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咨詢?nèi)绾纬蔀榇河鹱髡哒埪?lián)系：鳥哥筆記小羽毛（ngbjxym）
12月16日，專注“獵殺”中概股的做空機(jī)構(gòu)渾水“炮轟”貝殼找房。12月17日，貝殼對此做出了回應(yīng)。就此，燃財經(jīng)在北京地區(qū)探了探門店。
12月18日和19日，燃財經(jīng)在北京市朝陽區(qū)、東城區(qū)、西城區(qū)、海淀區(qū)多家鏈家門店探店，看到一切如常，門店和經(jīng)紀(jì)人仍在正常工作。朝陽區(qū)勁松一鏈家門店經(jīng)紀(jì)人林琳向燃財經(jīng)直言，“北京的市場一直比較穩(wěn)定。今年7、8月上漲之后，有過一段時間下跌，如今又有些回漲的勢頭，明顯感覺到買房人在提速?！?/p>
對于渾水做空貝殼找房，另一位經(jīng)紀(jì)人阿勝直言，“行業(yè)下滑是很明顯的。按照目前行業(yè)的大背景及經(jīng)濟(jì)環(huán)境，貝殼找房也確實有風(fēng)險。至于渾水提到的‘鬼店’、‘克隆商店’，也的確可能存在店鋪關(guān)閉了但還在統(tǒng)計的情況。但坦白來說，北京還好，鏈家也還好，風(fēng)險主要在市場薄弱的三四線城市和貝殼平臺上的小門店?！?/strong>
門店情況是渾水在此次做空報告中的核心依據(jù)。在渾水對貝殼的77頁做空報告中，主要針對虛增GTV（平臺交易總額）和收入，虛報門店和經(jīng)紀(jì)人數(shù)量，以及虛假收購問題。“就像瑞幸咖啡一樣，這個公司業(yè)務(wù)存在大量欺詐。”渾水在做空報告中表示。
在做空報告中，渾水通過抓取貝殼平臺交易數(shù)據(jù)、走訪線下門店等方式，指出貝殼2021年Q2-Q3的新房銷售GTV被夸大了126%；傭金收入虛增了大約77-96%。同時，還表示貝殼平臺上存在實際停業(yè)卻仍舊顯示的“鬼店”，以及共用注冊地址實際卻只有一家門店的“克隆店”，指出至第二季度末，貝殼門店總數(shù)至少夸大了23%。在經(jīng)紀(jì)人數(shù)量方面，渾水則認(rèn)為貝殼顯著虛增其經(jīng)紀(jì)人數(shù)量。
隨后，貝殼找房對此簡短回應(yīng)，渾水因為不了解中國房產(chǎn)市場，缺乏對貝殼業(yè)務(wù)的基本認(rèn)知和三張報表的正確解讀。并在24小時內(nèi)（12月17日晚間）發(fā)布了詳細(xì)聲明，其中指出，渾水對貝殼新房交易GTV和收入的計算存在遺漏，僅包括鏈家門店、平臺連接門店、新房銷售團(tuán)隊、其他銷售渠道中前兩種方式。
在存量房方面，貝殼則指出渾水使用外部套均價格進(jìn)行模糊替代，并且選取5月25日至8月8日這76天收集的數(shù)據(jù)來模擬整個二季度GTV的做法并不可靠。至于虛報門店和經(jīng)紀(jì)人數(shù)量的問題，貝殼則表示渾水的衡量方法存在比較明顯的瑕疵。
從目前反饋來看，市場選擇站在貝殼找房那一邊。12月16日，受做空影響，貝殼盤前一度大跌超10%。但隨著貝殼發(fā)出簡短回應(yīng)，開盤后貝殼股價逐漸企穩(wěn)，甚至一度上漲超14%。12月17日，貝殼做出詳細(xì)聲明后，貝殼股價上漲5.7%，截至12月17日美股收盤，貝殼報收19.36美元/股，總市值230.6億美元。
在貝殼發(fā)布詳細(xì)聲明之前，中信證券即對渾水報告進(jìn)行了拆解和反駁，并表示理解公司的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)和財務(wù)數(shù)據(jù)，應(yīng)該清楚公司收入的真實定義，經(jīng)紀(jì)人的真實定義，也需要通盤了解中國二手房交易的數(shù)據(jù)體系、交易規(guī)則，以及不同城市之間市場巨大的差異。還維持貝殼買入評級，目標(biāo)價30美元。
不過貝殼并非沒有憂慮。靈魂人物左暉離世后，雖然彭永東接過了貝殼，但市場仍舊在觀望彭永東是否能扛起大旗。房地產(chǎn)行業(yè)的不景氣更是讓貝殼前景不明，今年第三季度更是由盈轉(zhuǎn)虧，一度虧損達(dá)17.66億元（人民幣，以下未注明則同）。
12月18日，燃財經(jīng)走訪朝陽區(qū)勁松一家鏈家門店。根據(jù)貝殼APP顯示，該門店有23名經(jīng)紀(jì)人，下午三點燃財經(jīng)到達(dá)該門店時，約有六七名經(jīng)紀(jì)人在店。林琳表示，“（其他同事）出去帶看去了?！?/p>
同時，多位鏈家經(jīng)紀(jì)人表示，市場有回暖的有趨勢。有經(jīng)紀(jì)人告訴燃財經(jīng)，12月以來市場回暖，成交量提升，對于貝殼北京公司來說，周末一天的二手房成交量就達(dá)到近500單，而上個月同期可能只有300多單。
在林琳給燃財經(jīng)展示的一張區(qū)域成交量趨勢圖可以明顯看到，今年7月、8月存在一個波峰，此后緩慢下降。目前，掛牌量未有變化，帶看量卻在上升?！叭绻泻玫姆吭矗偷帽M快下手，不然就買不到了。”林琳表示。
朝陽區(qū)朝陽門外一鏈家門店的經(jīng)紀(jì)人麗姐指出，本月區(qū)域?qū)W區(qū)房賣得比較火熱，成交周期也比上個月快了，“6月到11月初，市場比較低迷，但這一塊的購買力強(qiáng)，房價抗跌，還比較穩(wěn)定?！?/p>
東城區(qū)崇文門外大街，一路就有7、8家鏈家門店，其中一門店經(jīng)紀(jì)人輝哥對燃財經(jīng)表示，本月片區(qū)一天二手房就能成交6-8單，周末還能超過10單，“最近房價有一些下調(diào)，成交量就上來了?！?/p>
西城區(qū)新街口門外大街一鏈家門店的經(jīng)紀(jì)人王兵指出，自10月份以后，市場開始回暖，最近三個月，區(qū)域二手房成交量都在遞增，10月成交50單左右，11月上升到60單，“這個月到現(xiàn)在，這一片的成交量已經(jīng)超過上個月的50%了?！痹诜績r方面，他指出，相對于6、7月份還是下降的，但隨著成交量增加，房價也會稍微上漲。
但市場也有分化，比如海淀區(qū)的市場相對沒有那么活躍。
文慧園路一鏈家門店經(jīng)紀(jì)人劉奇說，12月區(qū)域成交速度比11月慢了一點，一個星期大概成交2-4單，“冬天太冷了，大家不想出來，有些買家還在觀望，看房價會不會下降?！?/p>
渾水做空報告中重點提及的河北燕郊，則更為慘淡。
河北省燕郊燕順路某德佑門店 來源 / 燃財經(jīng)拍攝
12月19日，燃財經(jīng)看到，在燕郊燕順路一處較為核心的小區(qū)周邊，僅有2家鏈家門店。在其中一家鏈家門店，其經(jīng)紀(jì)人指出，該小區(qū)周邊現(xiàn)在的鏈家門店已經(jīng)從原有的7家收縮至2家，“現(xiàn)在市場已經(jīng)萎縮，門店數(shù)量做了精簡。”
實際上，房產(chǎn)中介門店的存亡和收入高低，還是取決于房地產(chǎn)市場的好壞。
據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，11月全國房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)繼續(xù)高位，單月高達(dá)56次，2021年年內(nèi)累計高達(dá)586次，2020年同期為458次，累計漲幅高達(dá)28%。各城市的多重調(diào)控，導(dǎo)致全國房地產(chǎn)市場處于持續(xù)降溫狀態(tài)，而地產(chǎn)人、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人裁員潮、離職潮也正在不斷發(fā)生中。
燃財經(jīng)此前調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在7月份，深圳鏈家門店就出現(xiàn)一個月成交1-2單（二手房）的情況，“半年不開單是常事?！痹谏钲邶垗弲^(qū)，鏈家也出現(xiàn)減員現(xiàn)象，而德佑很多門店倒閉。
“據(jù)鏈家的同行說，8月份臨港新片區(qū)范圍內(nèi)的鏈家門店即虧損200萬元?！鄙虾Ｒ晃环慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人說道，彼時，區(qū)域內(nèi)二手房成交量幾乎為零，而鏈家一個門店就近20個人，成本很高，沒有交易量就會嚴(yán)重虧損。
而這種市場變化導(dǎo)致的中介門店收縮、經(jīng)紀(jì)人流失情況，同樣發(fā)生在杭州、寧波等二三四線城市。阿勝表示，“貝殼平臺上很多三四線城市的小門店，關(guān)閉的可能性很大，不過北京鏈家門店就未出現(xiàn)閉店情況。”
實際上，10月份，貝殼上海研發(fā)團(tuán)隊裁員，大部分員工被優(yōu)化。貝殼稱，行業(yè)環(huán)境發(fā)生較大變化，據(jù)此對上海地區(qū)金融等部分業(yè)務(wù)進(jìn)行調(diào)整。根據(jù)《國際金融報》報道，貝殼北京、廣州都有一定的優(yōu)化指標(biāo)。
長沙一位貝殼實習(xí)生小宇向燃財經(jīng)指出，其門店有10多位經(jīng)紀(jì)人，他在職半年未見有人離職。不過，當(dāng)初招聘的12位實習(xí)生，如今已經(jīng)剩下5位，“實習(xí)生沒有底薪，離職率高，所以也會多招聘備選的。”
他透露，經(jīng)紀(jì)人現(xiàn)在會私下到58同城、房天下開端口，一年交兩三千元端口費(fèi)，“端口多，線上客戶也會增加。貝殼平臺雖然流量大，客戶不少，但經(jīng)紀(jì)人太多了，僧多粥少，根本不夠分的?！?/p>
同時，市場的好壞也反映在傭金上。
今年7月份，石頭在北京朝陽區(qū)買了一套房，因為市場不太好，鏈家最終收取的中介費(fèi)率為2.55%，“標(biāo)準(zhǔn)是2.7%，但最后談到了2.55%，大概省下六七千元。如果你現(xiàn)在買，應(yīng)該能談到2.4%，畢竟市場這么不景氣。”同月底，歐陽也在北京西城區(qū)買了一套學(xué)區(qū)房，因為她5月也在鏈家賣了房，屬于連環(huán)單，中介費(fèi)率低到2.35%，條件是簽約三天就得付中介費(fèi)。
燃財經(jīng)在走訪各鏈家門店時，也被告知傭金可談。在北京，鏈家規(guī)定，收取二手房買家的中介費(fèi)率為2.7%，包括2.2%的信息服務(wù)費(fèi)及0.5%的擔(dān)保服務(wù)費(fèi)。這一比例在北京房產(chǎn)中介門店中處于最高水平，麥田房產(chǎn)也對標(biāo)鏈家定在2.7%。
麗姐透露，鏈家的中介費(fèi)2.7%是明碼標(biāo)價的，但公司執(zhí)行了大半年“連環(huán)單”制度，即是客戶在同一家鏈家門店賣房和買房，那中介費(fèi)率降至2.35%，“如果不是連環(huán)單，也可以申請折扣，但不會低于2%，根據(jù)具體的房價成交情況而定?！陛x哥也表示，根據(jù)具體情況，中介費(fèi)率2.7%“可以商量”。
麗姐表示，鏈家有“安心服務(wù)”，“交易不成、傭金全退”，而如果因為賣家原因?qū)е沦I家定金損失，鏈家也會全額賠償，“鏈家今年的賠償金就有19億元了?！蓖醣瑯訌?qiáng)調(diào)鏈家的“十八大安心服務(wù)承諾”，對于中介費(fèi)率，他指出，如果不是連環(huán)單，優(yōu)惠需要提出申請，一般只能打0.05%的折扣，“基本最低就是2.65%?！?/p>
對于鏈家的服務(wù)，大多數(shù)買家比較看好，歐陽就說，“服務(wù)還是不錯的，業(yè)務(wù)員熱情程度有點因人而異，但整體底線還行，主要得益于公司管理非常嚴(yán)格吧，不敢亂來?！?/p>
胡景暉認(rèn)為，在市場環(huán)境極差的情況下，甚至可以說到了冰點，同行都在破產(chǎn)邊緣，貝殼第二、三季度的業(yè)績，跟行業(yè)實際情況偏離較大?！?strong>渾水報告，我認(rèn)為90%以上是實錘，如果渾水繼續(xù)攻擊，而貝殼無法回?fù)?，那有可能三個月內(nèi)股價大跌，走到退市邊緣。”
2021年第三季度財報，是貝殼上市以來業(yè)績最難看的一次。
財報顯示，貝殼營業(yè)收入達(dá)181億元，同比下降11.9%；凈虧損17.66億元，去年同期凈利潤為0.75億元，同比轉(zhuǎn)虧。
貝殼收入主要來自二手房房交易、新房交易和其他衍生業(yè)務(wù)所產(chǎn)生的傭金及服務(wù)費(fèi)，第三季度，三者的收入占比分別為33.87%、62.74%和3.39%，其中二手房收入為61億元，同比下降30.68%；新房收入為113億元，同比增長2.5%。
第三季度，貝殼總交易GTV為3782億元，同比下降34.3%，其中二手房交易GTV同比下降36.8%；新房交易GTV為4101億元，同比下降2.5%。
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年三季度，全國二手房市場GTV同比下降41.6%，全國新房商品房市場GTV同比下降14.1%。對比來看，貝殼的交易GTV與收入的下降態(tài)勢，都好過大盤，這也是其受到質(zhì)疑的地方。
協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖在接受《新京報》采訪時指出，近年來，行業(yè)受疫情和國家的宏觀調(diào)控影響較大，出售的房源本就掌握在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)手中，表面上的加盟其實只是松散的合作，貝殼對加盟商的控制非常有限，且房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)也是一個人員流動性很大的行業(yè)，這種商業(yè)模式在行業(yè)動蕩時風(fēng)險很大。按照這一商業(yè)模式，貝殼在2020年和2021年虧損擴(kuò)大才較為合理。
不過，胡景暉也認(rèn)為，貝殼在對“交易GTV和收入”方面的回應(yīng)是比較合理的。
實際上，在中國，新房及二手房交易數(shù)據(jù)，最權(quán)威的是房管局的網(wǎng)簽備案，而渾水利用的是貝殼平臺的數(shù)據(jù)，在估算方面欠缺合理性。
在行業(yè)大背景之下，貝殼找房門店增長放緩、經(jīng)紀(jì)人數(shù)量下滑也在財報中有所體現(xiàn)。截至2021年9月30日，貝殼找房門店數(shù)量53946家，其中，活躍門店數(shù)量49468家，占總門店比例為91.7%。相比去年同期，本季度貝殼找房門店數(shù)增長20.2%，而今年二季度，貝殼找房門店數(shù)為同比增長幅度為25.1%。此外，截至今年三季度末，貝殼找房經(jīng)紀(jì)人數(shù)量為515486人，較去年同期增長7.9%，但環(huán)比下滑6%。
在檢查渾水的信息收集方式后，Yipit Data認(rèn)為其利用門店層級的銷量作為底層數(shù)據(jù)的分析方式有很大風(fēng)險。Yipit Data認(rèn)為渾水統(tǒng)計經(jīng)紀(jì)人數(shù)的方式可能只能代表部分城市50%的經(jīng)紀(jì)人總數(shù)。由此基礎(chǔ)上得出的門店數(shù)也有可能是不完整的。故渾水基于這些門店數(shù)計算出的相關(guān)數(shù)值也有低估真實數(shù)據(jù)的風(fēng)險。
但是，對于虛假收購一項，胡景暉和渾水一樣，也表示強(qiáng)烈質(zhì)疑。
7月，貝殼斥資80億元收購家居公司圣都裝飾。然而，圣都裝飾僅在幾個省份運(yùn)營，許多分支是2021年設(shè)立的。而同時期，家裝行業(yè)排名第一的東易日盛股價不過7元，市值不過30億元。胡景暉分析道，“家裝行業(yè)遠(yuǎn)未規(guī)范化，（圣都）品牌也不出名，也沒有核心技術(shù)和團(tuán)隊，這么高的估值不太可能。”
目前來看，盡管渾水做空瑞幸咖啡大獲成功，但其失敗的案例也不少，包括展訊通信、分眾傳媒、新東方、唯品會、敏華控股。
做空機(jī)構(gòu)為盈利，但惡意做空也并非沒有成本。路透社12月消息稱，美國司法部已對對沖基金和研究公司的賣空行為展開廣泛的刑事調(diào)查，其中就包括做空中概股著稱的渾水公司。
至此，渾水此次狙擊結(jié)果，尚無法蓋棺論定，但資本市場的一輪波動恐怕在所難免。“如果此次遭受做空導(dǎo)致貝殼股價下跌過多，且長期低迷難以恢復(fù)和失去融資能力，那貝殼退市也不是沒有可能，回歸港股也是貝殼避免中概股風(fēng)險的選擇之一。”IPG中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜指出。
參考資料：
《相信貝殼在交易賽道無人匹敵的競爭力》，來源：中信證券
《遭渾水做空股價震蕩 貝殼找房長文回應(yīng)能否穩(wěn)定資本市場信心？》，來源：新京報
《渾水對貝殼的分析方式有很大風(fēng)險》，來源：Yipit Data
*文中林琳、阿勝、麗姐、輝哥、王兵、劉奇、小宇、石頭、歐陽為化名。
*免責(zé)聲明：在任何情況下，本文中的信息或所表述的意見，均不構(gòu)成對任何人的投資建議。
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2)涉及色情段子、兩性笑話的低俗內(nèi)容；
3)配圖、頭圖中包含庸俗或挑逗性圖片的內(nèi)容；
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5)展現(xiàn)血腥、驚悚、殘忍等致人身心不適；
6)炒作緋聞、丑聞、劣跡等；
7)宣揚(yáng)低俗、庸俗、媚俗內(nèi)容。
5. 不實信息，主要表現(xiàn)為：
1)可能存在事實性錯誤或者造謠等內(nèi)容；
2)存在事實夸大、偽造虛假經(jīng)歷等誤導(dǎo)他人的內(nèi)容；
3)偽造身份、冒充他人，通過頭像、用戶名等個人信息暗示自己具有特定身份，或與特定機(jī)構(gòu)或個人存在關(guān)聯(lián)。
6. 傳播封建迷信，主要表現(xiàn)為：
1)找人算命、測字、占卜、解夢、化解厄運(yùn)、使用迷信方式治?。?br /> 2)求推薦算命看相大師；
3)針對具體風(fēng)水等問題進(jìn)行求助或咨詢；
4)問自己或他人的八字、六爻、星盤、手相、面相、五行缺失，包括通過占卜方法問婚姻、前程、運(yùn)勢，東西寵物丟了能不能找回、取名改名等；
7. 文章標(biāo)題黨，主要表現(xiàn)為：
1)以各種夸張、獵奇、不合常理的表現(xiàn)手法等行為來誘導(dǎo)用戶；
2)內(nèi)容與標(biāo)題之間存在嚴(yán)重不實或者原意扭曲；
3)使用夸張標(biāo)題，內(nèi)容與標(biāo)題嚴(yán)重不符的。
8.「飯圈」亂象行為，主要表現(xiàn)為：
1)誘導(dǎo)未成年人應(yīng)援集資、高額消費(fèi)、投票打榜
2)粉絲互撕謾罵、拉踩引戰(zhàn)、造謠攻擊、人肉搜索、侵犯隱私
3)鼓動「飯圈」粉絲攀比炫富、奢靡享樂等行為
4)以號召粉絲、雇用網(wǎng)絡(luò)水軍、「養(yǎng)號」形式刷量控評等行為
5)通過「蹭熱點」、制造話題等形式干擾輿論，影響傳播秩序
9. 其他危害行為或內(nèi)容，主要表現(xiàn)為：
1)可能引發(fā)未成年人模仿不安全行為和違反社會公德行為、誘導(dǎo)未成年人不良嗜好影響未成年人身心健康的；
2)不當(dāng)評述自然災(zāi)害、重大事故等災(zāi)難的；
3)美化、粉飾侵略戰(zhàn)爭行為的；
4)法律、行政法規(guī)禁止，或可能對網(wǎng)絡(luò)生態(tài)造成不良影響的其他內(nèi)容。
二、違規(guī)處罰
本網(wǎng)站通過主動發(fā)現(xiàn)和接受用戶舉報兩種方式收集違規(guī)行為信息。所有有意的降低內(nèi)容質(zhì)量、傷害平臺氛圍及欺凌未成年人或危害未成年人身心健康的行為都是不能容忍的。
當(dāng)一個用戶發(fā)布違規(guī)內(nèi)容時，本網(wǎng)站將依據(jù)相關(guān)用戶違規(guī)情節(jié)嚴(yán)重程度，對帳號進(jìn)行禁言 1 天、7 天、15 天直至永久禁言或封停賬號的處罰。當(dāng)涉及欺凌未成年人、危害未成年人身心健康、通過作弊手段注冊、使用帳號，或者濫用多個帳號發(fā)布違規(guī)內(nèi)容時，本網(wǎng)站將加重處罰。
三、申訴
隨著平臺管理經(jīng)驗的不斷豐富，本網(wǎng)站出于維護(hù)本網(wǎng)站氛圍和秩序的目的，將不斷完善本公約。
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