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披露租房業(yè)務收入,貝殼“瞧上”了自如?
2024-05-29 13:43:46

來源:新立場NewPosition

北京時間5月23日,貝殼發(fā)布其2024第一季度財報,今年Q1貝殼凈收入為164億人民幣(約合23億美元),同比下降19.2%??偨灰最~(GTV)為6299億人民幣(約合872億美元),同比下降35.2%。凈利潤4.32億元,經(jīng)調(diào)整凈利潤達13.92億元。

毛利從2023年同期的63億元下降至41億元人民幣(6億美元),大跌35.1%。2024年Q1毛利率為25.2%,2023年同期為31.3%。

對于毛利率的下降,貝殼給出的原因是由于“房屋租賃服務對凈收入的貢獻較高”,但對毛利率的貢獻較低于其他收入來源。

值得注意的是,本季度是貝殼首次單獨公布租房板塊服務收入,該板塊從去年同期約9.07億人民幣增長到Q1的26.25億人民幣,增幅達到189.3%,是本季度增長最迅猛的一個板塊。在貝殼一體三翼的業(yè)務中,租房業(yè)務承擔起了貝殼Q1季度總收入的16%。

與此同時,該季度貝殼的租房服務營業(yè)成本也暴漲150.8%到25億元(3億美元),利潤為1.44億元,對整體利潤的貢獻率為2.7%。

根據(jù)貝殼未經(jīng)審計分部貢獻利潤指標顯示,存量房業(yè)務利潤率為44.45%,新房業(yè)務利潤率為22.27%,家裝家居業(yè)務30.6%,房屋租賃服務利潤率為5.51%。

可見盡管租房業(yè)務利潤率最低,并且一定程度上也拉低了貝殼整體的毛利率,但其在貝殼的重要性正在增加。

此次貝殼將租房業(yè)務收入暴漲的主要原因歸結(jié)于:“省心租模式下的租賃房源數(shù)目增加”,而貝殼的省心租模式,跟目前租房行業(yè)已經(jīng)成熟的自如模式也已逐漸形成差異。

01、貝殼自如各自安好

眾所周知自如的創(chuàng)始人是熊林,2010年,熊林加入鏈家集團任副總經(jīng)理一職,于2011年創(chuàng)立自如。

后來自如從鏈家獨立出來,2021年8月自如又公開回應跟鏈家的關(guān)系,據(jù)當時的媒體報道,鏈家、我愛我家被禁止在京從事房屋轉(zhuǎn)租業(yè)務,自如則是稱公司與鏈家和貝殼是獨立運營的,關(guān)聯(lián)的地方是業(yè)務上有合作。

“外界主要是對鏈家和自如的關(guān)系不清楚,以為是一家公司。但其實,有些客戶在找鏈家租房時,如果沒有合適的產(chǎn)品滿足他的需求,恰好自如有這個產(chǎn)品,我們就會介紹客戶去找自如。”

而貝殼和自如同為鏈家催生出的互聯(lián)網(wǎng)平臺,一個核心在房產(chǎn)交易,一個核心在租房服務,由上述報道也不難看出,盡管自如跟鏈家及貝殼獨立,但是在實際一線業(yè)務層面也不是沒有合作。

2021年11月,貝殼進行新一輪戰(zhàn)略升級,貝殼自己的租房業(yè)務從邊緣提升至戰(zhàn)略位置,按照彼時提出的還是“一體兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略,其中一翼就是租房業(yè)務。對此,貝殼稱:促使貝殼找房做出這一調(diào)整的原因,除了住房租賃市場的巨大發(fā)展空間之外,在客戶租房體驗較差帶來主體運營效率低下的行業(yè)背景之下,解決痛點成為貝殼租房盈利新方向。

而這次財報的披露方式,無疑再次將租房業(yè)務的重要性提升。不過正如上述所說,該業(yè)務利潤率最低,作為貝殼最不賺錢的業(yè)務,貝殼此舉自然不是指望租房業(yè)務為其在財報上增色,很大程度上是想要通過披露租房業(yè)務的數(shù)據(jù),側(cè)面佐證其核心板塊存量房業(yè)務的韌性。

此次貝殼在針對租房業(yè)務數(shù)據(jù)單獨披露的劃分解釋中就提到:房屋租賃服務涉及關(guān)于分布式及集中式的租賃住房管理運營服務,和包括流量商業(yè)化業(yè)務、在線租賃管家服務等在內(nèi)的租賃相關(guān)服務,此前主要歸類為「新興業(yè)務及其他業(yè)務線」,而租賃經(jīng)紀服務仍包括在「存量房業(yè)務」業(yè)務線中。

畢竟房產(chǎn)交易也往往同時伴隨著租房服務,其業(yè)務流程仍然存在一定的難以分割性,在貝殼的商業(yè)模式中,租房業(yè)務基本上可以視為存量房業(yè)務的延申。

而貝殼作為一個老本行是房產(chǎn)交易的平臺,從此前嘗試拿地,到房產(chǎn)中介,裝修服務,再到租房服務,其核心客戶群體顯然為房產(chǎn)擁有者,業(yè)務本質(zhì)是圍繞這部分群體展開服務。

所以從整體商業(yè)模式上來講,自如跟貝殼的租房業(yè)務目前不會產(chǎn)生實質(zhì)性競爭的關(guān)鍵原因在于,貝殼的租房業(yè)務的服務中心是房東,而自如的租房業(yè)務核心群體是房客。

02、合作仍需契機

在貝殼2023年的年報中就曾提到自如,其稱:“我們認為Ziroom經(jīng)營的業(yè)務與我們之間沒有實質(zhì)性競爭。但是,我們不能向您保證Ziroom和我們之間的競爭不會變得更加激烈。”

即使是從具體的業(yè)務落地來看,這兩個模式也確實暫時不會產(chǎn)生太大的競爭。最直觀的表現(xiàn)就是,貝殼租房平臺上主要是整租房源,而自如租房平臺上主要是合租房源。在租房服務范圍上,貝殼圍繞租房展開的延伸服務不如自如多樣化。

而如此模式自然會分割兩種不同需求的租客群體,對于追求性價比且有能力整租租客群體會選擇貝殼,而傾向于合租且愿意為豐富的租房服務買單的租客群體會選擇自如,這兩個群體的重合度并不高。

盡管隨著貝殼今后在租房業(yè)務上的發(fā)展和完善,可能會和自如的業(yè)務重合程度也會越來越高,但短期來看,貝殼的業(yè)務基因暫時無法支撐自如式的合租服務,況且租房業(yè)務對于貝殼來說本就不賺錢,這部分業(yè)務也不會是貝殼的重點發(fā)力板塊。

但由于業(yè)務具有一定的互補性,很大程度上二者可能會進行合作。要看懂其合作的可能性,還要看此前貝殼在租房業(yè)務上的合作案例。

在2022年,貝殼租房與樂灣公寓完成簽約儀式,并落地首個青年公寓項目,開始下場做集中式公寓,盡管沒有選擇自如來合作,但貝殼回應媒體稱:“自如將繼續(xù)是貝殼租房的重要合作伙伴,未來雙方將開展更多合作。”

由此不難看出,貝殼租房與其他租房品牌達成合作是有前例的,而跟自如暫時無法合作成功,《新立場》推測,原因可能是彼時的貝殼租房主要定位在于高性價比,而自如租房定位于高質(zhì)量的服務,尤其是2022年還處于貝殼租房發(fā)展初期,二者業(yè)務雖然能夠很好的互補,但對具體租房產(chǎn)品定位卻大不相同。

而貝殼和自如真正想要在租房業(yè)務上達成深度合作,可能還需要等待一個合適的契機。

03、寫在最后

像貝殼租房和自如這樣戰(zhàn)略層面謹慎,但極有可能一線業(yè)務層面緊密合作的關(guān)系,時常會在互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)中上演,尤其是重線下資產(chǎn)的業(yè)務,所以今后二者的合作契機極有可能是自下而上產(chǎn)生的。

而一個是房源強勢的租房平臺,一個是服務強勢的租房平臺,在現(xiàn)在租房市場對于存量房市場影響越來越大的情況下,如何繼續(xù)在“住”這一主題下煥發(fā)出新的活力,似乎還需要時間的檢驗。

*題圖及文中配圖來源于網(wǎng)絡。

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