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文：向善財經(jīng)
最近，貝殼控股有限公司（下稱貝殼）發(fā)布了2024年第三季度未經(jīng)審計的財務(wù)業(yè)績。
從表面來看，相比今年一季度營收、凈利增速的大幅下滑，現(xiàn)在的貝殼算是實現(xiàn)了業(yè)績的明顯改善。
第三季度，貝殼實現(xiàn)營收225.8億元，同比增長26.8%；歸母凈利潤為11.71億元，同比增長1.13%。
不過即便如此，前三季度貝殼實現(xiàn)營收623.3億元，同比增長為8.27%；歸母凈利潤34.95億元，卻還是同比下滑了32.97%。
這說明，在當(dāng)前房地產(chǎn)周期背景下，貝殼靠著“一體三翼”的業(yè)務(wù)策略已經(jīng)實現(xiàn)了成長性的提前回暖，但代價卻似乎是盈利能力的承壓……
那么這份取舍，到底是不是個好選擇呢？
作為左暉的接班人——彭永東在拿著高額薪酬的同時，又能不能帶領(lǐng)貝殼提前走出這段艱難歲月？
“對于一個大的組織來說，最可怕的是沒有增長。”在業(yè)績發(fā)布后的電話會上，貝殼聯(lián)合創(chuàng)始人、董事長彭永東這樣說到。
結(jié)合起前邊提到的營收增速，顯然，貝殼管理層對第三季度的表現(xiàn)似乎是認可的。
不過具體來看，貝殼在第三季度存量房交易的總交易額為4778億元，同比增加8.8%，實際上是低于市場預(yù)期的15%增速。對應(yīng)的凈收入為62億元，也同比下滑了1.6%。
這個成績，很難稱得上是亮眼。
但好在，新房交易的總交易額為2276億元，同比增加18.4%；新房業(yè)務(wù)的凈收入為77億元，同比增長了30.9%，算是撐起了貝殼核心的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)業(yè)務(wù)表現(xiàn)。
對于這兩項業(yè)務(wù)的好與壞，雖然現(xiàn)階段的貝殼可以不斷優(yōu)化服務(wù)體驗、升級運營能力，但最終想象力卻還是取決于政策刺激的大與小。
就像今年5月份中國人民銀行發(fā)布了“明確取消全國房貸利率下限、下調(diào)房貸首付比例和公積金貸款利率”等多項通知后，貝殼的營收表現(xiàn)就從一季度的-19.24%反轉(zhuǎn)成了二季度的19.95%，直到三季度效果才慢慢減弱。
因此，從9月底開始的新一輪房地產(chǎn)支持政策，也就成了不少投資者對貝殼第四季度房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)業(yè)務(wù)的信心來源……
總之，現(xiàn)在貝殼的“一體”業(yè)務(wù)不掌握市場主動權(quán)，所以能看的就只有“三翼”。
其中，整裝（家裝家居）板塊本季營收42.4億，同比增速從去年同期的72.1%放緩至了現(xiàn)在的32.6%；新獨立出來的惠居（房租租賃服務(wù)）板塊則貢獻了39億元營收，同比增長118.4%。
從邏輯上來看，房屋租賃板塊算是貝殼對新房、二手房市場的長遠承接，哪怕現(xiàn)在規(guī)模尚小，但戰(zhàn)略意義非凡。至于家裝家居業(yè)務(wù)，本意是對房產(chǎn)客戶需求的更多挖掘變現(xiàn)，算是后房地產(chǎn)市場。
所以在整個房地產(chǎn)行業(yè)沒有徹底回暖之前，哪怕現(xiàn)在貝殼靠著收購而來的圣都家裝、愛空間們實現(xiàn)了快速起量，但未來中長期的成長性仍有待驗證。
而且市場中常有一句形容家裝行業(yè)痛點的話：買房有上限，而裝修只能有下限。
和買房一樣，裝修費用對普通家庭也是一筆很大的開支，很多人一輩子可能只會裝修一兩次。并且由于裝修業(yè)務(wù)工序復(fù)雜，涂料、瓷磚、木料等涉及到的品牌非常多，再加上千人千面的裝修需求和風(fēng)格，都使得品牌裝修從供給到需求端都表現(xiàn)出了非常大的服務(wù)差異性。
所以在漫長的決策周期中，消費者們更喜歡貨比三家，慎重權(quán)衡。
在這方面，雖然貝殼可以將各樓盤房源信息匯聚到平臺上，給用戶提供多項選擇，但是裝修業(yè)務(wù)給用戶的，卻只是有限選項（主要是圣都整裝）。這本身就限制了消費者的選擇范圍和體驗上限，相應(yīng)的，貝殼也很容易被當(dāng)做裝修參考項，而非必選項。
當(dāng)然，相比家裝板塊，現(xiàn)在最受爭議還要屬貝殼的“第三翼”貝好家。
從定義上看，貝好家是一個數(shù)據(jù)驅(qū)動型住宅開發(fā)服務(wù)平臺，以C2M為核心理念，利用用戶洞察和大數(shù)據(jù)支持，為合作伙伴賦能，收取包括產(chǎn)品定位、設(shè)計等一整套解決方案服務(wù)費。
今年7月，貝好家以1.34億元競得西安市未央?yún)^(qū)兩宗商住用地，但并非自主開發(fā)項目，而是根據(jù)合作方需求開展。直到9月，貝好家（成都）置業(yè)有限公司以10.76億元競得成都錦江區(qū)金融城三期H12地塊，這一次貝殼明確將自主操盤。
從貝殼賦能到自主操盤，這一變化自然也讓市場不禁懷疑：貝殼是不是要“抄底”轉(zhuǎn)型房地產(chǎn)商了？
在最近的電話會上，雖然貝殼管理層強調(diào)“我們不是要成為房地產(chǎn)開發(fā)商。在長期的商業(yè)模式上，我們不會使用自有資金做大規(guī)模的重資產(chǎn)開發(fā)投資。”
但同時“成都項目旨在驗證 C2M 解決方案在各階段的實施能力，包括土地拍賣、產(chǎn)品定位、設(shè)計和營銷……”
言下之意，現(xiàn)在貝殼想要用數(shù)十億元，打造一個高端房地產(chǎn)方案的樣板間。只是暫時充當(dāng)一下房地產(chǎn)開發(fā)商的角色，未來不會長期沉迷于此。
說實話，這操作有點財大氣粗，“撒錢”做試驗的既視感。
雖然貝殼也確實有這個底氣。截止到今年9月底，貝殼的“現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物”和“短期投資”規(guī)模就達到了532.27億元。
不過還是那句話，背靠過去積累的龐大房產(chǎn)數(shù)據(jù)和用戶需求洞察，貝殼（貝好家）當(dāng)一個咨詢公司、地產(chǎn)設(shè)計公司是沒問題的。可如果要轉(zhuǎn)型重資產(chǎn)的開發(fā)商，無論是暫時還是長久的，這對貝殼可能都是個極大的考驗。
一方面是房產(chǎn)交易和房產(chǎn)開發(fā)本質(zhì)上是兩種邏輯，核心團隊能否勝任是一個問題。
另一方面貝殼還需要彌補和提升的短板是工程建設(shè)的能力。畢竟，過去貝殼的業(yè)務(wù)模式更多是“紙上談兵”，但現(xiàn)在要把設(shè)想落成現(xiàn)實，這就需要組建靠譜的上下游供應(yīng)鏈伙伴以及對應(yīng)材質(zhì)的整合，這同樣是個艱巨的任務(wù)。
所以很明顯，無論從投資還是戰(zhàn)略的角度看，貝好家在短時間內(nèi)都很容易成為一個業(yè)務(wù)泥潭，帶給貝殼的不確定性似乎也要遠大于背后的想象力……
回到業(yè)績數(shù)據(jù)來看，現(xiàn)在盈利能力承壓才是貝殼最突出的問題。
比如，天眼查APP顯示：今年第三季度貝殼的毛利率為22.7%，略低于市場預(yù)期的23%，較去年同期的27.4%下滑明顯。主要是受存量房業(yè)務(wù)和租房業(yè)務(wù)利潤率下滑的拖累。
其中，房屋租賃板塊營收增長了21億元，同比增長118.4%，但成本也從2023年同期的17億元增長到了38億元，同比增長115.5%。
對應(yīng)的毛利率僅為2.56%。
可見，貝殼的房屋租賃服務(wù)盈利能力，還有很大的提升空間。
但在此背景下，貝殼卻沒有選擇降本增效，同期的運營費用逆勢增長了11%至44億元。
這也使得對應(yīng)的經(jīng)營利潤率從5.1%下滑至了3.2%，整體凈利率則下滑至了5.17%。
原因是為啥呢？不是貝殼不想降本，而可能是降不了本。
比如同期，貝殼銷售和市場費用增長了18.6%至19億元。并且和去年一樣，主要是投入進了家裝家居板塊，同時還有貝聯(lián)門店及品牌的拓展等。
這個其實不難理解，雖然家裝板塊有著貝殼的平臺引流，但由于品牌可選擇項偏少，所以不少裝修消費者還是會在線下尋找裝修公司。
同時，由于家居家裝行業(yè)格局一直都處于大而散的狀態(tài)，頭部裝修公司加起來份額也不足兩成，再加上不同地域消費者的個性化裝修需求限制，使得現(xiàn)在上游的家居供應(yīng)商多是區(qū)域型家裝公司，占比達60%-70%。
在這種情況下，想要快速做大做強，貝殼就必然離不開營銷投入的連續(xù)加碼。
此外，貝殼的研發(fā)費用也增長至了5.73億元，這基本對應(yīng)著現(xiàn)在貝好家C2M的出發(fā)點，即利用大數(shù)據(jù)和AI系統(tǒng)去發(fā)現(xiàn)未來行業(yè)的趨勢，去洞察用戶需求，所以短時間內(nèi)好像也很難降本降費……
不過好一點的是，今年第三季度，貝殼占比最大的“一般及行政費用”為19億元，和去年同期基本持平。
那么從這個角度看，在當(dāng)前貝殼盈利能力承壓的背景下，以彭永東為代表的核心管理們又不會選擇自降工資呢？
之所以這么說，主要是此前有投資者將貝殼高管薪酬數(shù)據(jù)上傳到了網(wǎng)上，結(jié)果引發(fā)了不少的輿論爭議。
從財報數(shù)據(jù)來看，在2022年貝殼交出了一份營收同比下滑24.87%，歸母凈利潤同比下滑164.45%的成績單后，其董事會主席彭永東薪酬總額卻達到了約4.746億元。其中，薪金、津貼及實物福利為183萬元，績效獎金為1017萬元。
聯(lián)合創(chuàng)始人兼執(zhí)行董事單一剛薪酬總額約3.551億元，對應(yīng)的績效獎金為678萬元。
到了2023年，彭永東的薪酬總額則進一步增長至，約7.13億元。單一剛約為5.293億元。
雖然兩人的薪酬總額中，不少都來源于股份激勵計劃中的“股份支付薪酬”，但
整體相比于碧桂園，萬科的管理層們已經(jīng)高出了不少，甚至萬科的董事們還自愿放棄了2023年度獎金，董事會主席郁亮、總裁祝九勝也自愿領(lǐng)取月薪稅前1萬元。
而且說起股價，在創(chuàng)始人左暉去世前，貝殼的市值最高曾達到近千億美元，但彭永東接手后一度縮水至百億美元以下。截至11月25日，貝殼美股股價為18.4美元/股，總市值為222.34億。
盡管這背后有疫情的影響，也有現(xiàn)在中國房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀周期波動，但在當(dāng)前行業(yè)低迷期，以彭永東為代表的核心管理層們，或許還是應(yīng)該與無數(shù)“貝殼人”站在一起，同甘共苦，加速帶領(lǐng)貝殼走向全面復(fù)蘇……
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1)可能存在事實性錯誤或者造謠等內(nèi)容；
2)存在事實夸大、偽造虛假經(jīng)歷等誤導(dǎo)他人的內(nèi)容；
3)偽造身份、冒充他人，通過頭像、用戶名等個人信息暗示自己具有特定身份，或與特定機構(gòu)或個人存在關(guān)聯(lián)。
6. 傳播封建迷信，主要表現(xiàn)為：
1)找人算命、測字、占卜、解夢、化解厄運、使用迷信方式治?。?br /> 2)求推薦算命看相大師；
3)針對具體風(fēng)水等問題進行求助或咨詢；
4)問自己或他人的八字、六爻、星盤、手相、面相、五行缺失，包括通過占卜方法問婚姻、前程、運勢，東西寵物丟了能不能找回、取名改名等；
7. 文章標(biāo)題黨，主要表現(xiàn)為：
1)以各種夸張、獵奇、不合常理的表現(xiàn)手法等行為來誘導(dǎo)用戶；
2)內(nèi)容與標(biāo)題之間存在嚴(yán)重不實或者原意扭曲；
3)使用夸張標(biāo)題，內(nèi)容與標(biāo)題嚴(yán)重不符的。
8.「飯圈」亂象行為，主要表現(xiàn)為：
1)誘導(dǎo)未成年人應(yīng)援集資、高額消費、投票打榜
2)粉絲互撕謾罵、拉踩引戰(zhàn)、造謠攻擊、人肉搜索、侵犯隱私
3)鼓動「飯圈」粉絲攀比炫富、奢靡享樂等行為
4)以號召粉絲、雇用網(wǎng)絡(luò)水軍、「養(yǎng)號」形式刷量控評等行為
5)通過「蹭熱點」、制造話題等形式干擾輿論，影響傳播秩序
9. 其他危害行為或內(nèi)容，主要表現(xiàn)為：
1)可能引發(fā)未成年人模仿不安全行為和違反社會公德行為、誘導(dǎo)未成年人不良嗜好影響未成年人身心健康的；
2)不當(dāng)評述自然災(zāi)害、重大事故等災(zāi)難的；
3)美化、粉飾侵略戰(zhàn)爭行為的；
4)法律、行政法規(guī)禁止，或可能對網(wǎng)絡(luò)生態(tài)造成不良影響的其他內(nèi)容。
二、違規(guī)處罰
本網(wǎng)站通過主動發(fā)現(xiàn)和接受用戶舉報兩種方式收集違規(guī)行為信息。所有有意的降低內(nèi)容質(zhì)量、傷害平臺氛圍及欺凌未成年人或危害未成年人身心健康的行為都是不能容忍的。
當(dāng)一個用戶發(fā)布違規(guī)內(nèi)容時，本網(wǎng)站將依據(jù)相關(guān)用戶違規(guī)情節(jié)嚴(yán)重程度，對帳號進行禁言 1 天、7 天、15 天直至永久禁言或封停賬號的處罰。當(dāng)涉及欺凌未成年人、危害未成年人身心健康、通過作弊手段注冊、使用帳號，或者濫用多個帳號發(fā)布違規(guī)內(nèi)容時，本網(wǎng)站將加重處罰。
三、申訴
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