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作者：獼猴桃
來源：鳥哥筆記（niaoge8）
本文為作者授權(quán)鳥哥筆記發(fā)布，轉(zhuǎn)載請聯(lián)系作者并注明出處。
這是獼猴桃的第一篇正兒八經(jīng)的基于數(shù)據(jù)分析去了解社會事件或者說互聯(lián)網(wǎng)圈圈的文章哦~~
這次關(guān)注的是杭州地區(qū)的長租公寓市場
為啥關(guān)注杭州地區(qū)呢？因為我是杭州一名互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)運(yùn)營狗~
“長租公寓”，又名“白領(lǐng)公寓”，“單身合租公寓”，是近幾年房地產(chǎn)三級市場一個新興的行業(yè)，是將業(yè)主房屋租賃過來，進(jìn)行裝修改造，配齊家具家電，以單間的形式出租給房屋周邊的白領(lǐng)上班人士。現(xiàn)在“長租公寓”這個概念已經(jīng)慢慢為大家接受。在傳統(tǒng)租賃市場上，租客的租賃時間一般為一年?！獊碓矗喊俣劝倏啤伴L租公寓”詞條
配圖來源：自如官網(wǎng)宣傳圖片
筆者選取了長租公寓市場中關(guān)注度較高的兩個租房品牌——【自如】和【貝殼】。
自如作為提供高品質(zhì)租房產(chǎn)品及服務(wù)的O2O互聯(lián)網(wǎng)品牌，旗下現(xiàn)擁有自如友家、自如整租、自如寓、自如驛、自如民宿及業(yè)主直租六大產(chǎn)品線，自如友家和自如整租所有房屋均經(jīng)過專業(yè)設(shè)計，實行統(tǒng)一時尚裝修、原創(chuàng)家居及品牌家電配置。自如還提供包括保潔、家修、搬家及自如優(yōu)品多項服務(wù)?！獊碓矗喊俣劝倏啤白匀纭痹~條。
貝殼，找房大平臺，擁有全面、真實的房源信息，以及VR看房、房屋估價、智能推薦等業(yè)界創(chuàng)新技術(shù)，以為2億家庭提供品質(zhì)居住服務(wù)為愿景。業(yè)務(wù)涉及二手房、新房、租房、旅居、海外、家裝等，為用戶帶來多元專業(yè)的服務(wù)，全面滿足用戶居住需求?！獊碓矗贺悮す倬W(wǎng)解說。
兩個平臺涉及的房屋服務(wù)較廣，現(xiàn)在進(jìn)一步將范圍收縮到兩個平臺的主要業(yè)務(wù)，同時也是和當(dāng)下年輕人剛需緊密相關(guān)的租房業(yè)務(wù)。因此本文重點關(guān)注其【自如友家、自如整租】業(yè)務(wù)和【貝殼租房】業(yè)務(wù)。
筆者通過R語言的爬蟲技術(shù)爬取8月份下旬某一日的杭州地區(qū)的“自如”和“貝殼”平臺兩個的租房信息。
以下數(shù)據(jù)僅限杭州地區(qū)，下文分析中可能省略不再強(qiáng)調(diào)。
先看大盤-房源數(shù)量和大致分類
在杭州租房市場，自如的房源數(shù)量為4309套，貝殼的房源為13607套。自如僅為貝殼30%，房源數(shù)量上貝殼基本完勝。
在整租和合租兩類房源類型上，自如合租房源占比94%，貝殼合租房源占比42%，整租房源占比30%（另有未知類型房源占比27%），因此自如基本以合租房源為主，貝殼合租房源和整租房源兼?zhèn)洹?/strong>
Tips:如果要整租，從選擇范圍角度出發(fā)首選貝殼平臺。
看大盤-區(qū)域分布
自如平臺以拱墅區(qū)、江干區(qū)、西湖區(qū)房源為主；
貝殼平臺以余杭區(qū)、江干區(qū)、西湖區(qū)房源為主；
Tips.除了余杭區(qū)，兩個平臺在各個區(qū)域的房源分布基本一致。
重點關(guān)注-價格分布
自如平臺房源平均面積遠(yuǎn)小于貝殼，雖平均月租同樣低于貝殼，但從每平價格上看“性價比”仍非常低。
隱隱覺得哪兒不太對~~~~~~~~~~~~~
自如的房源以合租為主，而貝殼的房源合租整租基本平分天下，合租和整租的面積和價格都差距較大，兩種類型的數(shù)據(jù)不能混為一談。
因此，將自如的合租房和貝殼的合租房單獨拆出來看。
自如平臺合租房源平均面積為11.55㎡，貝殼為15.18㎡，兩者均價基本差不多在1800元/月，但是貝殼的每平米單價要低于自如。
Tips.用一樣的預(yù)算，在貝殼上更有可能租到面積更大的房子~~
大盤-交通分布
交通方面，主要關(guān)注是否臨近地鐵，一般臨近地鐵，交通的便利性會偏高，房源價格也會偏高
貝殼平臺臨近地鐵的房源數(shù)量高于自如平臺，但是面積和月租數(shù)據(jù)僅供參考，因為貝殼的平均面積和平均月租數(shù)據(jù)包含合租和整租兩種類型，整租房源會大大拉高價格和面積的平均值。因此又分析了僅包含合租房源的數(shù)據(jù)，參考下圖：
在合租領(lǐng)域，在貝殼出租房源量基本是自如3倍的前提下，貝殼平臺臨近地鐵的房源數(shù)量低于自如， 可見自如平臺非常重視地鐵沿線的房源，但是在價格方面，每平米價格是167.9㎡，高于貝殼平臺的140元/㎡
Tips.如果很希望租到靠近地鐵的房子，不要以為自如的整體房源體量不如貝殼就忽略自如，在靠近地鐵這個交通優(yōu)勢單項上，自如的房源量要高于貝殼
深入了解-影響房租價格的因素
簡要羅列一下影響房租價格的因素：區(qū)域、街道、小區(qū)、面積、房間內(nèi)布局等等等等
分析區(qū)域和面積對價格的影響
說明：舍棄了128個超出價格/面積超過坐標(biāo)范圍的樣本。
從上圖中，“隱隱”感覺出，在相同面積的情況下，余杭區(qū)和下沙區(qū)的價格是杭州9大區(qū)域中相對較低的，而濱江區(qū)是杭州9大區(qū)域中相對較高的。其次面積和價格呈現(xiàn)正線性相關(guān)，即面積越大，價格越高。
我們進(jìn)一步提取更精準(zhǔn)的信息
從上圖可以看出，上城區(qū)的每平均價是杭州9大區(qū)域中最高的，其次濱江區(qū)，西湖區(qū)、下城區(qū)等等，余杭區(qū)是杭州9大區(qū)域中最低的。
自如平臺的房源的房間面積低于貝殼，同時每平米的房租均價則高于貝殼。
無論是自如平臺還是貝殼平臺，仿佛各個區(qū)域基本符合同一規(guī)律：當(dāng)面積增大時，每平價格則會下降。
為了驗證上述規(guī)律，我們繼續(xù)取樣。
這次我們將觀察對象對區(qū)域縮小至小區(qū)（原來是按照區(qū)域的維度進(jìn)行觀察），以進(jìn)一步降低地理位置，是否臨近地鐵，小區(qū)新舊程度，是否有電梯等因素的影響，并同時控制同一小區(qū)房源具備同種房間格局（如均是4室1廳），以降低房間格局因素對價格的影響，并同時控制同一小區(qū)房源具備同一朝向，以降低房間朝向因素對價格的影響。
取樣如下：
備注：一共取樣6個小區(qū)，并且控制每個小區(qū)內(nèi)的分析房源樣本的出租類型，臨近地鐵情況，房間朝向，廳室數(shù)量等保持一致，房源樓層、是否有獨衛(wèi)和獨立陽臺等信息有變動
由上圖可以發(fā)現(xiàn)，在排除出租類型，臨近地鐵情況，房間朝向，廳室數(shù)量等影響因素，房間的每平價格和房間面積呈負(fù)相關(guān)。換句話說，在經(jīng)濟(jì)條件允許范圍內(nèi)，租住的房間面積越大，每平米的房間價格越低。
如果小面積房源提供獨衛(wèi)，會在一定程度上提升房間的每平米價格，而相對較大面積房源提供獨衛(wèi)時，不會對房間的每平米價格有明顯影響。
如果房源提供獨立陽臺，會在一定程度上提高房間的每平米價格，喜愛陽光和落地窗的用戶需要為這個愛好支付額外的經(jīng)濟(jì)支出。
分析房源風(fēng)格對價格的影響
從上圖可以看出米蘇風(fēng)格較多適用于面積在5-13㎡的小戶型合租房源，木棉和拿鐵風(fēng)格較多適用于面積在13-25㎡的中大戶型合租房源。
房源風(fēng)格對價格是否會產(chǎn)生影響呢？
自如房源的各個風(fēng)格的面積和價格匯總表如下：
整體價格分布還是符合面積越大，每平價格越低的規(guī)律。
拿鐵風(fēng)格的每平價格偏離上述規(guī)律，經(jīng)查看并不是由于拿鐵風(fēng)格的房源分布在高價位區(qū)域（如上城、濱江、西湖區(qū)等），因此推斷該裝修風(fēng)格在一定程度上拉高了房源的每平價格
可見米蘇風(fēng)格的房源供應(yīng)量最大，且相對適用于中小戶型。
深入了解-自如在貝殼平臺上的推廣
貝殼平臺中介方合計271家，其中top10家中介方提供了73%左右的房源，而另有155家中介方提供的房源每家不超過10套房源。小中介方體量龐大。
而自如，作為長租公寓提供方，同樣在貝殼平臺上提供房源。
那么，自如在貝殼平臺上提供的房源和在自己的平臺上銷售的房源有什么區(qū)別呢？
答案是：基本沒區(qū)別。自如從其平臺“搬”了將近40%的房源到貝殼上銷售，這些房源的區(qū)域分布基本和自如自有平臺的房源分布一致，從平均值上看，這些“被搬”的房源，月租價格還降低了0.4%，面積還提升了1%。
關(guān)于自如平臺和貝殼平臺的分析，就先到這里了~~
其他說明：
以上，均從房源供給測進(jìn)行數(shù)據(jù)統(tǒng)計和分析，而缺乏對消費(fèi)者端的分析，消費(fèi)者的數(shù)據(jù)分析，只能依靠各個平臺的數(shù)據(jù)分析師自行分析了，因為通過目前的手段，無法獲知來自消費(fèi)者端的大量數(shù)據(jù)樣本。
杭州地區(qū)暴雷的鼎家長租公寓在貝殼平臺并沒有上線產(chǎn)品~
關(guān)于樓層對價格的影響，筆者站在消費(fèi)者角度看是應(yīng)該重點關(guān)注是否有電梯的，但是這個數(shù)據(jù)通過爬蟲暫時無法獲取~TT
另外關(guān)于房源的其他信息，比如周邊配套設(shè)置，房屋配置（是否有洗衣機(jī)、空調(diào)、熱水器等），以及已入住室友的畫風(fēng)，同樣對用戶的選擇起到重要作用。這些都值得進(jìn)一步進(jìn)行分析，這些數(shù)據(jù)的收集和分析工作也在下一步計劃中。
再說明一句：
自從用上了R語言，老板再也不用擔(dān)心我畫圖了
另如有學(xué)術(shù)交流，可微信加我為好友哦~微信名是：秋天不吃獼猴桃
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5)展現(xiàn)血腥、驚悚、殘忍等致人身心不適；
6)炒作緋聞、丑聞、劣跡等；
7)宣揚(yáng)低俗、庸俗、媚俗內(nèi)容。
5. 不實信息，主要表現(xiàn)為：
1)可能存在事實性錯誤或者造謠等內(nèi)容；
2)存在事實夸大、偽造虛假經(jīng)歷等誤導(dǎo)他人的內(nèi)容；
3)偽造身份、冒充他人，通過頭像、用戶名等個人信息暗示自己具有特定身份，或與特定機(jī)構(gòu)或個人存在關(guān)聯(lián)。
6. 傳播封建迷信，主要表現(xiàn)為：
1)找人算命、測字、占卜、解夢、化解厄運(yùn)、使用迷信方式治?。?br /> 2)求推薦算命看相大師；
3)針對具體風(fēng)水等問題進(jìn)行求助或咨詢；
4)問自己或他人的八字、六爻、星盤、手相、面相、五行缺失，包括通過占卜方法問婚姻、前程、運(yùn)勢，東西寵物丟了能不能找回、取名改名等；
7. 文章標(biāo)題黨，主要表現(xiàn)為：
1)以各種夸張、獵奇、不合常理的表現(xiàn)手法等行為來誘導(dǎo)用戶；
2)內(nèi)容與標(biāo)題之間存在嚴(yán)重不實或者原意扭曲；
3)使用夸張標(biāo)題，內(nèi)容與標(biāo)題嚴(yán)重不符的。
8.「飯圈」亂象行為，主要表現(xiàn)為：
1)誘導(dǎo)未成年人應(yīng)援集資、高額消費(fèi)、投票打榜
2)粉絲互撕謾罵、拉踩引戰(zhàn)、造謠攻擊、人肉搜索、侵犯隱私
3)鼓動「飯圈」粉絲攀比炫富、奢靡享樂等行為
4)以號召粉絲、雇用網(wǎng)絡(luò)水軍、「養(yǎng)號」形式刷量控評等行為
5)通過「蹭熱點」、制造話題等形式干擾輿論，影響傳播秩序
9. 其他危害行為或內(nèi)容，主要表現(xiàn)為：
1)可能引發(fā)未成年人模仿不安全行為和違反社會公德行為、誘導(dǎo)未成年人不良嗜好影響未成年人身心健康的；
2)不當(dāng)評述自然災(zāi)害、重大事故等災(zāi)難的；
3)美化、粉飾侵略戰(zhàn)爭行為的；
4)法律、行政法規(guī)禁止，或可能對網(wǎng)絡(luò)生態(tài)造成不良影響的其他內(nèi)容。
二、違規(guī)處罰
本網(wǎng)站通過主動發(fā)現(xiàn)和接受用戶舉報兩種方式收集違規(guī)行為信息。所有有意的降低內(nèi)容質(zhì)量、傷害平臺氛圍及欺凌未成年人或危害未成年人身心健康的行為都是不能容忍的。
當(dāng)一個用戶發(fā)布違規(guī)內(nèi)容時，本網(wǎng)站將依據(jù)相關(guān)用戶違規(guī)情節(jié)嚴(yán)重程度，對帳號進(jìn)行禁言 1 天、7 天、15 天直至永久禁言或封停賬號的處罰。當(dāng)涉及欺凌未成年人、危害未成年人身心健康、通過作弊手段注冊、使用帳號，或者濫用多個帳號發(fā)布違規(guī)內(nèi)容時，本網(wǎng)站將加重處罰。
三、申訴
隨著平臺管理經(jīng)驗的不斷豐富，本網(wǎng)站出于維護(hù)本網(wǎng)站氛圍和秩序的目的，將不斷完善本公約。
如果本網(wǎng)站用戶對本網(wǎng)站基于本公約規(guī)定做出的處理有異議，可以通過「建議反饋」功能向本網(wǎng)站進(jìn)行反饋。
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