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作者：一念凡心
來源：鳥哥筆記（niaoge8）
本文為作者授權鳥哥筆記發(fā)布，轉載請聯系作者并注明出處。
前言
未曝出來長租公寓事情的時候我參加了一個評審會，長租公寓項目，本來未覺得有啥，只是認為這是一個值得做的項目，沒想到通過這波房租上漲此事喧囂至今，聲討不休。
定義：
目前市場上長租公寓分為兩種，集中式公寓和分散式公寓：
集中式公寓：運營方自有房產或通過收購、租賃等方式取得某個項目的經營權后統一裝修、改造后進行出租的一種經營模式，因占據地產資源優(yōu)勢，此種模式多為房地產商操作。
分散式公寓：運營方從分散的房東手里房屋（租住權），統一標準化裝修、改造后進行出租的一種模式；此種模式還有兩種細微差別，即房東跟誰簽訂租賃合同，是品牌化的運營方還是租客。本文中討論的長租公寓運營模式主要是這種，包括自如、相寓、蛋殼、優(yōu)客逸家等。
文中金融公司即資金方，代指給租客借款的工商主體。就模式而言通常有P2P和ABS兩種。
兩者優(yōu)缺點：
P2P：資金成本較高但是模式簡單，
ABS：資金成本相對較低但是操作較為復雜。
一、長租公寓交易模式
（圖1：長租公寓交易模式）
住房需求在人口眾多的天朝自然是剛需，但是不可否認的是現在買房的門檻未免太高，不是誰家都可以隨便拿出來百八十萬，也不是誰家都有N個口袋可以掏錢，更不是所有人都敢像炒房客那樣無限增加杠桿，遂租房可以說是無需驗證的剛需中的剛需。
而這個剛需的人群當然有很多，其中有一大類是剛畢業(yè)不久尚未有多少存款的大學生。而仔細分析之后你會發(fā)現這些人群基本上和想要買房的人群是重合的，那么在兜里米不足的時候自然會選擇租房，所以長租公寓這件事的切入點基本上可以說是有國家背書的。而且這類目標人群從風控視角去看有著極其相似且明顯的特點：收入來源穩(wěn)定（只要不懶都餓不死）、還款意愿較強（從校園貸那么高的利潤就可以看得出來）、借款用途確定。
本來住房出租是租客直接找房東的，但因為信息不對稱導致效率極其低下，互聯網時代租客和房東通過互聯網將各自需求都呈現在線上，但房子的非標屬性導致無法完全通過線上的信息瀏覽查詢就可以做消費決策，所以催生了中介服務。只是中介基本上是一次性的，所賺取的利潤有限，所能做的工作和想去做的動力確實有限，而且每個房源情況參差不齊，想想我們曾經租過的房子豈止是不堪回首可以描述的。
那么在這個剛需中的剛需里還可以再做些什么呢？
成熟的短住酒店行業(yè)給了長租公寓做了一個示范，即品牌化、標準化、統一管理、統一服務。我可以給租戶提供類似酒店管家式的服務，你什么都無需做，只需要給錢就可以拎包入住，而且我會將公寓統一裝修成現代年輕人喜歡的風格，年輕人不像老年人一樣喜歡講價，他們現在標榜的是品質生活，有句話不是說“房子可以是租的但是生活不是”。
二、長租公寓給租房市場帶來的改變
看吧，長租公寓這個事情值得搞，中國14億之眾，這個細分行業(yè)天花板的上限簡直不要太高，在資本市場也有會占有一席之地不是？只是吧，這個事情本身需要不停地拓展新的房源，算是一個重資產行業(yè)，即使有持續(xù)的現金流我初期投入的本金又得需要多少呢，而且在互聯網時代未免發(fā)展慢了點，雖然租房是剛需，但市場受政策影響、競爭對手等因素實在是太大。這個事情有沒有更多的可能性呢？
剛性需求、穩(wěn)定現金流、較高的天花板、暫無行業(yè)壟斷者，一個好項目的基本要素全齊。
事實上，市場上不乏隨時做好搏擊準備的狼。自從國家***8.24互金行業(yè)管理辦法后，搞P2P的不好過了；資管新規(guī)后搞金融的不好過了。但生活不還得繼續(xù)，遂在種種因素下，金融行業(yè)和租房市場光明正大的搞到一起。
（圖2：給市場帶來的改變）
其實本身這個事情對各方來說都是好事一件。
? 租客：更多高品質的房源流入市場；?
? 房東：更高的租金收益，不用自己費心打理；?
? 長租公司：收入多樣化、充足的現金流、不斷升值的品牌溢價；?
? 金融公司：更多的業(yè)務量、大量優(yōu)質的底層資產。?
壞就壞在狼多肉少，在一定時間內可租住的房源是有限的，而且這個生意做的是流動人口，而且要想先將品牌打出來必須要占領流動人口重鎮(zhèn)，即一片區(qū)域內的政治、經濟、文化中心，這就是為什么北京的房價最先飛漲的原因。
另外雖說這個生意是一手托兩端（租客和房源者），但是在長租公司看來可以很簡單地分析出來租客是源源不斷有的韭菜，但是房源可不是無限的，基本上算是不可再生資源，所以群狼搶奪的重點自然是不可再生資源。
為了什么？足夠房源后帶來的市場定價權！
于是跟滴滴、快的大戰(zhàn)不一樣的戰(zhàn)爭出現了，因為低頻次和資源價值的不對等，租客被完全拋開。沒有補貼的話我可以坐出租車，即使再多網約車又怎樣，再不濟我可以坐地鐵公交嘛，還能省錢。租房市場完全不同，因為這是一個聯動面極大的市場，一環(huán)扣一環(huán)。
?
三、無制衡下的惡果
（圖3：資金流）
從整個鏈條的現金流來看，本質是租客跟資金方形成借貸關系，長租公司代保管房租，而房東則提供住房。
他們各自的權利和義務：
? 租客：形成借貸關系后按時還款，享有房屋租住權；?
? 金融公司：給租客提供資金、進行盡職調查及貸后管理等；?
? 房東：提供房屋的租住權，享有房子出租的收益權；?
? 長租公司：需找租客、金融公司和房東，做好服務工作（向租客提供房子、向金融公司提供借款者、替房東管理租住權）。?
按道理講這樣就各自安好，但長租公司費這勁居中四方是為了什么？因為周期產生的穩(wěn)定現金流。自從余額寶出來后全國人民都知道錢放銀行里就是俠義之舉。所以能想出來這事兒的人必然不能把錢安穩(wěn)放在銀行中吃點利息。
（圖4：風險傳導）
1.高杠桿
反正我拿房源也要花錢，再說現在借錢成本那么高，那就拿這錢來用好了。
假設一套房子2W/12個月，每套裝修成本1萬，把房子一間間租出去，一套房子租3000元/月。
于是開始我只有30萬元，搞定10套房子全部租出去后，回收資金36萬元后又可以搞定10套房子（只為說明原理，不計其他運營成本及其他因素），如此周而復始全城可以租的房子都在我控制下，這個杠桿率到底有多大？
2.市場風險傳導
在理想狀態(tài)下是這樣，但是存在競爭后為了搶奪房源無法曉之以情動之以理，只能誘之以利。羊毛當然不可能出在我身上，最終傳導至需求終端-租客。
有理想有情懷的人想著這事兒要當做事業(yè)來做，瘋狂擴張后發(fā)現最后錢都被用來租新的房源了，老的房東錢還沒給呢，最后房東沒收到錢就攆租客，但是租客又給了錢不肯搬出去，一地雞毛。
沒節(jié)操的人發(fā)現池子里的資金是自己幾輩子也無法企及的時候直接卷款溜走，各方都懵逼了。房東攆人，租客不還錢，金融公司沒有資金，最終無法兌付，一聲轟響，炸傷一片。
市場是傳導的，當終端房租越來越貴的時候總有租不起的人會離開，受之影響需求總會改變。吃飯是剛需，但吃不起牛肉的時候我總可以吃面。
到最后大家發(fā)現，除了長租公司，其他都是受害者，而且沒有道理的是長租公司不受任何制衡。
四、解決方案
當然今天從各方消息來看很多人已經被這種市場傳導所割肉，但無需杞人憂天，事情總是會解決的，分享下我個人所能想到的針對此運營模式下的風險規(guī)避方案：
? 加大供應，改變市場供需關系；?
? 政策監(jiān)管長租公司所積累的資金；?
? 完善商業(yè)模式，改變純借貸關系的交易模式，對長租公司加以制衡。?
加大供需是最根本的解決方案，釜底抽薪之計；政策監(jiān)管就像共享單車押金一樣，但是市場嗅覺太過敏銳，出來一個商業(yè)模式就出一個政策，總有打補丁之嫌。
另外作為租客，此波房租上漲中的受害者，自認為除了投資自己努力賺錢沒有其他的方法和出路，《我不是藥神》告訴我們“世界上只有一種病，叫窮病”，最快適應環(huán)境的人才有可能活下來。
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