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當(dāng)下正值畢業(yè)季，1076萬畢業(yè)生懷揣夢(mèng)想開始打拼，但他們對(duì)租房卻有數(shù)不盡的擔(dān)憂。

黑中介、二房東欺騙、虛假房源、費(fèi)用不透明讓租房變得撲朔迷離，蛋殼爆雷、租金貸等的曝出讓人揪心。

與此同時(shí)，網(wǎng)上對(duì)“黑中介”的聲討從未停歇，牽連到了整個(gè)中介群體，他們也頗感委屈，有自己的說法。

行業(yè)中關(guān)鍵的兩方各有苦衷，而且問題由來已久，這或許不是一個(gè)簡單的誰對(duì)誰錯(cuò)問題，而是這個(gè)行業(yè)走到了該變革的十字路口。

00后畢業(yè)生被中介整頓

在北京朝陽區(qū)和昌平區(qū)的接壤處，有個(gè)叫天通苑的地方，這里號(hào)稱是“亞洲最大的社區(qū)”，645棟樓，16個(gè)區(qū)，常駐人口高達(dá)70萬人。

白天，人們四散在北京各地上班，諾大的天通苑如老街的小巷；夜幕降臨，人們熙熙攘攘，天通苑又成了幾十萬人的夜城與睡城。

天通苑屬于昌平區(qū)。在第七次人口普查中，昌平區(qū)外省市來京人口為131萬人，占常住人口的57.7%。在天通苑，可能有1/3的人在租房。

北京朝陽區(qū)草房站有個(gè)遠(yuǎn)近聞名的小區(qū)——像素小區(qū)，是繼天通苑之后的又一個(gè)北漂“中轉(zhuǎn)站”。小區(qū)內(nèi)住戶8000余戶，居住人口超萬人，建筑風(fēng)格正如其名，是像素風(fēng)，但在人們心里，這里就像一個(gè)個(gè)鴿子籠。

2022年初，北京常住人口有2188.6萬人，其中常住外來人口有834.8萬人。自如研究院發(fā)布的《2021年北京長租市場觀察》指出，北京每3人中就有1人租房。

如果把焦點(diǎn)擴(kuò)大到全國，這是個(gè)非常龐大的人群。

據(jù)《2022-2028年中國房屋租賃行業(yè)發(fā)展前景分析及市場需求預(yù)測報(bào)告》，2021年中國城市房屋租賃人口數(shù)量約2.3億人。

全國每座一二線城市，每天都有相當(dāng)數(shù)量的人滿懷希望而來，通過租房在城市某個(gè)角落獲得暫時(shí)的安定。

當(dāng)下，正值畢業(yè)季，1076萬大學(xué)畢業(yè)生懷揣夢(mèng)想開始打拼，58安居客房產(chǎn)研究院發(fā)布的《2022年畢業(yè)生租住報(bào)告》顯示，56%的畢業(yè)生已經(jīng)租房或準(zhǔn)備租房。

而他們對(duì)租房卻有數(shù)不盡的擔(dān)憂。

有數(shù)據(jù)顯示，2022年畢業(yè)生租房前最擔(dān)心的問題是‘被黑中介、二房東欺騙’，占比高達(dá)41.83%，而虛假房源（25.17%）和費(fèi)用不透明（16.13%）緊隨其后。

一直以來，網(wǎng)上充斥著數(shù)不盡的“租房亂象”。2020年的蛋殼爆雷，去年開始嚴(yán)控的“租金貸”。租個(gè)房都能總結(jié)出十大套路騙局。

這屆00后本來就很難了，今年我國高校畢業(yè)生規(guī)模首次突破了1000萬人，招聘需求在下降，求職申請(qǐng)人數(shù)卻大規(guī)模上升，而互聯(lián)網(wǎng)大裁員、雙減政策和新冠疫情也把00后按在地上反復(fù)摩擦。

好不容易有了工作，可能還是自己不喜歡的，拿著幾千塊工資，干著三個(gè)人的活就不說了，連租來的棲身之所也糟心不斷。

在錢包與生活極限二選一之間，大多數(shù)00后不得不選擇前者。

30%是房租收入比的“幸福分割線”，一旦超過則表明房租壓力過大。有調(diào)研顯示，近七成畢業(yè)生每月支付租金在2000元以內(nèi)，即便這樣，仍有79%的畢業(yè)生認(rèn)為租房經(jīng)濟(jì)壓力大。

2000元以內(nèi)的房租讓大多數(shù)人的單居生活成為幻想，與朋友、同事甚至陌生人合租成了畢業(yè)生的常態(tài)。衛(wèi)生習(xí)慣、作息不同、房間不隔音等種種問題鉆入神經(jīng)。

這時(shí)，無處不在的租房中介，成了讓00后崩潰的最后一根稻草。

說好的“房東直租”，來的全是中介、二房東甚至是三房東；

中介口中的距離地鐵7分鐘，是直線距離，還不是步行；

房子不一定真的是坐北朝南，中介可能都不知道朝哪；

你要看網(wǎng)上的房源，中介說租出去了咱們看別的；

網(wǎng)上說的天花亂墜，線下一看房子，沒廚房；

以為是loft，實(shí)際是隔斷小單間；

就是簡單看了幾間房，中介費(fèi)就要一個(gè)月的租金；

……

1000萬00后還沒開始整頓職場，就先被中介整頓了。

大部分租房中介人也怨聲載道

就在網(wǎng)上對(duì)“黑中介”的聲討蔚然成風(fēng)時(shí)，中介們也是欲哭無淚，怨聲載道。

“黑中介認(rèn)為租房就是一次性生意，騙完你以后見不到你了”曾在鏈家任職的業(yè)務(wù)員小崔說，“媒體通常都報(bào)道負(fù)面新聞，只會(huì)報(bào)道黑中介，不會(huì)報(bào)道好中介，這就導(dǎo)致，在外界看來我們大部分都是黑中介。”

針對(duì)虛假房源問題，中介們也有自己的看法。

“很多中介手里都會(huì)有幾套精美的房源圖片，要么不存在，要么是去年前年的房源。他們就是拿這些來吸引客戶的。”前德祐地產(chǎn)的中介玲玲分享道，“有些客戶表示理解，有的客戶就覺得你在欺騙他，但我們也沒辦法，不這么做，客戶很難跟你看房。”

面對(duì)同樣的困境，已經(jīng)從業(yè)723天的夏天可能是為數(shù)不多堅(jiān)持誠信的中介，“我不認(rèn)可這么做，這樣從一開始就形成了欺騙，達(dá)成交易最重要的就是信任。”

在中介行業(yè)零和競爭的大環(huán)境下，不是所有人都有勇氣，去選擇真誠一些。

談及費(fèi)用不透明問題時(shí)，中介們看到的也和畢業(yè)生不一樣。

“很多黑中介會(huì)以各種名義收費(fèi)用，比如燃?xì)赓M(fèi)、物業(yè)費(fèi)、維修費(fèi)等”小崔告訴商隱社，“建議畢業(yè)生租房時(shí)盡量選擇大品牌，都是有正規(guī)合同的，不會(huì)有亂收費(fèi)情況”。

可是，合同是中介提前擬定好的，面對(duì)多達(dá)上萬字的合同條款，剛畢業(yè)的00后們看得眼花繚亂，社會(huì)經(jīng)驗(yàn)不足的他們還是很難避開一些隱藏的坑。

這反映的是從業(yè)多年的中介與剛畢業(yè)的年輕人之間的經(jīng)驗(yàn)差距，也是資源更多的中介與剛?cè)肷鐣?huì)的小白之間的信息差距。

這些差距和嚴(yán)重的不信任，在錢少的畢業(yè)生身上被放大得格外明顯，他們很多人選擇了“跑單”。

所謂跑單，是指找中介陪著看了N套房后，繞過中介直接找房東成交的行為，讓所有中介不齒。

據(jù)36氪發(fā)布的《00后“相親式”租房》顯示，60.38%的00后在正式入住前會(huì)看2-8套房子。

“我們陪客戶看房是有很多時(shí)間成本的，每一個(gè)房源我們都要核對(duì)是否已經(jīng)租出去了，還要帶著客戶在不同小區(qū)之間比較，甚至要看好幾天，這時(shí)候客戶跑單了，我們這幾天所有的工作都白忙活。”玲玲抱怨道。

可如果不是因?yàn)橹薪橘M(fèi)過高，哪個(gè)畢業(yè)生會(huì)反坑中介一把呢？房租已經(jīng)很貴了，有的房子要求季付，再加一個(gè)月租金的中介費(fèi)，剛畢業(yè)的00后實(shí)在承擔(dān)不起。有的00后覺得自己只短租半年，中介費(fèi)就要一個(gè)月的錢，實(shí)在是虧。

然而，即便中介費(fèi)普遍比較高，也沒讓中介這個(gè)群體富起來。

《2020年百萬房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人生存報(bào)告》披露，調(diào)研中有超過一半的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人表示自己沒有固定的底薪。

中介的薪資構(gòu)成因公司而異，但大體上是有責(zé)底薪（當(dāng)完成了單位每個(gè)月制定的業(yè)績量才能拿到的底薪）+中介費(fèi)+提成的模式，中介費(fèi)是大頭。

行業(yè)環(huán)境的惡劣讓各中介更依靠本事吃飯。“中介實(shí)際上就是銷售，有的人干的好可能就長時(shí)間干下來了，有的人適應(yīng)不了這個(gè)模式，可能幾個(gè)月沒開單，肯定就離開了。”夏天說。

一方面，中介費(fèi)是中介們?yōu)閿?shù)不多的收入保障，另一方面，租戶聲討中介費(fèi)過高。

中介們每天要開發(fā)房源、了解房源、了解市場、尋找客戶、匹配需求、帶客看房、幫助簽約。一個(gè)客戶來了，要根據(jù)其想租的地方、預(yù)算、要求等快速匹配到合適的代表房源；要給業(yè)主打電話核實(shí)房源，敲定看房時(shí)間；要確保房源無任何問題；要在持續(xù)的幾天里看N套房……

在中介眼中，每一筆都是辛苦錢，客戶看不到他們背后付出的勞動(dòng)。

可在客戶視角，房東明明可以直租，租戶直接找房東的房子，能省去一大筆中介費(fèi)，可中介無處不在，幾乎壟斷了網(wǎng)上的租房信息，租戶不得不通過中介才能租到房，為什么？憑什么？

行業(yè)中關(guān)鍵的兩方各有苦衷，看起來也都沒占到什么明顯的便宜，這或許不是一個(gè)簡單的誰對(duì)誰錯(cuò)問題，而是這個(gè)行業(yè)走到了該變革的十字路口。

這個(gè)行業(yè)的本質(zhì)問題是什么？又該怎么解決？曾有“中介頭子”之稱的貝殼創(chuàng)始人左暉給出了第一個(gè)答案，但并不完美。

左暉的遺產(chǎn)能解決問題嗎？

2021年5月20日，左暉因肺癌意外惡化去世，震驚了整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)。

也曾被黑中介坑過、被二房東騙過的他決心整頓中介行業(yè)，后來的故事我們都知道，2010年貝殼上線，利用ACN合作網(wǎng)絡(luò)，使中介從競爭關(guān)系變成了合作關(guān)系。

所謂ACN合作網(wǎng)絡(luò)，是把中介分為了10個(gè)角色（房源方5個(gè)，客源方5個(gè)），房源端分別是房源錄入人、房源維護(hù)人、房源實(shí)勘人、委托備件人和房源鑰匙人，客源端分別是客源推薦人、客源成交人、客源合作人、客源首看人和交易顧問。

一單成交所得的中介費(fèi)會(huì)按一定比例在這10個(gè)角色之間分配，當(dāng)然很多情況下，一個(gè)人也可以身兼多個(gè)角色。

在左暉的理念中，ACN合作網(wǎng)絡(luò)解決了中介行業(yè)一直以來存在的根本問題——C端單次博弈，B端零和博弈。

所謂C端單次博弈，說白了就是一錘子買賣。租房一租就是半年、一年，買房一生也就買一次。這種環(huán)境下，中介往往不會(huì)考慮什么誠信問題，賺你錢就完事了，盡可能多賺，簽了合同萬事大吉。

而B端零和博弈，就像上文說的，中介以簽單論英雄，不管你前期如何辛苦，帶客戶看房也好，給客服答疑也好，只要最后客戶沒和你簽約，你就分文不賺。

通過ACN合作網(wǎng)絡(luò)，每個(gè)付出勞動(dòng)的中介都會(huì)有所回報(bào)，大家從零和競爭變成了把蛋糕做大的合作。

行業(yè)環(huán)境好了，中介人的從業(yè)時(shí)間自然會(huì)延長，而從業(yè)時(shí)間越長，其誠信和口碑就越高，畢竟一錘子買賣做不長久。這樣C端的單次博弈的問題也解決了。

但，所謂C端單次博弈、B端零和博弈真的是行業(yè)根本問題嗎？

對(duì)應(yīng)的解決方案ACN合作網(wǎng)絡(luò)，真的能讓各方互利共贏、皆大歡喜嗎？

當(dāng)然不會(huì)。

ACN合作網(wǎng)絡(luò)利用網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)越做越大的另一面，是那些想找房東直租的人的選擇空間在縮?。桓哔|(zhì)量的服務(wù)、規(guī)范化的條款、有保障的品牌的潛臺(tái)詞是，租戶沒有了話語權(quán)。

租戶真正希望的是租房能從賣方市場變成買房市場，不會(huì)因?yàn)樽约盒畔⒉蛔愣鴮?dǎo)致被坑被騙，可以自由地按自己所需選擇是否委托中介。

這一切訴求，都直指中介行業(yè)真正的根本問題——市場信息不對(duì)稱。

中介行業(yè)理應(yīng)是服務(wù)而非信息

放到租房市場來說，所謂信息不對(duì)稱，指的是在市場中，中介方知道有關(guān)房屋的信息更多，而租戶一方知道很少甚至幾乎不知。在這樣的信息環(huán)境中，中介方會(huì)謀求在交易中心獲取最大的利益，而租戶利益可能會(huì)因此受損。

有人可能會(huì)問，中介行業(yè)干的不就是信息不對(duì)稱的活兒嗎？信息都對(duì)稱了，誰還要中介呢？

這句話其實(shí)是忽略了中介的本質(zhì)，中介行業(yè)的本質(zhì)理應(yīng)是服務(wù)而非信息。

信息不對(duì)稱的成因很復(fù)雜，有主觀成因，比如不同個(gè)體獲取信息能力的迥異。

也有客觀原因，比如社會(huì)勞動(dòng)分工和專業(yè)化程度不同。很容易理解，俗話說“隔行如隔山”，干這一行的人獲取與之相關(guān)信息就更方便。

誠然，受社會(huì)分工不同，中介所獲信息肯定遠(yuǎn)高于租戶，但也該通過改變行業(yè)模式來修正，而非放大信息不對(duì)稱。

ACN合作網(wǎng)絡(luò)的弊端就在于此。

它使中介的社會(huì)分工和專業(yè)化程度進(jìn)一步提高，行業(yè)專業(yè)人員與非專業(yè)人員之間的信息差別越來越大，社會(huì)成員之間的信息分布將越來越不對(duì)稱。

弱勢(shì)的一方為了彌補(bǔ)信息不對(duì)稱，要付出大量成本。在租房交易中，租戶想要獲得和中介相對(duì)稱的信息量，就要付出巨大的時(shí)間和精力，甚至由于行業(yè)壁壘，有些信息是外界拿不到的。

而中介行業(yè)肯定也不愿看到信息嚴(yán)重不對(duì)稱的局面被改變，因?yàn)檫@會(huì)導(dǎo)致行業(yè)平均利潤率的下降，于是整個(gè)行業(yè)會(huì)自發(fā)形成信息壟斷，加劇固有的局面。這注定會(huì)導(dǎo)致租房市場效率低下。

信息不對(duì)稱之所以能導(dǎo)致效率低下主要是由兩種機(jī)制決定的——逆向選擇和道德風(fēng)險(xiǎn)，不巧的是中介行業(yè)都占了。

所謂逆向選擇，發(fā)生在交易完成前，就是市場交易的一方如果能夠利用多于另一方的信息使自己受益而對(duì)方受損時(shí)，信息劣勢(shì)的一方便難以順利做出買賣決策，于是價(jià)格便隨之扭曲，并失去了平衡供求、促成交易的作用，進(jìn)而導(dǎo)致市場效率的降低。

比如租房市場中，房源的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)，有沒有隱藏的雷，小區(qū)相關(guān)的信息等只有中介知道，中介會(huì)傾向于隱藏部分不利信息以求把房子盡快租出去。

幾乎所有中介都會(huì)說自己的房源好，但租戶無法判斷真假，此時(shí)就會(huì)把好房壞房一同判斷，從價(jià)格上看，壞房又比好房便宜，于是租戶會(huì)選擇價(jià)格便宜的壞房，好房就租不出去了。

等得到壞房的租戶住進(jìn)去發(fā)現(xiàn)自己踩了雷，就會(huì)進(jìn)一步降低對(duì)房子質(zhì)量的預(yù)期，認(rèn)為中介費(fèi)過高，房租太貴，中介坑蒙拐騙。

但如果中介誠實(shí)守信，就要面對(duì)赤裸裸的好房貴，壞房賤。自己的壞房賤與其他中介隱藏信息后的“好房”賤相比，自然沒有優(yōu)勢(shì)，于是劣幣驅(qū)逐良幣。

而第二種道德風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)生在交易簽訂合同后。是指從事經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的一方在最大限度地增進(jìn)自身效用的同時(shí)做出不利于另一方的活動(dòng)，由于不對(duì)稱信息和不完全合同使負(fù)有責(zé)任的經(jīng)濟(jì)行為者不能承擔(dān)全部損失（或利益），因而他們不承擔(dān)其行動(dòng)的全部后果，這會(huì)引起市場交易各方的效用沖突，同樣帶來市場效率低。

這個(gè)現(xiàn)象就很常見了，比如陰陽合同、租金貸、不公正合同等。簽完合同后中介就對(duì)你愛答不理也屬于這種情況。

這些也就造成了，租戶抱怨租金貴，中介卻不賺錢；不想找中介的租戶難找到房東直租，想找中介的租戶又抱怨中介良莠不齊等現(xiàn)象。

從另一個(gè)角度講，ACN網(wǎng)絡(luò)解決的是中介之間的博弈，卻沒有從租戶和中介之間的博弈考慮。

順著這個(gè)思路我們發(fā)現(xiàn)，解決問題的路只有一條，即從根本上改變行業(yè)模式，解決租戶和中介的博弈問題，解決信息不對(duì)稱問題。

還是那句話，中介行業(yè)的本質(zhì)理應(yīng)是服務(wù)而非信息。

中介行業(yè)模式在變革前夜

我們的中介模式從古代繼承而來，雖然不同年代稱呼各有不同，但其實(shí)質(zhì)卻始終沒變——中介接受買賣雙方委托，撮合交易。

面對(duì)日益尖銳的行業(yè)矛盾，模式變革已是時(shí)代所趨。把目光求之海外，MLS模式或許有值得借鑒的地方。

另外一點(diǎn)是重點(diǎn)要說的——單邊代理制度。

現(xiàn)在的中介模式是雙邊代理，一個(gè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司既是賣家的代理又是買家的代理，類比到打官司上，就相當(dāng)于原告和被告請(qǐng)了同一個(gè)律師，可見其荒誕，總有一方利益會(huì)受損。

說到底，這種雙邊代理是非互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的，未來的發(fā)展方向應(yīng)該是向單邊代理演進(jìn)。

買房人希望房子越便宜越好，賣房人希望房子越貴越好，經(jīng)紀(jì)人夾在中間就是哪邊都不代表，只關(guān)心能不能成交。

而如果買方有買方代理，賣方有賣方代理，雙方都會(huì)想盡一切辦法去爭取自己的利益。買方代理會(huì)想盡一切辦法了解賣方房屋的狀況，比如產(chǎn)權(quán)有無瑕疵、房屋有無受損等；賣方的代理會(huì)想盡一切辦法了解買方是否有真實(shí)的購買意愿和支付能力。

這才是從根本上解決了信息不對(duì)稱問題。

從雙邊到單邊，深圳邁出了第一步。

深圳去年上線了新版二手房交易網(wǎng)簽系統(tǒng)，除了從“多方委托”變?yōu)?ldquo;獨(dú)家委托”，還推出了“單邊代理”模式，即買賣雙方要有各自的經(jīng)紀(jì)人，雙方“各為其主”。

有分析人士認(rèn)為，新版二手房交易網(wǎng)簽系統(tǒng)或?qū)⒅匦轮贫ǘ址啃袠I(yè)的商業(yè)運(yùn)作邏輯、作業(yè)規(guī)范及操作流程等，會(huì)構(gòu)造出全新的行業(yè)生態(tài)。

不過，單邊代理目前也是在探索階段，短期內(nèi)行業(yè)轉(zhuǎn)型與變革還是存在難度。

好在變化已經(jīng)開始發(fā)生，在房地產(chǎn)市場不斷走向規(guī)范的大前提下，接下來應(yīng)該會(huì)有更多城市去嘗試打破租房中的信息不對(duì)稱，摸索出更先進(jìn)一些的租房模式。