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咨詢?nèi)绾纬蔀榇河鹱髡哒埪?lián)系：鳥哥筆記小羽毛（ngbjxym）
回顧國內(nèi)房產(chǎn)交易賽道近十余年的發(fā)展，資本紅利催生了貝殼找房、安居客、天貓好房等等頗具規(guī)模和實力的二手房交易平臺。與此同時，互聯(lián)網(wǎng)、人工智能等技術(shù)在房產(chǎn)交易市場上廣泛應(yīng)用，技術(shù)的升級加速了房產(chǎn)交易市場的進化。
盡管如此，二手房交易市場仍存在不良中介、假房源、價格虛高等市場亂象。從“女子花4000萬買房疑被中介吃250萬差價”一事來看，二手房交易市場規(guī)范化任重道遠，中介規(guī)范化管理、交易流程透明化、價格公開化等“暗角”，亟待二手房交易平臺去照亮。
近期，易居、天貓好房雙方正式完成收購流程，一家是房地產(chǎn)流通服務(wù)領(lǐng)域的佼佼者，另一家是背靠阿里電商生態(tài)的房地產(chǎn)行業(yè)信息服務(wù)和數(shù)字化營銷平臺，兩者結(jié)合競爭實力必然大大強化，二手房交易市場霸主地位的爭奪也愈發(fā)白熱化。
優(yōu)勝劣汰是互聯(lián)網(wǎng)市場常態(tài)。二手房交易平臺的競爭焦點，從信息供應(yīng)、流量爭奪、房源比拼、智能技術(shù)較量，向綜合服務(wù)能力以及二手房交易模式進化，而每一個階段都伴隨著新巨頭的崛起和舊巨頭的沒落……
在“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”1.0階段，搜房網(wǎng)（更名：房天下）坐擁房產(chǎn)資訊市場，彼時房地產(chǎn)市場還是另一番天地。
房地產(chǎn)“觸網(wǎng)”之前高度依賴線下門店，信息流通慢、不全面、不透明，人們對房地產(chǎn)資訊需求旺盛。抓住這個需求點，搜房網(wǎng)搜羅大量的房產(chǎn)資訊和樓盤內(nèi)容，建立門戶網(wǎng)站為用戶提供和房地產(chǎn)相關(guān)的海量資訊。
對于購房用戶來說，搜房網(wǎng)豐富且全面的樓盤、開發(fā)商、房地產(chǎn)新聞等內(nèi)容服務(wù)，大大降低了找房、比價的難度，是個不錯的工具；對于開發(fā)商來說，搜房網(wǎng)帶來可觀的流量提高了交易量，實現(xiàn)了營收的增長，是個不錯的合作伙伴。
看似雙惠的信息分發(fā)模式，為搜房網(wǎng)帶來了名氣也帶來了收入。
一方面，龐大的用戶量和日活量提高了搜房網(wǎng)的品牌曝光度，而品牌曝光度的提高又將為其吸引來更多用戶，如此良性循環(huán)增強了搜房網(wǎng)市場影響力以及市場占有率。另一方面，搜房網(wǎng)基于龐大的用戶數(shù)據(jù)，為開發(fā)商品牌、二手房中介提供媒體服務(wù)和推廣服務(wù)，收取端口費。
“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”1.0階段的競爭核心在于房地產(chǎn)信息的互聯(lián)網(wǎng)化，這也是搜房網(wǎng)優(yōu)勢所在。只不過隨著移動互聯(lián)網(wǎng)時代的到來，消費者對信息的真實性、獲取效率提出更高要求，搜房網(wǎng)房源數(shù)據(jù)雜亂、中介收費不規(guī)范等問題暴露出來，口碑下降用戶也隨之流失。
在移動互聯(lián)網(wǎng)時代，也就是“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”2.0階段，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)信奉“流量為王”的真理，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外，安居客是房地產(chǎn)行業(yè)流量信徒的代表。
和搜房網(wǎng)一樣，安居客發(fā)展初期也是做“端口生意”，其以豐富、真實的房源信息來獲取用戶積累流量，又大肆宣揚免費入駐的口號吸引房產(chǎn)經(jīng)紀公司，按照曝光量或增值服務(wù)向各房產(chǎn)經(jīng)紀公司收取端口費用。
和搜房網(wǎng)不同的是，在獲取流量方面安居客比搜房網(wǎng)更愿意斥巨資營銷。
特別是58同城收購安居客后，安居客獲取了58同城以及第二大股東騰訊的流量，一躍成為流量規(guī)模最大的二手房交易平臺。58同城為安居客注入了“流量動力”，安居客憑借流量優(yōu)勢構(gòu)筑了其他平臺難以跨越的“護城河”。
營銷支出不斷上漲也證實了安居客“重流量”的事實。招股書顯示，2018年～2020年，安居客廣告及營銷開支分別為13.73億元、16.26億元、23.73億元，在總營收中的占比分別為22.09%、21.45%、29.49%。
事實上，大多數(shù)傳統(tǒng)行業(yè)網(wǎng)聯(lián)化都是從提供內(nèi)容服務(wù)開始，積累了一定的用戶量之后再進行廣告變現(xiàn)。在“互聯(lián)網(wǎng)+”階段，信息（內(nèi)容）是優(yōu)勢點，到了移動互聯(lián)網(wǎng)時代，流量取代了信息的地位，這也是安居客快速取代了搜房網(wǎng)的市場地位的原因。
時至今日，流量依舊是推動安居客前行的驅(qū)動器，只不過線上流量并不是取之不盡用之不竭，而且線上的信息服務(wù)價值有限，房產(chǎn)交易最終還是要回歸線下，脫離了交易環(huán)節(jié)的安居客失去了獲取更大蛋糕的資質(zhì)。
在“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”3.0階段，開發(fā)商品牌和中介們已不滿足于信息的獲取和交換，提高交易量成為平臺、中介、開放商的發(fā)展共識，消費者也希望借助二手交易平臺提高購房效率，“流量為王”也就讓位了“交易至上”。
此外，基于本階段的技術(shù)手段無法滿足用戶線上看房、簽約的需求，也就無法形成完整的交易閉環(huán)。在此困境之下，主打線上推廣獲客線下銷售交易的房產(chǎn)O2O模式應(yīng)運而生，愛屋吉屋、房多多等等一大批房產(chǎn)O2O平臺汲取O2O風(fēng)口紅利，線上線下跑馬圈地躋身獨角獸創(chuàng)業(yè)公司行列。
愛屋吉屋誕生之初便頭頂光環(huán)，僅一年半的時間就累積融資3.5億美元，估值超過10億美元。追根究底，資本青睞愛屋吉屋的原因是其區(qū)別于按2.0階段房產(chǎn)交易的邏輯和渠道。
一來，愛屋吉屋自建的線上平臺提供找房、預(yù)約服務(wù)，又組建線下經(jīng)紀人團隊進行帶看、撮合交易，提升了房產(chǎn)交易量。二來，愛屋吉屋圖推行“低中介費+高提成”模式，充分連接消費者和經(jīng)紀人，緊握大量房地產(chǎn)交易的“關(guān)鍵人物”。三來，愛屋吉屋通過升級互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)提升平臺獲客、運營和服務(wù)能力，成為開發(fā)商的流量和交易引擎。
無獨有偶，房多多深耕O2O模式積極開拓線上布局線下門店，試圖通過擴張來壟斷房地產(chǎn)從獲取流量到交易的所有環(huán)節(jié)。2014年，房多多落地全國40多個城市，滲透經(jīng)紀公司門店50000多個，簽約經(jīng)紀人超過50萬，項目超過500個。
房多多和愛屋吉屋的O2O模式的弊端也很明顯。例如：沒能真正解決假房源、中介亂加價、價格不透明等痛點，購房用戶的根本訴求得不到滿足。
總之，愛屋吉屋、房多多以交易為目的，搭建連接消費者、經(jīng)紀人、開發(fā)商的電商平臺，打破了長期以來房產(chǎn)平臺依賴廣告的商業(yè)模式。但是幾經(jīng)波折后愛屋吉屋倒閉、房多多轉(zhuǎn)型為SaaS賦能，說明房產(chǎn)O2O并不是互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)交易的終篇。
在“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”4.0階段，房地產(chǎn)交易平臺實現(xiàn)了從媒介到服務(wù)到交易的進一步進化，只不過房產(chǎn)交易的效率、房源質(zhì)量、中介傭金分配的問題未能根治。對此，貝殼找房線上線下并行推出了ACN網(wǎng)絡(luò)以及樓盤字典數(shù)據(jù)庫，旨在通過數(shù)字化手段杜絕假房源、不良中介的問題。
ACN模式解決不良中介問題。不良中介問題產(chǎn)生的原因是利益分配不均衡，而ACN模式細化了整個房產(chǎn)交易流程，通過衡量經(jīng)紀人在不同環(huán)節(jié)所作貢獻率進行分傭，比傳統(tǒng)的分傭模式更精細化、標準化。
樓盤字典解決假房源問題。樓盤字典的原理是搭建一個樓盤數(shù)據(jù)庫，通過城市、城區(qū)、樓盤、樓幢、單元、樓層、房屋等關(guān)鍵詞查詢，判斷房源的真假。對于貝殼找房來說這是一個大工程，也是一個吃力不討好的工程，因為樓盤字典的構(gòu)建難以一蹴而就，面臨著市場信賴不足、投資回收期長等挑戰(zhàn)。
貝殼找房的ACN網(wǎng)絡(luò)以及樓盤字典數(shù)據(jù)庫與其他二手交易平臺明顯區(qū)別開來，是當下認可度最高的房產(chǎn)交易模式。
傳統(tǒng)的“信息核心”、“流量為王”、“交易至上”等階段都忽略了服務(wù)，而貝殼找房以服務(wù)為出發(fā)點，以用戶需求為中心、以交易為目標，形成了完善的房地產(chǎn)交易生態(tài)，這也是貝殼找房能夠穩(wěn)坐龍頭位置的原因。
總體來看，貝殼找房對技術(shù)力的全維度投入，優(yōu)化了房地產(chǎn)交易鏈條的服務(wù)能力，從而抬高了貝殼找房對于消費者、經(jīng)紀人、開發(fā)商等服務(wù)對象的使用價值，使其成為了人們眼中的“顛覆者”。
盡管貝殼找房基于互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)提高了房地產(chǎn)交易服務(wù)水平，但依舊遵循“購房者—經(jīng)紀人——買房者”的交易邏輯，沒有真正利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)改變房產(chǎn)中介行業(yè)交易流程。在“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”5.0階段，這一問題有望能得到解決。
討價網(wǎng)無論是從模式還是技術(shù)或者營銷渠道等維度來看，都區(qū)別于市面上的所有二手房交易平臺，可以說是二手房賽道上的一個“新物種”。
在技術(shù)方面，討價網(wǎng)通過由國家發(fā)明專利“利用互聯(lián)網(wǎng)聲訊電訊移動網(wǎng)實現(xiàn)競價的系統(tǒng)”研發(fā)的涂式3.0平面多對多加減價拍賣撮合交易技術(shù)，進一步滿足賣方信息對稱性。簡單來說，討價網(wǎng)學(xué)習(xí)了拍賣行的做法，將買賣房雙方集合到線上，通過討價還價的方式尋找滿意的、價格合適的房子，而且淘汰了以往一對一或一對二的銷售模式，選用多對多的方式，大大提高了銷售效率。
在房源方面，討價網(wǎng)以“討價人”模式取代“經(jīng)紀人”模式，賣方上傳房源且對房源真實性負責(zé)，討價人負責(zé)組織交易等專業(yè)服務(wù)，試圖從源頭杜絕假房源的存在。
傳統(tǒng)房產(chǎn)交易中，房產(chǎn)中介一定是專業(yè)的房地產(chǎn)職場人而且中介負責(zé)上傳、管理房源，在房產(chǎn)交易中占有重要地位，這樣的“專權(quán)”容易讓不良中介鉆空子，制造虛假房源和價格。在討價網(wǎng)上，組織交易的“討價人”可以是中介人、物業(yè)人、拍賣人，房源則由賣方（業(yè)主）或“討價人”協(xié)助上傳，把經(jīng)紀人為核心的房產(chǎn)銷售思維轉(zhuǎn)變?yōu)橐再I賣人為核心。
在整個交易服務(wù)方面，傳統(tǒng)中介最大的問題就是對門店的過度依賴，討價網(wǎng)則直接跳開門店一對一的撮合服務(wù)方式，完全實現(xiàn)了線上確定成交價格，線下簽約過戶完成交易，如此”去門店化”根本改變了傳統(tǒng)房產(chǎn)交易門店為根基的方式，把信息服務(wù)與交易服務(wù)融合在一起，將房產(chǎn)交易從重資產(chǎn)轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)，極大的節(jié)約了運營成本。
在流量方面，討價網(wǎng)推廣涂式全民私域流量裂變營銷方法，通過傭金機制激勵全民參與招商、推廣。討價人可以通過發(fā)展下線以及完成交易任務(wù)來獲取獎金，而且討價人不限定地域、年齡、性別，“獎金激勵+不設(shè)限”的誘惑力和威力不言而喻。
討價網(wǎng)多對多討價的玩法改變了傳統(tǒng)一對一或一對多的交易模式，“去除經(jīng)紀人推崇全民討價人”及“去門店化”的模式改變了傳統(tǒng)交易流程，真正把差異化做到極致。但作為一個新物種，討價網(wǎng)必然要面臨用戶消費習(xí)慣和接受度的問題，其能否從主戰(zhàn)場廣西走向全國依舊是個問題。
二手房交易發(fā)展重心從信息、流量、O2O、ACN的演變，使得價格更透明、用戶獲取房源的渠道更多元化、經(jīng)紀人管理更規(guī)范，不過即使中介模式從線下轉(zhuǎn)移到了線上，黑中介事件屢禁不止。而今，人們大談“去中介”，如果此舉可行二手交易市場將出現(xiàn)翻天覆地的變化。
首先，房地產(chǎn)交易“去中介”有利于降低經(jīng)紀人成本，提高買賣房雙方在二手房產(chǎn)交易平臺的使用率。其次，房源信息由開發(fā)商或者個人業(yè)主錄入，從源頭杜絕不良中介惡意競爭，提高了房源的真實性。再有，未來越來越多人愿意選擇直銷模式，使得房產(chǎn)買賣將和其他二手產(chǎn)品買賣一樣安全、便捷、高效。
需要注意的是，一旦“去中介”成為趨勢，那么當下安居客、貝殼找房等以經(jīng)紀人為核心的銷售模式將被淘汰，房產(chǎn)交易市場將掀起新一輪淘汰賽，二手房產(chǎn)交易平臺又將回歸同一起跑線。
對此，筆者認為去“去中介”短時間內(nèi)無法全面落實，不過平臺可以慢慢削弱中介的“權(quán)力”，直至用戶形成“直銷”的消費習(xí)慣。例如：討價網(wǎng)將交易場景搬至線上，通過涂式3.0多對多加減價拍賣讓買賣房者直接討價還價，經(jīng)紀人（討價人）僅組織交易和協(xié)助辦理業(yè)務(wù)。
長遠來看，互聯(lián)網(wǎng)、人工智能、大數(shù)據(jù)、虛擬現(xiàn)實等技術(shù)的推動下，未來的二手房交易流程將更透明、更便捷，屆時二手房中介將被邊緣化，而探索“去中介”無人區(qū)的第一人有望成為新的行業(yè)領(lǐng)頭羊。
1.0階段、2.0階段、3.0階段、4.0階段、5.0階段……時間長河滾滾流動，這個時代的一?；衣湓诜慨a(chǎn)交易市場，對新物種討價網(wǎng)來說是機遇，對傳統(tǒng)玩家貝殼找房、安居客來說可能是毀滅也可能是涅槃重生。
劉曠公眾號，ID：liukuang110
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3)配圖、頭圖中包含庸俗或挑逗性圖片的內(nèi)容；
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5)展現(xiàn)血腥、驚悚、殘忍等致人身心不適；
6)炒作緋聞、丑聞、劣跡等；
7)宣揚低俗、庸俗、媚俗內(nèi)容。
5. 不實信息，主要表現(xiàn)為：
1)可能存在事實性錯誤或者造謠等內(nèi)容；
2)存在事實夸大、偽造虛假經(jīng)歷等誤導(dǎo)他人的內(nèi)容；
3)偽造身份、冒充他人，通過頭像、用戶名等個人信息暗示自己具有特定身份，或與特定機構(gòu)或個人存在關(guān)聯(lián)。
6. 傳播封建迷信，主要表現(xiàn)為：
1)找人算命、測字、占卜、解夢、化解厄運、使用迷信方式治??；
2)求推薦算命看相大師；
3)針對具體風(fēng)水等問題進行求助或咨詢；
4)問自己或他人的八字、六爻、星盤、手相、面相、五行缺失，包括通過占卜方法問婚姻、前程、運勢，東西寵物丟了能不能找回、取名改名等；
7. 文章標題黨，主要表現(xiàn)為：
1)以各種夸張、獵奇、不合常理的表現(xiàn)手法等行為來誘導(dǎo)用戶；
2)內(nèi)容與標題之間存在嚴重不實或者原意扭曲；
3)使用夸張標題，內(nèi)容與標題嚴重不符的。
8.「飯圈」亂象行為，主要表現(xiàn)為：
1)誘導(dǎo)未成年人應(yīng)援集資、高額消費、投票打榜
2)粉絲互撕謾罵、拉踩引戰(zhàn)、造謠攻擊、人肉搜索、侵犯隱私
3)鼓動「飯圈」粉絲攀比炫富、奢靡享樂等行為
4)以號召粉絲、雇用網(wǎng)絡(luò)水軍、「養(yǎng)號」形式刷量控評等行為
5)通過「蹭熱點」、制造話題等形式干擾輿論，影響傳播秩序
9. 其他危害行為或內(nèi)容，主要表現(xiàn)為：
1)可能引發(fā)未成年人模仿不安全行為和違反社會公德行為、誘導(dǎo)未成年人不良嗜好影響未成年人身心健康的；
2)不當評述自然災(zāi)害、重大事故等災(zāi)難的；
3)美化、粉飾侵略戰(zhàn)爭行為的；
4)法律、行政法規(guī)禁止，或可能對網(wǎng)絡(luò)生態(tài)造成不良影響的其他內(nèi)容。
二、違規(guī)處罰
本網(wǎng)站通過主動發(fā)現(xiàn)和接受用戶舉報兩種方式收集違規(guī)行為信息。所有有意的降低內(nèi)容質(zhì)量、傷害平臺氛圍及欺凌未成年人或危害未成年人身心健康的行為都是不能容忍的。
當一個用戶發(fā)布違規(guī)內(nèi)容時，本網(wǎng)站將依據(jù)相關(guān)用戶違規(guī)情節(jié)嚴重程度，對帳號進行禁言 1 天、7 天、15 天直至永久禁言或封停賬號的處罰。當涉及欺凌未成年人、危害未成年人身心健康、通過作弊手段注冊、使用帳號，或者濫用多個帳號發(fā)布違規(guī)內(nèi)容時，本網(wǎng)站將加重處罰。
三、申訴
隨著平臺管理經(jīng)驗的不斷豐富，本網(wǎng)站出于維護本網(wǎng)站氛圍和秩序的目的，將不斷完善本公約。
如果本網(wǎng)站用戶對本網(wǎng)站基于本公約規(guī)定做出的處理有異議，可以通過「建議反饋」功能向本網(wǎng)站進行反饋。
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