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數(shù)據(jù)顯示，截至2021年第二季度，全球平均房價同比上漲了9.2%，其中，新西蘭房價漲幅為25.9%，美國和斯洛伐克的房價漲幅也均達(dá)到了18.6%，土耳其房價漲幅更是高達(dá)29.2%，位居全球第一。
房價跌還是漲，一直處于熱論的狀態(tài)，對于剛需購房者來說，實屬艱難。但我國樓市，在12月6日迎來兩個好消息。
央行宣布，將于12月15日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(不含已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的金融機(jī)構(gòu))，此次降準(zhǔn)共計釋放長期資金約1.2萬億元。
中共中央政治局召開會議，提出“要推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”。
兩條消息，對房企和購房者來說都是好事——既能緩解房企現(xiàn)金流緊張問題，又能緩解購房者貸款難的問題。
但也有聲音認(rèn)為，政策的內(nèi)容似乎有什么其他涵義，是時候可以買房投資了嗎？報告醬結(jié)合幾篇相關(guān)熱門報告，對以上問題與大家一同分享。
時至年底，多地房企出現(xiàn)變相降價現(xiàn)象，樓市的降溫愈發(fā)明顯。房地產(chǎn)市場的下行，導(dǎo)致部分房企出現(xiàn)了現(xiàn)金流緊張乃至違約現(xiàn)象。
恒大的幻滅就是一個典型代表，此次會議，給到房企一些呼吸的機(jī)會，解決降價出售、房企資金周轉(zhuǎn)緊張、貸款違約等問題。讓“恒大事件”盡量不再發(fā)生。
在本周一（2021年12月6日）召開的政治局會議上，對房地產(chǎn)業(yè)的最新表述為“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”。內(nèi)容中還提出了“要推進(jìn)保障性住房建設(shè)”、“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”這兩大要求。
相對于之前多次政治局會議，頻頻提出的“房住不炒”，這次新的表述難免讓人遐想，新提法背后是有什么深意嗎？
一般來說，地產(chǎn)銷售是房企重要資金來源，企業(yè)的銷售確認(rèn)需求回暖后，才會逐步增加投資。
因此，商品房銷售的同比增速，大概率先企穩(wěn)；
新開工會在銷售企穩(wěn)后的兩個季度內(nèi)觸底；
房地產(chǎn)開發(fā)投資和土地購置，會在銷售企穩(wěn)后三個季度內(nèi)逐步會回升。
本次會議，也將“要推進(jìn)保障性住房建設(shè)”排在了第一位，通俗講，就是保障房建設(shè)可能取代商品房建設(shè)，逐步成為房地產(chǎn)投資增長的重要抓手。
PS.保障房一般指保障性住房，是政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價格或租金的住房，一般由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、政策性租賃住房、定向安置房等構(gòu)成。
例如十四五期間，上海計劃新建保障性租賃住房47萬套（間）以上，占同期新增住房供應(yīng)總量的40%以上。因此，之后的政策，可能會偏好那些陷入困境的收購開發(fā)商項目，并在收購后轉(zhuǎn)化為保障房的建設(shè)。
“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”，意味著對商品房而言，保銷售是第一位。只有商品房銷售穩(wěn)住了，才能幫助那些陷入困境的開發(fā)商補充現(xiàn)金流并建立市場信心。
值得注意的是，房地產(chǎn)業(yè)GDP占全國總GDP的比例，在2020年已達(dá)7.3%。因此，除了2021年第四季度以來融資端的放松之外，地方政府應(yīng)該會陸續(xù)出臺一些銷售端的松綁政策。
由此可見，此次政治局會議對房地產(chǎn)行業(yè)的最新表述意在穩(wěn)定市場信心，而并非轉(zhuǎn)向全面刺激——潛在意思——別大漲大跌，保持平穩(wěn)就是最棒的。
而且從2018年和2019年的經(jīng)歷來看，“房住不炒”的表述往往出現(xiàn)在12月中央經(jīng)濟(jì)工作會議中，而非政治局會議。
經(jīng)濟(jì)工作會議是專門研究經(jīng)濟(jì)發(fā)展中取得的成績，存在的問題，解決方法和今后的任務(wù)等；政治局會議，是研究討論多方面的問題，特別領(lǐng)導(dǎo)方面的政治去向為重點。因此，對于后續(xù)房地產(chǎn)的定調(diào)，還是要關(guān)注中央經(jīng)濟(jì)工作會議。
除了央行降準(zhǔn)，會議還提出“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”，這也被認(rèn)為是接下來的貸款環(huán)境會更友好。
標(biāo)志著前期高壓緊縮的調(diào)控政策拐點確定，結(jié)合本次降準(zhǔn)釋放流動性，將對房地產(chǎn)市場帶來利好。
貝殼研究院研究顯示，在限貸政策下，低總價剛需群體受到的影響最大。首先是需要更長的時間才能獲得貸款，其次由于各地實行嚴(yán)格的認(rèn)房認(rèn)貸政策，賣一買一這樣的置換需求被視為購買多套，也抑制了改善型換房需求的釋放。
如果這些需求長期被壓制，會導(dǎo)致市場快速萎縮，后續(xù)可能會出現(xiàn)集中釋放。
但實際上，從10月開始，流向房地產(chǎn)的“活水”正在多起來。
9月29日，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開房地產(chǎn)金融工作座談會，指導(dǎo)主要銀行準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放，維護(hù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
12月3日，銀保監(jiān)會新聞發(fā)言人表示，現(xiàn)階段，要根據(jù)各地不同情況，重點滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購貸款，加大保障性租賃住房支持力度，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)和市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
隨著樓市頻迎重磅利好，尤其是關(guān)鍵的信貸政策放寬，這或?qū)λ募径?，以及明年一季度的房地產(chǎn)市場構(gòu)成利好。
同時，降準(zhǔn)過后，銀行貸款環(huán)境相對寬松，可用于放貸的金額增加，有可能推動中短期房貸利率走低。
種種政策與跡象表明，剛需房人群望迎來貸款微調(diào)。
此次房地產(chǎn)調(diào)控不同與以往，監(jiān)管從地產(chǎn)行業(yè)供需兩端的主要參與方，進(jìn)行全方面的調(diào)控。整體政策方向是降低房地產(chǎn)金融風(fēng)險，堅持房住不炒，構(gòu)建房地產(chǎn)長效發(fā)展機(jī)制。
供給端，從限制房企融資到土地集中供應(yīng)、三道紅線、加強預(yù)售資金監(jiān)管、限制銀行房地產(chǎn)貸款余額占比等；
需求端，從傳統(tǒng)的限購、限貸、限價，到二手房成交指導(dǎo)價、房地產(chǎn)稅試點、限制銀行個人住房貸款余額占比等。
房企在政策的嚴(yán)控下承受了較大壓力，部分房企信用風(fēng)險持續(xù)暴露，對市場供需預(yù)期都形成了較大的沖擊。
當(dāng)前政策底已現(xiàn)，按揭貸款發(fā)放、預(yù)售資金監(jiān)管、企業(yè)融資等方面均已出現(xiàn)邊際放松現(xiàn)象，預(yù)計仍有邊際改善的政策陸續(xù)出臺，但難以出現(xiàn)強烈的托底政策。
行業(yè)基本面可能延續(xù)下行趨勢，主要是從三方面看：
銷售方面，2021年新開工縮量，預(yù)計對2022年推貨量以及銷售形成一定壓制，疊加房地產(chǎn)稅試點的影響，整體的銷售繼續(xù)承壓，考慮今年基數(shù)影響，預(yù)計2022年房地產(chǎn)銷售呈現(xiàn)前低后高的趨勢。
開竣工方面，土地市場成交持續(xù)低迷預(yù)計對2022年新開工將形成壓制，房地產(chǎn)新開工和銷售面積剪刀差維持高位，以及政策端對預(yù)售資金監(jiān)管的加強也推動企業(yè)積極竣工，預(yù)計竣工周期延續(xù)。
投資方面，竣工周期延續(xù)、保障性租賃住房獲政策扶持與土地市場低迷綜合影響下，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速或?qū)⒊霈F(xiàn)進(jìn)一步放緩態(tài)勢。
綜上，我們可以看出此次政策方向以托底不刺激為原則，對于買房投資的小伙伴還不是好時候。
參考研報：
【華安證券】長效調(diào)控機(jī)制未變，關(guān)注年末銷售沖刺
【東吳證券】政治局會議的房地產(chǎn)新提法有何深意？
【萬聯(lián)證券】2022年投資策略報告：政策托而不舉，靜待行業(yè)出清
【申萬宏源】房企銷售降幅再擴(kuò)大，五部門聯(lián)合發(fā)聲維穩(wěn)
【申萬宏源】2021年12月政治局會議點評：滿足合理住房需求，促進(jìn)行業(yè)良性循環(huán)，降準(zhǔn)下久旱逢甘霖
【紅塔證券】什么是房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)
【貝殼研究院】分鐘城系列之樓盤品質(zhì)關(guān)鍵因素調(diào)查報告
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2)存在事實夸大、偽造虛假經(jīng)歷等誤導(dǎo)他人的內(nèi)容；
3)偽造身份、冒充他人，通過頭像、用戶名等個人信息暗示自己具有特定身份，或與特定機(jī)構(gòu)或個人存在關(guān)聯(lián)。
6. 傳播封建迷信，主要表現(xiàn)為：
1)找人算命、測字、占卜、解夢、化解厄運、使用迷信方式治??；
2)求推薦算命看相大師；
3)針對具體風(fēng)水等問題進(jìn)行求助或咨詢；
4)問自己或他人的八字、六爻、星盤、手相、面相、五行缺失，包括通過占卜方法問婚姻、前程、運勢，東西寵物丟了能不能找回、取名改名等；
7. 文章標(biāo)題黨，主要表現(xiàn)為：
1)以各種夸張、獵奇、不合常理的表現(xiàn)手法等行為來誘導(dǎo)用戶；
2)內(nèi)容與標(biāo)題之間存在嚴(yán)重不實或者原意扭曲；
3)使用夸張標(biāo)題，內(nèi)容與標(biāo)題嚴(yán)重不符的。
8.「飯圈」亂象行為，主要表現(xiàn)為：
1)誘導(dǎo)未成年人應(yīng)援集資、高額消費、投票打榜
2)粉絲互撕謾罵、拉踩引戰(zhàn)、造謠攻擊、人肉搜索、侵犯隱私
3)鼓動「飯圈」粉絲攀比炫富、奢靡享樂等行為
4)以號召粉絲、雇用網(wǎng)絡(luò)水軍、「養(yǎng)號」形式刷量控評等行為
5)通過「蹭熱點」、制造話題等形式干擾輿論，影響傳播秩序
9. 其他危害行為或內(nèi)容，主要表現(xiàn)為：
1)可能引發(fā)未成年人模仿不安全行為和違反社會公德行為、誘導(dǎo)未成年人不良嗜好影響未成年人身心健康的；
2)不當(dāng)評述自然災(zāi)害、重大事故等災(zāi)難的；
3)美化、粉飾侵略戰(zhàn)爭行為的；
4)法律、行政法規(guī)禁止，或可能對網(wǎng)絡(luò)生態(tài)造成不良影響的其他內(nèi)容。
二、違規(guī)處罰
本網(wǎng)站通過主動發(fā)現(xiàn)和接受用戶舉報兩種方式收集違規(guī)行為信息。所有有意的降低內(nèi)容質(zhì)量、傷害平臺氛圍及欺凌未成年人或危害未成年人身心健康的行為都是不能容忍的。
當(dāng)一個用戶發(fā)布違規(guī)內(nèi)容時，本網(wǎng)站將依據(jù)相關(guān)用戶違規(guī)情節(jié)嚴(yán)重程度，對帳號進(jìn)行禁言 1 天、7 天、15 天直至永久禁言或封停賬號的處罰。當(dāng)涉及欺凌未成年人、危害未成年人身心健康、通過作弊手段注冊、使用帳號，或者濫用多個帳號發(fā)布違規(guī)內(nèi)容時，本網(wǎng)站將加重處罰。
三、申訴
隨著平臺管理經(jīng)驗的不斷豐富，本網(wǎng)站出于維護(hù)本網(wǎng)站氛圍和秩序的目的，將不斷完善本公約。
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