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房地產(chǎn)運營是做什么的(說說房地產(chǎn)運營)
2022-09-06 15:00:08

房地產(chǎn)企業(yè)運營的起始點應(yīng)該說是在09年后,其前生是計劃管理偏向工程節(jié)點。由于房價在09年翻了一翻,頭部地產(chǎn)開始全國化布局,原來的幾個部門不能有效的統(tǒng)籌協(xié)調(diào),或者說給老板匯報的時候數(shù)據(jù)越來越多,于是成了運營部門的前生。在15年漲價去庫存時期,房企再一次在量上得到了飛躍,運營部門日趨重要,其重要職責(zé)也發(fā)生了變化,至2019年賽普的《大運營》出版后,各大公司不談運營都不好意思說自己是面向全國的房企。運營的職能也涵蓋的更多:戰(zhàn)略管理、現(xiàn)金流管控、利潤管理、計劃管理、績效管理、會議管理等等。不同公司側(cè)重點也不同。在融資環(huán)境好、市場好的情況下,房地產(chǎn)就是高周轉(zhuǎn)的天下,講究天下武功為快不破,其實很好理解,在穩(wěn)賺不賠的情況下,用最少的錢,撬動更大的項目,快速蓋房,快速銷售,回籠資金再投入。

房地產(chǎn)運營是做什么的(說說房地產(chǎn)運營)

客觀的房地產(chǎn)確實是低端制造業(yè),看看一直以來地產(chǎn)哪些崗位升的快,就可以知道關(guān)注的是什么。開始的時候是工程,干出來就能賣出去;后來是投資,全國擴張,高周轉(zhuǎn)的時代,拿到地就賺到錢;再后來是營銷,這時候銷售狀況已經(jīng)不太好了,所以銷售的升職快。干個住宅需要多少技術(shù)含量,其實地產(chǎn)從業(yè)者心里都清楚。就單個項目來看,只要大家一心做好項目,基本不會太差的。運營并不能直接產(chǎn)出,也不面對外部部門,不會產(chǎn)生利益,所以會是一個相對公允,而著眼全面的部門,很多公司把運營比作軍師。運營做的好的公司運營是儲備項目總的部門,或者項目總提城市總前會分管運營,區(qū)域的二把手會分管運營;一般公司城市公司偏重貨值、計劃,業(yè)績,現(xiàn)金流、績效和會議,可以看作城市總、區(qū)域總、老板的左右手或者管家,著眼全面;還有的公司,運營基本成了助理,就是落實領(lǐng)導(dǎo)的要求,盯節(jié)點,寫ppt被各種雜事所淹沒。

而在《大運營》提到的幾個指標(biāo),例如ROE,IRR都是財務(wù)數(shù)據(jù),并不是什么新鮮的東西,只是以前地產(chǎn)不需要注意這些,一方面因為野蠻生長,另外一方面體量還不是特別大,單項目做好就可以,但到了09年房價暴漲后,銷售額逐年遞增,21年更是到了18萬億。這個時候協(xié)調(diào)資源,用最小的價值,撬動最大的利潤,成了發(fā)展的關(guān)鍵。地產(chǎn)排名,銷售額也影響了融資能力。大家都在不斷的膨脹,做大。

運營在大擴張時期確實是有很大價值的,一方面要做切實可行的戰(zhàn)略,另一方面對家底的復(fù)盤,分解,隨時關(guān)注并更新公司動態(tài)。確定在哪些城市深耕,發(fā)展,和進(jìn)入,綜合市場情況,政策的執(zhí)行情況,預(yù)售形象進(jìn)度的要求等等,確定年度目標(biāo)。目標(biāo)和實現(xiàn)必然會有差距,但差距是可以根據(jù)情況動態(tài)調(diào)整,另外所有區(qū)域或城市項目的重難點事項的推進(jìn),督辦,以及協(xié)調(diào)各部門統(tǒng)一思項,確定方向。城市運營則更多的精力會在貨值、利潤、計劃、現(xiàn)金流、會議組織和績效考核上。當(dāng)然也有主要精力在做表和做ppt匯報上的運營。

地產(chǎn)運營在不同的公司和不同的階段關(guān)注的點也不同。

地產(chǎn)的起步節(jié)點偏重的是計劃和節(jié)點。

在大擴張時代,關(guān)鍵在于協(xié)調(diào)資源,用最少的資源博最多的優(yōu)質(zhì)土地,項目要進(jìn)度,要快速開盤去化回款,再拿地,這也造就了中梁,陽光城這樣的高周轉(zhuǎn)黑馬。

在三條紅線頒布后,最關(guān)鍵的是現(xiàn)金流、融資和回款。這個時候盤家底,為保障現(xiàn)金流要做出必要利潤犧牲。

而在后疫情時代,運營的作用可以很大,也可以很小。作用大是著眼全局,站在經(jīng)營的角度看現(xiàn)金流、貨值,售價和事項優(yōu)先級,可以做出更合理的決策建議(大擴張時代,只要作決策就是對的;而后在恒大暴雷后,在很多老板眼中,一線的決策是錯的多和錯的更多的區(qū)別)。作用小在于,如果沒有一把手的強力支持,運營很難發(fā)揮應(yīng)有作用,淪為表哥、表姐和PPT小能手。

最后祝運營的兄弟姐妹們都有欣賞你們的一把手,不用每天熬夜PPT。

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    3)偽造身份、冒充他人,通過頭像、用戶名等個人信息暗示自己具有特定身份,或與特定機構(gòu)或個人存在關(guān)聯(lián)。


6. 傳播封建迷信,主要表現(xiàn)為:
    1)找人算命、測字、占卜、解夢、化解厄運、使用迷信方式治?。?br />    2)求推薦算命看相大師;
    3)針對具體風(fēng)水等問題進(jìn)行求助或咨詢;
    4)問自己或他人的八字、六爻、星盤、手相、面相、五行缺失,包括通過占卜方法問婚姻、前程、運勢,東西寵物丟了能不能找回、取名改名等;


7. 文章標(biāo)題黨,主要表現(xiàn)為:
    1)以各種夸張、獵奇、不合常理的表現(xiàn)手法等行為來誘導(dǎo)用戶;
    2)內(nèi)容與標(biāo)題之間存在嚴(yán)重不實或者原意扭曲;
    3)使用夸張標(biāo)題,內(nèi)容與標(biāo)題嚴(yán)重不符的。


8.「飯圈」亂象行為,主要表現(xiàn)為:
    1)誘導(dǎo)未成年人應(yīng)援集資、高額消費、投票打榜
    2)粉絲互撕謾罵、拉踩引戰(zhàn)、造謠攻擊、人肉搜索、侵犯隱私
    3)鼓動「飯圈」粉絲攀比炫富、奢靡享樂等行為
    4)以號召粉絲、雇用網(wǎng)絡(luò)水軍、「養(yǎng)號」形式刷量控評等行為
    5)通過「蹭熱點」、制造話題等形式干擾輿論,影響傳播秩序


9. 其他危害行為或內(nèi)容,主要表現(xiàn)為:
    1)可能引發(fā)未成年人模仿不安全行為和違反社會公德行為、誘導(dǎo)未成年人不良嗜好影響未成年人身心健康的;
    2)不當(dāng)評述自然災(zāi)害、重大事故等災(zāi)難的;
    3)美化、粉飾侵略戰(zhàn)爭行為的;
    4)法律、行政法規(guī)禁止,或可能對網(wǎng)絡(luò)生態(tài)造成不良影響的其他內(nèi)容。


二、違規(guī)處罰
本網(wǎng)站通過主動發(fā)現(xiàn)和接受用戶舉報兩種方式收集違規(guī)行為信息。所有有意的降低內(nèi)容質(zhì)量、傷害平臺氛圍及欺凌未成年人或危害未成年人身心健康的行為都是不能容忍的。
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