我從事房地產(chǎn)相關(guān)的工作已經(jīng)三十多年咯，這么多年我一直相信，無論是城市地產(chǎn)開發(fā)，還是特色小鎮(zhèn)，或者文旅地產(chǎn)，他們都有一個重要的核心，那就是“策劃”。開發(fā)始于策劃，開發(fā)的各個流程也需要策劃的指導。無論是什么項目，都是從一塊地開始，那么我們需要對地塊做價值分析、需要做市場分析、客戶分析，然后對項目進行定位，定位就涉及了指導項目開發(fā)過程中的一切細節(jié)和原則的問題，有了定位，你才能具體產(chǎn)品和物業(yè)的設(shè)計、建筑風格和景觀環(huán)境的設(shè)計，接下來你還要確定最合適的營銷和推廣策略，賣給不同你的客戶，你選擇的營銷渠道、推廣方式、賣點提煉肯定是不同，經(jīng)歷這樣一個完整的過程，我們最終把項目賣給客戶，這里邊，無論是哪一個流程，都離不開策劃的參與。
那么我們根據(jù)什么來做策劃呢，這是需要一套理論和方法的，而這些方法，只有來源于實踐，如果都是在學院里、或者在寫字樓里，拍著腦袋去思考一些問題的話，那可能就脫離實際了。所以這么多年來，我一直是堅持一邊教學，一邊參與實踐。前前后后參與策劃、擔當顧問的項目差不多有200多個了吧，由于在實踐中深耕的時間長，獲得的有價值的東西很多，那么我把這些經(jīng)驗，還有實踐中總結(jié)出來的方法，把它整理出來，逐漸形成了自己的一套理論體系，把這些東西通過教學，如果能夠多多少少引起一些開發(fā)商的共鳴，獲得新的思路，共同推動這個行業(yè)的進步，我想這就是一件很有價值的事情了。
中國的房地產(chǎn)走過了30多年，應該說一些開發(fā)商，特別是大的房企，他們也都經(jīng)過了一個學習和提升的過程，積累了一定的開發(fā)經(jīng)驗，他們其實不太需要去擔心操作層面的事情，因為都有很成熟的模式了，從產(chǎn)品創(chuàng)新、到工程管理，從財務規(guī)劃到外包采購，都有開發(fā)鏈條去銜接和相關(guān)團隊去執(zhí)行，那么，他們?nèi)钡氖鞘裁茨?，很多喜歡聽我課的開發(fā)商老總、還有企業(yè)決策高管，他們也都跟我說：老師，我們?nèi)钡闹饕菓?zhàn)略層面的東西。那策劃，我認為它就是戰(zhàn)略層面的東西。
比如你的企業(yè)要進入什么樣的城市，你應該去怎樣了解這個城市，你進入一個城市后進入什么樣的區(qū)域，拿一個什么樣的地塊，這都是需要在戰(zhàn)略決策這個層面要去決定的，你不能說某個項目團隊，某一個拓展經(jīng)理，說：哎，這個地塊好就把這個地塊給拿了，不是這樣的，一個地塊的價值它取決于城市的價值，而項目的價值是由地塊的價值所決定。你要進入這個城市，你要了解這個城市的價值和這個城市的性格是什么，你比如成都，這是一個休閑的慢節(jié)奏的城市，這樣的城市適合于居住和生活，而深圳，是一個充滿創(chuàng)新和活力的城市，創(chuàng)造機會和財富的能力很強；還有，這個城市是資源型、生產(chǎn)型城市，還是一個消費型城市，這個城市的人口是流進、流出？還是進出平衡？這個城市的經(jīng)濟支柱是什么，整個城市的消費習慣、消費偏好是什么，整個城市發(fā)展的趨勢和軌跡又是什么，歷史文化對這個城市的傳承，以及對這個城市的哺育又是什么，這都和這個城市的房地產(chǎn)市場環(huán)境是息息相關(guān)的，這些都需要策劃來把控。我這里說的還只是前端，其實在房地產(chǎn)開發(fā)的各個環(huán)節(jié)，都需要這樣的決策過程，所以說房地產(chǎn)開發(fā)是從策劃開始的。
但現(xiàn)在我也感覺到很困擾，很多開發(fā)商，不是說是一種現(xiàn)象吧，但是有很多就認為好像中國的房地產(chǎn)不需要策劃了，特別是前幾年市場很好，房子好賣，房子一建出來，呼啦啦的就賣掉了，所以大家都不太關(guān)心策劃的重要性，只要有機會，什么地塊拿下來再說，產(chǎn)品就從市場上復制一下，好像也不愁賣。這都是被市場給慣壞了。那現(xiàn)在疫情來了以后，然后呢就是各種針對房地產(chǎn)市場的政策的密集出臺，房地產(chǎn)進入了一個冰凍期，很多開發(fā)企業(yè)都是難以為繼，房子賣不動，這個時候呢，很多人又想起來了房地產(chǎn)的策劃，但他們的關(guān)注點還是營銷，怎么去賣樓，我說他們都錯了，房地產(chǎn)策劃不僅僅只是營銷策劃，更重要的是如何定位，定位才是房地產(chǎn)策劃的靈魂，它決定了后面的產(chǎn)品組合、建筑園林景觀風格、規(guī)劃設(shè)計、配套、營銷等等，房地產(chǎn)策劃的目的最終是要如何去滿足我們的客戶，讓他們得到一個自己所向往的居住和生活的幸福平臺，能夠做到這一點，那我們開發(fā)商的商業(yè)目標、盈利目標、企業(yè)目標自然也就能夠?qū)崿F(xiàn)。這個才是策劃的根本。
特別是我們現(xiàn)在很多開發(fā)商都在轉(zhuǎn)型做文旅，很多開發(fā)商還是帶著這個城市房地產(chǎn)開發(fā)的這個套路、經(jīng)驗去做，這樣能不碰壁嗎。做文旅地產(chǎn)首先一定要有正確的策劃思維。
在我們云南的某個旅游城市，我的一個學生做了一個樓盤，做的非常好，品質(zhì)非常高，配套設(shè)施非常齊全，而且他出臺很多招商優(yōu)惠政策，招商非常成功，地段就在這個城市的中心，但是呢這個項目賣的不好，然后我這個學生叫我過去，看下項目問題到底出在哪，我看過來看過去，一開始也不知道，這么好的項目為什么賣不動，我也百思不得其解，但是我前前后后，上上下下，把整個項目又打量了幾遍，我知道了，它定位不準，或者說我這個學生他心目中認為的那個東西，和他做出來的產(chǎn)品不符，因為在他的心目當中，我問過他，你這個項目到底是賣給誰的啊，他說我是賣給全國的啊，到我們這個地方來度假、來康養(yǎng)的這樣一些人啊，我說你既然是賣給他們的，那你做出來的產(chǎn)品，你的度假的功能有多少，你康養(yǎng)的這個功能有多少？你度假的氛圍有沒有？你現(xiàn)在做的是什么啊，你做的是第一居所的功能，你把所有的生活配套、居家配套都做的非常好，品質(zhì)非常高，我也承認你在這個上面花了很多的心血，花了很多的錢，如果這樣一個項目，放在一線城市，都絕對是最好的項目之一，但是你這個項目作為面向全國來的度假和康養(yǎng)的人，他們要求的不是這些，他們要求的是你的度假功能、康養(yǎng)功能，要求的是度假的氛圍，年輕人來了以后，想要一個休閑的和浪漫的氛圍；老年人到這個地方，除了干凈的空氣、適宜的氣候，然后就是什么呢，萬一我在這個地方，有一點小病，我可以馬上得到醫(yī)療服務，同時我的身體還可以得到調(diào)養(yǎng)；一些老板級的人物，或者說一些中產(chǎn)到這個地方，他是來放松，甚至是來享受的，這些功能你都沒有。而且，項目對外打的廣告是什么呀，地段、地段、還是地段，我一個上海的人，我一個北京的人，廣州的人，我到這個地方來買一套房，我管你的地段是在什么地方，地段對于我來說，重要嗎？不重要，我又不是來過日常生活的，只要在這個城市，在這個風景區(qū)范圍里，就行了，對吧……所以從這個對外的宣傳，就可以看的出來，這個項目是想去做一個文旅地產(chǎn)，但做著、做著，把它做成了一個第一居所，最后當然結(jié)果不太好…所以我跟他提出來，還來得及，你這只是做第一期，那么你第二期開始，你無論是從戶型，還是配套、還是環(huán)境，還是你的這個對外宣傳，各方面的你都要進行調(diào)整，結(jié)果他經(jīng)過調(diào)整以后，第二期開盤，好像是一個星期賣完了，項目還是那個項目，但是他增加了度假、康養(yǎng)的功能、戶型也進行了一些調(diào)整，把以前一些大戶型，調(diào)整的相對小一點..人們接受度自然就上來了。所以什么叫策劃，這就是策劃和它的價值。
我認為，現(xiàn)在很多開發(fā)商最缺的、最差的就是策劃，所以他們不能及時的對市場的變化做出調(diào)整，這也是現(xiàn)在很多開發(fā)商正面臨巨大的挑戰(zhàn)的原因。
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1)找人算命、測字、占卜、解夢、化解厄運、使用迷信方式治??；
2)求推薦算命看相大師；
3)針對具體風水等問題進行求助或咨詢；
4)問自己或他人的八字、六爻、星盤、手相、面相、五行缺失，包括通過占卜方法問婚姻、前程、運勢，東西寵物丟了能不能找回、取名改名等；
7. 文章標題黨，主要表現(xiàn)為：
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4)以號召粉絲、雇用網(wǎng)絡(luò)水軍、「養(yǎng)號」形式刷量控評等行為
5)通過「蹭熱點」、制造話題等形式干擾輿論，影響傳播秩序
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