近日，隨著恒大發(fā)布公告稱，解除此前披露的恒大物業(yè)股份出售相關(guān)協(xié)議，備受矚目的恒大自救計(jì)劃，就此陷入了前所未有的質(zhì)疑之中。

盡管短暫停牌過后，10月21日中國(guó)恒大和恒大物業(yè)兩家公司重新恢復(fù)了股票交易，同時(shí)又償還了一筆9月23日到期的公開市場(chǎng)美元債利息，但龐大的債務(wù)積累，使得恒大想要挽回資本市場(chǎng)的信心還有很長(zhǎng)一段路要走。

與此同時(shí)，受大環(huán)境的影響，截至2021年10月18日，已經(jīng)有將近339家房地產(chǎn)企業(yè)向各地人民法院遞交了破產(chǎn)文書，幾乎達(dá)到了每天都有房企破產(chǎn)的程度。而且除恒大以外，泰禾、寶能、華夏幸福、藍(lán)光發(fā)展等大型房企也都不同程度面臨著巨額債務(wù)所帶來的資金鏈壓力，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)可謂是一片風(fēng)聲鶴唳。

而就在這樣的關(guān)鍵時(shí)刻，許家印在10月22日恒大集團(tuán)復(fù)工復(fù)產(chǎn)專題會(huì)上，聲明恒大將要全面實(shí)施現(xiàn)樓銷售，將包括尚未預(yù)售的樓盤和項(xiàng)目在內(nèi)的房產(chǎn)業(yè)務(wù)，全部改為現(xiàn)樓銷售。另外，許家印還宣布了恒大在10年內(nèi)將會(huì)全面轉(zhuǎn)型新能源汽車產(chǎn)業(yè)，期間將不再購(gòu)買土地。

早已處在寒冬期的房地產(chǎn)行業(yè)，是否會(huì)隨著恒大的突然轉(zhuǎn)型進(jìn)入洗牌的關(guān)鍵時(shí)刻？房企轉(zhuǎn)型新能源汽車的接連失敗，又能否在恒大這里畫上句號(hào)？

恒大轉(zhuǎn)型，房產(chǎn)動(dòng)蕩

盡管不斷有房地產(chǎn)企業(yè)陷入經(jīng)營(yíng)困局，同時(shí)近幾個(gè)月房?jī)r(jià)普遍出現(xiàn)下跌趨勢(shì)，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的增速也開始大幅度下滑，但今年前三個(gè)季度的個(gè)人住房貸款發(fā)放金額，卻始終保持著平穩(wěn)。

這也意味著現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)的供需關(guān)系依舊穩(wěn)定，目前發(fā)生的行業(yè)動(dòng)蕩，只是因?yàn)橐院愦鬄橹鞯膫€(gè)別大型房企經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)暴露，所引發(fā)的短期市場(chǎng)過激反應(yīng)。

而且得益于近些年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，以及長(zhǎng)效機(jī)制的建立，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍舊保持著健康發(fā)展態(tài)勢(shì)。大部分的房地產(chǎn)企業(yè)也都有著相對(duì)穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)面貌，目前遭到市場(chǎng)淘汰的房企，很多時(shí)候并非死于環(huán)境變化，而是自身基礎(chǔ)的不足。

恒大之所以陷入如今的窘迫局面，直接原因還在于對(duì)市場(chǎng)形式判斷失誤，在監(jiān)管政策不斷收緊的時(shí)候選擇了盲目擴(kuò)張，并且以高杠桿的形式，借了過多的海外高利率債務(wù)。最后由于無法再輕松拿到國(guó)內(nèi)銀行的低息貸款，再加上盲目擴(kuò)張后業(yè)務(wù)回款速度大幅下降等因素，使得資金鏈壓力劇增，最終導(dǎo)致無力支付借款和利息，不得不面臨著巨額的違約金。

從各大公司2021年中期財(cái)報(bào)可以看到，作為國(guó)內(nèi)上市房企排名前三的頭部企業(yè)，碧桂園、萬科與恒大一樣都有著萬億債務(wù)壓力。其中，恒大以1.95萬億的負(fù)債數(shù)字高居榜首，而碧桂園和萬科的負(fù)債分別是1.76萬億和1.52萬億。

而碧桂園和萬科并沒有像恒大一樣陷入債務(wù)危機(jī)的原因，就在于前二者的債務(wù)中，有息負(fù)債占據(jù)的比例較小，同時(shí)賬上可用的現(xiàn)金流也較為充沛。截至今年9月份，萬科有息負(fù)債2697億、流動(dòng)資金1952億，碧桂園有息負(fù)債3243億、流動(dòng)資金1679億，相比之下，從恒大高達(dá)5700億元的巨額有息負(fù)債，以及僅有867億元的流動(dòng)資金，不難看出問題究竟出在何處。

此外，除了經(jīng)營(yíng)決策層面的緣故，頻繁的房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控，對(duì)炒房行為的持續(xù)打擊，以及信貸政策不斷收緊，也正在不斷褪去房地產(chǎn)的炒作熱度，持續(xù)打擊投資者對(duì)房地產(chǎn)的信心。這些變化反饋到企業(yè)身上，最直觀的表現(xiàn)就在于融資難度開始變得更高了。

再加上前不久發(fā)布盈利警告的中國(guó)華融集團(tuán)，預(yù)計(jì)2020年的凈虧損數(shù)字高達(dá)1029億元，以處理不良資產(chǎn)為主要業(yè)務(wù)的華融忽然“暴雷”，直接導(dǎo)致了市場(chǎng)避險(xiǎn)情緒急劇上升。通過天眼查的司法數(shù)據(jù)，可以看到恒大集團(tuán)與華融有過深度的融資合作，二者之間也存在著金融借款的合同糾紛，為了避免風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，恒大很難從其他融資機(jī)構(gòu)獲得幫助。

同時(shí)，恒大想要通過出售自身固定資產(chǎn)來籌集足夠的資金，也存在許多的掣肘。就比如此次恒大物業(yè)股份出售失敗，原本的買家合生創(chuàng)展由于無法滿足全面要約收購(gòu)的先決條件導(dǎo)致了終止交易，而在此之前，恒大與萬科、碧桂園都有過交涉，最后也同樣止步于價(jià)格原因。

不過恒大終究曾是全球營(yíng)收最高，且規(guī)模最大的房地產(chǎn)公司，以恒大旗下產(chǎn)業(yè)的體量，對(duì)目前所面臨的債務(wù)危機(jī)仍然具有足夠的可控性，同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)外溢至金融部門的可能性也相對(duì)較低。尤其是做出了轉(zhuǎn)型新能源汽車的選擇后，讓經(jīng)營(yíng)重心短暫遠(yuǎn)離房地產(chǎn)，也避免了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)造成更大的沖擊。

只是無論恒大能否平安度過這一次危機(jī)，短暫離場(chǎng)后，都將不可避免地讓出已有的市場(chǎng)份額，新一輪的競(jìng)爭(zhēng)和洗牌，或許也將圍繞著這部分份額展開。而在眾多投資轉(zhuǎn)型方向中，恒大為何偏偏押寶在幾乎邊緣化的造車，其原因，還是和核心的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)脫不開關(guān)系。

造車“無底洞”成最后選擇

從恒大陷入債務(wù)危機(jī)后有關(guān)部門所表露出來的態(tài)度可以猜測(cè)，相比于拯救恒大，官方更在意的是整個(gè)金融環(huán)境的穩(wěn)定，以及銀行、業(yè)主等房地產(chǎn)上下游的安全。否則也不會(huì)在派遣工作組介入，監(jiān)督恒大履約的同時(shí)，由各地政府發(fā)文要求停止發(fā)放恒大地產(chǎn)項(xiàng)目的貸款。

幾乎被金融系統(tǒng)“隔離”的恒大，已然失去了以破產(chǎn)要挾外界援助的可能，也就只剩下了自救這一條路可以走。而縱觀恒大的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，除了主營(yíng)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)外，主要的投資大都集中在文化旅游、快消品、農(nóng)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)和汽車。

只是雖然有著廣闊的產(chǎn)業(yè)布局，但大部分的業(yè)務(wù)都還依賴于房地產(chǎn)進(jìn)行資金“輸血”，尚且沒有形成獨(dú)立的盈利體系。其中恒大的文化旅游和農(nóng)業(yè)業(yè)務(wù)，某種程度上更像是房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)延伸，各地文化旅游城和農(nóng)業(yè)觀光園的普遍存在，短時(shí)間內(nèi)也無法擺脫房地產(chǎn)的標(biāo)簽。

快消品方面，依靠瘋狂燒錢營(yíng)銷堆起來的恒大冰泉，在燒光60億宣傳費(fèi)用后僅僅運(yùn)營(yíng)3年，就在2016年被恒大以27億元的價(jià)格，連同糧油和乳制品一起打包出售。甩掉了不良資產(chǎn)后，恒大似乎放棄了對(duì)快消品的投入，轉(zhuǎn)而將經(jīng)歷投向了體育和新能源汽車。

而截至2020年9月份，恒大對(duì)足球的總投入為130億元，虧損數(shù)字高達(dá)73億元，近期又頻繁傳出將要關(guān)停足球?qū)W院并出售球隊(duì)的消息。只不過以足球?yàn)橹鞯捏w育相關(guān)在恒大各項(xiàng)業(yè)務(wù)中占比較小，大概率不會(huì)成為優(yōu)先出售的對(duì)象，同樣也沒有扶植成主營(yíng)業(yè)務(wù)的潛力。

再加上依附于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的恒大物業(yè)，已經(jīng)以合生創(chuàng)展無法滿足“全面要約收購(gòu)的先決條件”為由，被雙方終止交易停止出售。而且作為今年上半年?duì)I收78.73億元，凈利潤(rùn)19.34億元，同比增長(zhǎng)均保持在68%以上的盈利業(yè)務(wù)，恒大或許短時(shí)間內(nèi)還無法舍棄物業(yè)板塊所帶來的的現(xiàn)金流，但也不會(huì)再過多進(jìn)行投入。

如此篩選，恒大想要跳出房地產(chǎn)，似乎就只剩下了造車一條路可選。而且雖然恒大汽車遲遲沒有造車成功，但是在近兩年的發(fā)展過程中，已經(jīng)花費(fèi)了巨額資金來收購(gòu)產(chǎn)業(yè)鏈和生產(chǎn)基地，以如今恒大汽車的體量，想要出售的話很難找到合適的買家，與其貶值賤賣，不如當(dāng)做轉(zhuǎn)型方向來“最后一搏”。

然而在今年8月份恒大汽車發(fā)布了上半年的盈利預(yù)警，預(yù)計(jì)上半年的虧損將會(huì)達(dá)到48億元左右，對(duì)比去年上半年的同期凈虧損24.5億元，幾乎是翻了一倍。同時(shí)因?yàn)闆]有實(shí)際產(chǎn)品銷售，持續(xù)的研發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)都離不開大量資金維系，截至2020年已經(jīng)累計(jì)投入474億元的恒大汽車，全年虧損77.4億元，幾乎是填不滿的無底洞。

甚至在前不久剛剛爆發(fā)債務(wù)危機(jī)的階段，恒大還與小米等第三方投資者進(jìn)行過商談，考慮過將汽車業(yè)務(wù)進(jìn)行“變現(xiàn)”來緩解債務(wù)壓力。而且基于恒大遲遲沒有推動(dòng)汽車量產(chǎn)的情況，或許也存在著以造車概念來提升股價(jià)，再通過溢價(jià)來支撐造車花費(fèi)的嫌疑，對(duì)于恒大全面轉(zhuǎn)型車企的前景，也不容樂觀。

尤其是在已經(jīng)有許多房企轉(zhuǎn)型造車失敗先例的情況下，恒大能否扭轉(zhuǎn)房企轉(zhuǎn)型困境，仍舊是未知之?dāng)?shù)。

房企的終局是新能源汽車？

如果說此前恒大對(duì)新能源汽車產(chǎn)業(yè)的布局，僅僅只是限于研發(fā)和概念層面，那么在許家印高調(diào)宣布恒大10年內(nèi)不再購(gòu)買土地，全面轉(zhuǎn)型新能源汽車的那一刻起，或許我們可以真的期待恒大汽車的面世了。

特別是恒大新能源汽車部門也隨后公開表示，在地方政府的支持下，將計(jì)劃在2022年實(shí)現(xiàn)首批電動(dòng)汽車的量產(chǎn)。盡管相比原計(jì)劃晚了一年，而且恒大的資金壓力依舊嚴(yán)苛，但有了地方政府的支持，或許會(huì)重現(xiàn)蔚來成功逆襲的經(jīng)歷。

在最初收購(gòu)賈躍亭FF的計(jì)劃受挫后，恒大于2019年收購(gòu)了國(guó)能汽車，并且圍繞新能源汽車產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)召?gòu)了一系列的新資產(chǎn)。在去年，恒大還通過國(guó)際并購(gòu)與合作的形式，掌握了世界領(lǐng)先的核心技術(shù)與知識(shí)產(chǎn)權(quán)，包括并不僅限于電池、電機(jī)、電驅(qū)、品牌、車型等等新能源汽車核心需求。

再加上恒大計(jì)劃在上海建立動(dòng)力電機(jī)生產(chǎn)基地，以及全資收購(gòu)電動(dòng)汽車公司NEVS股份。雖然從2020年上市以來，恒大汽車始終都沒有推出量產(chǎn)車輛，但是從核心配件生產(chǎn)，到整車安裝，再到銷售、售后服務(wù)，恒大已經(jīng)組建了完整的產(chǎn)業(yè)鏈格局。

這也是恒大敢于短暫離開房地產(chǎn)，全面轉(zhuǎn)型新能源汽車的底氣所在。只不過，在恒大陷入債務(wù)危機(jī)之前，恒大汽車一度處于遭受“剝離”的狀態(tài)，甚至由于資金匱乏，幾乎無法支撐供應(yīng)商貨款和部分員工工資的支付，倉(cāng)促之間，或許很難實(shí)現(xiàn)2022年初推出首款恒馳汽車的計(jì)劃。

尤其是在如今已經(jīng)開始形成馬太效應(yīng)的新能源汽車賽道，前有蔚來、小鵬、理想、比亞迪等頭部車企占據(jù)領(lǐng)先地位，后有百度、滴滴、小米等互聯(lián)網(wǎng)巨頭企業(yè)跨界造車，恒大似乎并不具備突破重圍的優(yōu)勢(shì)。因此，無論恒大究竟是真的打算通過轉(zhuǎn)型來自我拯救，還是僅僅想要以此為借口拉高估值，提升整體市值來挽回資本市場(chǎng)的信心，都顯得有些不合時(shí)宜。

或者說，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型新能源汽車，并不如想象中那么美好。至少在行業(yè)凈利潤(rùn)持續(xù)下降、政策監(jiān)管不斷增強(qiáng)的當(dāng)下，隨著房企主營(yíng)業(yè)務(wù)回收期變長(zhǎng)，轉(zhuǎn)型的風(fēng)險(xiǎn)也在持續(xù)變大。

比如同樣是在債務(wù)壓力下嘗試轉(zhuǎn)型新能源汽車的富力集團(tuán)，在2019年參股華泰汽車的時(shí)候，負(fù)債總額已經(jīng)達(dá)到3218.61億元，而且連續(xù)4年內(nèi)現(xiàn)金流都是負(fù)值。造車2年后，已經(jīng)鮮有與其相關(guān)的消息傳出。

類似的還有寶能、華夏幸福、碧桂園、萬達(dá)等大型房企，其中寶能已經(jīng)深陷丑聞，華夏幸福的造車夢(mèng)只持續(xù)了一年，而碧桂園和萬達(dá)更像是借著進(jìn)軍新能源汽車的名義繼續(xù)買地建房，幾乎都和造車越來越遠(yuǎn)。

至于房企轉(zhuǎn)型新能源汽車這條路是否能夠真的走通，一切還是交給時(shí)間來驗(yàn)證吧。

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