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聯(lián)系“鳥哥筆記小喬”
已交房產稅6年,我還想買房
2021-10-28 11:51:54

作者 | 謝中秀

編輯 | 饒霞飛


地產稅“狼來了”的消息再一次甚囂塵上。10月23日,新華社發(fā)布消息稱,相關會議決定,將在部分地區(qū)開展房地產稅改革試點工作。
 
而已被征稅的人們,和可能被征稅的人群呈現(xiàn)了完全不同的狀態(tài)——上海、重慶已被征收房產稅多年的有房人士泰然自若,而可能進**地產稅試點的城市準購房者則惴惴不安。
 
“2000年,我和先生在上海結婚,所以在上海擁有了我們的第一套房。當時上海還沒進**地產稅的試點,所以這套房跟房產稅沒關系?!鄙虾5腁manda告訴燃財經。
 
“后來2015年,因為孩子上學需要,我們又購入了一套學區(qū)房。此時上海已經開始試點征收房產稅,而我家兩套房面積加起來在200平米左右,即使按照每個家庭成員60平米的免征額度,我們一家三口也多出了20平米。所以多出來的這部分面積需要按照房價,再乘以一定的稅率,繳納房產稅,每年交稅3197.58元。”Amanda繼續(xù)說道。
 
2011年,上海和重慶成為房產稅試點城市,先行進行向個人住宅征收房產稅的試點工作。根據上海房產稅征收規(guī)則,其征稅對象為在上海新購第二套及以上住房,且合計家庭住房面積超過60平米/人的家庭;以及在上海購房的非本市戶籍居民家庭。在稅率方面,標準稅率為0.6%,但價格低于上年度新房均價2倍的,稅率為0.4%。
 
“我不太知道我家稅率是多少。但是我們好像是按照5萬元/平米的房價交的,如果是這個價格,應該是低于上海新房均價兩倍的,可能是0.4%吧?!盇manda表示。
 
對于Amanda來說,每年3000余元的房產稅并無“痛感”?!百I房時房產交易中心就會給你發(fā)繳納房產稅的通知。此后每年11月會發(fā)一次信息,12月自己上付費通網站繳稅就可以了?!盇manda介紹,“這個繳稅額并不會給我造成負擔。幾百萬元、上千萬元的購房款都付了。誰還在意這幾千元?而且要交房產稅的人,一般也不只一套房,另一套房大概率是出租的,那交出幾千元的房產稅有問題嗎?”
 
如今房地產稅新動作讓大眾憂心忡忡,但Amanda直言影響不大:“房產稅并不影響我繼續(xù)買房的想法。只不過上海限購,我們只能買兩套。但身邊也有多套房的朋友也擔心‘翻舊賬’,因為目前上海房產稅征收是不計2011年以前房屋的,就是說不管你在2011年前有多少套房屋、面積多少,都不會被征收房產稅。如果翻舊賬,那有些多房人士就要擔憂了?!?/section>
 
在距離上海1600多公里外的重慶,金渝也已經繳納了多年的房產稅:“重慶的房產稅主要針對獨棟和豪宅,另外還有一個就是在重慶無戶籍、無企業(yè)、無工作的‘三無’人員的二套及以上住房。我是‘三無’人員,買了二套,所以每年需要按照政府評估價再乘以0.5%的稅率繳納房產稅,每年繳稅大概5100元。”
 
“這個房產稅對于我來說可以承受?!苯鹩逯毖?。
 
但在“也許會被納入房地產稅試點”的深圳,已經有人延后了購房計劃?!熬驮趧倓偅业囊粋€準客戶跟我說不考慮簽合同了。因為現(xiàn)在市場環(huán)境太緊張了,房地產稅要試點的消息飄著,不知道會不會降價。”深圳一位中介向燃財經展示和客戶的聊天,并嘆氣道。
 
另外還有更多人在觀望,房地產稅試點將對樓市產生何種影響?!胺績r會降嗎?”、“是不是該賣房了?”房地產稅即將試點的消息傳出后,各個群里不時出現(xiàn)這樣的疑惑。
 
對此,上海中原地產首席分析師盧文曦就向燃財經解釋:“房地產稅作為房地產市場調控長效機制的重要一環(huán),肯定也有樓市調控的一個作用。但同時,房地產稅作為一種稅收,也起著調節(jié)收入分配、進行第三次分配的作用。”
 
燃財經注意到,在10月23日“部分地區(qū)開展房地產稅改革試點工作”消息傳出之前,10月16日,《求是》雜志發(fā)布了重要文章《扎實推動共同富?!?,其中在第四條“加強對高收入的規(guī)范和調節(jié)”中提到,“要積極穩(wěn)妥推進房地產稅立法和改革,做好試點工作”。
 
“整體來說,剛需如果有一套房、兩套房,被房產稅‘重傷’的可能性不大。更大可能性還是針對中產以上家庭,比如手握四五六套等多套房的人,還有住著湯臣一品、佘山別墅等豪宅的人?!北R文曦判斷。
 
同時,大眾也關注房地產稅是否會影響樓市和房價。比如在聽聞房地產稅推進之時,就有人表示:“那我是不是買得起房了?”在盧文曦看來,這倒不一定:“房地產稅對市場影響幾何,還是要看稅率和稅基的制定。如果征稅力度較大,可能會導致手握多套房的人出手,或者影響大眾購房熱情,從而影響樓市?!?/section>
 
“但整體而言,房價跟供需有關。即使市場短期受房地產稅影響出現(xiàn)波動,但長期來看,待市場消化房地產稅這個影響因素后,還是會回到正軌的?!北R文曦表示。

滬去年房產稅收入200億

早在2011年,上海和重慶就作為房產稅試點城市,先行開展了房產稅征收工作。
 
這里有兩個名詞需要厘清,即“房地產稅”和“房產稅”。一般來說,房地產稅指的是一個綜合性的稅收體系,比如契稅、土地增值稅、房產稅、耕地占用稅和城鎮(zhèn)土地使用稅都應納入房地產稅中。這也是房地產稅改革推進需謹慎的原因之一,因為涉及到多個稅種的整合。
 
而房產稅為房地產稅體系中的一種,指的是對持有環(huán)節(jié)中的房產征收的稅收,包括居住用和非居住用等各類房產。因為個人持有的房產在一定條件下會被征收房產稅,所以房產稅也是一直以來大眾最關心的房地產稅稅種。甚至有時候,會將房產稅等同于房地產稅。
 
大眾對于房地產稅的關注,也多是基于“房產稅”。一般來說,房地產稅被認為有三個作用。申萬宏源研究總結道:包括調控樓市,穩(wěn)定房價;以及豐富地方財政收入來源,因為“營改增”后地方政府面臨財源缺乏的問題,同時市場也認為土地財政不可持續(xù);還有調節(jié)收入分配。
 
那么,滬渝試點十年,效用如何?因為調節(jié)收入分配的效果不易觀察,所以從房價和地方財政收入數據簡要一窺。
 
在房價方面,根據中指研究院百城新建住宅價格指數走勢數據,2011年1月,上海新房均價約為25870元/平米,此后10年間均實現(xiàn)了波動上升,截至2021年9月,新房均價約為51777元/平米,上漲了一倍有余。
 
同樣在重慶,2011年1月,重慶新房均價約為7147元/平米,此后雖然經歷了2014-2016年的市場下行,但截至2021年9月,新房均價亦是大幅上漲,達11707元/平米。
 
可以說,滬、渝兩地房產稅并未明顯影響當地房價。貝殼研究院分析認為:“上海、重慶房地產稅在2011年1月底明確征收,對市場的影響在2011年2月正式出現(xiàn)。由于房地產稅對預期沖擊較大,同時疊加春節(jié)季節(jié)性影響,2011年2月成交量出現(xiàn)明顯下降,但價格卻并未出現(xiàn)明顯變化?!?/section>
 
同時,長遠來看,“(房產稅)長期不改變供求基本面,并未影響量價上行走勢。2011年3月起上海、重慶住房成交量恢復月度環(huán)比增長。此后10年市場長期保持量增價漲,長期主要由城市供求關系基本面決定,期間量價波動主要受金融環(huán)境、調控政策等外在變量影響?!必悮ぱ芯吭罕硎?。
 
在地方財政收入方面,燃財經根據上海市財政局可查數據整理,2011年當年上海市房產稅稅收收入為73.7億元,占整體稅收收入的2.32%,占上海市當年財政收入的2.15%。在近幾年,2017-2020年,上海市房產稅稅收收入在200億元左右,占整體稅收收入的3.4%左右,占當年財政收入的3%左右。
 

圖:2011-2020年上海市房產稅數據  數據來源:上海市財政局,燃財經制圖

而重慶市財政局數據僅可追溯到2016年。從2016-2020年,重慶市房產稅稅收收入從50億元上漲到70億元,對稅收收入的貢獻也從4.0%上升到5.0%,對財政收入的貢獻則從2.6%上升到了3.4%。
 
整體而言,幾十億元或百億元的房產稅收入,對于上千億元、近萬億元的財政收入來說,貢獻不算太大。分項目來看,增值稅和企業(yè)所得稅才是地方稅收來源的大頭。以上海為例,2020年全市增值稅收入1394.3億元,對稅收收入貢獻為23.9%;企業(yè)所得稅收入為2285.7億元,對稅收收入貢獻為39.1%。
 
上海200億元的房產稅包括了商業(yè)和住宅,其中商業(yè)更是占了大頭,“住宅收繳的房產稅最多占40%。”盧文曦直言。燃財經看到,對商業(yè)用房征稅早已有之。從1986年10月1日開始實施,并延續(xù)至今的《中華人民共和國房產稅暫行條例》就規(guī)定,廠房、經營性用房等商業(yè)用房需繳納房產稅,居民自用住宅則免征。
 
對于滬渝的試點成果,肯定的聲音不多。比如廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉就直言:“上海和重慶這兩個城市試點范圍都比較小,無論是替代土地財政,還是抑制投機炒作,平抑市場預期,效果都不是特別明顯。”
 
但盧文曦也解釋,上海、重慶試點房產稅更大的意義是撕開了向住宅征收房產稅的一個口子,“是一個突破?!?/section>
 
“上海和重慶是向住宅征收房產稅的先行者,它比較謹慎也是合理的。因為嘗試‘新事物’,步伐太大引起的社會反應也會比較大。先試、先干,再擴大、進行系統(tǒng)性的推進,這是比較務實的。從這一點看,兩地嘗試、突破向住宅征收房產稅這一個任務,已經達成了?!北R文曦認為。

試點范圍擴大

從房產稅到房地產稅,從滬渝到更多地區(qū),房地產稅試點工作的范圍正在擴大。
 
據新華社10月23日消息,“在部分地區(qū)開展房地產稅改革試點工作”,試點地區(qū)的征稅對象為居住用和非居住用等各類房地產,不包括依法擁有的農村宅基地及其上住宅;由國務院制定房地產稅試點具體辦法,試點地區(qū)人民政府制定具體實施細則。至于試點地區(qū)則由國務院統(tǒng)籌確定;另外,試點期限為自國務院試點辦法印發(fā)之日起算五年。
 
實際來看,此次消息應為房地產稅開始試點,而非真的落地、在全國范圍內開征。申萬宏源研究的總結十分到位:房地產稅改革終于從討論階段向試點階段邁了一大步,距離房地產稅落到每個人的頭上,還有一大步。
 
回到“房地產稅改革試點工作”本身,即將開始的“房地產稅改革試點工作”較此前在上海、重慶開展的房產稅試點工作,首先在內容上,已經由單一稅種“房產稅”擴大到了“房地產稅”整個體系;其次則是在試點地區(qū)上,消息稱是“由國務院統(tǒng)籌確定”,但多數觀點認為,將在上海、重慶之外,范圍有所擴大。
 
另外,多方觀點判斷,即將開始的“房地產稅改革試點工作”征稅對象或許也將擴大。“這一次可能針對所有商品住房,既包括存量商品住房,也包括新政發(fā)布以后新增購買的住房。這是這一輪試點與重慶、上海試點的最主要的區(qū)別?!崩钣罴伪硎?。
 
資料顯示,上海房產稅征稅對象為上海市本市家庭新購第二套及以上住房,并且合計家庭住房面積超過60平米/人;以及非本市戶籍在上海所購房屋。而重慶的征稅對象則是個人擁有的獨棟商品住宅,以及個人新購的高檔住房(價格達上兩年重慶主城九區(qū)新房均價2倍及以上的住房),還有在重慶的“三無”人員所購買的二套及以上普通住宅。
 
“上海的房產稅只針對增量房,不涉及存量,2011年試點之前擁有多套房產的人不被納入征稅范圍;重慶盡管包括存量,但只針對高檔住房,而且只對主城征收?!崩钣罴沃赋?。
 
申萬宏源研究也認為:“為了保證財源的有效獲得,此次試點工作預計在上海和重慶的經驗上有所加碼,覆蓋范圍包含存量住房而非僅限于新購?!?/section>
 
在“向誰收(房產稅)”之外,大眾關注的另一個焦點是“收多少”。在稅率方面,目前上海房產稅適用稅率為0.6%,同時價格低于上年度新房均價2倍的,稅率暫減為0.4%;而重慶則根據類別以及房價有不同的稅率,比如“三無”人員新購二套及以上普通住宅稅率為0.5%,獨棟商品住宅和高檔住房按超均價3倍、3倍至4倍、4倍以上分別對應稅率0.5%、1%和1.2%。
 
“預計房地產稅試點稅率與上海、重慶差不多。”李宇嘉認為。申萬宏源研究也表示:“‘寬稅基、低稅率’是房產稅征收的普遍特征,有利于保證財源的可持續(xù)性的同時抑制資本對房地產炒作需求。
 
但李宇嘉也指出,目前上海、重慶的免稅力度太大:“上海市新購住宅免征面積為人均60平米,重慶市獨棟住宅每戶免稅180平方米、新購獨棟住宅和高檔住房每戶免稅100平方米。這樣一來,加上只針對部分房屋,上海還有評估價折扣(70%),所以大多數人都免征了?!?/section>
 

而接下來預計不會有如此大的免稅力度?!昂芸赡軙W習新加坡,‘套均一定金額’以下的免征房地產稅或以很低稅率征收房地產稅,其他都征收或采取更高稅率??赡苓€會采取階梯式稅率,即總價超過一定金額的,稅率會提高。”李宇嘉判斷。

深圳會被納入試點嗎?

自“房地產稅試點”的消息傳出后,哪座城市將成為試點地區(qū)也是大眾關注的焦點之一。
 
華夏新供給經濟學研究院院長賈康多次在對外發(fā)言和采訪中表示:“在試點區(qū)域的選擇上,可考慮浙江、深圳和海南三地,先行先試?!苯洕鷮W家任澤平也撰文指出:“此次試點地區(qū)應該以房價上漲壓力較大的熱點城市為主,比如長三角、珠三角、京津冀等地區(qū)以及部分區(qū)域中心城市。”
 
房價上漲過快、熱度過高城市或將納入房地產稅試點成為共識。此外,還有分析結合今年5月財政部等四部門在北京召開房地產稅改革試點工作座談會,上海、重慶、深圳、杭州、蘇州、濟南這6個城市相關負責人參加,進行了推測。
 
“房價漲得快的城市都有試點的可能,比如深圳、海南、杭州等?!北R文曦判斷,“按照國家統(tǒng)計局70城房價數據來看,漲幅靠前的都有可能納入房地產稅試點范圍,即使第一批不試點,也有可能第二批、第三批慢慢擴展下去。”
 
根據10月20日國家統(tǒng)計局發(fā)布的“2021年9月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況”數據,9月廣州新房價格指數同比上漲9%,在70個大中城市中位居第一位,其后則是濟寧、重慶、銀川、西寧、西安等城市。按以2020年為定基來看,則是銀川以12.7%的漲幅居首,其后為濟寧、廣州、重慶、西寧、西安等城市。
 
另外,燃財經梳理發(fā)現(xiàn),今年,福州、廣州、重慶、深圳等城市都曾領跑過70城房價。同時,年內廣州、合肥、寧波、東莞、南通、上海、深圳、北京、杭州、無錫、南昌、成都、西安、銀川、徐州、金華、泉州、惠州這18個城市都曾被住建部約談。
 
“試點城市預計將以人口流入量大、房價漲幅高的一線城市為主,且力度可能在國務院出臺的具體辦法所框定范圍的上限;而為保證全國統(tǒng)一立法的普適性,不排除部分二三線城市也成為試點范圍的可能,但力度預計較低,積累經驗的意義更大。”申萬宏源研究認為。
 
在眾多可能被試點的城市中,深圳被“寄予了厚望”?!吧钲诜績r這么高,去年樓市又這么火,不試點不合適吧?”有市民直言。
 
2020年,深圳樓市吸引全國目光,從年初的房價暴漲,到均價超越北京成為全國第一,還有千萬豪宅“萬人搶”、“秒殺”,有二手房一夜?jié)q價百萬……以及相伴而來的嚴查經營貸,以及調控升級,可謂賺足眼球。有數據顯示,截至2020年12月,深圳二手房均價71683元/平米,較2019年12月上漲了22%。
 
因此,大眾也期待房地產稅試點能在深圳進行,以調控深圳樓市。近日,還有一份《深圳市房地產稅征收試點運行方案》在網上流傳。不過10月26日,深圳住建局已對該文件進行辟謠,表示為不實消息。
 
但盧文曦直言:“這個辟謠只是說征收方案是假消息,并沒有說深圳進**地產稅試點是假消息。從深圳2020年至今的房價漲幅,以及炒作氛圍來看,它被納入房地產稅試點城市的概率還是很高的。”
 

在已被征收房產稅的上海,Amanda仍在觀察買房的可能。在極有可能進**地產稅試點的深圳,已有人放慢了購房的腳步。影響每一個人的房地產稅將如何影響樓市,或許還要等待具體方案的出爐。

 

“關鍵要看稅率和稅基的制定,如果稅率定得比較高,而稅基廣、征稅范圍廣,那么對市場的影響還是比較大的。”盧文曦最后說道。


參考資料:
《房地產稅改革劍指三大目標 ——房地產稅改革試點工作點評》,來源:申萬宏源研究。


*文中Amanda、金渝為化名。

*免責聲明:在任何情況下,本文中的信息或所表述的意見,均不構成對任何人的投資建議。

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二、違規(guī)處罰
本網站通過主動發(fā)現(xiàn)和接受用戶舉報兩種方式收集違規(guī)行為信息。所有有意的降低內容質量、傷害平臺氛圍及欺凌未成年人或危害未成年人身心健康的行為都是不能容忍的。
當一個用戶發(fā)布違規(guī)內容時,本網站將依據相關用戶違規(guī)情節(jié)嚴重程度,對帳號進行禁言 1 天、7 天、15 天直至永久禁言或封停賬號的處罰。當涉及欺凌未成年人、危害未成年人身心健康、通過作弊手段注冊、使用帳號,或者濫用多個帳號發(fā)布違規(guī)內容時,本網站將加重處罰。


三、申訴
隨著平臺管理經驗的不斷豐富,本網站出于維護本網站氛圍和秩序的目的,將不斷完善本公約。
如果本網站用戶對本網站基于本公約規(guī)定做出的處理有異議,可以通過「建議反饋」功能向本網站進行反饋。
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