萬科成立于1984年，1988年開始進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，按照人類的年齡來說，如今也可以說已經(jīng)步入中年。中年萬科，是一家富有危機(jī)感的企業(yè)。

2014年，萬科就提出房地產(chǎn)行業(yè)從“黃金時(shí)代”進(jìn)入“白銀時(shí)代”；2018年9月底，萬科又喊出“活下去”的口號(hào)。

2020年10月，萬科董事長郁亮提出中國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了土地紅利、金融紅利時(shí)代之后，目前已經(jīng)進(jìn)入管理紅利時(shí)代。

2021年3月31日，在2020年年報(bào)業(yè)績發(fā)布會(huì)上，萬科董事長郁亮又提出“不能再賺金融杠桿的錢了”“地產(chǎn)行業(yè)的下半場(chǎng)將正式迎來淘汰賽”。

從萬科這些年的發(fā)言中，可以看出萬科對(duì)于其所處的房地產(chǎn)行業(yè)的危機(jī)感。不過，極具危機(jī)感的萬科，能阻擋危機(jī)的到來嗎？

地產(chǎn)領(lǐng)域“一根筋”，擋不住行業(yè)大勢(shì) 

曾經(jīng)的萬科，是一家業(yè)務(wù)極其多元化的企業(yè)，連鎖超市、建材工廠、影視文化等都有布局，號(hào)稱除了“黃賭毒”什么都做，用現(xiàn)在的話來說，就是典型的“斜杠青年”。

而多元化布局也成為1994年“君萬之爭(zhēng)”（君安證券與萬科管理層）中君安證券對(duì)萬科管理層的攻擊點(diǎn)。自“君萬之爭(zhēng)”之后，萬科決定由多元化向?qū)I(yè)化發(fā)展。

怡寶、萬佳百貨被萬科出售給當(dāng)時(shí)的大股東華潤，另外還出售了揚(yáng)聲器廠、供電服務(wù)公司等業(yè)務(wù)。出售到多余業(yè)務(wù)之后，王石帶著萬科向業(yè)務(wù)專業(yè)化邁進(jìn)，深扎于房地產(chǎn)行業(yè)。

萬科對(duì)上世紀(jì)90年代的這一戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向非常滿意，經(jīng)常標(biāo)榜萬科是“一根筋”，戲稱自己是“筋廠”，去年還與新褲子樂隊(duì)合作，改編新褲子樂隊(duì)歌曲《手扶拖拉機(jī)斯基》為《就是不妥協(xié)斯基》，宣傳著自身在房地產(chǎn)行業(yè)中的專注。

事實(shí)上，萬科專注于房地產(chǎn)行業(yè)確實(shí)做得不錯(cuò)，曾經(jīng)也做到過行業(yè)內(nèi)年操盤金額第一，如今仍在房地產(chǎn)行業(yè)“碧萬恒融”四巨頭之列。不過，萬科專注于房地產(chǎn)行業(yè)，抗風(fēng)險(xiǎn)性自然也就下降。如今，萬科“一根筋”主推的地產(chǎn)領(lǐng)域，行業(yè)正處在極大的變化當(dāng)中。

從外界環(huán)境來看，萬科在房地產(chǎn)領(lǐng)域受到的影響主要來自于兩方面。

首先是政策層面的影響。

當(dāng)下，在房地產(chǎn)地域起到主要影響的政策有三個(gè)，一是城市供地“兩集中”；二是“三道紅線”的頒布；三是房貸集中度管理制度。這三個(gè)政策分別從城市供地、房地產(chǎn)企業(yè)融資、銀行房貸占比三方面，對(duì)國內(nèi)房地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行長期調(diào)控。

其次是房地產(chǎn)行業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)。

政策對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，讓房地產(chǎn)行業(yè)脫離出高價(jià)搶地、高杠桿率擴(kuò)張等情況，讓房地產(chǎn)企業(yè)更加穩(wěn)定有序的發(fā)展。另外，加上三四線城市棚改紅利消失，房價(jià)上漲紅利也已經(jīng)見底，一二線熱點(diǎn)城市又實(shí)施集中供地，人口紅利也逐漸消失，我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)由增量市場(chǎng)進(jìn)入存量市場(chǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加激烈。

政策的推行與房地產(chǎn)行業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)，一定程度上考驗(yàn)了房企的資金實(shí)力，對(duì)于老牌房企萬科來說，在資金方面的考驗(yàn)或許在與中小房企的競(jìng)爭(zhēng)上，讓其處于一定的優(yōu)勢(shì)地位。

不過，萬科自身也依然存在問題，目前剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率上升至81.3%，距離“三道紅線”規(guī)定的70%還有一些距離，尚處在“黃檔”。萬科阻擋不了房地產(chǎn)行業(yè)大勢(shì)，從其自身業(yè)績的變化，就能看出萬科主營的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，正在一步步下滑。

見微知著，據(jù)克爾瑞研究院數(shù)據(jù)，萬科2020年在深證的城市銷售額，一下子掉出了前十。而此前，萬科穩(wěn)坐深圳銷售榜王座十幾年。而在總銷售額上，2020年萬科雖然突破了7000億，但是根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，在行業(yè)排名上，萬科從第二跌到了第三。

另外，財(cái)報(bào)是企業(yè)具體情況的“照妖鏡”。據(jù)2020年財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，萬科2020年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)銷售金額7041.5億元,同比增長11.6%，但是萬科房地產(chǎn)及其相關(guān)業(yè)務(wù)毛利率卻下降了4.6%，變?yōu)?2.6%。

房地產(chǎn)行業(yè)大環(huán)境改變以及萬科自身業(yè)績的下降，讓資本市場(chǎng)對(duì)其的價(jià)值產(chǎn)生懷疑。在資本市場(chǎng)上，投資者們對(duì)于萬科并不看好。3月31日，萬科2020年年度財(cái)報(bào)發(fā)布之后，萬科A（SZ：000002）股價(jià)一直處于下跌狀態(tài)。

在地產(chǎn)行業(yè)“一根筋”的萬科，在主營業(yè)務(wù)漸漸不行的當(dāng)下，該如何破局呢？

萬科的“第二增長曲線”在長租公寓？在豬場(chǎng)？還是在物業(yè)？

在管理學(xué)中，人們信奉“成長S曲線”的規(guī)律，即“極限點(diǎn)=失速點(diǎn)”。對(duì)于企業(yè)來說，要更加了解自己產(chǎn)品的“極限點(diǎn)”何時(shí)到來，同時(shí)解決隨之而來的“失速點(diǎn)”。

對(duì)于萬科來說，主業(yè)房地產(chǎn)就像其自身提出過的一樣，已經(jīng)進(jìn)入“白銀時(shí)代”，雖然還有所增長，但終究會(huì)邁向“青銅時(shí)代”。萬科在房地產(chǎn)主業(yè)迎來“極限點(diǎn)”前，要拓展其他業(yè)務(wù)，盡快找到“第二增長曲線”，以應(yīng)對(duì)“失速點(diǎn)”。

中年萬科，要再次成為“斜杠青年”。不過，萬科在尋找第二增長曲線的道路上，并不是很順利。據(jù)萬科2020年財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，萬科的房地產(chǎn)收入占比高達(dá)95.55%，其余業(yè)務(wù)收入只占5%不到。

但是，萬科在多元化業(yè)務(wù)方面的布局確實(shí)不少。包括商業(yè)地產(chǎn)、長租公寓、物流倉儲(chǔ)、冰雪業(yè)務(wù)、酒店度假等方面。從萬科官網(wǎng)的招聘中，也可以看出萬科業(yè)務(wù)布局涉獵廣泛。

由于本文內(nèi)容有限，就選擇從三個(gè)具有代表性的業(yè)務(wù)進(jìn)行討論。

首先是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)衍生出的長租公寓業(yè)務(wù)。

在長租公寓方面，國家曾在2015年推出相關(guān)政策大力支持發(fā)展租賃住宅市場(chǎng)保障民生，而萬科的長租公寓業(yè)務(wù)從2011年就開始布局，在2016年成立品牌“泊寓”。根據(jù)2020年財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，旗下長租公寓品牌泊寓2020年新開業(yè)3.3萬間，累計(jì)開業(yè)14.24萬間。

主營業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)的萬科能為長租公寓提供充足的房間供給，同時(shí)也能給予資金上的支持，避免出現(xiàn)暴雷的風(fēng)險(xiǎn)，從這些角度來看，萬科具有一定的優(yōu)勢(shì)。不過，受長租公寓行業(yè)企業(yè)頻繁暴雷，且經(jīng)常傳出甲醛超標(biāo)等負(fù)面事件的影響，大眾對(duì)于長租公寓的信任度降低。

另外，長租公寓不僅面臨大眾的信任度缺失，還將面臨政策側(cè)重的改變。

住建部在4月9日召開保障性租賃住房工作座談會(huì)，會(huì)上主要討論的就是城市人民政府要把發(fā)展保障性租賃住房，解決新市民、青年人住房問題列入重要議事日程，科學(xué)確定“十四五”保障性租賃住房建設(shè)目標(biāo)和政策措施。

其次是市場(chǎng)空間較大，近兩年萬科比較重視的生豬養(yǎng)殖業(yè)。

據(jù)國信證券研究，2020年我國生豬市場(chǎng)規(guī)模約為1.37萬億元，TOP 10企業(yè)合計(jì)市場(chǎng)份額僅12%，龍頭企業(yè)市占率僅3%，行業(yè)呈現(xiàn)“散而小”的特征，適合新入局者進(jìn)入。

從萬科在生豬養(yǎng)殖業(yè)的動(dòng)作來看，萬科是認(rèn)真的。

萬科一方面通過投資收購業(yè)內(nèi)頭部企業(yè)，模仿牧原股份的重資產(chǎn)模式，補(bǔ)充自己入場(chǎng)較晚的缺陷。

通過投資收購，萬科拿下了青島華育養(yǎng)殖有限公司、利金華育養(yǎng)豬有限公司等，在去年7月還通過收購持有了環(huán)山集團(tuán)21.25%的股份，這家企業(yè)在《2019農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)500強(qiáng)》中名列190位。

另一方面招聘大量人才。在萬科集團(tuán)官網(wǎng)的社會(huì)招聘中，可以看到萬科發(fā)布多個(gè)與豬場(chǎng)相關(guān)的崗位，包括技術(shù)合伙人（規(guī)?；B(yǎng)豬）、養(yǎng)豬場(chǎng)工程項(xiàng)目經(jīng)理、規(guī)?；B(yǎng)豬場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)崗等。

然而，在生豬養(yǎng)殖市場(chǎng)，萬科同樣面臨一些問題。

一是豬肉價(jià)格周期問題，據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，2021年3月份豬肉價(jià)格相較于去年同比下降18.05%；二是非洲豬瘟問題，目前還沒有得到完全控制；三是人才問題，養(yǎng)豬場(chǎng)一般位于縣城郊區(qū)或鄉(xiāng)村，且因?yàn)榉侵挢i瘟問題需要進(jìn)行封閉化管理，很難吸引人才前往。

最后是目前最有可能成為萬科“第二增長曲線”的物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)。

據(jù)萬科2020年財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，萬物云實(shí)現(xiàn)對(duì)萬科集團(tuán)內(nèi)和對(duì)外營業(yè)收入182.04億元，同比增長27.36%，占集團(tuán)總營收的比例3.68%。

雖然萬物云的營收占比很少，但是從目前物業(yè)企業(yè)在資本市場(chǎng)的大環(huán)境來看，萬物云大概率會(huì)受到投資者青睞。房產(chǎn)企業(yè)分拆物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)上市在資本市場(chǎng)都獲得了較高的市值，過去兩年碧桂園、恒大、融創(chuàng)等先后分拆物業(yè)上市，碧桂園服務(wù)甚至在港股市值超過碧桂園。

而在在管面積方面，萬物云還高于碧桂園。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，截至2020年12月31日，中國物企在管規(guī)模前三位分別為5.78億㎡的萬物云、5.05億㎡的雅居樂服務(wù)（雅生活服務(wù)）及4.0899億㎡的碧桂園服務(wù)。

從常理來說，在資本市場(chǎng)投資者非常看好這一行業(yè)時(shí)上市，是增加企業(yè)市值的好辦法。就像小鵬、理想在去年選擇在特斯拉上漲時(shí)上市一樣。不過，如今房企四巨頭，僅剩萬科沒有分拆物業(yè)服務(wù)上市，又是因?yàn)槭裁茨兀?/p>

這里存在兩種可能，從好的方面考慮，如今資本市場(chǎng)對(duì)于輕資產(chǎn)模式的物業(yè)服務(wù)企業(yè)普遍高估，碧桂園服務(wù)的市盈率高達(dá)70多倍，泡沫太大；從不好的方面考慮，萬物云目前業(yè)績、內(nèi)部運(yùn)營可能還存在某些問題，不方便接受資本市場(chǎng)考驗(yàn)。

當(dāng)然這些都只是猜測(cè)。

而從最明顯的業(yè)務(wù)營收角度來說，萬科的房地產(chǎn)主業(yè)營收占比95.55%，物業(yè)服務(wù)營收3.68%，其余業(yè)務(wù)營收加起來只占0.77%，萬科的“第二增長曲線”還是很難找。

結(jié)語： 

去年“315”，萬科被曝出精裝修房變身“水簾洞”；今年，在2020年財(cái)報(bào)業(yè)績報(bào)告會(huì)上，萬科董事長打起了招聘廣告。萬科危機(jī)不減，焦慮不減。

另一方面，曾經(jīng)除了“黃賭毒”什么都做的萬科，如今為了尋找第二增長曲線，又開始拓展多元化業(yè)務(wù)，走上“斜杠青年”之路

《圣經(jīng)·傳道者書》有云：“已有的事，后必再有；已行的事，后必再行。日光之下，并無新事。”

世界好像發(fā)生了變化，又好像沒有變化。

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