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作者|李未泯
頻頻暴雷的長租公寓行業(yè),終于再次出現(xiàn)企業(yè) IPO。
日前,魔方生活服務(wù)集團有限公司向港交所遞交上市申請書。若成功上市,魔方生活將成為港交所長租公寓第一股。摩根士丹利、建銀國際擔任此次 IPO 聯(lián)席保薦人。
魔方生活是集中式長租公寓品牌 " 魔方公寓 " 的運營商。招股書顯示,截至 2022 年 6 月底,魔方生活在全國 26 個城市擁有 76190 套在營公寓。
根據(jù)弗若斯特沙利文數(shù)據(jù),中國租賃公寓行業(yè)市場規(guī)模在 2021 年底已增長至 1.8 萬億元,預(yù)計到 2026 年底將進一步擴大至 2.7 萬億元;集中式長租公寓市場規(guī)模將從 2021 年的 449 億元增加至 2026 年的 1252 億元,復(fù)合年增長率為 22.8%。
弗若斯特沙利文稱,以截至 2021 年底在營公寓數(shù)量計算,魔方生活在獨立集中式長租公寓運營商中排名第一。
財務(wù)業(yè)績方面,2019-2021 年,魔方生活的營收分別為 9.47 億元、9.49 億元、14.71 億元;期內(nèi)利潤分別為 6355 萬元、-2.31 億元、2.95 億元。2022 年上半年,受上海、北京等城市爆發(fā)疫情影響,公司收入 8.50 億元,但期內(nèi)利潤僅收 41 萬元。
具體到業(yè)務(wù),魔方生活運營租賃公寓的模式,分為直營及加盟管理和第三方托管兩種。
直營模式下,公司于 2009 年推出 " 魔方公寓 " 品牌,定位追求優(yōu)質(zhì)租房生活的白領(lǐng)人員;于 2016 年推出 "9 號樓公寓 ",為藍領(lǐng)人員提供宿舍類的住宿解決方案。
招股書顯示,2019-2021 年及 2022 年上半年,魔方生活白領(lǐng)公寓單房月均租金分別為 3077 元、2964 元、3025 元、3002 元;同期藍領(lǐng)公寓單房月均租金分別為 3156 元、3086 元、3164 元、3209 元。藍領(lǐng)公寓每個房間通常配備 2 至 8 張床,每張床位的月租價格介于 500 元至 1000 元。
直營公寓是魔方生活的主要收入來源。今年上半年,公司直營公寓業(yè)務(wù)營收 8.09 億元,占同期總收入的 95.2%。
值得一提的是,華平投資是魔方生活的控股股東。華平投資于 1966 年成立,是中國及東南亞最大的私募股權(quán)投資機構(gòu)之一。IPO 前,華平投資持有魔方生活 51.63% 的股權(quán)。
此外,CDPQ(加拿大魁北克儲蓄投資集團)和中航產(chǎn)融,分別持有魔方生活 16.8% 和 12.5% 股權(quán),分別為第二和第三大股東。魔方生活董事長鄭南雁和公司 CEO 柳佳,分別通過控制的投資公司持有魔方生活 3.25% 和 0.3% 股權(quán)。
2015 年以來,受政策扶持,中國租賃公寓市場迅猛發(fā)展。但租賃公寓市場至今非常分散,有大量運營中的非機構(gòu)化長租公寓。2021 年,中國機構(gòu)化長租公寓滲透率僅 7.4%,遠低于英美市場。
機構(gòu)化長租公寓市場又包括分散式長租公寓、集中式長租公寓兩種運營模式。
二者區(qū)別在于,分散式長租公寓從不同個人業(yè)主收集分散在不同地點的公寓,如蛋殼公寓;而集中式長租公寓通常與機構(gòu)業(yè)主簽訂長期整租協(xié)議,可在一棟樓中提供大量公寓,如魔方公寓、萬科旗下的 " 泊寓 "、龍湖的 " 冠寓 "。
2019 年,分散式長租公寓品牌青客公寓赴美上市,成為國內(nèi)首個登陸資本市場的長租公寓運營商;同年,蛋殼公寓亦赴美 IPO。
然而,自 2020 年 9 月起,蛋殼等分散式長租公寓品牌陸續(xù)暴雷。
為求擴張,分散式長租公寓撬動杠桿,向租客提前收取租金、鼓勵租戶申請租金貸而獲得租金預(yù)付款,利用收到的租金和付出房租的時間差占用資金,用來收儲房源和裝修。
租金貸成為蛋殼公寓最大的現(xiàn)金流來源。但 2020 年初,受疫情影響,大城市租客返城受阻,退租增加,蛋殼資金鏈斷裂,陷入流動性危機。
此后,大量類似經(jīng)營模式的分散式長租公寓企業(yè),陸續(xù)退出市場。目前,青客公寓和蛋殼公寓均已從美股退市。經(jīng)營穩(wěn)定性更強的集中式長租公寓,隨之成為行業(yè)主流。
蛋殼危機發(fā)酵后,長租公寓行業(yè)投資遇冷。經(jīng)過行業(yè)出清、并購整合后,終于再次出現(xiàn) IPO。
招股書顯示,魔方生活此次 IPO 募集資金將主要用于業(yè)務(wù)擴張及戰(zhàn)略性收購;更新技術(shù)基礎(chǔ)設(shè)施及創(chuàng)新公寓產(chǎn)品;持續(xù)銷售及營銷工作;營運資金及作一般企業(yè)用途。
不過,魔方生活在港股能否走通存在很大懸念。一方面,港股市場正處于歷史性的估值低位,新股表現(xiàn)不及預(yù)期;另一方面,魔方生活作為獨立運營商,競爭力與大型房企旗下長租品牌相比較弱,市占率僅 3.0%,排名第三;且魔方生活營收渠道相對單一,主要靠向租戶收取租金,一旦碰到市場下行,租金收入就會受到沉重打擊。
對此,易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析稱,魔方尋求上市動作值得肯定和鼓勵,也是當前房地產(chǎn)市場低迷下長租公寓企業(yè)積極向上的表現(xiàn)。當前上市看似時機不好,其實反過來也是一個最好的時機,尤其是在房地產(chǎn)下行壓力下,房源的整合和盤活是大趨勢。魔方若成功上市,后續(xù)房源收購的成本有望降低,對于其擴大經(jīng)營規(guī)模有積極的作用。
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