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1 背景

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題的通知中提出“探索可持續(xù)更新模式”。鼓勵(lì)推動(dòng)由“開發(fā)方式”向“經(jīng)營(yíng)模式”轉(zhuǎn)變，探索政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、公眾參與的城市更新可持續(xù)模式。

存量時(shí)代，城市更新與城市復(fù)興工作在規(guī)劃、土地、資金、運(yùn)營(yíng)等各方面的特點(diǎn)，不同于增量開發(fā)項(xiàng)目，會(huì)面臨更多的瓶頸問(wèn)題。要按照“把全生命周期管理理念貫穿城市規(guī)劃、建設(shè)、管理全過(guò)程各環(huán)節(jié)”的要求，建立完善的城市運(yùn)營(yíng)機(jī)制，將城市發(fā)展的戰(zhàn)略構(gòu)想落到實(shí)處，切實(shí)提升城市品質(zhì)，改善人民生活。

2 城市更新項(xiàng)目現(xiàn)存問(wèn)題

隨著工業(yè)化和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的快速推進(jìn)，城市管理、公共服務(wù)和城市建設(shè)等城市發(fā)展相關(guān)問(wèn)題日益凸顯。如何規(guī)避城市病，科學(xué)合理地運(yùn)用有限的城市建設(shè)資金平衡社會(huì)公共服務(wù)需求和建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益，是我國(guó)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展中面臨的難題。

以往有很多項(xiàng)目，在建成后會(huì)存在產(chǎn)業(yè)空間使用效率低下的問(wèn)題。由于項(xiàng)目實(shí)施中過(guò)度關(guān)注物質(zhì)空間的改造，忽略了產(chǎn)業(yè)自身的發(fā)展邏輯與需求，沒(méi)有與城市建立密切聯(lián)系，缺乏空間和功能要素的聯(lián)系和互動(dòng)，以致無(wú)法完全契合功能使用需求。

在城市建設(shè)中，必須要根據(jù)地區(qū)產(chǎn)業(yè)功能和客群定位來(lái)指導(dǎo)具體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，對(duì)規(guī)劃布局以及建筑的結(jié)構(gòu)、層高、跨度、柱距、功能分區(qū)、裝修標(biāo)準(zhǔn)等都要有明確的引導(dǎo)，做到空間設(shè)計(jì)和產(chǎn)業(yè)需求盡可能地?zé)o縫對(duì)接。由于很多項(xiàng)目前期缺乏運(yùn)營(yíng)意識(shí)，對(duì)于定位和功能缺乏精準(zhǔn)的研究和把控，在項(xiàng)目建設(shè)引入新的功能后，建筑空間往往不能很好地滿足使用需求，造成土地利用效率低下。

3 城市運(yùn)營(yíng)的概念

城市運(yùn)營(yíng)是近年來(lái)在我國(guó)推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中出現(xiàn)的一種結(jié)合了城市經(jīng)濟(jì)學(xué)、新公共管理理論和城市競(jìng)爭(zhēng)力思維的一種基于市場(chǎng)化運(yùn)作的綜合開發(fā)建設(shè)運(yùn)營(yíng)理念。城市運(yùn)營(yíng)是指政府和企業(yè)在充分認(rèn)識(shí)城市資源基礎(chǔ)上，運(yùn)用政策、市場(chǎng)和法律的手段對(duì)城市資源進(jìn)行整合、優(yōu)化、創(chuàng)新而取得城市資源的增值和城市發(fā)展最大化的過(guò)程。

實(shí)踐中的城市運(yùn)營(yíng)包括兩層意義：一是指政府和企業(yè)在充分挖掘城市資源基礎(chǔ)上，運(yùn)用政策、市場(chǎng)和法律的手段對(duì)城市資源進(jìn)行整合、優(yōu)化、創(chuàng)新，在宏觀層面取得城市資源的增值和城市綜合競(jìng)爭(zhēng)能力的增強(qiáng)。二是通過(guò)城市運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)城市自然資源和人文資源的增值，使城市的綜合財(cái)富得到提高，城市居民生活質(zhì)量和幸福感得到提升，這是城市運(yùn)營(yíng)問(wèn)題的關(guān)鍵，也是城市運(yùn)營(yíng)的終極目的。

城市更新與城市復(fù)興，要求準(zhǔn)確分析城市實(shí)際情況和市場(chǎng)需求，從城市運(yùn)營(yíng)的角度探索城市發(fā)展的新模式，圍繞人居環(huán)境改善、現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、歷史文化資源保護(hù)等重要內(nèi)容，達(dá)成城市高質(zhì)量建設(shè)的目標(biāo)。

4 以“經(jīng)營(yíng)”理念做好城市管理工作

在“城鎮(zhèn)化后半場(chǎng)”，城市復(fù)興是城市更新行動(dòng)的高級(jí)階段和頂層設(shè)計(jì)，也是城市更新行動(dòng)的終極目標(biāo)。城市復(fù)興涵蓋文化、環(huán)境、產(chǎn)業(yè)、社會(huì)、技術(shù)五大城市支撐系統(tǒng)，不僅僅是開發(fā)活動(dòng)，更多的是城市的綜合提升與運(yùn)營(yíng)。城市更新與城市復(fù)興，通過(guò)整合資源，對(duì)老舊空間重新利用，植入新的產(chǎn)業(yè)和功能，達(dá)到經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)、保障民生、改善生態(tài)環(huán)境、提升城市整體系統(tǒng)的可持續(xù)發(fā)展。城市更新與城市復(fù)興，涉及政府、開發(fā)企業(yè)、公眾、產(chǎn)權(quán)單位等眾多主體，城市運(yùn)營(yíng)應(yīng)當(dāng)貫穿城市發(fā)展工作始終，統(tǒng)籌各方利益需求，平衡城市資源和價(jià)值體系，高效率地保障城市戰(zhàn)略和規(guī)劃愿景落地實(shí)施。

在政府的宏觀控制下，以經(jīng)營(yíng)理念管理城市，在城市管理中實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化、產(chǎn)業(yè)化和效率最大化的運(yùn)作，使城市資產(chǎn)得到最大限度的保值和增值。城市發(fā)展是一個(gè)多方利益博弈的過(guò)程，要將經(jīng)營(yíng)城市的理念滲透到規(guī)劃條件、土地出讓、設(shè)計(jì)方案、開發(fā)建設(shè)、投產(chǎn)運(yùn)營(yíng)等城市開發(fā)的全過(guò)程之中，以城市綜合價(jià)值最大化為導(dǎo)向，盤活城市存量土地。

創(chuàng)新城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)商管理模式

●產(chǎn)城一體化運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化與空間布局協(xié)同發(fā)展

產(chǎn)城一體化包括產(chǎn)業(yè)與城市的一切聯(lián)系，產(chǎn)城運(yùn)營(yíng)商的角色應(yīng)該是開發(fā)運(yùn)營(yíng)體系的組織者，整合并協(xié)調(diào)政府、資本、產(chǎn)業(yè)方的訴求、社會(huì)的公益需求，進(jìn)而構(gòu)建空間載體與產(chǎn)業(yè)生態(tài)。關(guān)鍵任務(wù)是運(yùn)營(yíng)一個(gè)以物業(yè)為載體，以產(chǎn)業(yè)為核心的生態(tài)體系，作為平臺(tái)方去充分整合產(chǎn)業(yè)資源、政府資源、資本資源、文化資源等，進(jìn)而為區(qū)域構(gòu)建一個(gè)良性的產(chǎn)業(yè)生態(tài)，同時(shí)為自身構(gòu)建一個(gè)可持續(xù)循環(huán)的發(fā)展閉環(huán)。

新型城鎮(zhèn)化階段，整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的協(xié)同水平以及產(chǎn)業(yè)對(duì)于城市的關(guān)聯(lián)度提升，整個(gè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)緊密度也越來(lái)越高。城市各功能區(qū)陸續(xù)落地區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，且更加注重區(qū)域間的協(xié)同一體，城市群、都市圈等將獲得更大的發(fā)展空間，同時(shí)各城市群間有望形成完整、互補(bǔ)的產(chǎn)業(yè)鏈分工，實(shí)現(xiàn)區(qū)域協(xié)同發(fā)展新格局。

大量的城市更新項(xiàng)目要避免舊有的房地產(chǎn)思維，真正將產(chǎn)業(yè)做實(shí)，為城市匹配并導(dǎo)入優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)資源。產(chǎn)城綜合運(yùn)營(yíng)是為了提升城市的綜合服務(wù)能力和產(chǎn)業(yè)服務(wù)能力，利用強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)資源和專業(yè)化的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，提供投資、融資、建設(shè)、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)一體化服務(wù)。要站在可持續(xù)發(fā)展的角度，重視前期的產(chǎn)業(yè)研究。匹配城市稟賦及發(fā)展需求，引入匹配的產(chǎn)業(yè)內(nèi)容，通過(guò)創(chuàng)新、定制、落位蜂巢項(xiàng)目，為每座城市量身打造產(chǎn)業(yè)標(biāo)桿，而非千篇一律地復(fù)制，為地區(qū)提供高效、科學(xué)的產(chǎn)業(yè)策劃、產(chǎn)業(yè)招商、產(chǎn)業(yè)投資、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)。

城市運(yùn)營(yíng)商，要根據(jù)城市總體發(fā)展目標(biāo)，結(jié)合城市發(fā)展需求，通過(guò)發(fā)揮企業(yè)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)和資源優(yōu)勢(shì)，以市場(chǎng)化運(yùn)作方式為主來(lái)參與城市發(fā)展建設(shè)。建立起“政府服務(wù)”+“市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)”相結(jié)合的管理模式，形成一整套包括規(guī)劃設(shè)計(jì)、商務(wù)談判、拆遷方案、開發(fā)建設(shè)、公共服務(wù)等方面的成熟運(yùn)作模式。將傳統(tǒng)的“項(xiàng)目營(yíng)銷”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;城市運(yùn)營(yíng)”，盤活市場(chǎng)，提升城市活力，最終達(dá)到城市不斷增值和可持續(xù)發(fā)展的目的。

●房地產(chǎn)行業(yè)向城市運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型

推動(dòng)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展進(jìn)程中，作為有產(chǎn)業(yè)、有城市功能體、有商住房以及與之生活配套的新城區(qū)開發(fā)，需要產(chǎn)業(yè)資源、商業(yè)資源、社區(qū)生活資源等共同植入其中來(lái)打造。因此，單一房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)已難以滿足城鎮(zhèn)化發(fā)展的要求，需要有資金實(shí)力、規(guī)劃實(shí)力及整合資源實(shí)力的城市運(yùn)營(yíng)商來(lái)系統(tǒng)實(shí)施新城區(qū)的開發(fā)目標(biāo)。

開發(fā)主體產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)是城市更新項(xiàng)目成功的關(guān)鍵路徑。很多城市更新項(xiàng)目涉及的資金量大、土地成本高、收益周期長(zhǎng)、產(chǎn)業(yè)要求高，要求開發(fā)主體企業(yè)必須同時(shí)具備產(chǎn)業(yè)規(guī)劃能力、招商能力和運(yùn)營(yíng)能力。開發(fā)主體不能停留在原有的住宅思維，繼續(xù)物業(yè)銷售短周期和快周期獲取收益的傳統(tǒng)手法已行不通。未來(lái)開發(fā)主體需要與產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)者緊密聯(lián)系在一起，從原來(lái)傳統(tǒng)的開發(fā)主體轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘信涮追?wù)商，從單純的開發(fā)銷售升級(jí)為持有資產(chǎn)、運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)。

城市運(yùn)營(yíng)商應(yīng)立足于城市各類資源的整體性經(jīng)營(yíng)，以“城市經(jīng)營(yíng)”為核心經(jīng)營(yíng)理念，將實(shí)現(xiàn)城市資源增值和城市發(fā)展價(jià)值最大化作為其主要發(fā)展目標(biāo)。通過(guò)對(duì)城市土地、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)、房地產(chǎn)開發(fā)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等資源，進(jìn)行集投資、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)全過(guò)程于一體的市場(chǎng)化運(yùn)作，滿足城市發(fā)展需要，實(shí)現(xiàn)城市資源的合理配置和高效利用，增強(qiáng)城市發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)力。

城市管理運(yùn)營(yíng)商為“經(jīng)營(yíng)城市”提供后期運(yùn)營(yíng)，與城市開發(fā)方案提供商互為補(bǔ)充，為“經(jīng)營(yíng)城市”提供全生命周期的服務(wù)。新型城鎮(zhèn)化強(qiáng)調(diào)以人為本，不斷提升城市價(jià)值、提高城市品位、優(yōu)化人居環(huán)境?；谛滦统擎?zhèn)化的發(fā)展理念，城市管理運(yùn)營(yíng)商的目標(biāo)與之不謀而合，城市管理運(yùn)營(yíng)商不僅僅是追逐企業(yè)利潤(rùn)的商人，而是與城市經(jīng)營(yíng)者步調(diào)一致。城市擁有各項(xiàng)資源，將這些資源作為資產(chǎn)進(jìn)行市場(chǎng)化運(yùn)作，以實(shí)現(xiàn)城市資源增值和城市發(fā)展最大化是城市運(yùn)營(yíng)的主要內(nèi)容，也是城市運(yùn)營(yíng)商們面臨的重要課題。城市運(yùn)營(yíng)商作為政府與市場(chǎng)之間的中間環(huán)節(jié)，立足于城市整體經(jīng)營(yíng)，將企業(yè)經(jīng)營(yíng)理念運(yùn)用到城市管理上來(lái)，在滿足城市居民需求的同時(shí)，使自己的開發(fā)項(xiàng)目能夠成為城市發(fā)展建設(shè)的有機(jī)部分，從而增強(qiáng)城市發(fā)展活力與創(chuàng)新力。城市運(yùn)營(yíng)商為城市管理帶來(lái)了新的思路和模式，成為新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的重要推動(dòng)力量。

●構(gòu)建高效協(xié)同的開發(fā)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)機(jī)制

城市更新，特別是高級(jí)階段的城市復(fù)興是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，為了讓城市更新與城市復(fù)興工作能夠順利推進(jìn)，須統(tǒng)籌和調(diào)動(dòng)政府、社會(huì)積極性，構(gòu)建發(fā)展支持政策與外部資源導(dǎo)入的聯(lián)動(dòng)機(jī)制，形成良性循環(huán)機(jī)制。開發(fā)項(xiàng)目想要實(shí)現(xiàn)區(qū)域土地價(jià)值提升、功能升級(jí)，關(guān)鍵是產(chǎn)業(yè)功能的實(shí)現(xiàn)，以產(chǎn)業(yè)功能為出發(fā)點(diǎn)，形成產(chǎn)業(yè)功能與項(xiàng)目想要的發(fā)展模式、企業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)制互動(dòng)模式，通過(guò)產(chǎn)業(yè)深化，確定區(qū)域空間和發(fā)展所需資源，進(jìn)而明確項(xiàng)目的開發(fā)和運(yùn)營(yíng)模式，建立總控模式，保障平臺(tái)公司的建設(shè)與發(fā)展。產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與開發(fā)模式聯(lián)動(dòng)。在開發(fā)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，需要在規(guī)劃階段考慮功能之間互動(dòng)的布局和樓宇形態(tài)。

城市運(yùn)營(yíng)商應(yīng)具有更強(qiáng)的社會(huì)責(zé)任感。在開發(fā)目標(biāo)上，開發(fā)主體實(shí)現(xiàn)由企業(yè)利益目標(biāo)到與社會(huì)公益目標(biāo)相結(jié)合的轉(zhuǎn)變；傳統(tǒng)開發(fā)主體主要追求企業(yè)的利益，以實(shí)現(xiàn)自我利益最大化為最終目的，而城市運(yùn)營(yíng)商處于城市發(fā)展戰(zhàn)略和城市總體規(guī)劃的大格局中，不僅要以市場(chǎng)化的操作手法實(shí)現(xiàn)自我利益最大化，更要在城市總體發(fā)展規(guī)劃和可持續(xù)發(fā)展的前提下從社會(huì)整體利益出發(fā)，體現(xiàn)企業(yè)的社會(huì)價(jià)值。因?yàn)槌鞘羞\(yùn)營(yíng)的范圍已不僅是一個(gè)樓盤或一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，而是發(fā)展到城市片區(qū)的開發(fā)，涉及營(yíng)造社會(huì)環(huán)境和公共生活空間，如果不注重實(shí)現(xiàn)社會(huì)價(jià)值，企業(yè)便無(wú)法持續(xù)經(jīng)營(yíng)。

城市運(yùn)營(yíng)商是城市綜合功能的提供者。在開發(fā)定位上，實(shí)現(xiàn)由單一項(xiàng)目的市場(chǎng)定位到城市區(qū)域功能選擇定位的轉(zhuǎn)變。其所從事的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)已從常規(guī)地產(chǎn)向城市層面延伸，將地產(chǎn)開發(fā)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、城市發(fā)展和城市經(jīng)濟(jì)緊密結(jié)合。與以往項(xiàng)目主體相比，城市運(yùn)營(yíng)商意味著更強(qiáng)的統(tǒng)籌意識(shí)、更重的社會(huì)責(zé)任、更遠(yuǎn)的戰(zhàn)略眼光。同樣是做項(xiàng)目，城市運(yùn)營(yíng)商的眼光肯定越出地塊紅線，協(xié)助政府實(shí)現(xiàn)城市綜合功能的提升。

城市運(yùn)營(yíng)商要實(shí)現(xiàn)各種資源的整合，帶動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市居民的就業(yè)。城市運(yùn)營(yíng)商在進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)和相關(guān)配套設(shè)施提供的基礎(chǔ)上，植入相關(guān)的功能產(chǎn)業(yè)，為城市帶來(lái)更多的就業(yè)機(jī)會(huì)和稅收，提升地區(qū)的活力。

城市運(yùn)營(yíng)商與政府保持良好的合作關(guān)系，樹立可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)營(yíng)理念，是一種對(duì)城市負(fù)責(zé)的長(zhǎng)期行為。政府的城市運(yùn)營(yíng)側(cè)重于戰(zhàn)略層面，包括對(duì)城市發(fā)展定位，整體規(guī)劃、發(fā)展思路的確立；城市運(yùn)營(yíng)通過(guò)操作層面將政府的宏觀戰(zhàn)略和思路落到實(shí)處。

首鋼在園區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、投資、招商和運(yùn)營(yíng)服務(wù)等方面不僅摸索出一套成功經(jīng)驗(yàn)，還培養(yǎng)了一支專業(yè)化團(tuán)隊(duì)，形成了城市更新服務(wù)新優(yōu)勢(shì)，積蓄了轉(zhuǎn)型發(fā)展新動(dòng)能。首鋼緊緊圍繞城市發(fā)展、生態(tài)環(huán)境、人民需求，積極拓展城市服務(wù)產(chǎn)業(yè)，內(nèi)容涉及智慧城市建設(shè)、能源高效利用等前沿項(xiàng)目，從鋼鐵企業(yè)成功轉(zhuǎn)型為服務(wù)一流、管理科學(xué)、協(xié)同高效的新型城市綜合服務(wù)商。

隨著城市更新行動(dòng)與城市復(fù)興計(jì)劃的不斷推進(jìn)，城市原有功能區(qū)面臨轉(zhuǎn)型升級(jí)的要求，北京大紅門服裝商貿(mào)城轉(zhuǎn)型為南中軸國(guó)際文化科技園，在項(xiàng)目前期策劃中對(duì)目標(biāo)企業(yè)進(jìn)行了深入的選址及需求分析，精準(zhǔn)定位“建設(shè)國(guó)際一流‘科技+文化’的新地標(biāo)和數(shù)字經(jīng)濟(jì)新高地”，需要充分考慮到產(chǎn)業(yè)與建筑的適配性，科學(xué)指導(dǎo)建筑設(shè)計(jì)，契合企業(yè)需求，吸引更多企業(yè)落戶園區(qū)。以科學(xué)化、精細(xì)化管理為抓手，推動(dòng)管理與科技創(chuàng)新手段緊密結(jié)合，大幅提升科技園區(qū)發(fā)展的競(jìng)爭(zhēng)力，帶動(dòng)北京南部區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

建立項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系

●搭建全周期、全業(yè)態(tài)、全流程的運(yùn)營(yíng)模式

城市更新與城市復(fù)興項(xiàng)目往往規(guī)模大、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、涉及業(yè)態(tài)較多、開發(fā)建設(shè)周期均較長(zhǎng)，運(yùn)營(yíng)管理體系搭建及導(dǎo)入過(guò)程復(fù)雜。從啟動(dòng)、規(guī)劃建設(shè)、銷售、運(yùn)營(yíng)，有些項(xiàng)目長(zhǎng)達(dá)十余年，需要開發(fā)主體有較強(qiáng)的融資能力、城市運(yùn)營(yíng)和產(chǎn)業(yè)能力等，是一個(gè)跨周期、系統(tǒng)性、綜合性的過(guò)程。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能力與產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入狀況直接決定了片區(qū)的活力，進(jìn)而影響片區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益。運(yùn)營(yíng)服務(wù)前置可以充分挖掘有效客群需求，同時(shí)要廣泛吸納社會(huì)資源讓更多專業(yè)機(jī)構(gòu)參與進(jìn)來(lái)，才能確保項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理及服務(wù)的專業(yè)化。

●城市建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)先期搭建或引進(jìn)優(yōu)秀的運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域?qū)I(yè)團(tuán)隊(duì)

規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)運(yùn)營(yíng)管理應(yīng)統(tǒng)籌一體化推進(jìn)，由專業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)機(jī)構(gòu)、專家顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)定位、功能業(yè)態(tài)、空間形態(tài)進(jìn)行把關(guān)，提升城市更新規(guī)劃可實(shí)施性。在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過(guò)程中，通過(guò)將運(yùn)營(yíng)前置，系統(tǒng)化整合資本投資、產(chǎn)品業(yè)態(tài)、規(guī)劃策劃、建設(shè)施工、品牌推廣、銷售運(yùn)營(yíng)等資源，結(jié)合項(xiàng)目招商訴求、運(yùn)營(yíng)提資，編制項(xiàng)目招商規(guī)劃、投融資規(guī)劃、空間環(huán)境設(shè)計(jì)，保障項(xiàng)目落地，最終實(shí)現(xiàn)規(guī)劃項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益最大化。

在北京老城的街巷整治和建筑保護(hù)修繕工作中，如果忽略了運(yùn)營(yíng)和后續(xù)管理，會(huì)導(dǎo)致整治后的街區(qū)依然沒(méi)有活力。要在物質(zhì)環(huán)境更新的同時(shí)，不斷根據(jù)城市發(fā)展、內(nèi)部使用狀況和人民的需求進(jìn)行持續(xù)的開發(fā)調(diào)整，讓建設(shè)項(xiàng)目真正能夠傳承歷史文脈，延續(xù)社會(huì)生活。

在大柵欄商圈特別是“北京坊”項(xiàng)目的建設(shè)發(fā)展中，始終進(jìn)行專業(yè)化運(yùn)營(yíng)管理，負(fù)責(zé)全生命周期商業(yè)管理。精準(zhǔn)項(xiàng)目定位，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的精細(xì)化管理。嚴(yán)格租賃控制，合理進(jìn)行租戶組合和商業(yè)風(fēng)格制定。制定運(yùn)營(yíng)管理計(jì)劃及成本估算，制定市場(chǎng)營(yíng)銷方案，持續(xù)創(chuàng)造項(xiàng)目亮點(diǎn)，吸引客流，保持經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)穩(wěn)定攀升。

●加強(qiáng)協(xié)調(diào)統(tǒng)籌管理，提升運(yùn)營(yíng)服務(wù)專業(yè)化、精細(xì)化水平

項(xiàng)目規(guī)劃和建設(shè)過(guò)程中涉及多個(gè)政府部門、建設(shè)方、開發(fā)主體、運(yùn)營(yíng)商以及各類人群。統(tǒng)籌建設(shè)和運(yùn)營(yíng)模式是協(xié)調(diào)平衡各大需求的主要方式，同時(shí)也是保障項(xiàng)目理性落地并且能夠?qū)崿F(xiàn)最佳回饋的重要手段。

應(yīng)不斷創(chuàng)新并優(yōu)化地區(qū)的開發(fā)機(jī)制模式和運(yùn)營(yíng)管理效率，完善政府與企業(yè)合作建設(shè)發(fā)展模式，加大提升社會(huì)各界參與項(xiàng)目開發(fā)的熱度。完善項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的商業(yè)模式，協(xié)調(diào)兼顧短中長(zhǎng)期收益，形成各種收益并舉的體系。搭建“高質(zhì)量發(fā)展產(chǎn)業(yè)動(dòng)力系統(tǒng)”平臺(tái)，建立包括地區(qū)產(chǎn)業(yè)全景、樓宇經(jīng)濟(jì)監(jiān)測(cè)、人員流量監(jiān)測(cè)、高質(zhì)量發(fā)展評(píng)估等在內(nèi)的“產(chǎn)業(yè)動(dòng)力系統(tǒng)”平臺(tái)，全面協(xié)助地區(qū)經(jīng)濟(jì)治理，提升運(yùn)營(yíng)效率和質(zhì)量。

●多途徑為城市運(yùn)營(yíng)提供融資渠道

很多城市更新與城市復(fù)興項(xiàng)目融資需求巨大，但由于項(xiàng)目實(shí)際周期較長(zhǎng)，未來(lái)項(xiàng)目盈利不確定，較難獲得金融機(jī)構(gòu)的投資。鼓勵(lì)加大金融支持力度，積極參與城市更新與城市復(fù)興重大項(xiàng)目，圍繞金融需求，積極提供包括融資咨詢、股權(quán)融資、項(xiàng)目貸款等全方位、一體化的綜合金融服務(wù)，為城市運(yùn)營(yíng)開拓更為廣泛的融資渠道。

吸引社會(huì)資本參與城市更新與城市復(fù)興進(jìn)程。完善和優(yōu)化金融、信貸、基金等金融市場(chǎng)，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新服務(wù)產(chǎn)品，支持城市更新項(xiàng)目在多層次資本市場(chǎng)開展融資。對(duì)因歷史保護(hù)和公益需要，導(dǎo)致投資成本難以平衡的更新項(xiàng)目，可通過(guò)公益補(bǔ)貼、開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移、容積率獎(jiǎng)勵(lì)等方式，為實(shí)施主體提供資金、用地補(bǔ)償?shù)?，完善利益平衡機(jī)制。

做好城市空間規(guī)劃和城市設(shè)計(jì)

●找準(zhǔn)項(xiàng)目特色定位

目前大量城市建設(shè)項(xiàng)目“同質(zhì)化”現(xiàn)象嚴(yán)重，城市建設(shè)千篇一律，新建項(xiàng)目不結(jié)合自身實(shí)際盲目照搬其他地區(qū)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，導(dǎo)致建設(shè)項(xiàng)目雷同，喪失區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力。要在充分研究自身區(qū)位條件、產(chǎn)業(yè)需求與分工、文化資源特色等方面的基礎(chǔ)上，借鑒國(guó)內(nèi)外先進(jìn)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，運(yùn)用科學(xué)的思維方式和全面長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光找準(zhǔn)特色定位，從而高效引導(dǎo)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。

●以規(guī)劃設(shè)計(jì)為龍頭，引領(lǐng)城市后續(xù)開發(fā)建設(shè)

科學(xué)合理的城市規(guī)劃與城市設(shè)計(jì)可以進(jìn)一步優(yōu)化城市土地資源配置，還可以增強(qiáng)城市進(jìn)入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的吸引力，是實(shí)現(xiàn)城市良好運(yùn)營(yíng)的重要途徑和保障。曾經(jīng)的北京“動(dòng)批”地區(qū)，已經(jīng)轉(zhuǎn)型為北京金科新區(qū)。項(xiàng)目以設(shè)計(jì)為引領(lǐng)，以公共空間整合提升為帶動(dòng)，對(duì)于區(qū)域的樓宇提升改造、交通系統(tǒng)優(yōu)化、低效空間整合、智慧街區(qū)建設(shè)等方面開展了系統(tǒng)性設(shè)計(jì)。疏解后騰退的30萬(wàn)平方米產(chǎn)業(yè)空間以金融科技作為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)植入，吸引培育了一批技術(shù)研發(fā)和場(chǎng)景應(yīng)用能力較強(qiáng)的金融科技企業(yè)。金科新區(qū)開展智慧社區(qū)試點(diǎn)示范建設(shè)，支持第三方專業(yè)服務(wù)平臺(tái)參與智慧社區(qū)建設(shè)、運(yùn)營(yíng)和服務(wù)。

●以智慧手段助力城市運(yùn)營(yíng)管理能力提升

利用大數(shù)據(jù)、人工智能等先進(jìn)技術(shù)，搭建支持精準(zhǔn)招商的“招商大腦”平臺(tái)，提升對(duì)潛在招商對(duì)象的挖掘、全景信息的匯聚、評(píng)估和觸達(dá)功能，提升招商成功概率。聚焦功能定位，立足專業(yè)化、市場(chǎng)化和國(guó)際化，擴(kuò)大招商對(duì)象，針對(duì)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，逐一制定相應(yīng)的動(dòng)態(tài)招商計(jì)劃，明確潛在招商群體、宣傳觸達(dá)模式等。

5 總結(jié)

城市運(yùn)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)需要政府和城市運(yùn)營(yíng)商的共同合作。當(dāng)然，在城市運(yùn)營(yíng)政企合作中，政府對(duì)城市運(yùn)營(yíng)起著主導(dǎo)作用。這主要體現(xiàn)在政府全權(quán)負(fù)責(zé)城市的規(guī)劃、建設(shè)和管理，并提供城市運(yùn)營(yíng)的政策支持；城市運(yùn)營(yíng)商作為市場(chǎng)主體，是城市運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略資源的提供者和目標(biāo)的落實(shí)者，同樣也是運(yùn)營(yíng)主體；政府和企業(yè)通過(guò)城市資產(chǎn)的優(yōu)化配置，使這些資產(chǎn)獲得增值，城市的競(jìng)爭(zhēng)力得到提升。

城市運(yùn)營(yíng)同樣是個(gè)系統(tǒng)工程，需要多個(gè)環(huán)節(jié)共同配合實(shí)現(xiàn)，它是政府主導(dǎo)、企業(yè)負(fù)責(zé)、公眾參與的一項(xiàng)重大事業(yè)。政府、企業(yè)和公眾等各個(gè)層面都能均衡地獲得城市發(fā)展的最大效益并享受隨之而來(lái)的便捷生活，這是城市運(yùn)營(yíng)追求的目標(biāo)，也是新型城鎮(zhèn)化可持續(xù)發(fā)展追求的目標(biāo)。

城市更新與城市復(fù)興是一個(gè)多方利益博弈的過(guò)程，制定城市更新策略和城市復(fù)興愿景，是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)性工程。將經(jīng)營(yíng)城市的理念滲透到規(guī)劃條件、土地出讓、設(shè)計(jì)方案、開發(fā)建設(shè)、投產(chǎn)運(yùn)營(yíng)等城市開發(fā)的全過(guò)程之中，科學(xué)制定開發(fā)時(shí)序，以城市綜合價(jià)值最大化為導(dǎo)向，盤活城市存量土地，激發(fā)地區(qū)活力，實(shí)現(xiàn)地區(qū)的全面復(fù)興。