最近樓市好像又行了，各地都傳出房地產(chǎn)調(diào)控政策松動(dòng)的消息。我這個(gè)互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)分析號(hào)主也想來(lái)聊一聊樓市了。

杭州樓市在過(guò)去的半年分化越來(lái)越明顯。三四年前同樣起點(diǎn)的小區(qū)目前拉開(kāi)30%~40%的差價(jià)都很正常。

很多人就開(kāi)始后悔：為什么當(dāng)時(shí)買的是a小區(qū)而不是b小區(qū)，買錯(cuò)了房少賺了幾百萬(wàn)。

有這樣想法的人，其實(shí)你讓他真的回到幾年前買了B小區(qū)，他還是會(huì)后悔。因?yàn)樗麜?huì)后悔為什么當(dāng)時(shí)買的是b小區(qū)，而不是買比特幣。

買房是一件人生大事，選錯(cuò)房對(duì)人生影響太大了。所以這篇文章就聊一聊”如何通過(guò)數(shù)據(jù)分析買到好房子“。

用數(shù)據(jù)選房

差別在哪里呢？

身邊有人的買房經(jīng)歷是這樣的：

從親戚朋友/電梯廣告/路邊海報(bào)/信息流廣告等處得知某樓盤即將開(kāi)盤，多方打聽(tīng)以后發(fā)現(xiàn)性價(jià)比很好，在銷售的多次電話催促后通知房源告罄時(shí)匆忙下單。

還有這樣的：每個(gè)周末都讓中介領(lǐng)著自己看幾套房，兩個(gè)月下來(lái)看了二十幾套，各有優(yōu)劣。老婆喜歡a小區(qū)的環(huán)境，老人覺(jué)得b小區(qū)離醫(yī)院學(xué)校近，自己覺(jué)得c小區(qū)上班方便。

最終要么選一個(gè)折中方案，折中就代表著大家都接受但其實(shí)都不滿意。

要么最后拍腦袋選一個(gè)，最后選錯(cuò)就不停抱怨。

這兩種方法都有問(wèn)題，前一種信息不全，后一種決策過(guò)程不清晰。

如果用數(shù)據(jù)分析的方法做決策，會(huì)收集大量信息，并根據(jù)信息得出理性的結(jié)論。只要得到的信息是相同的，每次做的決定應(yīng)該是一樣的。

具體怎么做呢？

數(shù)據(jù)分析，那肯定得要有數(shù)據(jù)呀。

我們可以寫一段爬蟲(chóng)從某殼網(wǎng)上爬取附近小區(qū)的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，然后用地圖做一個(gè)炫酷的xx市房?jī)r(jià)熱力圖，高級(jí)一點(diǎn)的話點(diǎn)開(kāi)小區(qū)還有小區(qū)的房?jī)r(jià)走勢(shì)。做出類似下圖的樣式：

（圖片來(lái)自網(wǎng)絡(luò)）

足不出戶，就能知天下事。是不是很高級(jí)。

真正的分析思維

爬蟲(chóng)呢，就是……

教個(gè)P，其實(shí)我根本就不會(huì)爬蟲(chóng)，編不下去了。

價(jià)格洼地就一定好嗎？

便宜的房子是不是有什么問(wèn)題？

并且你以為網(wǎng)站上的價(jià)格是真實(shí)價(jià)格嗎？

這些問(wèn)題都沒(méi)有考慮，買什么房？

爬取房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)和地理分布，最多只是輔助我們做最終決策的一個(gè)方式，而不是主要的分析方法。要得出最終的結(jié)論，還是要把數(shù)據(jù)分析的思維貫穿其中。

明確問(wèn)題

收集信息

分析數(shù)據(jù)

明確問(wèn)題

你買房到底是為了啥？是為了結(jié)婚？還是為了投資？亦或者第二套改善房？搞不清楚需求，就沒(méi)法衡量不**子之間的優(yōu)缺點(diǎn)。

沒(méi)有房子是完美的。有的房子配套齊全，但是房齡老，戶型差。還有的房子戶型環(huán)境配套等都很好，但是貴！

而且人的喜好也是不同的。就算同樣是市中心的房子，喜歡熱鬧的人喜歡，喜歡自然風(fēng)光的人不喜歡。還有人喜歡住高樓層，有人喜歡住低樓層。

買房第一步，搞清買房的目的，究竟要什么樣的房子，要解決那些功能性需求以及有哪些偏好。

收集信息

之前用爬蟲(chóng)爬取房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)也是信息收集的一種，但是房子除了價(jià)格之外，還有很多其他指標(biāo)。比如戶型、采光、交通、教育等等。

價(jià)格信息

周邊現(xiàn)有配套

社區(qū)的范圍是一個(gè)比較麻煩的東西，地圖一般只顯示到某某街道，不會(huì)細(xì)到某某社區(qū)。搜索某街道某社區(qū)的話只會(huì)到某一個(gè)點(diǎn)。

這里我推薦一個(gè)我自己發(fā)現(xiàn)的地圖網(wǎng)站openstreet。在地圖上會(huì)顯示社區(qū)名，不過(guò)社區(qū)范圍不太精確。但是街道卻非常清楚，甚至在地圖上可以看到街道的分解線。

這里能采集到的大部分是現(xiàn)有的配套（openstreet會(huì)顯示一些規(guī)劃中的道路），有些配套還在規(guī)劃中，這些就只能具體情況具體分析。

周邊規(guī)劃

周邊規(guī)劃的獲取渠道有這么幾種。

入門版 道聽(tīng)途說(shuō)

這是最常見(jiàn)的類型，最初我也在這個(gè)階段停留了很久。

一般是咨詢當(dāng)?shù)嘏笥?，了解一些?guī)劃。對(duì)于一些較成熟的城市來(lái)說(shuō)這樣也許足夠了，成熟城市大的規(guī)劃較少，但杭州城西的規(guī)劃層出不窮，普通人還真未必搞得清楚。

就比如一般人會(huì)關(guān)心學(xué)校醫(yī)院等正向的規(guī)劃，忽略高架高壓線等負(fù)向規(guī)劃。如果門口道路要改造成高架，噪音影響還是很大的。

進(jìn)階版 房產(chǎn)類公眾號(hào)

稍微好點(diǎn)的方式，是關(guān)注幾個(gè)房產(chǎn)公眾號(hào)。在炒房成風(fēng)的杭州，這類公眾號(hào)多如牛毛，搜幾個(gè)熱門樓盤的名字就很如找到。

高階版 政府網(wǎng)站

最高階的玩法是直接從規(guī)劃的源頭入手，直接在政府網(wǎng)站看規(guī)劃文件。

規(guī)劃有好幾個(gè)不同級(jí)別，有國(guó)家級(jí)，省級(jí)，市級(jí)，區(qū)級(jí)。像地鐵規(guī)劃就要gwy的批準(zhǔn)，省級(jí)的則有一些《xx省xx發(fā)展規(guī)劃綱要》，市區(qū)級(jí)是一些市政設(shè)施如學(xué)校醫(yī)院道路交通的規(guī)劃，以及土地出讓信息。

變化比較多的是市區(qū)級(jí)的規(guī)劃。

小區(qū)配套

搞定了周邊配套好規(guī)劃，接下來(lái)具體的小區(qū)信息，就需要實(shí)地考察了。

不過(guò)在實(shí)地考察前，還是有一些方便的方式做好提前排雷。

1，貝殼找房的實(shí)地視頻

貝殼找房對(duì)各個(gè)小區(qū)的物業(yè)環(huán)境拍攝了視頻，可以不用到小區(qū)就有第一手的視頻資料。

2，百度街景

百度街景是百度地圖的一項(xiàng)功能，如果你對(duì)房子周邊的環(huán)境不是特別熟悉的話，可以用百度街景先把附近的道路和街景搞清楚。比如我之前關(guān)注過(guò)一段時(shí)間的佛山樓市，雖然我佛山一次都沒(méi)去過(guò)，但是通過(guò)百度街景，我對(duì)佛山主要街道已經(jīng)很熟悉了。

以上都完成之后，開(kāi)始進(jìn)入實(shí)地考察階段。

實(shí)地考察

小區(qū)環(huán)境

小區(qū)配套設(shè)施

物業(yè)管理水平

交通擁堵情況

停車位

鄰里畫像

這些小區(qū)信息對(duì)二手房來(lái)說(shuō)比較容易確定，所見(jiàn)即所得。新房的話，只能多看看沙盤和圖紙了。新房交付減配的情況時(shí)有發(fā)生，需要一定的運(yùn)氣。認(rèn)準(zhǔn)大開(kāi)發(fā)商會(huì)相對(duì)更保險(xiǎn)。

實(shí)地看房至少要看10套不同戶型，看三五套的時(shí)候沒(méi)啥感覺(jué)，不容易給出客觀的評(píng)價(jià)?？吹?0套的時(shí)候基本上心里就有數(shù)了。

分析數(shù)據(jù)

說(shuō)了這么多信息獲取的方式，還有一個(gè)最大的問(wèn)題沒(méi)有解決。

以上的信息都很主觀，A小區(qū)和B小區(qū)究竟哪個(gè)環(huán)境更好，沒(méi)有絕對(duì)標(biāo)準(zhǔn)，如何量化比較？

兜了這么大一個(gè)圈子，終于到了具體的數(shù)據(jù)分析環(huán)節(jié)了。

層次分析法

層次分析法，簡(jiǎn)稱AHP，是指將與決策總是有關(guān)的元素分解成目標(biāo)、準(zhǔn)則、方案等層次，在此基礎(chǔ)之上進(jìn)行定性和定量分析的決策方法。

上面這段話很學(xué)術(shù)，沒(méi)錯(cuò)，是我從網(wǎng)上復(fù)制來(lái)的。要想說(shuō)清概念比較麻煩，不如直接來(lái)看案例。

層次結(jié)構(gòu)

目標(biāo)層

準(zhǔn)則層

不解釋，上案例。

買房的決策就如上圖所示，一共有n套房子需要比較，每一套都參考準(zhǔn)則層的m個(gè)準(zhǔn)則評(píng)估，最后得到一個(gè)目標(biāo)層的總分，得分最高者就是最佳選項(xiàng)。得分的計(jì)算公式是維度權(quán)重*維度得分，即：

房子A的目標(biāo)分=房子A的價(jià)格得分*價(jià)格權(quán)重+房子A的交通得分*交通權(quán)重+房子A的商業(yè)得分*商業(yè)權(quán)重……以此類推。

方案在不同準(zhǔn)則內(nèi)的得分

準(zhǔn)則權(quán)重

第一種，直接拍腦袋。

分?jǐn)?shù)根據(jù)自己感覺(jué)去打，只要最終分?jǐn)?shù)加起來(lái)等于1就行

第二種，間接拍腦袋。

沒(méi)錯(cuò)，還是拍腦袋，只不過(guò)比直接拍要高級(jí)一點(diǎn)，做法是專家打分和對(duì)比矩陣。

表??格中的分?jǐn)?shù)代表著兩兩比較的關(guān)系，分?jǐn)?shù)從1-9代表不同含義：

1代表兩個(gè)因素同等重要

3代表一個(gè)因素比另一個(gè)因素稍微重要

5代表一個(gè)因素比另一個(gè)因素明顯重要

7代表一個(gè)因素比另一個(gè)因素強(qiáng)烈重要

9代表一個(gè)因素比另一個(gè)因素極端重要

2,4,,6,8是上述數(shù)據(jù)的中值

倒數(shù)，A和B相比如果是3，那么B和A相比就是1/3

看起來(lái)是不是很精準(zhǔn)？

那分?jǐn)?shù)怎么來(lái)的呢？答案還是拍腦袋——啊不，是專家打分。

這里的專家就是你自己和家人朋友，當(dāng)日最主要的還是房子的所有人和使用者。

上面表格中的數(shù)字，還不能直接計(jì)算出權(quán)重，還需要做一下一致性檢驗(yàn)。

為啥要做這一步呢？

舉個(gè)例子：如果你覺(jué)得醫(yī)療相比教育來(lái)說(shuō)明顯重要，打了5分；而醫(yī)療相比商業(yè)強(qiáng)烈重要，打了7分，那么教育和醫(yī)療就一定不是同等重要的，如果你打了1分就是不合理的。

一致性檢驗(yàn)就是幫你檢查在打分過(guò)程中是否存在標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一的情況，具體做法這里不贅述了。

通過(guò)了一致性檢驗(yàn)，可以對(duì)上述表格計(jì)算出權(quán)重，最終得出權(quán)重如下：

交通0.1017、醫(yī)療0.2636、教育0.5189、商業(yè)0.1157。

計(jì)算方法這里不展開(kāi)了。

準(zhǔn)則打分

準(zhǔn)則的權(quán)重確定后，我們還要給各個(gè)方案的不同準(zhǔn)則打分。

打分的方式和權(quán)重的確認(rèn)類似，基本也是拍腦袋。不過(guò)我們之前收集信息的時(shí)候已經(jīng)有了一些記錄，根據(jù)這些記錄打分也算有一些根據(jù)，不是胡亂拍腦袋。

最簡(jiǎn)單的辦法就是把這些主觀描述直接轉(zhuǎn)化成分?jǐn)?shù)，按照十分制或者百分制都行，只要保持統(tǒng)一即可。

稍微復(fù)雜點(diǎn)的話就和之前算權(quán)重的方法一樣，只不過(guò)要多做幾遍。

比如交通方面，我們對(duì)比一下ABC三套房子。

之前分?jǐn)?shù)越高代表越重要，現(xiàn)在打分的時(shí)候分?jǐn)?shù)越高代表該項(xiàng)準(zhǔn)則下表現(xiàn)越好。

然后再對(duì)上表進(jìn)行一致性檢驗(yàn)，以及計(jì)算結(jié)果，得出該準(zhǔn)則下的分值。

最后計(jì)算得出房子A的分?jǐn)?shù)最高，所以選房子A。

不過(guò)因?yàn)橹按蚍值臅r(shí)候很多時(shí)候是拍腦袋的，帶有一點(diǎn)主觀成分，會(huì)有一定的偏差，如果最終前幾名得分比較接近的話，可以選出前三或前五，最終選擇其中一個(gè)。

總結(jié)

今天聊了聊數(shù)據(jù)分析思維在買房這件事當(dāng)中的應(yīng)用。數(shù)據(jù)分析師分析一個(gè)問(wèn)題，絕不是一上來(lái)就看有什么數(shù)據(jù)，而是要遵循分析的基本方法，從明確問(wèn)題開(kāi)始一步步深入，隨后挖掘更多信息，并通過(guò)科學(xué)的數(shù)學(xué)方法得出客觀有效的結(jié)論。

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