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編輯 | 計(jì)然

最近，一輪新的買(mǎi)房熱，正在全國(guó)上演。

在深圳，2047批客戶(hù)搶192套房，1.5個(gè)小時(shí)售罄；在上海，僅二手房一天就成交近600套；64套均價(jià)在600萬(wàn)元至900萬(wàn)元之間的樓房，吸引了1300組訪客、超5000人來(lái)到售樓處現(xiàn)場(chǎng)詢(xún)價(jià)，開(kāi)盤(pán)即售罄……

這是自近年來(lái)國(guó)家對(duì)樓市進(jìn)行調(diào)控后，難得的場(chǎng)面。

10月17日，住建部聯(lián)合自然資源部、央行、國(guó)家金融監(jiān)管總局等部門(mén)針對(duì)樓市推出一系列“組合拳”政策，概括來(lái)說(shuō)就是四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加。

比如，給地方政府更多自主權(quán)，取消各類(lèi)限制措施；降低首付比和存量房貸利率，減緩購(gòu)房者負(fù)擔(dān)；通過(guò)貨幣化安置等方式，新增實(shí)施100萬(wàn)套城中村和危舊房改造等等。

這是近期樓市持續(xù)釋放利好信號(hào)后，再次增加的重磅消息。全國(guó)各地房產(chǎn)中介的朋友圈，又一次沸騰了。

跟以往不同的是，以往中介沸騰，很多購(gòu)房者嗤之以鼻，認(rèn)為他們?cè)诟銧I(yíng)銷(xiāo)。但這一次不同，因?yàn)橘?gòu)房者們也沸騰了。全國(guó)各地出現(xiàn)了久違的買(mǎi)房熱，房子又成為茶余飯后的熱門(mén)話題，甚至能看到購(gòu)房者打“飛的”搶著買(mǎi)房的瘋狂景象，樓市的信心似乎重新在積聚。

實(shí)際上，從房企企業(yè)新增數(shù)量來(lái)看，這兩年房企的數(shù)量也仍在保持增長(zhǎng)。天眼查數(shù)據(jù)顯示，2022年新增注冊(cè)企業(yè)44.2萬(wàn)余家，新增注冊(cè)企業(yè)增速16.1%；2021年增速更是達(dá)到37.7%。

筆者在跟部分購(gòu)房者、房產(chǎn)中介的交流中，發(fā)現(xiàn)樓市的確熱了起來(lái)。但是，這場(chǎng)突如其來(lái)的樓市熱潮，究竟是真實(shí)回暖還是短暫繁榮?

 

瘋狂購(gòu)房人，擠滿(mǎn)售樓處

“深漂”多年的木木（化名），正是最近火熱購(gòu)房者中的一員。

過(guò)去幾年，木木一直在深圳做程序員，同時(shí)也一直在看房。跟大部分國(guó)人一樣，木木對(duì)不動(dòng)產(chǎn)有近乎癡迷的信仰。漂泊多年，在出租屋里無(wú)數(shù)個(gè)睡不著的夜里，他渴望在這個(gè)城市擁有一套真正屬于自己的房子，希望在四十歲前找到自己的歸屬感。

木木今年三十五，有些積蓄，月收入比較可觀，也拿到了深圳戶(hù)口，再加上家人的支持，在深圳買(mǎi)套小房子不成問(wèn)題，這已經(jīng)超過(guò)了很多年輕人。

雖然有滿(mǎn)足歸屬感的需求，但是前幾年木木對(duì)樓市的熱情其實(shí)一直在消退。因?yàn)楸环績(jī)r(jià)腰斬、房企暴雷等大量負(fù)面信息所環(huán)繞，他害怕碰到爛尾樓，陷入泥沼之中，所以一直在觀望。

不過(guò)，最近身邊很多朋友告訴他樓市的春天到了，尤其是深圳的樓市，可以考慮入手了，他開(kāi)始蠢蠢欲動(dòng)。

首先，木木查了查數(shù)據(jù)，的確看到市場(chǎng)熱了起來(lái)。國(guó)慶假期期間，深圳新房成交量同比大漲10倍。深圳中原研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截止10月13日，深圳10月新房認(rèn)購(gòu)量達(dá)到4418套，相當(dāng)于以往兩個(gè)月的網(wǎng)簽量。

另外，微博上#深圳395套房源8小時(shí)售罄#、#外地人打飛的赴深圳買(mǎi)房#等話題頻頻登上熱搜榜，刺激著他的買(mǎi)房欲望。

比如，10月19日位于深圳光明區(qū)的中建觀玥開(kāi)盤(pán)，2047批客戶(hù)搶192套房。據(jù)樂(lè)有家研究中心的消息，項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)1.5個(gè)小時(shí)即售罄，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售金額約6億元，可以說(shuō)十分火爆。

 

暴漲的銷(xiāo)量、火熱的場(chǎng)面，買(mǎi)房人似乎都在瘋狂地跟時(shí)間賽跑，木木的心態(tài)也從此前的淡定變得焦灼，生怕在這場(chǎng)搶房大戰(zhàn)中掉隊(duì)，于是決定去看了很久的某深圳樓盤(pán)一探究竟。

這個(gè)樓盤(pán)均價(jià)在六萬(wàn)左右，有八十平的小戶(hù)型，能滿(mǎn)足木木這樣財(cái)力有限的剛需客。讓木木意想不到的是，進(jìn)入到售樓處看房要先在門(mén)口排隊(duì)半小時(shí)以上。開(kāi)發(fā)商笑稱(chēng)，售樓處比旅游景點(diǎn)的人口密度都大。

透過(guò)玻璃窗往里看，木木驚訝地發(fā)現(xiàn)，往日冷清的售樓處里面，竟然坐滿(mǎn)了咨詢(xún)房子的人。他也不知道里面的購(gòu)房者是真實(shí)的還是請(qǐng)來(lái)的托，只看到銷(xiāo)售員忙前忙后，唾沫橫飛地介紹著樓盤(pán)信息，眼睛里流露出亢奮和欲望。

從線上到線下的火爆場(chǎng)面，徹底堅(jiān)定了木木買(mǎi)房的決心。排隊(duì)進(jìn)入售樓處后，從看房到下定木木只花了不到兩個(gè)小時(shí)，首付付了一百多萬(wàn)。被問(wèn)到為何如此干凈利落時(shí)，他的回復(fù)是：“先上車(chē)再說(shuō)，不然被別人搶了。”

從樓市的觀望者到入場(chǎng)者，木木前后經(jīng)歷不過(guò)一個(gè)星期的時(shí)間，下定后他坦言“感覺(jué)像做夢(mèng)一樣”“是我人生中做過(guò)最瘋狂的事”。

除了深圳，其他幾個(gè)一線城市的樓市都出現(xiàn)了很多“木木”這樣的購(gòu)房者，推動(dòng)著樓市進(jìn)入火熱場(chǎng)面：國(guó)慶假期，北京新房下定量比去年翻一番；廣州80%的新房項(xiàng)目到訪和成交量明顯增長(zhǎng)，有區(qū)域前三天日均成交環(huán)比漲超500%；上海國(guó)慶前6天的新房成交面積，較上年同期翻倍。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹表示，自9月底以來(lái)，重點(diǎn)城市一手房的看房量、到訪量、簽約量明顯增加，二手房的交易量持續(xù)上升，市場(chǎng)出現(xiàn)了積極變化。

那么，為什么出現(xiàn)這波樓市熱？跟以前的熱潮有何不同？

 

瘋狂背后的“三大推力”

樓市能火，必須要滿(mǎn)足三個(gè)條件：門(mén)檻低、預(yù)期好、資金足。

門(mén)檻低了，涌入樓市的潛在購(gòu)房者才會(huì)更多。此前，國(guó)家一直在降低首付比和房貸利率，放開(kāi)限購(gòu)，降低大家的買(mǎi)房門(mén)檻和資金壓力。今天，房貸利率又降到了歷史最低。

10月21日，貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為：1年期LPR為3.10%（前值是3.35%），5年期以上LPR為3.60%（前值是3.85%）。這是今年以來(lái)LPR第三次下降，也是降幅最大的一次。杭州、武漢等城市的首套商貸利率已經(jīng)降到2.9%，刷新歷史記錄，跟公積金的2.85%基本沒(méi)差別，吸引了更多購(gòu)房者入場(chǎng)。

降低門(mén)檻只是基礎(chǔ)，購(gòu)房者的入手意愿還要依托良好的預(yù)期，畢竟國(guó)人向來(lái)都是追漲殺跌的。而近期以來(lái)有太多的利好政策，把老百姓的預(yù)期拉滿(mǎn)。

 

由于利好政策太多，我挑一個(gè)大家重點(diǎn)關(guān)注的，也就是“通過(guò)貨幣化安置等方式，新增實(shí)施100萬(wàn)套城中村改造和危舊房改造”。回望過(guò)去，2015年貨幣化棚改580萬(wàn)套，2016年超過(guò)600萬(wàn)套，這一次是100萬(wàn)套，實(shí)際上又一次發(fā)錢(qián)給老百姓，進(jìn)行漲價(jià)去庫(kù)存。

有專(zhuān)家指出，這項(xiàng)政策有助于消化存量商品房、主動(dòng)調(diào)節(jié)市場(chǎng)供求關(guān)系。以戶(hù)均建筑面積100平方米計(jì)算，100萬(wàn)套城中村和危舊房改造，有望釋放約1億平方米的剛性購(gòu)房需求。而且，100萬(wàn)套只是開(kāi)始。住建部的發(fā)布會(huì)釋放出明確信號(hào)，可以在100萬(wàn)套基礎(chǔ)上繼續(xù)加大支持力度。

未來(lái)市場(chǎng)需求的增加，意味著樓市企穩(wěn)的可能性增大，購(gòu)房者的預(yù)期也更足。跟購(gòu)房者預(yù)期一樣足的還有房產(chǎn)中介，某杭州房產(chǎn)中介告訴筆者，今年上半年業(yè)績(jī)慘淡到快要離職，現(xiàn)在每天接待十幾組客戶(hù)，忙到吃飯的時(shí)間都沒(méi)有，微信運(yùn)動(dòng)日均超萬(wàn)步，慶幸自己沒(méi)有提前離職。

在利好政策拉滿(mǎn)預(yù)期的同時(shí)，購(gòu)房者還得手上有錢(qián)才行，不然樓市的火熱也只是停留在紙面上。而這一輪樓市的上漲，跟股市上漲許多人財(cái)富增加也有著密不可分的關(guān)系。

一方面，股市上漲通過(guò)財(cái)富效應(yīng)傳導(dǎo)到樓市，推動(dòng)市場(chǎng)回暖，說(shuō)白了大家覺(jué)得股票上漲了手上有錢(qián)了，可以更大膽地去消費(fèi)或者買(mǎi)房了。另一方面，一旦股市持續(xù)上漲，現(xiàn)在的樓市相對(duì)就成為了價(jià)格洼地，熱錢(qián)就會(huì)往樓市涌入。

總之，從門(mén)檻、預(yù)期和資金等方面來(lái)看，樓市的確熱了起來(lái)。不過(guò)，這究竟是全面回暖還是短暫繁榮，仍然具備不確定性。

 

全面回暖還是短暫繁榮？

每當(dāng)市場(chǎng)開(kāi)始有熱起來(lái)的苗頭時(shí)候，總有一波人宣揚(yáng)牛市要來(lái)了。這種人不是蠢，就是壞。因?yàn)槿魏我粋€(gè)市場(chǎng)要真正繁榮起來(lái)，都要看價(jià)格和時(shí)間。

比如，廣州這次全面放開(kāi)限購(gòu)后迎來(lái)一波樓市熱潮，背后本質(zhì)上是積壓多年的需求集中釋放。但究竟能持續(xù)多久、價(jià)格能否持續(xù)上漲，依然具有不確定性。

實(shí)際上，眼下廣州樓市還不具備持續(xù)漲價(jià)的條件，新房市場(chǎng)需要繼續(xù)通過(guò)低價(jià)銷(xiāo)售加快去庫(kù)存，降低庫(kù)存壓力，18個(gè)月以后才可能談?wù)摲績(jī)r(jià)上漲。同樣在二手房市場(chǎng)，消化完低價(jià)房源后，買(mǎi)家才可能傾向于高價(jià)房源。盡管有賣(mài)家會(huì)提高報(bào)價(jià)，但并不意味著最終能成交，很多時(shí)候是一廂情愿。

其次必須看到，目前樓市熱潮主要在一二線城市，三四線城市依然處在低迷狀態(tài)，所以說(shuō)現(xiàn)在就全面回暖還為時(shí)尚早。全國(guó)樓市的庫(kù)存壓力依然巨大，甚至像武漢這樣的新一線城市，盡管成交量有所回升但相比巨大的庫(kù)存依然是杯水車(chē)薪。

 

另外，就全國(guó)范圍內(nèi)來(lái)看，在經(jīng)歷幾年的樓市調(diào)控和市場(chǎng)下行后，購(gòu)房者的觀望情緒依然比較濃厚，對(duì)于市場(chǎng)走勢(shì)持謹(jǐn)慎態(tài)度。要想短期內(nèi)扭轉(zhuǎn)他們的觀望情緒，依然較為困難。

再者，政策調(diào)控的持續(xù)性也是一個(gè)不確定因素。從國(guó)家的考慮來(lái)看，如果樓市、股市持續(xù)繁榮，經(jīng)濟(jì)將會(huì)觸底復(fù)蘇，進(jìn)而改善就業(yè)和消費(fèi)。但是，由于政策出臺(tái)過(guò)于頻繁，市場(chǎng)難以形成穩(wěn)定的預(yù)期。因此政策層面這次要保持戰(zhàn)略定力，讓老百姓看到?jīng)Q心和信心。

總體上，目前樓市只是看到了回暖苗頭，能不能長(zhǎng)期熱下去仍是個(gè)問(wèn)號(hào)。想要買(mǎi)房的朋友，還是要理性再理性，別被熱鬧的市場(chǎng)氛圍沖昏了頭腦。