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前段時(shí)間，寶龍地產(chǎn)發(fā)布了2020年全年財(cái)報(bào)，展現(xiàn)出來的成績很不錯，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)一片向好。寶龍地產(chǎn)在對新的一年進(jìn)行展望時(shí)，定下了2021年1050億元的銷售目標(biāo)。
在去年年中寶龍地產(chǎn)的中期業(yè)績會上，總裁許華芳曾提出寶龍地產(chǎn)的“雙百雙千”戰(zhàn)略目標(biāo)，未來五年將達(dá)到新增開業(yè)購物中心超一百座、核心利潤超一百億、全口徑銷售額超一千億、上市公司總市值超一千億。
或是基于2020年下半年的出色表現(xiàn)，寶龍地產(chǎn)在2021年定下了超千億的合同銷售額目標(biāo)，而寶龍地產(chǎn)要沖擊千億市值，又會到什么時(shí)候呢？
財(cái)務(wù)狀況良好，三道紅線均未過
寶龍地產(chǎn)背后的寶龍集團(tuán)于1990年在澳門成立，1992年開始進(jìn)入內(nèi)地。據(jù)天眼查APP顯示，如今承載寶龍地產(chǎn)品牌的寶龍地產(chǎn)控股有限公司成立于2007年，2009年10月份在港交所上市。
上市后的企業(yè)自然要年年公布財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，以向二級資本市場投資人揭示其企業(yè)具體的發(fā)展?fàn)顩r。前段時(shí)間發(fā)布的2020年全年業(yè)績報(bào)，從整體來看，寶龍地產(chǎn)2020年的成績還是十分不錯的。
從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)方面來看，2020年寶龍地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)總收入355億元，同比上升36.3%；凈利潤88.2億元，同比上升46.5%；歸母凈利潤60.93億元，同比上升50.8%；合同銷售額815.5億元，同比上升35.1%。體現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)情況的幾項(xiàng)指標(biāo)都處于上升態(tài)勢。
對于地產(chǎn)企業(yè)來說，土地是生產(chǎn)資料，土地儲備一定程度上決定了未來幾年企業(yè)能獲取多少利潤。
從土地儲備方面來看，截止至2020年12月31日，寶龍地產(chǎn)擁有優(yōu)質(zhì)土地儲備總建筑面積3650萬平方米，總可售貨值達(dá)4500億元。2020年年內(nèi)，寶龍地產(chǎn)新增地塊39幅，總面積940萬平方米。在寶龍地產(chǎn)的土地儲備中，約70%位于長三角，在南京連拿7塊地。
充足的土地儲備是寶龍地產(chǎn)敢于將2021年合同銷售額訂到1050億元的底氣，而另一方面，對于政府規(guī)定的“三道紅線”，寶龍地產(chǎn)也都未曾觸及。
所謂的“三道紅線”其實(shí)是央行與住建部針對所有開發(fā)商制定的三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，分別是：1、提出預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；2、凈負(fù)債率大于100%；3、現(xiàn)金短債比小于1。這三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)用于限制開發(fā)商的融資。
2020年，寶龍地產(chǎn)提出預(yù)售賬款后的總資產(chǎn)負(fù)債率為69.9%，凈負(fù)債率為73.9%，現(xiàn)金短債比為1.22，均在“三道紅線”的“綠檔”范圍內(nèi)。
寶龍地產(chǎn)2020年全年財(cái)務(wù)狀況良好，土地儲備充足，而且也沒有觸及央行和住建部規(guī)定的“三道紅線”，在3月3日財(cái)報(bào)發(fā)布前后一段時(shí)間，寶龍地產(chǎn)在二級資本市場，也迎來了一波上漲。
從大趨勢上看，相較于財(cái)報(bào)未發(fā)布之前，寶龍地產(chǎn)在二級資本市場投資者的判定下，價(jià)值是處于增長狀態(tài)，但是最近幾天，也曾出現(xiàn)下跌情況。企業(yè)股價(jià)在二級資本市場上跌跌漲漲屬于正常狀態(tài)，不過也能體現(xiàn)出投資者對于企業(yè)價(jià)值仍持懷疑態(tài)度。
寶龍地產(chǎn)，在未來的發(fā)展過程中仍存在一些風(fēng)險(xiǎn)。
內(nèi)外風(fēng)險(xiǎn)猶存，寶龍地產(chǎn)前路仍險(xiǎn)
上文提到，寶龍地產(chǎn)總裁許華芳曾提出未來五年寶龍地產(chǎn)市值達(dá)到千億的計(jì)劃，然而如今寶龍地產(chǎn)的市值僅為290.08億港元（242.54億元人民幣），距離千億市值還有一大段距離。而要想達(dá)到千億市值，寶龍地產(chǎn)自然要去面對前路的風(fēng)險(xiǎn)。
一方面在于外部因素，我們可以通過PEST模型進(jìn)行分析。
從政策因素（Political）來看，最明顯的就是我們上文提到過的“三道紅線”。對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，“三道紅線”是頭上的“緊箍咒”，束縛著地產(chǎn)企業(yè)的有息負(fù)債增長。
而寶龍地產(chǎn)的資本負(fù)債率為69.9%，距離標(biāo)準(zhǔn)要求僅差0.01%。這次寶龍地產(chǎn)未被劃進(jìn)“黃檔”，看著著0.01%的數(shù)據(jù)，多少讓人感覺有些僥幸的意味。未來寶龍地產(chǎn)還要多注意“三道紅線”，倘若越過，勢必會給投資人一個(gè)不好的印象，繼而對企業(yè)價(jià)值“用腳投票”。
從經(jīng)濟(jì)因素（Economic）來看，根據(jù)天眼查APP信息來看，寶龍地產(chǎn)上市之后，進(jìn)行了4輪債權(quán)融資，這一融資方式成本較低，融資形式較快且容易隱蔽，但隨之而來的是當(dāng)企業(yè)遇到財(cái)務(wù)危機(jī)或者不具備競爭優(yōu)勢時(shí)，還款壓力巨大。
結(jié)合目前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境來看，國家對于地產(chǎn)行業(yè)的約束將會存在很長一段時(shí)間，且目的或許就是為了通過降低負(fù)債、減少融資來約束地產(chǎn)行業(yè)，在融資環(huán)境越來越困難的當(dāng)下，寶龍地產(chǎn)若是再選擇債權(quán)融資，將會增加自己未來的風(fēng)險(xiǎn)。
從社會因素（Social）來看，寶龍地產(chǎn)所在的房地產(chǎn)行業(yè)，本身就比較特殊。房子對于我國大部分消費(fèi)者來說，屬于低頻高價(jià)剛需商品，是一輩子中消費(fèi)單價(jià)最高的商品，在選擇時(shí)非常謹(jǐn)慎。在“房住不炒”的基調(diào)下，寶龍地產(chǎn)要面臨的銷售壓力依然很大。
從技術(shù)因素（Technological）來看，對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，技術(shù)因素體現(xiàn)在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、周邊配套、建筑、園林規(guī)劃等。例如智慧生活，也是考驗(yàn)地產(chǎn)商技術(shù)因素的一部分。綠城中國曾與華為簽訂合作協(xié)議，進(jìn)行智慧園區(qū)改造，碧桂園也入局服務(wù)機(jī)器人領(lǐng)域，這些技術(shù)因素也將成為左右消費(fèi)者選擇的重要因素。寶龍地產(chǎn)在技術(shù)因素方面，要面臨的競爭壓力會越來越大。
通過PEST模型對寶龍地產(chǎn)的外部環(huán)境進(jìn)行分析，不難發(fā)現(xiàn)寶龍地產(chǎn)要面臨的風(fēng)險(xiǎn)還有很多。
另一方面，是寶龍地產(chǎn)自身存在的風(fēng)險(xiǎn)。
首先，寶龍地產(chǎn)2020年財(cái)報(bào)發(fā)布之后，或陷入“明股實(shí)債”疑云。
寶龍地產(chǎn)2020年財(cái)報(bào)雖然財(cái)務(wù)業(yè)績一片向好，但一項(xiàng)數(shù)據(jù)的異常，引起了行業(yè)分析師們的注意。寶龍地產(chǎn)2020年歸屬于少數(shù)股東權(quán)益150.61億元，同比暴增141.11%，歷屆財(cái)報(bào)中歸屬于少數(shù)股東權(quán)益與同比增長數(shù)據(jù)如下圖所示，一眼可以看出2020年少數(shù)股東權(quán)益暴漲的不正常。
據(jù)觀察者網(wǎng)報(bào)道，有資深投行人士指出，寶龍地產(chǎn)極可能是采取了風(fēng)險(xiǎn)更高的“明股實(shí)債”方式融資。而這一方式往往有特殊條件，風(fēng)險(xiǎn)較大，例如有資格要求公司在約定期限內(nèi)贖回股權(quán)等。
2020年中報(bào)發(fā)布時(shí)，寶龍地產(chǎn)剔除預(yù)收款后的資本負(fù)債率為73.24%，已經(jīng)越過紅線。彼時(shí)少數(shù)股東權(quán)益增速在65.10%，加上下半年同比增速暴漲到141.11%，而去年下半年，正是“三道紅線”出臺的時(shí)間，不禁讓人懷疑，寶龍地產(chǎn)是通過高超的財(cái)務(wù)技巧，來讓資本負(fù)債率這一項(xiàng)數(shù)據(jù)回到紅線之內(nèi)。
其次，寶龍地產(chǎn)如今仍深耕長江三角洲地區(qū)，70%的土地儲備都在長江三角洲，這將會導(dǎo)致同一地區(qū)的土地政策改變對寶龍地產(chǎn)的影響極大。俗語有云，雞蛋不能同時(shí)放在同一個(gè)籃子里，又有“狡兔三窟”之成語流傳于世。而寶龍地產(chǎn)雖然有制定“1+1+N”戰(zhàn)略，但在去年的土地儲備中，在南京就有七片土地。
最后，就是寶龍地產(chǎn)的重資產(chǎn)模式對于二級資本市場來說，吸引力太低。
房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在大都會把物業(yè)、商業(yè)等輕資產(chǎn)拆分出來，單獨(dú)上市。寶龍地產(chǎn)也是一樣，寶龍商業(yè)在2019年12月份在港交所上市，2021年3月12日數(shù)據(jù)，市盈率在41.58倍。而寶龍地產(chǎn)同時(shí)間的市盈率在3.99倍，遠(yuǎn)低于輕資產(chǎn)模式的寶龍商業(yè)市盈率，同時(shí)也在同行業(yè)中處于墊底位置。
市盈率本就不高的寶龍地產(chǎn)，達(dá)成千億市值的路恐怕會很遙遠(yuǎn)。
通過分析我們可以發(fā)現(xiàn)，期待市值能超千億的寶龍地產(chǎn)，無論是外部環(huán)境還是自身的競爭力，仍然存在很多風(fēng)險(xiǎn)沒有解決。寶龍地產(chǎn)如何才能讓二級資本市場投資者認(rèn)可自己呢？
內(nèi)外兼?zhèn)?，錘煉企業(yè)價(jià)值
企業(yè)在二級資本市場表現(xiàn)如何，歸根結(jié)底還是看企業(yè)自身的發(fā)展?fàn)顩r。寶龍地產(chǎn)想要沖擊千億市值，或許可以從這兩方面入手。
1.外順“勢”
外順“勢”，可以分為三部分。
一是企業(yè)戰(zhàn)略迎合國家政策，從根本上不打破“三道紅線”，而不是通過巧妙的財(cái)務(wù)操作，保持不越過“三道紅線”的狀態(tài)，順應(yīng)國家對房地產(chǎn)行業(yè)的政策趨勢。
二是產(chǎn)品符合百姓需求，根據(jù)不同的人群推出不同的產(chǎn)品，例如剛需三房、單身公寓等，順應(yīng)民眾對房子的需求之勢。
三是探索新渠道，除了傳統(tǒng)的線下新房銷售渠道外，可以與電商平臺、房產(chǎn)交易服務(wù)平臺合作，探索線上渠道，順應(yīng)線上渠道崛起之后的新渠道之勢。
2.內(nèi)修“術(shù)”
順應(yīng)外部環(huán)境因素的同時(shí)，還需要寶龍地產(chǎn)提升自身實(shí)力，對內(nèi)修“術(shù)”。
對內(nèi)修“術(shù)”，一是增加技術(shù)實(shí)力，一個(gè)企業(yè)的技術(shù)實(shí)力會轉(zhuǎn)化為企業(yè)自身的競爭力，或許可以讓寶龍地產(chǎn)在同行中脫穎而出。
寶龍地產(chǎn)需要投入一定的研發(fā)資金、人力、物力，增加對建筑藝術(shù)、人文生活的理解能力，推出好產(chǎn)品。同時(shí)，對智能社區(qū)進(jìn)行布局，或自己研發(fā)，或與擁有技術(shù)的公司合作，順應(yīng)未來智慧生活趨勢。
二是增加服務(wù)水平。現(xiàn)在，出現(xiàn)很多物業(yè)與業(yè)主沖突的事件，物業(yè)費(fèi)高，但物業(yè)服務(wù)水平不高是根本原因，增加物業(yè)方面的服務(wù)投入，切實(shí)服務(wù)到用戶，同樣也是提升自身產(chǎn)品隱性競爭力的一個(gè)方式。
外順“勢”，內(nèi)修“術(shù)”，寶龍地產(chǎn)要讓資本市場投資者持續(xù)看到自身做出的努力，或許才能實(shí)現(xiàn)市值上的持續(xù)上漲。
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5)展現(xiàn)血腥、驚悚、殘忍等致人身心不適；
6)炒作緋聞、丑聞、劣跡等；
7)宣揚(yáng)低俗、庸俗、媚俗內(nèi)容。
5. 不實(shí)信息，主要表現(xiàn)為：
1)可能存在事實(shí)性錯誤或者造謠等內(nèi)容；
2)存在事實(shí)夸大、偽造虛假經(jīng)歷等誤導(dǎo)他人的內(nèi)容；
3)偽造身份、冒充他人，通過頭像、用戶名等個(gè)人信息暗示自己具有特定身份，或與特定機(jī)構(gòu)或個(gè)人存在關(guān)聯(lián)。
6. 傳播封建迷信，主要表現(xiàn)為：
1)找人算命、測字、占卜、解夢、化解厄運(yùn)、使用迷信方式治??；
2)求推薦算命看相大師；
3)針對具體風(fēng)水等問題進(jìn)行求助或咨詢；
4)問自己或他人的八字、六爻、星盤、手相、面相、五行缺失，包括通過占卜方法問婚姻、前程、運(yùn)勢，東西寵物丟了能不能找回、取名改名等；
7. 文章標(biāo)題黨，主要表現(xiàn)為：
1)以各種夸張、獵奇、不合常理的表現(xiàn)手法等行為來誘導(dǎo)用戶；
2)內(nèi)容與標(biāo)題之間存在嚴(yán)重不實(shí)或者原意扭曲；
3)使用夸張標(biāo)題，內(nèi)容與標(biāo)題嚴(yán)重不符的。
8.「飯圈」亂象行為，主要表現(xiàn)為：
1)誘導(dǎo)未成年人應(yīng)援集資、高額消費(fèi)、投票打榜
2)粉絲互撕謾罵、拉踩引戰(zhàn)、造謠攻擊、人肉搜索、侵犯隱私
3)鼓動「飯圈」粉絲攀比炫富、奢靡享樂等行為
4)以號召粉絲、雇用網(wǎng)絡(luò)水軍、「養(yǎng)號」形式刷量控評等行為
5)通過「蹭熱點(diǎn)」、制造話題等形式干擾輿論，影響傳播秩序
9. 其他危害行為或內(nèi)容，主要表現(xiàn)為：
1)可能引發(fā)未成年人模仿不安全行為和違反社會公德行為、誘導(dǎo)未成年人不良嗜好影響未成年人身心健康的；
2)不當(dāng)評述自然災(zāi)害、重大事故等災(zāi)難的；
3)美化、粉飾侵略戰(zhàn)爭行為的；
4)法律、行政法規(guī)禁止，或可能對網(wǎng)絡(luò)生態(tài)造成不良影響的其他內(nèi)容。
二、違規(guī)處罰
本網(wǎng)站通過主動發(fā)現(xiàn)和接受用戶舉報(bào)兩種方式收集違規(guī)行為信息。所有有意的降低內(nèi)容質(zhì)量、傷害平臺氛圍及欺凌未成年人或危害未成年人身心健康的行為都是不能容忍的。
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三、申訴
隨著平臺管理經(jīng)驗(yàn)的不斷豐富，本網(wǎng)站出于維護(hù)本網(wǎng)站氛圍和秩序的目的，將不斷完善本公約。
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