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前段時(shí)間，寶龍地產(chǎn)發(fā)布了2020年全年財(cái)報(bào)，展現(xiàn)出來(lái)的成績(jī)很不錯(cuò)，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)一片向好。寶龍地產(chǎn)在對(duì)新的一年進(jìn)行展望時(shí)，定下了2021年1050億元的銷售目標(biāo)。

在去年年中寶龍地產(chǎn)的中期業(yè)績(jī)會(huì)上，總裁許華芳曾提出寶龍地產(chǎn)的“雙百雙千”戰(zhàn)略目標(biāo)，未來(lái)五年將達(dá)到新增開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心超一百座、核心利潤(rùn)超一百億、全口徑銷售額超一千億、上市公司總市值超一千億。

或是基于2020年下半年的出色表現(xiàn)，寶龍地產(chǎn)在2021年定下了超千億的合同銷售額目標(biāo)，而寶龍地產(chǎn)要沖擊千億市值，又會(huì)到什么時(shí)候呢？

財(cái)務(wù)狀況良好，三道紅線均未過(guò)

寶龍地產(chǎn)背后的寶龍集團(tuán)于1990年在澳門成立，1992年開(kāi)始進(jìn)入內(nèi)地。據(jù)天眼查APP顯示，如今承載寶龍地產(chǎn)品牌的寶龍地產(chǎn)控股有限公司成立于2007年，2009年10月份在港交所上市。

上市后的企業(yè)自然要年年公布財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，以向二級(jí)資本市場(chǎng)投資人揭示其企業(yè)具體的發(fā)展?fàn)顩r。前段時(shí)間發(fā)布的2020年全年業(yè)績(jī)報(bào)，從整體來(lái)看，寶龍地產(chǎn)2020年的成績(jī)還是十分不錯(cuò)的。

從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)方面來(lái)看，2020年寶龍地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)總收入355億元，同比上升36.3%；凈利潤(rùn)88.2億元，同比上升46.5%；歸母凈利潤(rùn)60.93億元，同比上升50.8%；合同銷售額815.5億元，同比上升35.1%。體現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)情況的幾項(xiàng)指標(biāo)都處于上升態(tài)勢(shì)。

對(duì)于地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，土地是生產(chǎn)資料，土地儲(chǔ)備一定程度上決定了未來(lái)幾年企業(yè)能獲取多少利潤(rùn)。

從土地儲(chǔ)備方面來(lái)看，截止至2020年12月31日，寶龍地產(chǎn)擁有優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備總建筑面積3650萬(wàn)平方米，總可售貨值達(dá)4500億元。2020年年內(nèi)，寶龍地產(chǎn)新增地塊39幅，總面積940萬(wàn)平方米。在寶龍地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備中，約70%位于長(zhǎng)三角，在南京連拿7塊地。

充足的土地儲(chǔ)備是寶龍地產(chǎn)敢于將2021年合同銷售額訂到1050億元的底氣，而另一方面，對(duì)于政府規(guī)定的“三道紅線”，寶龍地產(chǎn)也都未曾觸及。

所謂的“三道紅線”其實(shí)是央行與住建部針對(duì)所有開(kāi)發(fā)商制定的三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，分別是：1、提出預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；2、凈負(fù)債率大于100%；3、現(xiàn)金短債比小于1。這三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)用于限制開(kāi)發(fā)商的融資。

2020年，寶龍地產(chǎn)提出預(yù)售賬款后的總資產(chǎn)負(fù)債率為69.9%，凈負(fù)債率為73.9%，現(xiàn)金短債比為1.22，均在“三道紅線”的“綠檔”范圍內(nèi)。

寶龍地產(chǎn)2020年全年財(cái)務(wù)狀況良好，土地儲(chǔ)備充足，而且也沒(méi)有觸及央行和住建部規(guī)定的“三道紅線”，在3月3日財(cái)報(bào)發(fā)布前后一段時(shí)間，寶龍地產(chǎn)在二級(jí)資本市場(chǎng)，也迎來(lái)了一波上漲。

從大趨勢(shì)上看，相較于財(cái)報(bào)未發(fā)布之前，寶龍地產(chǎn)在二級(jí)資本市場(chǎng)投資者的判定下，價(jià)值是處于增長(zhǎng)狀態(tài)，但是最近幾天，也曾出現(xiàn)下跌情況。企業(yè)股價(jià)在二級(jí)資本市場(chǎng)上跌跌漲漲屬于正常狀態(tài)，不過(guò)也能體現(xiàn)出投資者對(duì)于企業(yè)價(jià)值仍持懷疑態(tài)度。

寶龍地產(chǎn)，在未來(lái)的發(fā)展過(guò)程中仍存在一些風(fēng)險(xiǎn)。

內(nèi)外風(fēng)險(xiǎn)猶存，寶龍地產(chǎn)前路仍險(xiǎn)

上文提到，寶龍地產(chǎn)總裁許華芳曾提出未來(lái)五年寶龍地產(chǎn)市值達(dá)到千億的計(jì)劃，然而如今寶龍地產(chǎn)的市值僅為290.08億港元（242.54億元人民幣），距離千億市值還有一大段距離。而要想達(dá)到千億市值，寶龍地產(chǎn)自然要去面對(duì)前路的風(fēng)險(xiǎn)。

一方面在于外部因素，我們可以通過(guò)PEST模型進(jìn)行分析。

從政策因素（Political）來(lái)看，最明顯的就是我們上文提到過(guò)的“三道紅線”。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，“三道紅線”是頭上的“緊箍咒”，束縛著地產(chǎn)企業(yè)的有息負(fù)債增長(zhǎng)。

而寶龍地產(chǎn)的資本負(fù)債率為69.9%，距離標(biāo)準(zhǔn)要求僅差0.01%。這次寶龍地產(chǎn)未被劃進(jìn)“黃檔”，看著著0.01%的數(shù)據(jù)，多少讓人感覺(jué)有些僥幸的意味。未來(lái)寶龍地產(chǎn)還要多注意“三道紅線”，倘若越過(guò)，勢(shì)必會(huì)給投資人一個(gè)不好的印象，繼而對(duì)企業(yè)價(jià)值“用腳投票”。

從經(jīng)濟(jì)因素（Economic）來(lái)看，根據(jù)天眼查APP信息來(lái)看，寶龍地產(chǎn)上市之后，進(jìn)行了4輪債權(quán)融資，這一融資方式成本較低，融資形式較快且容易隱蔽，但隨之而來(lái)的是當(dāng)企業(yè)遇到財(cái)務(wù)危機(jī)或者不具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)時(shí)，還款壓力巨大。

結(jié)合目前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境來(lái)看，國(guó)家對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)的約束將會(huì)存在很長(zhǎng)一段時(shí)間，且目的或許就是為了通過(guò)降低負(fù)債、減少融資來(lái)約束地產(chǎn)行業(yè)，在融資環(huán)境越來(lái)越困難的當(dāng)下，寶龍地產(chǎn)若是再選擇債權(quán)融資，將會(huì)增加自己未來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

從社會(huì)因素（Social）來(lái)看，寶龍地產(chǎn)所在的房地產(chǎn)行業(yè)，本身就比較特殊。房子對(duì)于我國(guó)大部分消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，屬于低頻高價(jià)剛需商品，是一輩子中消費(fèi)單價(jià)最高的商品，在選擇時(shí)非常謹(jǐn)慎。在“房住不炒”的基調(diào)下，寶龍地產(chǎn)要面臨的銷售壓力依然很大。

從技術(shù)因素（Technological）來(lái)看，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，技術(shù)因素體現(xiàn)在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、周邊配套、建筑、園林規(guī)劃等。例如智慧生活，也是考驗(yàn)地產(chǎn)商技術(shù)因素的一部分。綠城中國(guó)曾與華為簽訂合作協(xié)議，進(jìn)行智慧園區(qū)改造，碧桂園也入局服務(wù)機(jī)器人領(lǐng)域，這些技術(shù)因素也將成為左右消費(fèi)者選擇的重要因素。寶龍地產(chǎn)在技術(shù)因素方面，要面臨的競(jìng)爭(zhēng)壓力會(huì)越來(lái)越大。

通過(guò)PEST模型對(duì)寶龍地產(chǎn)的外部環(huán)境進(jìn)行分析，不難發(fā)現(xiàn)寶龍地產(chǎn)要面臨的風(fēng)險(xiǎn)還有很多。

另一方面，是寶龍地產(chǎn)自身存在的風(fēng)險(xiǎn)。

首先，寶龍地產(chǎn)2020年財(cái)報(bào)發(fā)布之后，或陷入“明股實(shí)債”疑云。

寶龍地產(chǎn)2020年財(cái)報(bào)雖然財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)一片向好，但一項(xiàng)數(shù)據(jù)的異常，引起了行業(yè)分析師們的注意。寶龍地產(chǎn)2020年歸屬于少數(shù)股東權(quán)益150.61億元，同比暴增141.11%，歷屆財(cái)報(bào)中歸屬于少數(shù)股東權(quán)益與同比增長(zhǎng)數(shù)據(jù)如下圖所示，一眼可以看出2020年少數(shù)股東權(quán)益暴漲的不正常。

據(jù)觀察者網(wǎng)報(bào)道，有資深投行人士指出，寶龍地產(chǎn)極可能是采取了風(fēng)險(xiǎn)更高的“明股實(shí)債”方式融資。而這一方式往往有特殊條件，風(fēng)險(xiǎn)較大，例如有資格要求公司在約定期限內(nèi)贖回股權(quán)等。

2020年中報(bào)發(fā)布時(shí)，寶龍地產(chǎn)剔除預(yù)收款后的資本負(fù)債率為73.24%，已經(jīng)越過(guò)紅線。彼時(shí)少數(shù)股東權(quán)益增速在65.10%，加上下半年同比增速暴漲到141.11%，而去年下半年，正是“三道紅線”出臺(tái)的時(shí)間，不禁讓人懷疑，寶龍地產(chǎn)是通過(guò)高超的財(cái)務(wù)技巧，來(lái)讓資本負(fù)債率這一項(xiàng)數(shù)據(jù)回到紅線之內(nèi)。

其次，寶龍地產(chǎn)如今仍深耕長(zhǎng)江三角洲地區(qū)，70%的土地儲(chǔ)備都在長(zhǎng)江三角洲，這將會(huì)導(dǎo)致同一地區(qū)的土地政策改變對(duì)寶龍地產(chǎn)的影響極大。俗語(yǔ)有云，雞蛋不能同時(shí)放在同一個(gè)籃子里，又有“狡兔三窟”之成語(yǔ)流傳于世。而寶龍地產(chǎn)雖然有制定“1+1+N”戰(zhàn)略，但在去年的土地儲(chǔ)備中，在南京就有七片土地。

最后，就是寶龍地產(chǎn)的重資產(chǎn)模式對(duì)于二級(jí)資本市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，吸引力太低。

房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在大都會(huì)把物業(yè)、商業(yè)等輕資產(chǎn)拆分出來(lái)，單獨(dú)上市。寶龍地產(chǎn)也是一樣，寶龍商業(yè)在2019年12月份在港交所上市，2021年3月12日數(shù)據(jù)，市盈率在41.58倍。而寶龍地產(chǎn)同時(shí)間的市盈率在3.99倍，遠(yuǎn)低于輕資產(chǎn)模式的寶龍商業(yè)市盈率，同時(shí)也在同行業(yè)中處于墊底位置。

市盈率本就不高的寶龍地產(chǎn)，達(dá)成千億市值的路恐怕會(huì)很遙遠(yuǎn)。

通過(guò)分析我們可以發(fā)現(xiàn)，期待市值能超千億的寶龍地產(chǎn)，無(wú)論是外部環(huán)境還是自身的競(jìng)爭(zhēng)力，仍然存在很多風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)有解決。寶龍地產(chǎn)如何才能讓二級(jí)資本市場(chǎng)投資者認(rèn)可自己呢？

內(nèi)外兼?zhèn)?，錘煉企業(yè)價(jià)值

企業(yè)在二級(jí)資本市場(chǎng)表現(xiàn)如何，歸根結(jié)底還是看企業(yè)自身的發(fā)展?fàn)顩r。寶龍地產(chǎn)想要沖擊千億市值，或許可以從這兩方面入手。

1.外順“勢(shì)”

外順“勢(shì)”，可以分為三部分。

一是企業(yè)戰(zhàn)略迎合國(guó)家政策，從根本上不打破“三道紅線”，而不是通過(guò)巧妙的財(cái)務(wù)操作，保持不越過(guò)“三道紅線”的狀態(tài)，順應(yīng)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策趨勢(shì)。

二是產(chǎn)品符合百姓需求，根據(jù)不同的人群推出不同的產(chǎn)品，例如剛需三房、單身公寓等，順應(yīng)民眾對(duì)房子的需求之勢(shì)。

三是探索新渠道，除了傳統(tǒng)的線下新房銷售渠道外，可以與電商平臺(tái)、房產(chǎn)交易服務(wù)平臺(tái)合作，探索線上渠道，順應(yīng)線上渠道崛起之后的新渠道之勢(shì)。

2.內(nèi)修“術(shù)”

順應(yīng)外部環(huán)境因素的同時(shí)，還需要寶龍地產(chǎn)提升自身實(shí)力，對(duì)內(nèi)修“術(shù)”。

對(duì)內(nèi)修“術(shù)”，一是增加技術(shù)實(shí)力，一個(gè)企業(yè)的技術(shù)實(shí)力會(huì)轉(zhuǎn)化為企業(yè)自身的競(jìng)爭(zhēng)力，或許可以讓寶龍地產(chǎn)在同行中脫穎而出。

寶龍地產(chǎn)需要投入一定的研發(fā)資金、人力、物力，增加對(duì)建筑藝術(shù)、人文生活的理解能力，推出好產(chǎn)品。同時(shí)，對(duì)智能社區(qū)進(jìn)行布局，或自己研發(fā)，或與擁有技術(shù)的公司合作，順應(yīng)未來(lái)智慧生活趨勢(shì)。

二是增加服務(wù)水平。現(xiàn)在，出現(xiàn)很多物業(yè)與業(yè)主沖突的事件，物業(yè)費(fèi)高，但物業(yè)服務(wù)水平不高是根本原因，增加物業(yè)方面的服務(wù)投入，切實(shí)服務(wù)到用戶，同樣也是提升自身產(chǎn)品隱性競(jìng)爭(zhēng)力的一個(gè)方式。

外順“勢(shì)”，內(nèi)修“術(shù)”，寶龍地產(chǎn)要讓資本市場(chǎng)投資者持續(xù)看到自身做出的努力，或許才能實(shí)現(xiàn)市值上的持續(xù)上漲。