險資與地產(chǎn)的“糾葛”始于2010年，而今走到了交叉路口。

8月，保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司（下稱“保利發(fā)展”，600048.SH）披露，泰康人壽保險有限責(zé)任公司（下稱“泰康人壽”）和泰康資產(chǎn)管理有限責(zé)任公司（下稱“泰康資產(chǎn)”）減持公司股份至5%以下。

2023年逃離地產(chǎn)股成為險資主基調(diào)。與此同時，對買樓的熱情日益高漲——較低的估值與穩(wěn)定的現(xiàn)金流，又吸引保險公司們從股東轉(zhuǎn)型房東。

險資喜好轉(zhuǎn)變的背后，是日漸吃力的投資端。不僅是買樓，今年險資大肆舉牌高息股，以期在低利率時代“喘口氣”。

01 連續(xù)減持

論起泰康減持保利發(fā)展的原因，公告中解釋為“根據(jù)資產(chǎn)配置需求和相關(guān)投資決策”。同時，泰康人壽表示，在未來12個月內(nèi)，公司將根據(jù)自身實際情況增加或繼續(xù)減少其所持有的上市公司股份。

泰康與保利結(jié)緣于2016年，當(dāng)時泰康人壽通過泰康資產(chǎn)以60億元認(rèn)購保利地產(chǎn)非公開發(fā)行股票7.33億股，占發(fā)行后總股本的6.18%，每股定價8.19元。泰康人壽、泰康資產(chǎn)在保利地產(chǎn)的持股由1.29%上升至7.35%，成為第二大股東。

對于這次入股，外界本以為是泰康欲和保利聯(lián)手在養(yǎng)老地產(chǎn)上大展拳腳，不過事實證明二者更多是“地產(chǎn)+金融”的合作。自2018年以來，泰康人壽認(rèn)購過十余只與保利相關(guān)的資產(chǎn)支持計劃，泰康保險集團(tuán)亦通過泰康資產(chǎn)在公開市場上交易保利的債券。

不過從去年開始，泰康人壽連同泰康資產(chǎn)密集減持保利發(fā)展。

2023年4月14日，保利發(fā)展公告稱，泰康人壽擬減持不超1.3%股份。2024年6月27日，泰康人壽及泰康資產(chǎn)累計轉(zhuǎn)讓保利發(fā)展1.43億股，持股比例由7.35%變動為6.08%。

在地產(chǎn)業(yè)深度調(diào)整之時，晉升為地產(chǎn)“一哥”的保利發(fā)展的日子也難言舒心。

今年上半年，保利發(fā)展?fàn)I業(yè)總收入1392.69億元，同比增長1.64%；歸母凈利潤75.08億元，同比減少38.57%。保利發(fā)展表示，凈利潤下滑主要受市場下行及價格承壓影響，項目結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下降，導(dǎo)致凈利潤大幅減少。

總體來看，泰康人壽對于保利發(fā)展的投資仍有不少浮盈。自2023年4月至今，泰康人壽與泰康資產(chǎn)多次減持保利發(fā)展，減持的節(jié)點上保利發(fā)展股價在8.9元/股-14.3元/股之間，均高于最初認(rèn)購價8.19元/股。另外，在2016年至2023年期間，保利發(fā)展累計發(fā)放了4.21元/股的股利分紅。

泰康人壽對地產(chǎn)股的減持在險資中已是普遍現(xiàn)象。 今年3月，大家人壽減持金融街（000402.SZ）股份3013.3萬股，算上2021年減持的1.19億股，大家人壽累計減持金融街5%的股份。

除了泰康集團(tuán)與大家人壽，2023年起多個保險公司減持了包括碧桂園、萬科、招商蛇口在內(nèi)的多只地產(chǎn)股，甚至有個別保險公司出清股份離開牌桌。

險資與地產(chǎn)股的蜜月期始于2010年，彼時監(jiān)管機(jī)構(gòu)首次放松了險資投資不動產(chǎn)的禁令，隨后幾年里又?jǐn)?shù)次放寬相關(guān)限制。

與此同時，險企負(fù)債端一路向上，但投資端迫切需要新的投資標(biāo)的滿足資產(chǎn)負(fù)債匹配，而十年期國債收益率并不高。在這種背景下，上市房企股權(quán)因具有高成長性、高分紅等特點，受到險企青睞。

但近年來，受地產(chǎn)板塊深度調(diào)整、部分房企信用危機(jī)等因素影響，險資開始收縮在地產(chǎn)股的投資，降低持有的股權(quán)比例，

有險企資管人士分析，盡管對于地產(chǎn)的支持政策不斷，但傳導(dǎo)至企業(yè)基本面修復(fù)尚需時日，民企地產(chǎn)主體的風(fēng)險出清尚未結(jié)束。另一方面，土地市場熱度明顯降溫，因此對于險資而言，防范風(fēng)險仍是關(guān)鍵。

02 重啟“買買買”

險企給房企當(dāng)股東的興趣下降，但并不意味著二者的緣分到此為止。相反，險資重啟“買買買”，變身房東。

2023年以來，險資入手不動產(chǎn)的數(shù)量持續(xù)走高。據(jù)不完全統(tǒng)計，共有友邦人壽、平安人壽、泰康人壽多家險企發(fā)布了關(guān)于不動產(chǎn)投資的信息披露公告，涉及資金近千億。

從險企布局不動產(chǎn)項目的偏好看，相關(guān)標(biāo)的多涉足商業(yè)辦公類樓宇、產(chǎn)業(yè)園區(qū)不動產(chǎn)和自用辦公樓等，這類型資產(chǎn)穩(wěn)定的收益和增值能力受到險資青睞。

有業(yè)內(nèi)人士表示，具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的不動產(chǎn)投資，既會帶來長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流又有價值增值的潛力，與險資需求匹配。同時，他表示，目前正處于地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整期，可選擇的標(biāo)的非常多，“核心城市有很多優(yōu)質(zhì)的不動產(chǎn)投資機(jī)會，可選擇范圍遠(yuǎn)比股權(quán)投資要廣。”

今年年初，新華保險與中金資本簽署有限合伙協(xié)議以共同設(shè)立基金，規(guī)模為100億元?；鸬耐顿Y策略是以股權(quán)及適用法律允許的其他方式，直接或間接主要投向持有型不動產(chǎn)項目資產(chǎn)的被投資企業(yè)。

萬達(dá)總部所在的北京萬達(dá)廣場

這一百億不動產(chǎn)基金的兩次登場均和萬達(dá)有關(guān)，4月接手萬達(dá)總部所在的北京萬達(dá)廣場，7月又出手煙臺芝罘萬達(dá)廣場。

另外在5月底和7月初，陽光人壽通過蘇州聯(lián)商陸號商業(yè)管理有限公司入手合肥萬達(dá)廣場商業(yè)發(fā)展有限公司和東莞厚街萬達(dá)廣場投資有限公司。去年9月，大家保險、橫琴人壽聯(lián)手投資了位于上海的周浦萬達(dá)廣場項目。

在辦公樓投資上，4月，長城人壽以10.2億元購入辦公樓新街高和，該物業(yè)除了作為長城人壽辦公職場使用外，部分物業(yè)將用于對外出租運(yùn)營；1月，友邦人壽以24億元的總對價收購北京朝陽區(qū)（CBD）“凱德·星貿(mào)”項目的控股權(quán)。

6月初，中國人壽買入遠(yuǎn)洋集團(tuán)旗下一項目公司49.895%股權(quán)及相應(yīng)債權(quán)，該項目負(fù)責(zé)北京頤堤港二期項目的開發(fā)與運(yùn)營。不過業(yè)內(nèi)分析，該交易的主要目的是作為大股東的中國人壽幫助遠(yuǎn)洋集團(tuán)緩解流動性壓力。

03 承壓的投資端

在險資對地產(chǎn)的一買一賣間，投資端的環(huán)境也換了天地。

近年來，十年期國債收益率不斷下跌，利率的下行，也帶動其他固收類資產(chǎn)整體收益下降，重倉固收類資產(chǎn)的保險公司無疑要應(yīng)對投資收益減少的問題。同時，權(quán)益市場的波動對險資的投資表現(xiàn)雪上加霜。

根據(jù)金融監(jiān)管總局公布的數(shù)據(jù)，去年全年和今年一季度，保險資金年化財務(wù)投資收益率均降至3%以下，處于15年低位。面對4%左右的負(fù)債端成本，險資亟需新思路。

保險公司高層不約而同提及她們對不動產(chǎn)投資的看好，中國人壽副總裁劉暉曾表示，公司在商業(yè)不動產(chǎn)配置上，股權(quán)、物權(quán)總計不超4%。這些項目主要分布于一線城市核心區(qū)域，在業(yè)態(tài)上主要是辦公樓和物流、產(chǎn)業(yè)園等新經(jīng)濟(jì)地產(chǎn)，在資產(chǎn)配置組合中非常穩(wěn)健，且商業(yè)不動產(chǎn)具有抵抗通脹、抵御波動的特征，有利于險資獲得長期穩(wěn)定回報。

“從目前情況來看，國外保險公司不動產(chǎn)配置比例一般在10%左右，國內(nèi)保險公司對于商業(yè)不動產(chǎn)等實物資產(chǎn)的配置比例仍相對較低。”劉暉強(qiáng)調(diào)。

國壽投資不動產(chǎn)投資事業(yè)部總經(jīng)理李星幻等人著文稱，以2021年為基期的未來10年，隨著不動產(chǎn)市場周期探底以及資本市場長期流動性趨于寬松，預(yù)計投資性不動產(chǎn)整體投資收益率（凈運(yùn)營收益率和資產(chǎn)增值收益率之和）有望逐步恢復(fù)攀升至8%以上。更遠(yuǎn)期來看，投資一線城市的辦公、零售和物流項目的全投資收益率預(yù)測分別為5.7%、6.5%和7.6%。

除了買樓，今年險資11次舉牌上市公司，舉牌次數(shù)之多受市場關(guān)注。其中，長城人壽是今年舉牌次數(shù)最多的機(jī)構(gòu)，今年已6次舉牌。

從被舉牌公司所處行業(yè)來看，涉及交通運(yùn)輸、公用事業(yè)、消費(fèi)、銀行等板塊，整體呈現(xiàn)高股息特征。長城人壽曾對外表示，公司此次舉牌旨在發(fā)揮險資“長錢長投”優(yōu)勢，為上市公司提供資金支持同時緩解自身資產(chǎn)配置壓力。

華創(chuàng)證券研報指出，當(dāng)下保險投資面臨新會計準(zhǔn)則和低利率的雙重挑戰(zhàn)。投資高息股可以起到一舉兩得的作用，既有助于增強(qiáng)資產(chǎn)負(fù)債匹配，又能助力穩(wěn)定投資收益率中樞。

不過也有市場人士表達(dá)了對險資舉牌的不看好，“當(dāng)持股比例大于20%，或者在實質(zhì)上形成重大影響、共同控制的，將會計入長期股權(quán)投資項目。長期股權(quán)投資對于資本金消耗會更高，一旦股票價格大幅下跌，認(rèn)可資產(chǎn)價值會減少，進(jìn)而影響償付能力。”

買樓、舉牌，都是在“資產(chǎn)荒”之時險資投資的組合拳，但對于負(fù)債端更為激進(jìn)的中小型險企，他們的投資困境更甚。利率下行的當(dāng)下，面對來勢洶洶的利差損風(fēng)險，保險資管業(yè)還在找尋“靈丹妙藥”。