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龍光集團的私募債疑云似乎還沒有完全消散。
此前，坊間傳聞稱，龍光集團面臨20億美元私募債到期，消息一出，其美元債連續(xù)兩天下跌約5-10個點。對此，龍光集團方面曾出面澄清：“公司并沒有任何美元私募債”。與此同時，公司2021年末總現(xiàn)金接近400億，有足夠的流動性。
頗為有趣的是，1月21日，龍光集團管理層卻對投資者表示，公司擔(dān)保的私募債不超過10億美元。2021年底公司總現(xiàn)金400億元，流動性良好。
龍光管理層的表態(tài)，似乎并沒有打消市場投資者的疑問。
最近，龍光集團發(fā)行了 19.5 億港元可轉(zhuǎn)換公司債券，值得注意的是，去年12月27日龍光集團剛剛發(fā)行6.65億元CMBS。
此外，公司旗下的龍創(chuàng)智慧科技 90% 股權(quán)也轉(zhuǎn)讓出售。天眼查APP信息顯示，該公司控股一家商管企業(yè)，目前深圳合裕實業(yè)持有該公司90%股份。
又是出讓商管公司股權(quán)，又是連續(xù)發(fā)債，外界難免猜測龍光集團的真實債務(wù)情況究竟如何？
分析一家公司的經(jīng)營質(zhì)量，最佳的工具就是它的財報。
據(jù)龍光集團的財報顯示，截至 2021 年上半年，龍光集團的總負(fù)債為 2190.2 億元，資產(chǎn)負(fù)債率 75.58%。從負(fù)債結(jié)構(gòu)上來看，短期借款規(guī)模為 115.5 億元，應(yīng)付賬款及票據(jù)為 233.2 億元。此外，其非流動負(fù)債同比增長了 32.86%，不過主要以長期借款為主。
從財報數(shù)據(jù)上來看，公司現(xiàn)金等價物400億元，不計美元私募債的情況下，能夠覆蓋短期債務(wù)。
事實上，關(guān)鍵問題在于此次私募債事件之后，市場信心受挫。
從數(shù)額上看，龍光集團后來披露的不超過10億美元擔(dān)保私募債，數(shù)額上不會帶來過多的償債壓力，但問題在于，對于美元私募債的存在與否、存續(xù)規(guī)模等，一直處于遮遮掩掩的態(tài)勢。難免有投資者會猜測會不會有另外的私募債存在？財報中的短債壓力較小，是否與此有關(guān)？
這些問題，可能還需要龍光集團打消市場疑慮，恢復(fù)投資者信心。
從現(xiàn)實動作來看，無論是發(fā)可轉(zhuǎn)換公司債、CMBS，還是出售旗下公司股權(quán)，債務(wù)壓身，龍光集團可能確實有些著急。
我們了解到，龍創(chuàng)智慧科技通過廣東龍創(chuàng)商業(yè)管理有限公司控股6家商管公司，而目前龍光集團已經(jīng)將90%的股權(quán)出售給合裕實業(yè)，其中，廣東龍光集團物業(yè)管理有限公司旗下包括龍光實業(yè)、龍光裝修管理龍甄物業(yè)和龍尊物業(yè)。
對比行業(yè)中的出售案例不難發(fā)現(xiàn)，出售物業(yè)資產(chǎn)紓困似乎已經(jīng)成為行業(yè)中的一種“慣例”。
從財報上看，龍光集團也在嘗試各種方式進(jìn)行融資。此前龍光集團非控權(quán)益占權(quán)益總額的20%左右，從2020年起，非控權(quán)益開始加速增長，以2020年為例，非控權(quán)益占到了股東應(yīng)占權(quán)益總額的43%。
造成非控權(quán)益增長的主要原因，可能還是源于資金壓力，以財報中披露的惠州東圳項目為例，2016-2018年引入平安匯通,2018-2020年引入金谷信托。換言之，非控權(quán)益增加也可能是公司以“明股實債”的方式獲得新的資金注入，從而使得賬面利潤率得以維持一個較高的水平，但實際利潤率可能更低。
凈利潤方面，2021年半年報顯示，龍光集團最終凈利潤增長3.4%，凈利潤的增長原因之一是財務(wù)費用的下滑。數(shù)據(jù)顯示，去年上半年龍光集團的財務(wù)費用只有3.82億元，同比下降了59.51%。2020年底這一數(shù)據(jù)則為20.51億元。
不過，接下來。融資成本的增加可能會使得財務(wù)成本進(jìn)一步增加。
事實上，自2020年4月份之后，整個地產(chǎn)行業(yè)的融資成本都在不斷上升，數(shù)據(jù)顯示，龍光集團12月的CMBS融資成本超過5%，1月底美債融資成本逼近7%，需要注意的是，僅僅一個月之后，龍光集團的融資成本就提升了將近2個點。
長期來看債務(wù)情況不容樂觀。
房地產(chǎn)企業(yè)短時間內(nèi)的融資成本的飆升，一方面與地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境有關(guān)，另一方面公司寧可頂著資金成本上升的壓力也要融資，似乎表明未來潛在的風(fēng)險在增加。
龍光集團需要解決的，還是周轉(zhuǎn)模式的問題。一方面屢屢高價拿地，另一方面隨著深圳樓市降溫，高周轉(zhuǎn)紅利逐漸消失，而高價拿地帶來的結(jié)果就是高企的周轉(zhuǎn)壓力。
事實上，從2013年上市之后，龍光集團屢次斬獲深圳“地王”。
2014年12月，龍光集團以46億的價格拿下龍華白石龍區(qū)域的A802-0305號住宅用地，折合樓面地價2.51萬元/平方米，溢價率高達(dá)85.3%。2015年以112.5億元拿下龍華紅山地塊，成為當(dāng)時的深圳總價地王。2016年，龍光集團140億拿下光明新區(qū)一商住混合用地塊，成為全國總價地王。
值得注意的是，直到2021年上半年，在深圳首輪集中供地中豪擲80億拿地。
在行業(yè)高速增長階段，拿地不是問題，而到2020年之后，行業(yè)溫度驟降之后再大規(guī)模拿地，就可能會加劇未來房企自身的資金壓力。
一方面，房地產(chǎn)行業(yè)未來的資金壓力預(yù)期會增長，另一方面，對于房企來說，銷售增長失速使得后繼增長乏力，特別是以舊改為特色的房產(chǎn)企業(yè)。
資本市場的走勢，似乎表明了投資者的看法。截止2月7日，龍光集團收跌1.49%，每股4.64港元，而去年3月底，股價高點則為12.33港元，僅僅一年，股價便腰斬。
我們知道，舊改項目，需要長期資金投入，更需要警惕短債長投，在穩(wěn)字當(dāng)頭的行業(yè)現(xiàn)狀下，投資者們擔(dān)心的也是短債長投的不可持續(xù)。
對于龍光集團來說，市場銷售乏力也是制約未來一段時間償債能力的重要因素。
數(shù)據(jù)顯示，去年龍光集團銷售額為1402億。其中下半年同比下滑10.47%。從去年7月開始，除12月，下半年的銷售均落后上年同期，且本應(yīng)是旺季的下半年銷售額也比上半年下滑了9.6%。
全年來看，一個基本的事實是，龍光集團未能完成既定的20%的增長目標(biāo)。從銷售數(shù)據(jù)來看，上半年銷售均價為18589元/平米，下半年為16398元/平米。平均銷售價格也呈下跌態(tài)勢。
對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，銷售不及預(yù)期可能意味著未來的現(xiàn)金流增量可能不容樂觀。由此似乎就不難理解為什么龍光集團著急融資以及出售優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
舊改項目周期長、沉沒資產(chǎn)多，看上去項目利潤率較高，但對資金流的要求相對也更高。數(shù)據(jù)顯示，龍光主要在大灣區(qū)等11個城市125個舊改項目，潛在可轉(zhuǎn)化面積4626萬平方米，舊改項目也是龍光集團的主營業(yè)務(wù)之一。
舊改項目與其他項目不同，周期往往比較長，合規(guī)流程嚴(yán)格，更考驗房企的資金承壓能力。
一般來說，舊改涉及拆除動工、建設(shè)回遷房、市政道理、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，部分涉及住房安置的項目還要支付住房補貼等費用，而商品房的建設(shè)以及拿到預(yù)售證之后的預(yù)收回款，需要等到回遷房建成后才能進(jìn)行。時間周期可能長達(dá)5到10年。
我們也關(guān)注到，龍光集團也在嘗試多元化拿地，但銷售承壓之下，可售貨值能否有效地轉(zhuǎn)化為實實在在的現(xiàn)金流，也需要時間進(jìn)一步驗證。
今時不同往日，恒大債務(wù)風(fēng)波之后，投資者也比以往更關(guān)注房企的債務(wù)狀況，從某種意義上來說，當(dāng)下的地產(chǎn)行業(yè)，債務(wù)、現(xiàn)金流以及銷售情況最能反映出企業(yè)的發(fā)展質(zhì)量。龍光集團此次站到風(fēng)口浪尖，也更多地源于私募債傳言引起的市場對企業(yè)經(jīng)營質(zhì)量的關(guān)注。
目前來看，連續(xù)發(fā)債、融資成本走高、出售資產(chǎn)等一系列操作之后，龍光集團似乎也遇到了困境，至于能否成功擺脫困境，走出一條新的增長之路，市場或許應(yīng)該持更多的謹(jǐn)慎態(tài)度。
接下來，企業(yè)究竟如何經(jīng)營發(fā)展，便交由時間去驗證。
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6. 傳播封建迷信，主要表現(xiàn)為：
1)找人算命、測字、占卜、解夢、化解厄運、使用迷信方式治??；
2)求推薦算命看相大師；
3)針對具體風(fēng)水等問題進(jìn)行求助或咨詢；
4)問自己或他人的八字、六爻、星盤、手相、面相、五行缺失，包括通過占卜方法問婚姻、前程、運勢，東西寵物丟了能不能找回、取名改名等；
7. 文章標(biāo)題黨，主要表現(xiàn)為：
1)以各種夸張、獵奇、不合常理的表現(xiàn)手法等行為來誘導(dǎo)用戶；
2)內(nèi)容與標(biāo)題之間存在嚴(yán)重不實或者原意扭曲；
3)使用夸張標(biāo)題，內(nèi)容與標(biāo)題嚴(yán)重不符的。
8.「飯圈」亂象行為，主要表現(xiàn)為：
1)誘導(dǎo)未成年人應(yīng)援集資、高額消費、投票打榜
2)粉絲互撕謾罵、拉踩引戰(zhàn)、造謠攻擊、人肉搜索、侵犯隱私
3)鼓動「飯圈」粉絲攀比炫富、奢靡享樂等行為
4)以號召粉絲、雇用網(wǎng)絡(luò)水軍、「養(yǎng)號」形式刷量控評等行為
5)通過「蹭熱點」、制造話題等形式干擾輿論，影響傳播秩序
9. 其他危害行為或內(nèi)容，主要表現(xiàn)為：
1)可能引發(fā)未成年人模仿不安全行為和違反社會公德行為、誘導(dǎo)未成年人不良嗜好影響未成年人身心健康的；
2)不當(dāng)評述自然災(zāi)害、重大事故等災(zāi)難的；
3)美化、粉飾侵略戰(zhàn)爭行為的；
4)法律、行政法規(guī)禁止，或可能對網(wǎng)絡(luò)生態(tài)造成不良影響的其他內(nèi)容。
二、違規(guī)處罰
本網(wǎng)站通過主動發(fā)現(xiàn)和接受用戶舉報兩種方式收集違規(guī)行為信息。所有有意的降低內(nèi)容質(zhì)量、傷害平臺氛圍及欺凌未成年人或危害未成年人身心健康的行為都是不能容忍的。
當(dāng)一個用戶發(fā)布違規(guī)內(nèi)容時，本網(wǎng)站將依據(jù)相關(guān)用戶違規(guī)情節(jié)嚴(yán)重程度，對帳號進(jìn)行禁言 1 天、7 天、15 天直至永久禁言或封停賬號的處罰。當(dāng)涉及欺凌未成年人、危害未成年人身心健康、通過作弊手段注冊、使用帳號，或者濫用多個帳號發(fā)布違規(guī)內(nèi)容時，本網(wǎng)站將加重處罰。
三、申訴
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