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來源 | 礪石商業(yè)評(píng)論
最近幾年，在行業(yè)的劇烈調(diào)整下，中國(guó)房地產(chǎn)上市企業(yè)的業(yè)績(jī)下滑已經(jīng)成為常態(tài)。但最近龍湖集團(tuán)的一份年中報(bào)，給沉悶的中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)帶來一些信心。
2024年8月23日，龍湖集團(tuán)發(fā)布了其截至2024年6月30日的上半年業(yè)績(jī)報(bào)告。業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，龍湖集團(tuán)2024年上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入468.6億元，歸屬于股東的凈利潤(rùn)58.7億元，每股基本盈利為0.90元。公司董事會(huì)甚至還決定派發(fā)中期股息每股人民幣0.22元。
為什么在行業(yè)整體出現(xiàn)下滑的大背景下，龍湖集團(tuán)卻能實(shí)現(xiàn)頗為可觀的盈利且為股東提供分紅呢？前不久，阿那亞創(chuàng)始人馬寅在一次媒體采訪中提到龍湖集團(tuán)，他對(duì)龍湖集團(tuán)的評(píng)價(jià)一定程度上便是一個(gè)較為準(zhǔn)確的答案。馬寅表示，“運(yùn)營(yíng)能力是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該具備的核心能力，而大多數(shù)傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)都不具備運(yùn)營(yíng)能力，其中比較具備運(yùn)營(yíng)能力的房地產(chǎn)開發(fā)商有龍湖和華潤(rùn)，它們的運(yùn)營(yíng)做得很好”。
正如馬寅所評(píng)價(jià)，龍湖集團(tuán)之所以能夠在當(dāng)前產(chǎn)業(yè)環(huán)境下實(shí)現(xiàn)可觀盈利，正是源于其強(qiáng)大的運(yùn)營(yíng)能力。馬寅口中的“運(yùn)營(yíng)”，在龍湖集團(tuán)稱為經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)，其包括兩個(gè)重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)賽道與兩個(gè)輕資產(chǎn)服務(wù)賽道。重資產(chǎn)賽道分別為商業(yè)投資與資產(chǎn)管理，輕資產(chǎn)服務(wù)賽道為物業(yè)管理與智慧營(yíng)造。
其中，商業(yè)投資指的是主營(yíng)購(gòu)物中心的龍湖商業(yè)。截至2024年6月30日止，龍湖商業(yè)累計(jì)開業(yè)運(yùn)營(yíng)商場(chǎng)達(dá)91座，覆蓋全國(guó)20座城市，運(yùn)營(yíng)總建面為829萬平方米（含車位總建筑面積為1076萬平方米），合作品牌超6800家，戰(zhàn)略合作品牌超400家，整體出租率高達(dá)96%。
2024年上半年，在一系列項(xiàng)目改造升級(jí)與精細(xì)化運(yùn)營(yíng)帶動(dòng)下，龍湖商業(yè)銷售客流雙升，營(yíng)業(yè)額同比增長(zhǎng)12%，日均客流同比增長(zhǎng)16%。其中，新增運(yùn)營(yíng)3座商場(chǎng)，成都東安天街、南京雨山天街為重資產(chǎn)項(xiàng)目，重慶云領(lǐng)天街為輕資產(chǎn)項(xiàng)目。
資產(chǎn)管理的核心業(yè)務(wù)載體是“逍遙洲資管”，其定位為“全周期全業(yè)態(tài)資產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)商”，涵蓋長(zhǎng)租公寓“冠寓”、活力街區(qū)“歡肆”、服務(wù)式公寓“霞菲公館”、產(chǎn)業(yè)辦公“藍(lán)海引擎”、婦兒醫(yī)院“佑佑寶貝”與頤年公寓“椿山萬樹”六大資管業(yè)務(wù)。這些業(yè)務(wù)，一方面通過為用戶提供多元的產(chǎn)品和服務(wù)實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)收益，同時(shí)也有助于資產(chǎn)保值增值。在上述六大資管業(yè)務(wù)中，龍湖冠寓是營(yíng)收占比最大的基本盤業(yè)務(wù)，截至上半年末，共開業(yè)房間數(shù)為12.3萬間，整體出租率高達(dá)95.6%。
物業(yè)管理的核心業(yè)務(wù)載體是龍湖智創(chuàng)生活。截至2024年上半年末，龍湖智創(chuàng)生活物業(yè)管理面積3.7億平方米，客戶滿意度連續(xù)15年超過90%。在為住宅業(yè)主帶來更好的生活體驗(yàn)的同時(shí)，其也為商企客戶及城市公建提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，目前服務(wù)于華為、螞蟻、網(wǎng)易、上海宜家薈聚以及上海虹橋機(jī)場(chǎng)等眾多知名企事業(yè)機(jī)構(gòu)。
“智慧營(yíng)造”的核心業(yè)務(wù)載體是龍湖龍智造。憑借行業(yè)領(lǐng)先的綜合實(shí)力，龍湖龍智造目前已經(jīng)成為代建行業(yè)的強(qiáng)有力競(jìng)爭(zhēng)者。以2024年上半年為例，其新增代建總建筑面積為432萬平方米，在管銷售業(yè)態(tài)項(xiàng)目的累計(jì)銷售額，高達(dá)40億元。
上述四個(gè)核心業(yè)務(wù)都主要集中在全國(guó)一二線核心城市，業(yè)務(wù)質(zhì)量極高。例如，龍湖集團(tuán)的都市型購(gòu)物中心天街、社區(qū)型購(gòu)物中心星悅薈與長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品冠寓都是各自細(xì)分行業(yè)的標(biāo)桿產(chǎn)品。
在上述優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)的支撐下，2024年上半年，龍湖集團(tuán)由運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)組成的經(jīng)營(yíng)性收入為131億元，同比增長(zhǎng)7.6%。其中，運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)板塊不含稅租金收入為66.1億元，同比增長(zhǎng)4.3%；服務(wù)業(yè)務(wù)板塊不含稅收入為64.9億元，同比增長(zhǎng)11.1%。從業(yè)績(jī)整體貢獻(xiàn)來看，經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)對(duì)龍湖集團(tuán)總營(yíng)收貢獻(xiàn)占比達(dá)28%，利潤(rùn)貢獻(xiàn)占比更是持續(xù)提升，高達(dá)80%以上。
除了運(yùn)營(yíng)及服務(wù)等經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)，龍湖集團(tuán)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)也相較其他同行有著更好的經(jīng)營(yíng)質(zhì)量，這得益于龍湖集團(tuán)始終將財(cái)務(wù)穩(wěn)健放在首位，對(duì)短期債務(wù)提前削減的重視程度優(yōu)于增量投資。在房地產(chǎn)行業(yè)繁榮期，其便對(duì)規(guī)模保持著高度的克制，在行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期之后，龍湖也相較同行更加堅(jiān)決地進(jìn)行負(fù)債控制。
例如，今年3月8日，龍湖集團(tuán)提前兌付了總規(guī)模為46.1億元的商業(yè)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃（CMBS）；6月28日，提前兌付PR恒祥A2、20恒祥次資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃（CMBS），規(guī)模為26.5億元；同日，龍湖還公告宣布已提前購(gòu)回6.2億美元的美金債。報(bào)告期之后，龍湖在7月按期完成“19龍湖04”債券的回售，金額為14.93億元；8月如期完成了約20億元“21龍湖05”債券的回售。2024年內(nèi)，龍湖集團(tuán)已經(jīng)累計(jì)歸還了107億境內(nèi)公開債，年內(nèi)剩余到期境內(nèi)公開債僅10億人民幣。此外，至2026年底，龍湖無境外公開債券到期，供應(yīng)鏈ABS、商票等龍湖均已清零。
另外，龍湖集團(tuán)還借助國(guó)家政策支持，加大對(duì)成本更低、賬期更長(zhǎng)的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款融資力度。2024年上半年，龍湖凈累計(jì)增加經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸219億元，這使得龍湖集團(tuán)借貸成本降低至4.16%，平均合同借貸年期增至為9.19年，大大優(yōu)化了債務(wù)結(jié)構(gòu)。截至目前，龍湖集團(tuán)的整體凈負(fù)債率（負(fù)債凈額除以權(quán)益總額）為56.7%，在手現(xiàn)金為人民幣500.6億元，具有很高的財(cái)務(wù)安全性。
除了相較同行在債務(wù)結(jié)構(gòu)方面有著更好的表現(xiàn)，龍湖憑借過去數(shù)十年堅(jiān)持精品地產(chǎn)積累的用戶口碑，在產(chǎn)品銷售方面也有著遠(yuǎn)優(yōu)于行業(yè)平均水平的表現(xiàn)。財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年，龍湖集團(tuán)開發(fā)業(yè)務(wù)營(yíng)收為人民幣337.6億元，交付物業(yè)總建筑面積為302.9萬平方米，開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率為7.4%，每平方米均價(jià)為人民幣11,145元，這些數(shù)據(jù)都好于于行業(yè)平均水平。
相較很多房地產(chǎn)企業(yè)的已經(jīng)完全停止拿地，龍湖目前依舊處于有序經(jīng)營(yíng)的狀態(tài)。以2024年上半年為例，其聚焦在北京、上海與蘇州等高能級(jí)城市獲取了7塊新地。開發(fā)業(yè)務(wù)的有序經(jīng)營(yíng)，為龍湖集團(tuán)貢獻(xiàn)了極為珍貴的現(xiàn)金“活水”，以更好應(yīng)對(duì)當(dāng)下行業(yè)困境，穿越周期。
當(dāng)下，由于中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)下行，很多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都遇到較大挫折。為了探尋中國(guó)企業(yè)在新時(shí)代背景下的轉(zhuǎn)型之道，《礪石商業(yè)評(píng)論》從全球維度對(duì)大量標(biāo)桿企業(yè)進(jìn)行了研究。
在研究過程中，筆者有一個(gè)較為意外的發(fā)現(xiàn)，便是這些全球最頂尖企業(yè)很多都是在經(jīng)濟(jì)下行期發(fā)展起來的。這是因?yàn)樵诮?jīng)濟(jì)繁榮期，大部分企業(yè)多將精力用于追求規(guī)模與利潤(rùn)，而忽視了品質(zhì)與效率。在經(jīng)濟(jì)下行期，企業(yè)由于處于激烈的競(jìng)爭(zhēng)之下，被迫去更加重視用戶體驗(yàn)，更加重視精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，反而倒逼出了一大批經(jīng)營(yíng)質(zhì)量出色的優(yōu)秀企業(yè)。
在房地產(chǎn)行業(yè)亦是如此。我們文章開篇提到的當(dāng)下火熱的文旅地產(chǎn)企業(yè)阿那亞，其最初放棄傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)模式，被迫重視運(yùn)營(yíng)與服務(wù)，也正是受之前中國(guó)文旅地產(chǎn)行業(yè)的下行危機(jī)而不得已進(jìn)行的轉(zhuǎn)型，最后探尋出了一條獨(dú)一無二的文旅模式。
在美國(guó)、日本與中國(guó)香港等成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)，一些優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)也是在經(jīng)歷多次行業(yè)危機(jī)之后，逐漸走向“低負(fù)債水平+高經(jīng)營(yíng)性收入”的戰(zhàn)略路徑，最終成功穿越周期，成就百年基業(yè)。例如，香港著名地產(chǎn)企業(yè)恒隆集團(tuán)，在很多年前就轉(zhuǎn)型聚焦在以恒隆廣場(chǎng)為核心的經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)上，這使得其始終保持著穩(wěn)健的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)與健康的盈利、現(xiàn)金流，成為中國(guó)地產(chǎn)企業(yè)學(xué)習(xí)的標(biāo)桿。
香港著名企業(yè)家李嘉誠(chéng)旗下的房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)，成立近70年的時(shí)間。在其2024年上半年的收入構(gòu)成中，46.33億港元的物業(yè)銷售收入只占到220.08億港元整體營(yíng)收20%的比例，其他分別由物業(yè)租賃、酒店、物業(yè)管理與英式酒館等運(yùn)營(yíng)類業(yè)務(wù)構(gòu)成。運(yùn)營(yíng)類業(yè)務(wù)的穩(wěn)定表現(xiàn)，還帶動(dòng)長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)在今年上半年新增雇員近3000名。
在中國(guó)大陸房地產(chǎn)市場(chǎng)，也勢(shì)必將重復(fù)成熟市場(chǎng)的發(fā)展路徑。龍湖集團(tuán)在很早就已經(jīng)洞察到行業(yè)的這種趨勢(shì)，所以在多年前就以“長(zhǎng)期主義”的視野，開始主動(dòng)控制傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)規(guī)模，降低對(duì)債務(wù)驅(qū)動(dòng)的路徑依賴，轉(zhuǎn)而走上依靠?jī)?nèi)生動(dòng)力，依靠運(yùn)營(yíng)與服務(wù)等新業(yè)務(wù)來平衡公司收入結(jié)構(gòu)的高質(zhì)量發(fā)展路徑，這為龍湖集團(tuán)度過當(dāng)前行業(yè)危機(jī)起到了壓艙石的作用，也為其在新時(shí)代背景下的鳳凰涅槃提供了先發(fā)優(yōu)勢(shì)。
龍湖集團(tuán)的潛力，也獲得了一些投資機(jī)構(gòu)的認(rèn)可。例如，東吳證券表示，龍湖推進(jìn)“輕重并舉”戰(zhàn)略，注重運(yùn)營(yíng)類、服務(wù)類輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的穩(wěn)步發(fā)展，是公司穿越周期的新增長(zhǎng)曲線。中金公司則在研究報(bào)告中表示，龍湖集團(tuán)作為稀缺的“開發(fā)+持有”標(biāo)的，有望通過高度自律、積極作為在下行周期保存優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、打磨能力，待行業(yè)基本面修復(fù)后解鎖優(yōu)越模式帶來的估值重塑。
華泰證券在關(guān)于龍湖的研報(bào)中稱，龍湖經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)持續(xù)提升，對(duì)沖開發(fā)業(yè)務(wù)下行導(dǎo)致的業(yè)績(jī)波動(dòng)。上半年龍湖經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)迎來全方位提升。根據(jù)公司的指引，經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)接下來還將迎來穩(wěn)定增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)今年有望貢獻(xiàn)80億的核心利潤(rùn)，一定程度上將對(duì)沖開發(fā)下行導(dǎo)致的業(yè)績(jī)波動(dòng)。
另外，筆者認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在觸底之后必然會(huì)逐漸反彈。而在行業(yè)谷底之時(shí)已經(jīng)完成業(yè)務(wù)模式重塑與核心能力再造的龍湖集團(tuán)，等到“風(fēng)”再來的時(shí)候，勢(shì)必會(huì)迎來一次值得期待的全新蝶變。
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4. 色情低俗信息，主要表現(xiàn)為：
1)包含自己或他人性經(jīng)驗(yàn)的細(xì)節(jié)描述或露骨的感受描述；
2)涉及色情段子、兩性笑話的低俗內(nèi)容；
3)配圖、頭圖中包含庸俗或挑逗性圖片的內(nèi)容；
4)帶有性暗示、性挑逗等易使人產(chǎn)生性聯(lián)想；
5)展現(xiàn)血腥、驚悚、殘忍等致人身心不適；
6)炒作緋聞、丑聞、劣跡等；
7)宣揚(yáng)低俗、庸俗、媚俗內(nèi)容。
5. 不實(shí)信息，主要表現(xiàn)為：
1)可能存在事實(shí)性錯(cuò)誤或者造謠等內(nèi)容；
2)存在事實(shí)夸大、偽造虛假經(jīng)歷等誤導(dǎo)他人的內(nèi)容；
3)偽造身份、冒充他人，通過頭像、用戶名等個(gè)人信息暗示自己具有特定身份，或與特定機(jī)構(gòu)或個(gè)人存在關(guān)聯(lián)。
6. 傳播封建迷信，主要表現(xiàn)為：
1)找人算命、測(cè)字、占卜、解夢(mèng)、化解厄運(yùn)、使用迷信方式治??；
2)求推薦算命看相大師；
3)針對(duì)具體風(fēng)水等問題進(jìn)行求助或咨詢；
4)問自己或他人的八字、六爻、星盤、手相、面相、五行缺失，包括通過占卜方法問婚姻、前程、運(yùn)勢(shì)，東西寵物丟了能不能找回、取名改名等；
7. 文章標(biāo)題黨，主要表現(xiàn)為：
1)以各種夸張、獵奇、不合常理的表現(xiàn)手法等行為來誘導(dǎo)用戶；
2)內(nèi)容與標(biāo)題之間存在嚴(yán)重不實(shí)或者原意扭曲；
3)使用夸張標(biāo)題，內(nèi)容與標(biāo)題嚴(yán)重不符的。
8.「飯圈」亂象行為，主要表現(xiàn)為：
1)誘導(dǎo)未成年人應(yīng)援集資、高額消費(fèi)、投票打榜
2)粉絲互撕謾罵、拉踩引戰(zhàn)、造謠攻擊、人肉搜索、侵犯隱私
3)鼓動(dòng)「飯圈」粉絲攀比炫富、奢靡享樂等行為
4)以號(hào)召粉絲、雇用網(wǎng)絡(luò)水軍、「養(yǎng)號(hào)」形式刷量控評(píng)等行為
5)通過「蹭熱點(diǎn)」、制造話題等形式干擾輿論，影響傳播秩序
9. 其他危害行為或內(nèi)容，主要表現(xiàn)為：
1)可能引發(fā)未成年人模仿不安全行為和違反社會(huì)公德行為、誘導(dǎo)未成年人不良嗜好影響未成年人身心健康的；
2)不當(dāng)評(píng)述自然災(zāi)害、重大事故等災(zāi)難的；
3)美化、粉飾侵略戰(zhàn)爭(zhēng)行為的；
4)法律、行政法規(guī)禁止，或可能對(duì)網(wǎng)絡(luò)生態(tài)造成不良影響的其他內(nèi)容。
二、違規(guī)處罰
本網(wǎng)站通過主動(dòng)發(fā)現(xiàn)和接受用戶舉報(bào)兩種方式收集違規(guī)行為信息。所有有意的降低內(nèi)容質(zhì)量、傷害平臺(tái)氛圍及欺凌未成年人或危害未成年人身心健康的行為都是不能容忍的。
當(dāng)一個(gè)用戶發(fā)布違規(guī)內(nèi)容時(shí)，本網(wǎng)站將依據(jù)相關(guān)用戶違規(guī)情節(jié)嚴(yán)重程度，對(duì)帳號(hào)進(jìn)行禁言 1 天、7 天、15 天直至永久禁言或封停賬號(hào)的處罰。當(dāng)涉及欺凌未成年人、危害未成年人身心健康、通過作弊手段注冊(cè)、使用帳號(hào)，或者濫用多個(gè)帳號(hào)發(fā)布違規(guī)內(nèi)容時(shí)，本網(wǎng)站將加重處罰。
三、申訴
隨著平臺(tái)管理經(jīng)驗(yàn)的不斷豐富，本網(wǎng)站出于維護(hù)本網(wǎng)站氛圍和秩序的目的，將不斷完善本公約。
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