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REITs 實質(zhì)上是資產(chǎn)證券化（ABS）的一個分支，也是一個商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的過 程，它將現(xiàn)有的物業(yè)按照一定的估價方法折算成上市價值，拆分為物業(yè)權(quán)益單位，即未來 的基金單位。資產(chǎn)證券化使各種“商業(yè)租賃物業(yè)”的收益權(quán)能夠轉(zhuǎn)讓，創(chuàng)造出一個應(yīng)收款交 易的市場，為企業(yè)根據(jù)經(jīng)營狀況調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)提供方便。
大型商業(yè)物業(yè)目前的業(yè)主通過 REITs 操作讓渡產(chǎn)權(quán)從而獲得資金，而投資者則通過認(rèn) 購基金單位成為該 REITs 物業(yè)組合的共同持有人。對于那些有意愿繼續(xù)分享物業(yè)租金增長 利益的業(yè)主，我們也可以幫助他們保留一定比例的基金單位，從而長期地獲得回報。
在國外，REITs 受到投資者青睞的重要因素之一便是由于避免雙重征稅所帶來的稅收 優(yōu)惠。在我國目前 REITs 培育期，至關(guān)重要的法理是，投資者的擔(dān)保物權(quán)和用益物權(quán)必須 得到法律的保障，這樣才能保障未來證券形式的 REITs 在培育期具備基于物權(quán)載體的投資 產(chǎn)品特性。
“產(chǎn)權(quán)式 REITs”，是美國國際金融聯(lián)合投資集團有限公司主張并主導(dǎo)的一種國產(chǎn) REITs 資產(chǎn)包發(fā)起形式。要求企業(yè)以其自有的凈值資產(chǎn)剝離出來做 REITs，通過強制性的 抵押擔(dān)保措施，建立完善的風(fēng)險防范措施。 美國國際金融聯(lián)合投資集團有限公司“產(chǎn)權(quán)式 REITs”嚴(yán)格控制物業(yè)方必須以雙倍資產(chǎn) 進行抵押擔(dān)保，才能進入上市資產(chǎn)包。這種措施就是要使 REITs 有一個自我償付的約束機 制，一開始就有個良好的發(fā)展環(huán)境，真正起到對房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的促進作用，不是誰都 能夠做 REITs。
我國國產(chǎn) REITs 的發(fā)展路徑，不能走封閉式信托型基金的道路，而應(yīng)該以公司型自我 償付型為發(fā)起基礎(chǔ)，走開放式共同基金的道路。發(fā)展 REITs，首先要求開發(fā)商和投資商嚴(yán) 個案 REITs 物業(yè)規(guī)范把物業(yè)做清，走一條內(nèi)向型資本持有性的道路。REITs 本質(zhì)上是基于 一個或多個物業(yè)的集合的投資計劃，嚴(yán)格意義上主要靠公司自有資產(chǎn)擔(dān)保及其有效收益償 付機制來制約，要避免在政策上把 REITs 誤解為一個“銀行或非銀行金融機構(gòu)”的“信托產(chǎn) 品”，而使 REITs 成為信托機構(gòu)的“壟斷”權(quán)利。
我們應(yīng)充分總結(jié)世界房地產(chǎn)投資信托基金產(chǎn)品的共同特征和不同發(fā)展經(jīng)驗，結(jié)合中國 本身的實踐，將強制性擔(dān)保條件下的“產(chǎn)權(quán)式 REITs”作為發(fā)起資產(chǎn)包的首選形式，把對發(fā) 行主體、擔(dān)保投資管理人、受托人、托管人資格管理作為立法重點，將房地產(chǎn)基金投資行 為、投資組合，特別是關(guān)聯(lián)交易的管理和風(fēng)險控制作為日常監(jiān)管的重心，而不要盲目模仿 國外模式。
我們事實上將 Reits 定義為資產(chǎn)證券化、信托和基金的交集，說明 Reits 具有多種屬 性，但一般而言，所有的金融產(chǎn)品都是以其風(fēng)險特征作為對其的基本描述，其鐵律是高風(fēng) 險、高收益；低風(fēng)險低收益。
經(jīng)驗上看，REITs 這類產(chǎn)品相對于股票，它投資風(fēng)險較低，而且投資收益率相當(dāng)于中 小盤股票的平均回報，高于大盤藍(lán)籌股。REITs 所投的不是單個開發(fā)商，而是優(yōu)中選 優(yōu)，把已開發(fā)好的項目中成熟的、有穩(wěn)定現(xiàn)金流的項目挑出來作為投資產(chǎn)品，然后長期持 有，以獲取租金作為投資回報。
讓我們來比較 REITs 直接投資房地產(chǎn)項目的風(fēng)險，顯而易見，從流動性上來說， REITs 容易變現(xiàn)，而直接投資卻不易變現(xiàn)；前者收益穩(wěn)定，而后者受房地產(chǎn)市場的即時影響 情況的影響較大，收益波動大；前者由房地產(chǎn)專業(yè)人士管理，能有效防止管理層與股東之間 的利益沖突，投資者能借助管理層開拓良好的融資渠道，后者投資者要自己介入房地產(chǎn)的 具體業(yè)務(wù)，專業(yè)化成本高，容易產(chǎn)生道德風(fēng)險，投資者沒有便捷的融資渠道；前者通過物 業(yè)主類型、物業(yè)所處地區(qū)和資產(chǎn)類型的組合打包，能有效抵御市場變化和通貨膨脹變化，而 后者物業(yè)一般集中在一種或幾種類型，地區(qū)集中，遇到突發(fā)事件或經(jīng)濟周期性蕭條等因素 觸發(fā)出租率下降，那么商業(yè)物業(yè)的回報肯定會受到打擊。
其實，REITs 的精髓就是投資組合。REITs 所持有的出租性物業(yè)，可以是住宅，也可 以是寫字樓或綜合性商場等等，遇到同樣的不利經(jīng)濟環(huán)境時，對不同性質(zhì)的物業(yè)影響程度 是不同的，有時甚至是此消彼漲的；同樣地，REITs 可以取得權(quán)益性投資回報，也可以是 債權(quán)性投資回報，例如：抵押信托（Mortgage REITs）的主要投資業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)抵押放 款，投資人取得的是抵押貸款的債權(quán)。用組合來對沖風(fēng)險，并鎖定收益，這就是 REITs 的精 髓。其定位是大眾投資理財特性的中端產(chǎn)品，即適中的風(fēng)險匹配適中的收益。
以上就是REITs的運營模式，感興趣的朋友可以留言，咱們共同探討學(xué)習(xí)！
本文系作者：
小莊
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6. 傳播封建迷信，主要表現(xiàn)為：
1)找人算命、測字、占卜、解夢、化解厄運、使用迷信方式治?。?br /> 2)求推薦算命看相大師；
3)針對具體風(fēng)水等問題進行求助或咨詢；
4)問自己或他人的八字、六爻、星盤、手相、面相、五行缺失，包括通過占卜方法問婚姻、前程、運勢，東西寵物丟了能不能找回、取名改名等；
7. 文章標(biāo)題黨，主要表現(xiàn)為：
1)以各種夸張、獵奇、不合常理的表現(xiàn)手法等行為來誘導(dǎo)用戶；
2)內(nèi)容與標(biāo)題之間存在嚴(yán)重不實或者原意扭曲；
3)使用夸張標(biāo)題，內(nèi)容與標(biāo)題嚴(yán)重不符的。
8.「飯圈」亂象行為，主要表現(xiàn)為：
1)誘導(dǎo)未成年人應(yīng)援集資、高額消費、投票打榜
2)粉絲互撕謾罵、拉踩引戰(zhàn)、造謠攻擊、人肉搜索、侵犯隱私
3)鼓動「飯圈」粉絲攀比炫富、奢靡享樂等行為
4)以號召粉絲、雇用網(wǎng)絡(luò)水軍、「養(yǎng)號」形式刷量控評等行為
5)通過「蹭熱點」、制造話題等形式干擾輿論，影響傳播秩序
9. 其他危害行為或內(nèi)容，主要表現(xiàn)為：
1)可能引發(fā)未成年人模仿不安全行為和違反社會公德行為、誘導(dǎo)未成年人不良嗜好影響未成年人身心健康的；
2)不當(dāng)評述自然災(zāi)害、重大事故等災(zāi)難的；
3)美化、粉飾侵略戰(zhàn)爭行為的；
4)法律、行政法規(guī)禁止，或可能對網(wǎng)絡(luò)生態(tài)造成不良影響的其他內(nèi)容。
二、違規(guī)處罰
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三、申訴
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