很可惜 T 。T 您現(xiàn)在還不是作者身份，不能自主發(fā)稿哦～
如有投稿需求，請(qǐng)把文章發(fā)送到郵箱tougao@appcpx.com，一經(jīng)錄用會(huì)有專(zhuān)人和您聯(lián)系
咨詢(xún)?nèi)绾纬蔀榇河鹱髡哒?qǐng)聯(lián)系：鳥(niǎo)哥筆記小羽毛（ngbjxym）
作者：梁瀟
保利宋廣菊、融創(chuàng)孫宏斌、恒大許家印都逐漸淡出江湖，地產(chǎn)界的紅人就只剩下萬(wàn)科郁亮了。
然而今年萬(wàn)科的業(yè)績(jī)會(huì)比較有意思。以前都是董秘先說(shuō)，這次郁亮直接打頭陣，上來(lái)就進(jìn)行了一番自我檢討和解釋?zhuān)罢J(rèn)錯(cuò)” 態(tài)度誠(chéng)懇，并向 52 萬(wàn)名萬(wàn)科股東表示歉意。萬(wàn)科發(fā)布業(yè)績(jī)，利潤(rùn)出現(xiàn)斷崖式下跌，的確讓眾人驚掉下巴，萬(wàn)科去年歸母凈利潤(rùn)只有 225 億元，相較于 2020 年接近腰斬。
“交出這樣的成績(jī)單，我倍感壓力，內(nèi)心充滿緊迫感?！?萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮在次日的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上向投資者與媒體反思業(yè)績(jī)下滑與管理層的得與失。
諸多媒體用 “檢討” 一詞來(lái)形容今年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)的基調(diào)，但事實(shí)上在房地產(chǎn)債務(wù)去杠桿的背景下，萬(wàn)科 2021 年最新的分紅比例由 2020 年的 35% 提高到 50%，合計(jì)擬派發(fā)分紅 112.77 億元，萬(wàn)科賬面現(xiàn)金流的充沛，以及向投資者負(fù)責(zé)的態(tài)度，足以彰顯萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)健與韌性，當(dāng)日 A 股、港股均以股價(jià)上漲表達(dá)了投資者對(duì)萬(wàn)科管理層的 “投票”。
“業(yè)績(jī)洗澡” 指的是上市公司刻意壓低公司業(yè)績(jī)，將一些利潤(rùn)推遲到下一個(gè)發(fā)布期進(jìn)行集中體現(xiàn)，從而達(dá)到下一個(gè)發(fā)布期業(yè)績(jī)大漲的一種手段。
舉個(gè)例子，兩年業(yè)績(jī)都下降 10%，那就要被罵兩年；但一年下降 30%，另一年漲 10%，就只要被罵一年。事實(shí)上，投資者有這個(gè)疑問(wèn)很正常。橫向?qū)Ρ扔钪娣科蟊坦饒@及排在萬(wàn)科之后的房企業(yè)績(jī)表現(xiàn)，都無(wú)法理解萬(wàn)科歸母凈利超 4 成下跌這一事實(shí)。
零態(tài) LT過(guò)往文章《連碧桂園都撒不起錢(qián)了》中提到，碧桂園去年歸母凈利潤(rùn) 267.97 億，同比減少 23.49%，但萬(wàn)科的下跌幅度是碧桂園的兩倍之多。
萬(wàn)科的跌幅甚至可以在 Top10 房企里面排在前幾位。說(shuō)得更具體點(diǎn)，萬(wàn)科跌幅僅次于恒大、綠地、融創(chuàng)。此前，融創(chuàng)預(yù)計(jì)凈利下跌 85%。很難不讓人懷疑，郁亮又 “藏利潤(rùn)” 了。
郁亮犧牲年度獎(jiǎng)金來(lái) “謝罪”，去年一年的薪酬大幅降低 88% 至 154.7 萬(wàn)元，2020 年郁亮的薪酬還是 1247 萬(wàn)元。此外，萬(wàn)科任職的 8 位董事、監(jiān)事及高管合計(jì)稅前報(bào)酬也同比下降 50%。
在郁亮的檢討中，也多次分析了萬(wàn)科此次凈利下滑的原因，其中就提到，萬(wàn)科管理方面存在離散度大、參差不齊問(wèn)題。
即區(qū)域公司和項(xiàng)目之間的盈利表現(xiàn)兩級(jí)分化，有做得好的項(xiàng)目，也有難以消化的項(xiàng)目。經(jīng)過(guò)這一劫，萬(wàn)科或許對(duì)于投資拿地需要花更多心思了。郁亮坦言，從去年下半年起，萬(wàn)科已經(jīng)取消此前的投資額度分配辦法，開(kāi)始對(duì)投資進(jìn)行集中管控，提高對(duì)投資要求。
那么今年，萬(wàn)科打算怎么做？郁亮說(shuō)了四個(gè)字——“企穩(wěn)回升”，也就是營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)不能再跌了。自 2014 年至今，萬(wàn)科探索多元化業(yè)務(wù)付出了代價(jià)，多條賽道同步推進(jìn)（物流、長(zhǎng)租公寓、物業(yè)等），所面臨的難度和付出的成本，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了萬(wàn)科管理層預(yù)期。
一位房產(chǎn)從業(yè)者稱(chēng)，這主要包括兩個(gè)方面，一是萬(wàn)科非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)即多元化板塊的利潤(rùn)增長(zhǎng)。二是萬(wàn)科表示，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)維持毛利率 20%。
郁亮說(shuō)，學(xué)費(fèi)交得差不多了，是時(shí)候要?jiǎng)?chuàng)收創(chuàng)利了。萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)、服務(wù)類(lèi)業(yè)務(wù)正在逐步形成新的利潤(rùn)蓄水池。他提到，萬(wàn)科物業(yè)收入過(guò)去 10 年復(fù)合增速超 30%，物流近 3 年達(dá)到 52%，公寓業(yè)務(wù)近 3 年達(dá)到 40%，印力近 5 年為 20%。2021 年，萬(wàn)科整體經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)（地產(chǎn)之外）收入超過(guò) 400 億。
萬(wàn)科現(xiàn)有的土地儲(chǔ)備資源，可以支撐未來(lái) 2～3 年的業(yè)務(wù)發(fā)展需要。目前萬(wàn)科在建面積 1 億平方米，擬開(kāi)發(fā)面積超過(guò) 4500 萬(wàn)平方米。此外，截止到去年年底，萬(wàn)科已售未結(jié)合同金額累計(jì)超過(guò) 7100 億元，是 2021 年結(jié)算收入的 1.6 倍。這些已售未結(jié)，將在之后的財(cái)年陸續(xù)轉(zhuǎn)化為結(jié)算收入。
去年，萬(wàn)科開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的毛利總額同比大幅減少 189 億元。“原來(lái)房地產(chǎn)傳統(tǒng)的發(fā)展方式是以速度、規(guī)模作為加法，以高金融杠桿作為乘法的發(fā)展模式，凡是沿著過(guò)去這種模式走下去的，可能都會(huì)退。如果說(shuō)今天不再簡(jiǎn)單追求速度規(guī)模，不再用高金融杠桿，我覺(jué)得都能活下來(lái)。” 郁亮的這番話，既說(shuō)給自己聽(tīng)，也說(shuō)給行業(yè)同行聽(tīng)。
萬(wàn)科在文旅版圖上的 “野心”，已不止于冰雪行業(yè)了。
冬奧紅利下，萬(wàn)科曾經(jīng) “無(wú)心插柳” 的冰雪事業(yè)日趨火熱。已經(jīng)開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)的吉林松花湖、北京石京龍與北京西山滑雪場(chǎng)三個(gè)項(xiàng)目，令萬(wàn)科在國(guó)內(nèi)的冰雪度假市場(chǎng)占得一席之地。相比在冰雪事業(yè)上的高調(diào)，萬(wàn)科在酒店乃至度假板塊的布局，相對(duì)低調(diào)不少。而隱去 “冰雪” 標(biāo)簽，突出酒店及度假，萬(wàn)科用意何在？
當(dāng)我們更具體細(xì)致的拆解萬(wàn)科這一版圖會(huì)發(fā)現(xiàn)，一個(gè) “悶聲” 擴(kuò)張、潛在的文旅 “大佬” 的面目更加清晰。
在文旅領(lǐng)域的進(jìn)擊者中，萬(wàn)科的布局?jǐn)U張略顯 “低調(diào)”，這或和其至今缺少一個(gè)顯眼標(biāo)簽有關(guān)。
在傳統(tǒng)房企五強(qiáng)中，有四家成立了專(zhuān)門(mén)的文旅公司（集團(tuán)），除了萬(wàn)科。恒大旅游集團(tuán)、碧桂園文商旅集團(tuán)、融創(chuàng)文旅集團(tuán)、保利（海南）旅游發(fā)展有限公司，而諸如 “文旅城”、“童世界”、“養(yǎng)生谷” 等，成為各自突出的項(xiàng)目屬性字眼，但若說(shuō)到萬(wàn)科的文旅項(xiàng)目，個(gè)性或特色還較為模糊。
但若大致梳理，會(huì)至少發(fā)現(xiàn)三個(gè)重點(diǎn)信息：
一是萬(wàn)科進(jìn)入文旅領(lǐng)域其實(shí)很早，是先行者，比如在房企乃至國(guó)內(nèi)企業(yè)的冰雪產(chǎn)業(yè)布局方面，有領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。以及有 “神盤(pán)” 之稱(chēng)的良渚文化村，標(biāo)桿地位目前幾乎未減；
二是早些年萬(wàn)科的文旅項(xiàng)目投資布局相對(duì)穩(wěn)健和保守，攪局動(dòng)靜不是很大，加之高管對(duì)外的一些聲調(diào)中刻意弱化文旅地產(chǎn)屬性，但近幾年聲勢(shì)擴(kuò)增，投資了不少文旅項(xiàng)目，整體有些 “悶聲” 布局?jǐn)U張態(tài)勢(shì)；
三是萬(wàn)科目前雖沒(méi)有較突出的產(chǎn)品項(xiàng)目標(biāo)簽條線，但現(xiàn)有的文旅盤(pán)子已不算小，至少已形成四個(gè)業(yè)務(wù)板塊：文旅地產(chǎn)、冰雪項(xiàng)目、高端酒店和文化產(chǎn)業(yè)。
2018 年，萬(wàn)科以 8.07 億元接手云南城投的太陽(yáng)山項(xiàng)目，并將其改名為撫仙湖國(guó)際旅游度假區(qū)。后又通過(guò)收購(gòu)云南城投子公司股權(quán)開(kāi)發(fā)文旅地產(chǎn)項(xiàng)目 “大理拾叁月”，并在西雙版納投資開(kāi)發(fā)曼西緹· 雨林度假小鎮(zhèn)等。此外，萬(wàn)科在四川西昌還簽約有中國(guó)邛海·17 度國(guó)際旅游度假區(qū)項(xiàng)目。
由此參考延伸，萬(wàn)科借由住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，已聚合了大體量的房主或業(yè)主，他們可算是萬(wàn)科的 “私域流量”，除了住房外，他們還有更多的消費(fèi)需求，酒店住宿、養(yǎng)老、旅游度假等。
此外，萬(wàn)科的梅沙教育板塊，既為地產(chǎn)項(xiàng)目提供了教育配套，也聚集了大量家庭親子群體，這些也是其度假區(qū)的客流或潛在客流。這其中又包括存量的業(yè)主家庭流量，也包括面向社會(huì)的增量客群。
圍繞一個(gè)業(yè)主或一個(gè)家庭單位的 “流量”，萬(wàn)科有打通流量與文旅產(chǎn)品，形成較好循環(huán)的可能。
再說(shuō)內(nèi)容。文旅項(xiàng)目的打造、迭代更新，保持一定持續(xù)運(yùn)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵之一，是好的內(nèi)容及其持續(xù)供給，眾多文旅項(xiàng)目競(jìng)奪 IP 尋求合作，以及突出 IP 標(biāo)簽，一大緣由是這些 IP 內(nèi)容在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力，包括不限于持續(xù)引流，做長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)鏈開(kāi)發(fā)變現(xiàn)價(jià)值等。
同時(shí)，酒店、文娛 IP 項(xiàng)目或產(chǎn)品等，也可放入度假區(qū)板塊，且實(shí)為必要。
或可猜測(cè)的是，在文旅地產(chǎn)乃至文旅領(lǐng)域，萬(wàn)科躬身入局的決心與動(dòng)作已愈加明顯。既有的業(yè)務(wù)布局與邏輯，已部分證明其路徑的可行性和未來(lái)想象力，但同時(shí)也要看到，其面臨的挑戰(zhàn)，與其他巨頭房企無(wú)異，未來(lái)項(xiàng)目區(qū)域布局、運(yùn)營(yíng)情況以及回報(bào)能力等具體發(fā)展如何，能否成為真正的文旅巨頭，還需要更長(zhǎng)時(shí)間去證明。
本文為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表鳥(niǎo)哥筆記立場(chǎng)，未經(jīng)允許不得轉(zhuǎn)載。
《鳥(niǎo)哥筆記版權(quán)及免責(zé)申明》 如對(duì)文章、圖片、字體等版權(quán)有疑問(wèn)，請(qǐng)點(diǎn)擊 反饋舉報(bào)
我們致力于提供一個(gè)高質(zhì)量?jī)?nèi)容的交流平臺(tái)。為落實(shí)國(guó)家互聯(lián)網(wǎng)信息辦公室“依法管網(wǎng)、依法辦網(wǎng)、依法上網(wǎng)”的要求，為完善跟帖評(píng)論自律管理，為了保護(hù)用戶創(chuàng)造的內(nèi)容、維護(hù)開(kāi)放、真實(shí)、專(zhuān)業(yè)的平臺(tái)氛圍，我們團(tuán)隊(duì)將依據(jù)本公約中的條款對(duì)注冊(cè)用戶和發(fā)布在本平臺(tái)的內(nèi)容進(jìn)行管理。平臺(tái)鼓勵(lì)用戶創(chuàng)作、發(fā)布優(yōu)質(zhì)內(nèi)容，同時(shí)也將采取必要措施管理違法、侵權(quán)或有其他不良影響的網(wǎng)絡(luò)信息。
一、根據(jù)《網(wǎng)絡(luò)信息內(nèi)容生態(tài)治理規(guī)定》《中華人民共和國(guó)未成年人保護(hù)法》等法律法規(guī)，對(duì)以下違法、不良信息或存在危害的行為進(jìn)行處理。
1. 違反法律法規(guī)的信息，主要表現(xiàn)為：
1)反對(duì)憲法所確定的基本原則；
2)危害國(guó)家安全，泄露國(guó)家秘密，顛覆國(guó)家政權(quán)，破壞國(guó)家統(tǒng)一，損害國(guó)家榮譽(yù)和利益；
3)侮辱、濫用英烈形象，歪曲、丑化、褻瀆、否定英雄烈士事跡和精神，以侮辱、誹謗或者其他方式侵害英雄烈士的姓名、肖像、名譽(yù)、榮譽(yù)；
4)宣揚(yáng)恐怖主義、極端主義或者煽動(dòng)實(shí)施恐怖活動(dòng)、極端主義活動(dòng)；
5)煽動(dòng)民族仇恨、民族歧視，破壞民族團(tuán)結(jié)；
6)破壞國(guó)家宗教政策，宣揚(yáng)邪教和封建迷信；
7)散布謠言，擾亂社會(huì)秩序，破壞社會(huì)穩(wěn)定；
8)宣揚(yáng)淫穢、色情、賭博、暴力、兇殺、恐怖或者教唆犯罪；
9)煽動(dòng)非法集會(huì)、結(jié)社、游行、示威、聚眾擾亂社會(huì)秩序；
10)侮辱或者誹謗他人，侵害他人名譽(yù)、隱私和其他合法權(quán)益；
11)通過(guò)網(wǎng)絡(luò)以文字、圖片、音視頻等形式，對(duì)未成年人實(shí)施侮辱、誹謗、威脅或者惡意損害未成年人形象進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)欺凌的；
12)危害未成年人身心健康的；
13)含有法律、行政法規(guī)禁止的其他內(nèi)容；
2. 不友善：不尊重用戶及其所貢獻(xiàn)內(nèi)容的信息或行為。主要表現(xiàn)為：
1)輕蔑：貶低、輕視他人及其勞動(dòng)成果；
2)誹謗：捏造、散布虛假事實(shí)，損害他人名譽(yù)；
3)嘲諷：以比喻、夸張、侮辱性的手法對(duì)他人或其行為進(jìn)行揭露或描述，以此來(lái)激怒他人；
4)挑釁：以不友好的方式激怒他人，意圖使對(duì)方對(duì)自己的言論作出回應(yīng)，蓄意制造事端；
5)羞辱：貶低他人的能力、行為、生理或身份特征，讓對(duì)方難堪；
6)謾罵：以不文明的語(yǔ)言對(duì)他人進(jìn)行負(fù)面評(píng)價(jià)；
7)歧視：煽動(dòng)人群歧視、地域歧視等，針對(duì)他人的民族、種族、宗教、性取向、性別、年齡、地域、生理特征等身份或者歸類(lèi)的攻擊；
8)威脅：許諾以不良的后果來(lái)迫使他人服從自己的意志；
3. 發(fā)布垃圾廣告信息：以推廣曝光為目的，發(fā)布影響用戶體驗(yàn)、擾亂本網(wǎng)站秩序的內(nèi)容，或進(jìn)行相關(guān)行為。主要表現(xiàn)為：
1)多次發(fā)布包含售賣(mài)產(chǎn)品、提供服務(wù)、宣傳推廣內(nèi)容的垃圾廣告。包括但不限于以下幾種形式：
2)單個(gè)帳號(hào)多次發(fā)布包含垃圾廣告的內(nèi)容；
3)多個(gè)廣告帳號(hào)互相配合發(fā)布、傳播包含垃圾廣告的內(nèi)容；
4)多次發(fā)布包含欺騙性外鏈的內(nèi)容，如未注明的淘寶客鏈接、跳轉(zhuǎn)網(wǎng)站等，誘騙用戶點(diǎn)擊鏈接
5)發(fā)布大量包含推廣鏈接、產(chǎn)品、品牌等內(nèi)容獲取搜索引擎中的不正當(dāng)曝光；
6)購(gòu)買(mǎi)或出售帳號(hào)之間虛假地互動(dòng)，發(fā)布干擾網(wǎng)站秩序的推廣內(nèi)容及相關(guān)交易。
7)發(fā)布包含欺騙性的惡意營(yíng)銷(xiāo)內(nèi)容，如通過(guò)偽造經(jīng)歷、冒充他人等方式進(jìn)行惡意營(yíng)銷(xiāo)；
8)使用特殊符號(hào)、圖片等方式規(guī)避垃圾廣告內(nèi)容審核的廣告內(nèi)容。
4. 色情低俗信息，主要表現(xiàn)為：
1)包含自己或他人性經(jīng)驗(yàn)的細(xì)節(jié)描述或露骨的感受描述；
2)涉及色情段子、兩性笑話的低俗內(nèi)容；
3)配圖、頭圖中包含庸俗或挑逗性圖片的內(nèi)容；
4)帶有性暗示、性挑逗等易使人產(chǎn)生性聯(lián)想；
5)展現(xiàn)血腥、驚悚、殘忍等致人身心不適；
6)炒作緋聞、丑聞、劣跡等；
7)宣揚(yáng)低俗、庸俗、媚俗內(nèi)容。
5. 不實(shí)信息，主要表現(xiàn)為：
1)可能存在事實(shí)性錯(cuò)誤或者造謠等內(nèi)容；
2)存在事實(shí)夸大、偽造虛假經(jīng)歷等誤導(dǎo)他人的內(nèi)容；
3)偽造身份、冒充他人，通過(guò)頭像、用戶名等個(gè)人信息暗示自己具有特定身份，或與特定機(jī)構(gòu)或個(gè)人存在關(guān)聯(lián)。
6. 傳播封建迷信，主要表現(xiàn)為：
1)找人算命、測(cè)字、占卜、解夢(mèng)、化解厄運(yùn)、使用迷信方式治??；
2)求推薦算命看相大師；
3)針對(duì)具體風(fēng)水等問(wèn)題進(jìn)行求助或咨詢(xún)；
4)問(wèn)自己或他人的八字、六爻、星盤(pán)、手相、面相、五行缺失，包括通過(guò)占卜方法問(wèn)婚姻、前程、運(yùn)勢(shì)，東西寵物丟了能不能找回、取名改名等；
7. 文章標(biāo)題黨，主要表現(xiàn)為：
1)以各種夸張、獵奇、不合常理的表現(xiàn)手法等行為來(lái)誘導(dǎo)用戶；
2)內(nèi)容與標(biāo)題之間存在嚴(yán)重不實(shí)或者原意扭曲；
3)使用夸張標(biāo)題，內(nèi)容與標(biāo)題嚴(yán)重不符的。
8.「飯圈」亂象行為，主要表現(xiàn)為：
1)誘導(dǎo)未成年人應(yīng)援集資、高額消費(fèi)、投票打榜
2)粉絲互撕謾罵、拉踩引戰(zhàn)、造謠攻擊、人肉搜索、侵犯隱私
3)鼓動(dòng)「飯圈」粉絲攀比炫富、奢靡享樂(lè)等行為
4)以號(hào)召粉絲、雇用網(wǎng)絡(luò)水軍、「養(yǎng)號(hào)」形式刷量控評(píng)等行為
5)通過(guò)「蹭熱點(diǎn)」、制造話題等形式干擾輿論，影響傳播秩序
9. 其他危害行為或內(nèi)容，主要表現(xiàn)為：
1)可能引發(fā)未成年人模仿不安全行為和違反社會(huì)公德行為、誘導(dǎo)未成年人不良嗜好影響未成年人身心健康的；
2)不當(dāng)評(píng)述自然災(zāi)害、重大事故等災(zāi)難的；
3)美化、粉飾侵略戰(zhàn)爭(zhēng)行為的；
4)法律、行政法規(guī)禁止，或可能對(duì)網(wǎng)絡(luò)生態(tài)造成不良影響的其他內(nèi)容。
二、違規(guī)處罰
本網(wǎng)站通過(guò)主動(dòng)發(fā)現(xiàn)和接受用戶舉報(bào)兩種方式收集違規(guī)行為信息。所有有意的降低內(nèi)容質(zhì)量、傷害平臺(tái)氛圍及欺凌未成年人或危害未成年人身心健康的行為都是不能容忍的。
當(dāng)一個(gè)用戶發(fā)布違規(guī)內(nèi)容時(shí)，本網(wǎng)站將依據(jù)相關(guān)用戶違規(guī)情節(jié)嚴(yán)重程度，對(duì)帳號(hào)進(jìn)行禁言 1 天、7 天、15 天直至永久禁言或封停賬號(hào)的處罰。當(dāng)涉及欺凌未成年人、危害未成年人身心健康、通過(guò)作弊手段注冊(cè)、使用帳號(hào)，或者濫用多個(gè)帳號(hào)發(fā)布違規(guī)內(nèi)容時(shí)，本網(wǎng)站將加重處罰。
三、申訴
隨著平臺(tái)管理經(jīng)驗(yàn)的不斷豐富，本網(wǎng)站出于維護(hù)本網(wǎng)站氛圍和秩序的目的，將不斷完善本公約。
如果本網(wǎng)站用戶對(duì)本網(wǎng)站基于本公約規(guī)定做出的處理有異議，可以通過(guò)「建議反饋」功能向本網(wǎng)站進(jìn)行反饋。
(規(guī)則的最終解釋權(quán)歸屬本網(wǎng)站所有)