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作者：梁瀟
保利宋廣菊、融創(chuàng)孫宏斌、恒大許家印都逐漸淡出江湖，地產(chǎn)界的紅人就只剩下萬科郁亮了。
然而今年萬科的業(yè)績會(huì)比較有意思。以前都是董秘先說，這次郁亮直接打頭陣，上來就進(jìn)行了一番自我檢討和解釋，“認(rèn)錯(cuò)” 態(tài)度誠懇，并向 52 萬名萬科股東表示歉意。萬科發(fā)布業(yè)績，利潤出現(xiàn)斷崖式下跌，的確讓眾人驚掉下巴，萬科去年歸母凈利潤只有 225 億元，相較于 2020 年接近腰斬。
“交出這樣的成績單，我倍感壓力，內(nèi)心充滿緊迫感?！?萬科董事會(huì)主席郁亮在次日的業(yè)績發(fā)布會(huì)上向投資者與媒體反思業(yè)績下滑與管理層的得與失。
諸多媒體用 “檢討” 一詞來形容今年業(yè)績發(fā)布會(huì)的基調(diào)，但事實(shí)上在房地產(chǎn)債務(wù)去杠桿的背景下，萬科 2021 年最新的分紅比例由 2020 年的 35% 提高到 50%，合計(jì)擬派發(fā)分紅 112.77 億元，萬科賬面現(xiàn)金流的充沛，以及向投資者負(fù)責(zé)的態(tài)度，足以彰顯萬科經(jīng)營的穩(wěn)健與韌性，當(dāng)日 A 股、港股均以股價(jià)上漲表達(dá)了投資者對(duì)萬科管理層的 “投票”。
“業(yè)績洗澡” 指的是上市公司刻意壓低公司業(yè)績，將一些利潤推遲到下一個(gè)發(fā)布期進(jìn)行集中體現(xiàn)，從而達(dá)到下一個(gè)發(fā)布期業(yè)績大漲的一種手段。
舉個(gè)例子，兩年業(yè)績都下降 10%，那就要被罵兩年；但一年下降 30%，另一年漲 10%，就只要被罵一年。事實(shí)上，投資者有這個(gè)疑問很正常。橫向?qū)Ρ扔钪娣科蟊坦饒@及排在萬科之后的房企業(yè)績表現(xiàn)，都無法理解萬科歸母凈利超 4 成下跌這一事實(shí)。
零態(tài) LT過往文章《連碧桂園都撒不起錢了》中提到，碧桂園去年歸母凈利潤 267.97 億，同比減少 23.49%，但萬科的下跌幅度是碧桂園的兩倍之多。
萬科的跌幅甚至可以在 Top10 房企里面排在前幾位。說得更具體點(diǎn)，萬科跌幅僅次于恒大、綠地、融創(chuàng)。此前，融創(chuàng)預(yù)計(jì)凈利下跌 85%。很難不讓人懷疑，郁亮又 “藏利潤” 了。
郁亮犧牲年度獎(jiǎng)金來 “謝罪”，去年一年的薪酬大幅降低 88% 至 154.7 萬元，2020 年郁亮的薪酬還是 1247 萬元。此外，萬科任職的 8 位董事、監(jiān)事及高管合計(jì)稅前報(bào)酬也同比下降 50%。
在郁亮的檢討中，也多次分析了萬科此次凈利下滑的原因，其中就提到，萬科管理方面存在離散度大、參差不齊問題。
即區(qū)域公司和項(xiàng)目之間的盈利表現(xiàn)兩級(jí)分化，有做得好的項(xiàng)目，也有難以消化的項(xiàng)目。經(jīng)過這一劫，萬科或許對(duì)于投資拿地需要花更多心思了。郁亮坦言，從去年下半年起，萬科已經(jīng)取消此前的投資額度分配辦法，開始對(duì)投資進(jìn)行集中管控，提高對(duì)投資要求。
那么今年，萬科打算怎么做？郁亮說了四個(gè)字——“企穩(wěn)回升”，也就是營業(yè)收入和凈利潤不能再跌了。自 2014 年至今，萬科探索多元化業(yè)務(wù)付出了代價(jià)，多條賽道同步推進(jìn)（物流、長租公寓、物業(yè)等），所面臨的難度和付出的成本，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了萬科管理層預(yù)期。
一位房產(chǎn)從業(yè)者稱，這主要包括兩個(gè)方面，一是萬科非開發(fā)業(yè)務(wù)即多元化板塊的利潤增長。二是萬科表示，開發(fā)業(yè)務(wù)維持毛利率 20%。
郁亮說，學(xué)費(fèi)交得差不多了，是時(shí)候要?jiǎng)?chuàng)收創(chuàng)利了。萬科的經(jīng)營、服務(wù)類業(yè)務(wù)正在逐步形成新的利潤蓄水池。他提到，萬科物業(yè)收入過去 10 年復(fù)合增速超 30%，物流近 3 年達(dá)到 52%，公寓業(yè)務(wù)近 3 年達(dá)到 40%，印力近 5 年為 20%。2021 年，萬科整體經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)（地產(chǎn)之外）收入超過 400 億。
萬科現(xiàn)有的土地儲(chǔ)備資源，可以支撐未來 2～3 年的業(yè)務(wù)發(fā)展需要。目前萬科在建面積 1 億平方米，擬開發(fā)面積超過 4500 萬平方米。此外，截止到去年年底，萬科已售未結(jié)合同金額累計(jì)超過 7100 億元，是 2021 年結(jié)算收入的 1.6 倍。這些已售未結(jié)，將在之后的財(cái)年陸續(xù)轉(zhuǎn)化為結(jié)算收入。
去年，萬科開發(fā)業(yè)務(wù)的毛利總額同比大幅減少 189 億元?！霸瓉矸康禺a(chǎn)傳統(tǒng)的發(fā)展方式是以速度、規(guī)模作為加法，以高金融杠桿作為乘法的發(fā)展模式，凡是沿著過去這種模式走下去的，可能都會(huì)退。如果說今天不再簡單追求速度規(guī)模，不再用高金融杠桿，我覺得都能活下來?！?郁亮的這番話，既說給自己聽，也說給行業(yè)同行聽。
萬科在文旅版圖上的 “野心”，已不止于冰雪行業(yè)了。
冬奧紅利下，萬科曾經(jīng) “無心插柳” 的冰雪事業(yè)日趨火熱。已經(jīng)開業(yè)運(yùn)營的吉林松花湖、北京石京龍與北京西山滑雪場(chǎng)三個(gè)項(xiàng)目，令萬科在國內(nèi)的冰雪度假市場(chǎng)占得一席之地。相比在冰雪事業(yè)上的高調(diào)，萬科在酒店乃至度假板塊的布局，相對(duì)低調(diào)不少。而隱去 “冰雪” 標(biāo)簽，突出酒店及度假，萬科用意何在？
當(dāng)我們更具體細(xì)致的拆解萬科這一版圖會(huì)發(fā)現(xiàn)，一個(gè) “悶聲” 擴(kuò)張、潛在的文旅 “大佬” 的面目更加清晰。
在文旅領(lǐng)域的進(jìn)擊者中，萬科的布局?jǐn)U張略顯 “低調(diào)”，這或和其至今缺少一個(gè)顯眼標(biāo)簽有關(guān)。
在傳統(tǒng)房企五強(qiáng)中，有四家成立了專門的文旅公司（集團(tuán)），除了萬科。恒大旅游集團(tuán)、碧桂園文商旅集團(tuán)、融創(chuàng)文旅集團(tuán)、保利（海南）旅游發(fā)展有限公司，而諸如 “文旅城”、“童世界”、“養(yǎng)生谷” 等，成為各自突出的項(xiàng)目屬性字眼，但若說到萬科的文旅項(xiàng)目，個(gè)性或特色還較為模糊。
但若大致梳理，會(huì)至少發(fā)現(xiàn)三個(gè)重點(diǎn)信息：
一是萬科進(jìn)入文旅領(lǐng)域其實(shí)很早，是先行者，比如在房企乃至國內(nèi)企業(yè)的冰雪產(chǎn)業(yè)布局方面，有領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。以及有 “神盤” 之稱的良渚文化村，標(biāo)桿地位目前幾乎未減；
二是早些年萬科的文旅項(xiàng)目投資布局相對(duì)穩(wěn)健和保守，攪局動(dòng)靜不是很大，加之高管對(duì)外的一些聲調(diào)中刻意弱化文旅地產(chǎn)屬性，但近幾年聲勢(shì)擴(kuò)增，投資了不少文旅項(xiàng)目，整體有些 “悶聲” 布局?jǐn)U張態(tài)勢(shì)；
三是萬科目前雖沒有較突出的產(chǎn)品項(xiàng)目標(biāo)簽條線，但現(xiàn)有的文旅盤子已不算小，至少已形成四個(gè)業(yè)務(wù)板塊：文旅地產(chǎn)、冰雪項(xiàng)目、高端酒店和文化產(chǎn)業(yè)。
2018 年，萬科以 8.07 億元接手云南城投的太陽山項(xiàng)目，并將其改名為撫仙湖國際旅游度假區(qū)。后又通過收購云南城投子公司股權(quán)開發(fā)文旅地產(chǎn)項(xiàng)目 “大理拾叁月”，并在西雙版納投資開發(fā)曼西緹· 雨林度假小鎮(zhèn)等。此外，萬科在四川西昌還簽約有中國邛?！?7 度國際旅游度假區(qū)項(xiàng)目。
由此參考延伸，萬科借由住宅項(xiàng)目開發(fā)，已聚合了大體量的房主或業(yè)主，他們可算是萬科的 “私域流量”，除了住房外，他們還有更多的消費(fèi)需求，酒店住宿、養(yǎng)老、旅游度假等。
此外，萬科的梅沙教育板塊，既為地產(chǎn)項(xiàng)目提供了教育配套，也聚集了大量家庭親子群體，這些也是其度假區(qū)的客流或潛在客流。這其中又包括存量的業(yè)主家庭流量，也包括面向社會(huì)的增量客群。
圍繞一個(gè)業(yè)主或一個(gè)家庭單位的 “流量”，萬科有打通流量與文旅產(chǎn)品，形成較好循環(huán)的可能。
再說內(nèi)容。文旅項(xiàng)目的打造、迭代更新，保持一定持續(xù)運(yùn)營競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵之一，是好的內(nèi)容及其持續(xù)供給，眾多文旅項(xiàng)目競(jìng)奪 IP 尋求合作，以及突出 IP 標(biāo)簽，一大緣由是這些 IP 內(nèi)容在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力，包括不限于持續(xù)引流，做長產(chǎn)業(yè)鏈開發(fā)變現(xiàn)價(jià)值等。
同時(shí)，酒店、文娛 IP 項(xiàng)目或產(chǎn)品等，也可放入度假區(qū)板塊，且實(shí)為必要。
或可猜測(cè)的是，在文旅地產(chǎn)乃至文旅領(lǐng)域，萬科躬身入局的決心與動(dòng)作已愈加明顯。既有的業(yè)務(wù)布局與邏輯，已部分證明其路徑的可行性和未來想象力，但同時(shí)也要看到，其面臨的挑戰(zhàn)，與其他巨頭房企無異，未來項(xiàng)目區(qū)域布局、運(yùn)營情況以及回報(bào)能力等具體發(fā)展如何，能否成為真正的文旅巨頭，還需要更長時(shí)間去證明。
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5. 不實(shí)信息，主要表現(xiàn)為：
1)可能存在事實(shí)性錯(cuò)誤或者造謠等內(nèi)容；
2)存在事實(shí)夸大、偽造虛假經(jīng)歷等誤導(dǎo)他人的內(nèi)容；
3)偽造身份、冒充他人，通過頭像、用戶名等個(gè)人信息暗示自己具有特定身份，或與特定機(jī)構(gòu)或個(gè)人存在關(guān)聯(lián)。
6. 傳播封建迷信，主要表現(xiàn)為：
1)找人算命、測(cè)字、占卜、解夢(mèng)、化解厄運(yùn)、使用迷信方式治?。?br /> 2)求推薦算命看相大師；
3)針對(duì)具體風(fēng)水等問題進(jìn)行求助或咨詢；
4)問自己或他人的八字、六爻、星盤、手相、面相、五行缺失，包括通過占卜方法問婚姻、前程、運(yùn)勢(shì)，東西寵物丟了能不能找回、取名改名等；
7. 文章標(biāo)題黨，主要表現(xiàn)為：
1)以各種夸張、獵奇、不合常理的表現(xiàn)手法等行為來誘導(dǎo)用戶；
2)內(nèi)容與標(biāo)題之間存在嚴(yán)重不實(shí)或者原意扭曲；
3)使用夸張標(biāo)題，內(nèi)容與標(biāo)題嚴(yán)重不符的。
8.「飯圈」亂象行為，主要表現(xiàn)為：
1)誘導(dǎo)未成年人應(yīng)援集資、高額消費(fèi)、投票打榜
2)粉絲互撕謾罵、拉踩引戰(zhàn)、造謠攻擊、人肉搜索、侵犯隱私
3)鼓動(dòng)「飯圈」粉絲攀比炫富、奢靡享樂等行為
4)以號(hào)召粉絲、雇用網(wǎng)絡(luò)水軍、「養(yǎng)號(hào)」形式刷量控評(píng)等行為
5)通過「蹭熱點(diǎn)」、制造話題等形式干擾輿論，影響傳播秩序
9. 其他危害行為或內(nèi)容，主要表現(xiàn)為：
1)可能引發(fā)未成年人模仿不安全行為和違反社會(huì)公德行為、誘導(dǎo)未成年人不良嗜好影響未成年人身心健康的；
2)不當(dāng)評(píng)述自然災(zāi)害、重大事故等災(zāi)難的；
3)美化、粉飾侵略戰(zhàn)爭(zhēng)行為的；
4)法律、行政法規(guī)禁止，或可能對(duì)網(wǎng)絡(luò)生態(tài)造成不良影響的其他內(nèi)容。
二、違規(guī)處罰
本網(wǎng)站通過主動(dòng)發(fā)現(xiàn)和接受用戶舉報(bào)兩種方式收集違規(guī)行為信息。所有有意的降低內(nèi)容質(zhì)量、傷害平臺(tái)氛圍及欺凌未成年人或危害未成年人身心健康的行為都是不能容忍的。
當(dāng)一個(gè)用戶發(fā)布違規(guī)內(nèi)容時(shí)，本網(wǎng)站將依據(jù)相關(guān)用戶違規(guī)情節(jié)嚴(yán)重程度，對(duì)帳號(hào)進(jìn)行禁言 1 天、7 天、15 天直至永久禁言或封停賬號(hào)的處罰。當(dāng)涉及欺凌未成年人、危害未成年人身心健康、通過作弊手段注冊(cè)、使用帳號(hào)，或者濫用多個(gè)帳號(hào)發(fā)布違規(guī)內(nèi)容時(shí)，本網(wǎng)站將加重處罰。
三、申訴
隨著平臺(tái)管理經(jīng)驗(yàn)的不斷豐富，本網(wǎng)站出于維護(hù)本網(wǎng)站氛圍和秩序的目的，將不斷完善本公約。
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