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不管愿不愿意，我們已經(jīng)真真實實地處在讓人難受的“存量盤整”期了。

國際競爭環(huán)境的變化，傳統(tǒng)經(jīng)濟增長模式遭遇挑戰(zhàn)；賴以增長的消費，也因人口增速放緩、老齡化時代來臨而變得迷霧層層；就連曾經(jīng)所向披靡的互聯(lián)網(wǎng)，上線人口增速放緩而紅利消退；增速下滑帶來減員增效，個人、企業(yè)、城市乃至國家都在焦慮中開啟新的轉型“長征”。

對于每一個商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)和個人而言，深刻理解“盤整”所帶來的價值，則是當下對未來十年最好的準備。

整體增量放緩的情況下，盤整就意味著對現(xiàn)有資源的重新配置和潛力深挖。

經(jīng)濟結構調整，意味著“騰籠換鳥”。物業(yè)存量時代，傳統(tǒng)的老廠區(qū)、老城如何煥發(fā)新姿，迎合城市升級和新消費人口的需求升級？

無論線上還是線下，人口紅利消退，剩下的就是人口存量的價值深挖。如何理解每個細分人群的需求，在商業(yè)開發(fā)中最大化存量人口價值？

在盤整期，增量開發(fā)仍會繼續(xù)。真正考驗對地塊資源優(yōu)勢的把握和整合能力的時候到了，小地塊大開發(fā)，如何做出面向新經(jīng)濟時代的開發(fā)標桿產(chǎn)品？

在貓頭鷹研究所看來，這三個問題可能就是存量時代商業(yè)地產(chǎn)生意中至關重要的三大問題。1990年代以后的日本著實是一個可資借鑒的最佳學習對標，因為：

時代背景相似：

眾所周知，在成為全球第二經(jīng)濟體后，1990年廣場協(xié)議簽署日本進入失落的發(fā)展時代，慢增長、低欲望開始流行。

城市開發(fā)和人口密度相近：

與歐美國家的地廣人稀不同，城市群發(fā)展戰(zhàn)略之下中國核心城市的開發(fā)強度、軌道交通導向和人口密度，一定與日本更相近。

人口特征和文化的相近性：

東亞區(qū)域人口社會的底層文化基因相近，而且1990年后人口增長放緩、老齡化時代到來，在類似的消費變遷中很可能產(chǎn)生相似的消費模式。

盤點一下，過去20年日本在城市綜合開發(fā)、存量資產(chǎn)改造和商業(yè)運營層面的典型案例，我們發(fā)現(xiàn)了應對上述三個問題的12個經(jīng)典案例。走，讓我們一次看個夠！

01

人口存量時代的消費細分

與增量時代成片開發(fā)不同，存量時代的項目在城市中見縫插針，不管新建還是改造項目，面積普遍偏小。

人口存量時代最大的特征就是，競爭日益激烈?！按蠖钡乃季S逐漸被淘汰，每一個項目都要力求特色才能形成差異化競爭優(yōu)勢，小而美的主題化定位的思維終將全面綻放。

依據(jù)人口年齡、性別、愛好不同，日本購物中在細分人群的主題打造上特色鮮明，除了針對年輕人、家庭型、高端人群之外，面向女性和面向老人的主題型商業(yè)也在今年蓬勃發(fā)展。

?開放平臺思維，最大化“兒童-家庭”消費價值

2014年11月21日，日本零售之王-7＆i集團在川崎市武藏小杉開設了一個名叫GrandTree（格林木）的集百貨、超市、零售、餐飲、休閑娛樂為一體的創(chuàng)新社區(qū)型購物中心。從開業(yè)至今，GrandTree始終都是“人滿為患”，很多業(yè)內(nèi)依然記得他傲人的數(shù)字：開業(yè)13天，客流破100萬。

都知道“得兒童者得家庭”，但GrandTree沒有刻意大量增加低坪效的兒童租戶，而是將購物中心的每個區(qū)域做成深得兒童和家長的“免費”活動區(qū)域，比如屋頂4300平米的兒童室外游樂場。同時，由于項目周邊全是缺乏公共空間的塔樓建筑，這個專屬的游樂園，就顯得更加難能可貴，自然人氣爆棚。

其次，GrandTree另一大特點就是每個樓層的業(yè)態(tài)混搭和生活雜貨化。在這個體量相對較小的商業(yè)空間內(nèi)，GrandTree摒棄了簡單的按照功能分樓層分區(qū)域布局的思路，而是將化妝品、服飾、雜貨、餐飲、休閑娛樂等業(yè)態(tài)進行“生活平臺化”的混搭，讓每一層定位不同，但又豐富多樣而自成一體。

?以時間換黏性，“老年作息時間”運營價值

無論是日本還是中國，人口結構老齡化是我們正在并即將要面臨的最大問題。基于人與商業(yè)的鏈接，人口結構的變化必將引發(fā)商業(yè)模式的再造。

2013年5月開始轉型做老年購物中心的日本東京永旺葛西店“G.GMall（GRANDGENERATION’SMALL）”為我們提供了很好的借鑒案例。

老年人最大的特點就是“有時間，但大部分沒錢”。與國內(nèi)自發(fā)的老年廣場舞不同，永旺葛西店致力于為老人安排好每一天的生活，而不僅僅是參加個活動那么簡單，這涉及到老人每天的購物、消費、運動、社交、健康、愛好等方方面面。

永旺葛西店轉型的策略制定和實施始終懷揣著相似的理念：讓銀發(fā)客群在這里度過的每一天都可以被記錄，避免老年人因退休而產(chǎn)生落差感和不安全感，盡可能的滿足銀發(fā)群體的一切生活需求，讓他們在永旺葛西店找回自己的“生活”。

?生活方式個性化，新女性崛起時代的女性生意經(jīng)

當下中國，她經(jīng)濟的崛起已無需多言，家庭中的女性消費早已超越了“半邊天”，一些定位于女性的購物中心在我國開始初露頭角。相信在不久，會有越來越多的商業(yè)項目將深耕女性消費，基于此，我們可以先行探索日本女性購物中心的一些成功之道。

NeWoman，一家位于新宿車站的女性專屬商業(yè)空間。商場的名字綜合了「New」、「Woman」兩個詞，定位于30至40歲的「新時代的新潮女性」，項目通過傳遞高品質的生活方式，引領小眾品牌消費，打造自有餐飲IP，成功令其在新宿商圈中脫穎而出。

為了規(guī)避直接的市場競爭與商業(yè)的同質化，NeWoman另辟蹊徑，選擇以頗具“格調”與“品味”的小眾品牌及新銳買手店，實現(xiàn)錯位經(jīng)營，并以80％的新宿首店成為了新宿地區(qū)全新的消費中心。

在NeWoman，品牌被當作一種生活方式而非一個化妝柜臺來對待，生活方式成為了商業(yè)空間的填充。比如，位于NeWoman二樓的CHANEL，與一般的CHANEL專柜截然不同，她是一家「CHANELBEAUTYBAR」，她不是簡單的售賣產(chǎn)品，更多的是提供一些列的沙龍級服務，包括makeup的服務等，同時所有來店的客人都能夠自由體驗CHANEL的化妝品與香氛系列。

?家庭消費的面面俱到，首店聚集的生活方式中心

湘南MALL是神奈川縣湘南地區(qū)最大級的購物中心項目，2011年開業(yè)，店鋪面積63000㎡，年營業(yè)額為540億日元，年客流2300萬，目前281家店鋪，已成為全日本銷售額排名第六的購物中心。

項目同樣定位于家庭消費，但更大的體量優(yōu)勢讓湘南MALL做到了“面面俱到”，即滿足各個消費客層與每一位家庭成員的消費需求。

同時，項目集聚了許多日本或區(qū)域獨家品牌，以稀有性和地標性引人注目，并以其吸引家庭消費族群的MD分區(qū)手法及服務配套等贏得市場。

2018年，湘南MALL進行了自2011年開業(yè)以來的第一次大規(guī)模的品牌調整，引進了77家首店，更新了40家品牌店鋪，完成了全館近乎一半的品牌調整。調整后的湘南MALL，擴大了餐飲與生活方式品牌的占比，更加注重對品質生活的倡導。

02

物業(yè)存量升級中的文化賦能

城市化的進程是不可阻擋的，尾隨而來的商業(yè)地產(chǎn)的再生也是我們可以預見的，在商業(yè)地產(chǎn)的下一個十年，我們不可避免的將迎來城市的更新與存量的改造。

存量時代最大的特征就是不斷的舊貌換新顏，同時開發(fā)成本的日益緊縮，不得不讓我們在有限的空間里，實現(xiàn)最大化的價值轉化。

如何極致化的運用原有的空間特色與風格，就成為了存量改造中的利潤平衡點。利用城市的空間優(yōu)勢，舊廠房與生俱來建筑風格以及歷史建筑的沉重感觸，日本商業(yè)一次次的驚艷了世人的眼球。

?文化＋觀光的網(wǎng)紅地標，舊倉庫工業(yè)風的商業(yè)賦能

人口結構-產(chǎn)業(yè)轉型-城市更新，這條鏈接所帶來的結果就是第二產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)的此消彼長。第二產(chǎn)業(yè)曾經(jīng)的空間載體，位于郊區(qū)的廠房與倉庫則會面臨被廢棄的局面。

如何盤活這些工業(yè)物業(yè)，已經(jīng)成為了不少國內(nèi)工業(yè)轉型城市正在面臨的問題。

作為文創(chuàng)品牌的匯聚地，由橫濱港貿(mào)易倉庫舊址改建而成的橫濱紅磚倉庫或許可以為我們提供一些借鑒之處。

破舊廠房與倉庫最大的特點就是自帶濃厚的工業(yè)風與懷舊氛圍，而這些卻正是當下年輕人趨之若鶩的打卡拍照圣地。

橫濱紅磚倉庫極大保留了明治和大正時期的工業(yè)化的建筑面貌，令其空間充滿了濃郁的工業(yè)懷舊氛圍。而在商業(yè)運營上，進駐的品牌也最大化的將自己印刻上紅磚倉庫的特色。

比如，大部分的店內(nèi)仍保留著倉庫原有的紅磚墻面和開闊的頂棚，在古樸的裝飾和懷舊的氛圍中營造出一種獨特的購物、就餐和休憩環(huán)境。在工業(yè)與商業(yè)交融中，消費者既獲得了在社交網(wǎng)絡上的話語權，也實現(xiàn)了現(xiàn)代商業(yè)中的穿越體驗，體驗性的消費需求被充分滿足。

同時，工業(yè)風利于藝術化呈現(xiàn)的風格優(yōu)勢也被項目充分運用，在日常運營中，密集的藝術文化活動安排讓這里成為了東京都最火爆的網(wǎng)紅打卡地與久負盛名的旅游景點。

?傳統(tǒng)文化復興，歷史公共建筑中文化價值再生

在北京的2035城市規(guī)劃中，五環(huán)內(nèi)已經(jīng)禁止商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，這意味著北京商業(yè)市場已經(jīng)進入了存量時代。幾乎中國所有的一二線城市都將先后進入存量時代，一些歷史建筑的功能改造或許很快就會被我們提上日程。

歷史建筑的最大魅力就在于充滿了傳統(tǒng)的味道，原為東京中央郵政局大樓的KITTE就很好的利用了這一點。

最大化的保留原有建筑，最大化的通過內(nèi)部軟裝肆意渲染日本文化，這令KITTE成功的向消費者傳遞了他的聲音：即FeelJAPAN，感受日本。傳統(tǒng)的建筑，傳統(tǒng)的理念，加之傳統(tǒng)的品牌，KITTE在東京這座現(xiàn)代城市中為消費者還原了一個原汁原味的傳統(tǒng)日本。

?古都韻味的生長，喧鬧中的的沉靜場景營造

街區(qū)是商業(yè)的重要形式，文化型商業(yè)的養(yǎng)成不是簡單的設計和堆砌，而是一種生態(tài)體系的營造。

古都鐮倉，與京都、奈良并稱日本三大古都，是日本最受歡迎的旅游城市之一。歷史的韻味是這座城市最大的魅力，同樣，這里的商業(yè)也是如此。

鐮倉小町通，是位于鐮倉車站前的商業(yè)街，按照國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)用詞，他也可以被稱為文旅商業(yè)街區(qū)。這條文旅商業(yè)街，每年僅游客就有1800萬人次，那么，除了歷史的底蘊，鐮倉小町通的吸客法寶還有什么呢？

首先，鐮倉小町通主推創(chuàng)意，拒絕同質化。不同于國內(nèi)文創(chuàng)街區(qū)同質品牌的扎堆，小町通里的業(yè)態(tài)和品牌重復率極低。同一品類店鋪，大部分最多2-3家，且每家店鋪都挖空心思做出特色。

其次，鐮倉小町通用寧靜替代了喧鬧。國內(nèi)商業(yè)在運營特色商業(yè)街區(qū)時，總是希望能夠熱鬧，人聲鼎沸成為了衡量客流的標準之一，但結果卻是嘈雜的環(huán)境往往降低了游客的興致與停留時間。

小町通雖然安靜，但一點不顯沉寂冷清。熙熙攘攘的人流，在這里除了購物消費，還能感受古城商業(yè)場景中的文化、歷史底蘊，實現(xiàn)情感的鏈接。

?穿梭歷史中的藝文空間，化劣為優(yōu)的網(wǎng)紅打卡地標

當一個商業(yè)位于電車軌道之下，每幾分鐘都要感受一下電車的飛馳而過與喧囂轟鳴的話？這樣的商業(yè)要怎么做？

神田萬世橋，用其獨特的商業(yè)魅力向我們再一次演繹了東京商業(yè)物盡其用的精妙。

神田萬世橋，位于東京最具悠久歷史的火車站神田站的遺址之上，作為交通與商業(yè)最完美的結合展現(xiàn)，神田萬世橋中的藝術人文空間「N3331」，為消費者打造了一間能近距離欣賞電車馳騁英姿的長條形咖啡店。這間咖啡店就被設計在鐵路干線的軌道之間，每當電車奔馳而過，消費者就彷佛置身于光影的穿梭之中，此時，電車的喧囂與飛馳被項目完美的轉化為了一次次速度與激情的體驗。

車站內(nèi)原來由磚石砌成的筒形拱結構，如今作為商業(yè)空間，吸引文創(chuàng)商家的入駐。基于車站的社會屬性與動態(tài)的流動性，神田萬世橋在業(yè)態(tài)選取方面，選擇了講究格調、充滿趣味、同時也最容易成為朋友圈曬屏的文創(chuàng)業(yè)態(tài)。電車間的咖啡廳，橋洞下的創(chuàng)意店，鋪面而來的懷舊感，無一不是最令人矚目的社交話題，于是，神田萬世橋自然就成為了秋葉原的打卡地標。

03

土地與空間價值的物盡其用

在盤整期，增量開發(fā)仍會繼續(xù)。面對同質化的市場環(huán)境，最大化的發(fā)掘地塊優(yōu)勢，整合周邊資源正在成為每個商業(yè)地產(chǎn)人的必修課。新的經(jīng)濟時代，消費者在變，市場在變，不變的唯有土地本身。只有真正的物盡其用，地盡其才，商業(yè)才能讓“不變”來應對“萬變”。

?TOD開發(fā)導向，軌道交通一體化的商業(yè)紅利

得益于軌道交通的完善，空間與城市的距離被縮短，一些新興產(chǎn)業(yè)，如文化創(chuàng)意公司，IT公司的城際通勤越加頻繁。澀谷STREAM充分發(fā)揮自身城際鐵路與城市地鐵的交匯優(yōu)勢，吸引了多家創(chuàng)意公司、IT公司，如谷歌日本總部等的新興產(chǎn)業(yè)公司的入駐。

澀谷STREAM共35層，1-3層的餐飲業(yè)態(tài)定位于樓上的辦公與酒店的商務客群，以及樞紐的帶來的日?？土?，4樓是一個共享的辦公空間，云集了各種新興產(chǎn)業(yè)的初創(chuàng)公司，9～13樓是
SHIBUYASTREAMEXCELHOTELTOKYU。14～35樓則是澀谷區(qū)最大辦公區(qū)域。辦公，酒店，配套商業(yè)等功能的空間疊加，令澀谷STREAM成為了一個縱向的城市綜合體，同時，不同的功能組合也實現(xiàn)了客流的縱向貫通。

?高密度開發(fā)的垂直商業(yè)體，商業(yè)與車站一體構造的多用途價值中心

Hikarie的前身是于2012年閉館的澀谷文化會館，改造后的Hikarie，其地下3樓-地上5樓是東急百貨店主推的“ShinQs”，6樓、7樓是澀谷區(qū)域最大的餐飲區(qū)，8樓、9樓是展區(qū)以及活動區(qū)，11樓-16樓是國內(nèi)最大級別的音樂劇場“東急寶珠劇院”，17樓-34樓則是辦公區(qū)域。購物，休閑，社交，藝術業(yè)態(tài)的高度聚集，令項目成為澀谷最大的休閑娛樂中心。

同時，澀谷Hikarie是典型TOD商業(yè)，其B5-B3層是與地鐵車站直接相通，而B2-7樓則是地鐵車站無縫對接的上蓋商業(yè)設施構造。這樣將商業(yè)與車站垂直性一體構造，實現(xiàn)了樞紐客流與商業(yè)價值的極致化轉化，在開業(yè)當年就為帶來了190億日元的業(yè)績與超2000萬的到訪量。

?生態(tài)藝術賦能商業(yè)，商業(yè)與自然環(huán)境的極致化融合

自然，綠色似乎正在侵襲我們的購物中心，成為設計的標配，那么如何讓商業(yè)最大化的融入自然呢？2018年新開業(yè)的日比谷中城為我們展現(xiàn)了一幅商業(yè)與公園合二為一的美好畫卷。

日比谷中城是三井不動產(chǎn)開發(fā)的，集寫字樓、商業(yè)、文化設施等為一體的城市綜合體，總建筑面積約189，000平方米，融合了商業(yè)、藝術文化與自然環(huán)境三大領域。

日比谷中城，利用項目毗鄰日比谷公園的優(yōu)勢，通過豐富的栽植、水景、綠意盎然的步行道以及屋頂花園，打造花園式商業(yè)綜合體，并通過6樓和9樓可以遠眺日比谷公園、視野寬闊的空中花園，竭力將商業(yè)與公園實現(xiàn)視覺上的綠色交融。

?小地塊的大開發(fā)：城市空間優(yōu)勢的最大化開發(fā)

基于大城市土地的稀缺，舊城再造的步伐漸行漸近，未來的新城會是怎樣的？六本木似乎告訴了我們答案。

歷時三年的舊城改造，六本木成功的呈現(xiàn)出了目前代表日本最高水平的城區(qū)改建，并被譽為“未來城市建設的一個典范”。

在六本木城市改造過程中，城市的空間優(yōu)勢被最大程度的開發(fā)出來。

小塊土地重組利用，在保護自然景觀的前提下，相應配套設施后續(xù)跟進，圍繞住宅、商業(yè)、文化、設計四大元素，營造城市景觀和構筑文化場所。最終呈現(xiàn)出一個集商場、劇院、住宅、會展、乃至水稻田為一體的“垂直城市花園”。

存量時代的強勁步伐我們已經(jīng)無法阻擋，而緊隨其后，城市文化價值的發(fā)掘、細分人口價值的商業(yè)轉化、地塊資源的物盡其用，即將成為我們下一步要深耕的市場。