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三線城市房地產(chǎn)開發(fā),手上房太多,怎么清庫存?
2020-11-24 18:29:10


提問




@賈斯汀
你好,剛剛閱讀蛋解創(chuàng)業(yè),有關(guān)炒房時(shí)代的推文頗有感觸,想來請教一下。我家在三線城市做房地產(chǎn)開發(fā),今年確實(shí)遇到了很多困難,現(xiàn)在手上固定資產(chǎn)很多,但缺少流動(dòng)現(xiàn)金,而且大多都是商鋪也不好出手,想請教一下蛋解創(chuàng)業(yè)有沒有什么好的建議,如何清庫存,如何轉(zhuǎn)型?謝謝!


回答


蛋蛋:
我給你講一個(gè)故事。

這故事特別逗,然后燕郊有一個(gè)賣樓的叫上尚城,他一二期賣的還行,到了三期的時(shí)候,他突然一邊蓋著一邊說不賣了,他們發(fā)公告說:我們把整個(gè)三期賣給了一家公司,這家公司然后當(dāng)他們自己的福利房就全都買走了兩三千戶。

第三方公司也發(fā)公告了,說我們這房只要你成為我們會(huì)員,你就可以8折買房,還能享受其他的,比如說送你一個(gè)車位什么的。

怎么成為會(huì)員呢?交30萬。

很多人就啪的一下都成為了會(huì)員。2000多戶房,吸引了3000多戶會(huì)員。等這房子快封頂?shù)臅r(shí)候,他們又發(fā)了一公告,說上尚城跟第三公司合同談崩了,不玩了。很多人就過去鬧了,說我當(dāng)時(shí)為了是買房才是成為會(huì)員的。那怎么辦呢?人家原封不動(dòng)的給你退錢,同時(shí)還給你年化5%的利息,這就不鬧了,瞬間就平息了。

這個(gè)故事告訴我們什么?上尚城的老板也沒銀行貸款,直接就把別人的錢當(dāng)杠桿給用了。

這事還沒完。后來他們又開始賣樓花。什么叫樓花?比如說你先買一名額,這名額就保證你能買到這兒的房,可能2萬一個(gè)。他們就2000多戶,這個(gè)房子他賣了1萬多個(gè)樓花,你算2萬一個(gè),賣了1萬多個(gè)。

最后有人搶了房了,有人沒搶上怎么辦呢?繼續(xù)給你退了樓花的錢,再給你10%的利息。他又有了一筆資金,人又不用貸款,對吧。

馬百萬:
反正別崩了,不推薦,因?yàn)槲乙步?jīng)常碰上過這種,原來做金融的時(shí)候凈碰上這種做房地產(chǎn)開發(fā),然后出問題的。

蛋蛋:
我要說的是萬行之首——金融行業(yè)你要玩明白了,其實(shí)干什么房地產(chǎn)、生鮮水果,那全都是上邊的依托的一個(gè)產(chǎn)品。

馬百萬:
但是你得看這錢是從哪來的,君子愛財(cái)取之有道,你這個(gè)錢如果是從銀行來的,或者你從第三方公司來的,我覺得這事還都o(jì)k。但如果從老百姓那來的,不出事則已,一出事兒就是大事。

蛋蛋:
其實(shí)他應(yīng)該是研究一些簡單的金融的理念,把錢當(dāng)一個(gè)杠桿套出更多的來。不過最近風(fēng)頭不好。為什么馬爸爸日子也不好過?因?yàn)榧痈軛U加的太高了,以前螞蟻金服大概花兩塊錢就能從銀行套出一百塊錢,現(xiàn)在銀行出了一個(gè)政策,是必須花16塊錢才能套出100。

所以為什么螞蟻現(xiàn)在終止上市了,因?yàn)樗墓乐凳前凑?倍利潤算的,但是現(xiàn)在8倍利潤沒了,他就不能估那么高,所以它就有上市風(fēng)險(xiǎn)和泡沫。

國家在雙11之前又出了一個(gè)反壟斷條款,都是針對阿里的。尤其是四五線的小房地產(chǎn)商,今年掛了不少,沒辦法,這是整個(gè)行業(yè)的事。

馬百萬:
聽這個(gè)問題,他現(xiàn)在面臨的不是蓋房缺資金,而是庫存銷不出去,要去庫存。

現(xiàn)在三線城市出現(xiàn)的問題是什么?一二線城市的狀態(tài)特別好,個(gè)人流量瘋狂的集中,房價(jià)一直在升。比較次的城市,瘋狂在降;中間這個(gè)城市叫不溫不火。

他現(xiàn)在應(yīng)該是不溫不火的狀態(tài),有庫存量。前一段時(shí)間大力發(fā)展房地產(chǎn),那段時(shí)間批量大家一塊建房子,建完了以后有一大堆賣不出去,就跟鬼樓似的。他現(xiàn)在就怎么把庫存給轉(zhuǎn)出去。

蛋蛋:
我有一思路不知道當(dāng)不當(dāng)講。

在抖音快手短視頻時(shí)代,有一撥人專門騙政府補(bǔ)貼的錢,比如說我在當(dāng)?shù)馗梢粋€(gè)直播孵化基地,政府能撥一撥錢。他要是商鋪?zhàn)獠怀鋈?,也沒人來住。我只是說舉個(gè)例子,他要是能搞出一個(gè)概念,把每間商鋪蓋上小直播間,然后上面有選品供應(yīng)鏈的一層,基本上忽悠點(diǎn)錢應(yīng)該也是ok。

青青:
不知道行不行,但確實(shí)我上次回家,還真看一特大的樓上面寫的直播基地。

馬百萬:
但是那種樓普遍的都是公家樓,說白了政府這日子也不好過,政府的房子都這么富裕,跟別人說你開發(fā)商的了。

他如果是干房地產(chǎn)開發(fā)的,他肯定是不缺政府關(guān)系,他肯定不缺。如果他這個(gè)事能做的話,按理說他早就做了。

這事咱誰也幫不了他,就跟買土豆買多了,然后在這手里壓著貨是一樣的,只能生卡。如果要是想做變現(xiàn)的話,一個(gè)是散租,一個(gè)是整租,你那房是不是也是租嗎?沒有什么區(qū)別。

蛋蛋:
這事就一波一波的,最開始是大家玩聯(lián)合辦公空間,什么優(yōu)客工廠。后來這邊也玩不動(dòng)了,就改成直播基地了。

馬百萬:
他這個(gè)邏輯從財(cái)務(wù)上,為什么說什么生意他都是一本賬,它本身就是一個(gè)資產(chǎn)。

什么叫資產(chǎn)?你在賬上就是要把它資本化,把線下房子資產(chǎn)揉到賬上,變成資本后,能剩的交易就倆,一個(gè)賣了,一個(gè)是租出去,然后折成待攤費(fèi)用。租全年這就是租酒店。租分月這就是做成公寓按月租,拆的更碎,就是共享辦公和直播。

蛋蛋:
還得看他這個(gè)城市在哪,要在上海這樣城市周邊,比如說做一個(gè)奧特萊斯一樣的尾貨一條街。

馬百萬:
這對于房地產(chǎn)開發(fā)來說,不太好弄。拿萬達(dá)舉例子,萬達(dá)做這件事是非常有前瞻性的,他在17年的時(shí)候打包賣了600多億賣給融創(chuàng),還有一個(gè)是他幾乎是全國干房地產(chǎn)最早去培養(yǎng)自己的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)的。萬達(dá)有中國比較好的樂園運(yùn)營團(tuán)隊(duì)。萬達(dá)酒店有酒店運(yùn)營的,萬達(dá)影院有影院運(yùn)營,萬達(dá)商場有商場運(yùn)營,萬達(dá)有物業(yè)有物業(yè)體系的運(yùn)營團(tuán)隊(duì),這就能幫他干資產(chǎn)變現(xiàn)。

這哥們兒他現(xiàn)在干不了這件事兒。

他面臨著兩個(gè)問題,庫存太多,沒現(xiàn)金。如果想去銷庫存,你的銷售性費(fèi)用或者綜合費(fèi)用就一定會(huì)上升,是因?yàn)槟阋欘~外的人,你不可能房地產(chǎn)的那撥人一拍腦袋就把這事干了,大概就干不成。

比如搞一個(gè)直播基地什么的,最慫也得把當(dāng)?shù)厝f家廣場的人挖一挖,要不然你這盤子你有可能都撐不起來。

持有房地產(chǎn)的人,他為什么自己做不了運(yùn)營呢?

因?yàn)樗木ζ鋵?shí)已經(jīng)被他的領(lǐng)域占滿了,他要去應(yīng)付各種各樣的事,然后應(yīng)付政府,應(yīng)付這樣的事,那樣的事。甚至他的眼界在一定程度上被封閉了,他其實(shí)是需要有一些更有眼光的人來幫他去把資產(chǎn)盤活。
蛋解創(chuàng)業(yè)
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    2)粉絲互撕謾罵、拉踩引戰(zhàn)、造謠攻擊、人肉搜索、侵犯隱私
    3)鼓動(dòng)「飯圈」粉絲攀比炫富、奢靡享樂等行為
    4)以號召粉絲、雇用網(wǎng)絡(luò)水軍、「養(yǎng)號」形式刷量控評等行為
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二、違規(guī)處罰
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