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時代財經(jīng)APP記者 劉新歌
圖：星河灣集團董事長黃文仔
房地產(chǎn)賽道上，有人求快，有人慢行。當規(guī)模效應(yīng)和高周轉(zhuǎn)成為業(yè)界的制勝之道時，星河灣在攻城略地中落下了一段不小的距離。
不過，這輛“慢車”或?qū)⒑芸扉_進新的目的地--武漢。3月中旬，星河灣董事長黃文仔攜高管到訪武漢青山區(qū)，青山區(qū)區(qū)委書記蘇霓斌出面會見，星河灣的高管們實地考察了青山江灘公園及及濱江東部地塊。
進軍武漢是星河灣自2017年進入廣東汕尾后的新動作，對于曾經(jīng)潰敗鄂爾多斯的星河灣來說，如今每新進入一個城市都要斟酌再三，這也在一定程度上造成星河灣的掉隊。
黃文仔武漢“拜碼頭”
3月中旬，黃文仔攜數(shù)位高管赴武漢市青山區(qū)考察。隨后的座談會陣容透露出星河灣投資在即的信號，青山區(qū)區(qū)委書記蘇霓斌，區(qū)規(guī)劃分局、招商局、土地整理儲備中心等部門的主要負責人均有出席。黃文仔在座談會上也表達了投資武漢的意向。
同時，時代財經(jīng)也注意到，星河灣在招聘網(wǎng)站上發(fā)布了工作地點為武漢江漢區(qū)的招聘需求，崗位涉及造價師、合約成本經(jīng)理、園林設(shè)計師、檔案主管、電氣設(shè)計工程師等，這些職位所屬部門為上海項目。星河灣相關(guān)負責人對時代財經(jīng)確認，在武漢確實有項目在籌備，但具體區(qū)域不太清楚。
星河灣1995年誕生于廣州，前身為宏宇集團。1996年，星河灣推出廣州宏宇廣場，并借此正式進入房地產(chǎn)開發(fā)市場。2001年推出的廣州星河灣讓星河灣及掌門人黃文仔聲名鵲起，2004年推出的北京星河灣則奠定其做豪宅的江湖地位。
星河灣有過一段為期不短的高光時刻?！爸袊鴺鞘锌磸V州，廣州樓市看華南”。位于廣州番禺的“華南板塊”開啟了中國的大盤時代，是中國房地產(chǎn)發(fā)展史上無法繞開的重要一筆。
而作為曾經(jīng)的“華南八大金剛”之一的星河灣，曾經(jīng)是一個讓人望而驚嘆的存在。在地產(chǎn)黃金十年里，星河灣廣州、北京、上海等地的項目屢屢創(chuàng)下“開盤即賣幾十億”的銷售紀錄。
然而，昔日的輝煌并不能掩藏今天的落寞。成立24年的星河灣，在布局、規(guī)模和發(fā)展速度上都有些掉隊。進入武漢之前，星河灣已經(jīng)2年沒有進入新的城市了，而它進入的城市也僅有廣州、北京、上海、太原、鄂爾多斯、澳門、沈陽、西安、深圳、青島、汕尾等10余個城市。
與此同時，房企規(guī)模競爭如火如荼，行業(yè)集中度迅速提升，完成全國化布局、步入千億陣營的房企迅速增加。除了城市覆蓋落后于同行，星河灣在業(yè)內(nèi)的排行也不可避免地一路下滑。
2012年，在中房信集團統(tǒng)計的《2012年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP50》排行榜中，星河灣跌出50強之列。2018年全年，星河灣銷售139.2億元，位列克而瑞《2018年度中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200》第129位，相比于2017年，排名繼續(xù)下滑。
不管星河灣如何強調(diào)自己“專注精品，堅守品質(zhì)”、精益求精的慢速哲學(xué),但不可否認的是，本具有先發(fā)優(yōu)勢的它，在發(fā)展上確實有些掉隊了。
“慢車”星河灣
星河灣的慢，除了讓它在規(guī)模上輸于曾經(jīng)的同行者，甚至后來者，還讓它面臨著“地主家里無余糧”的窘境。目前，星河灣已開售項目12個，廣州星河灣、北京星河灣等早期開盤項目已售罄。
資深地產(chǎn)專家黎文江認為星河灣的慢與其大平層的單一產(chǎn)品戰(zhàn)略有關(guān)，“這種產(chǎn)品不是每一個城市都能接受。”星河灣產(chǎn)品多為數(shù)百平方米的大戶型精裝修豪宅，甚至在沈陽推出千平米大平層產(chǎn)品。
專注大平層的產(chǎn)品戰(zhàn)略雖然奠定了星河灣在豪宅市場的地位，但“成也蕭何、敗也蕭何”，星河灣先后在鄂爾多斯、成都、常州遭遇“滑鐵盧”，這也在一定程度上影響了星河灣的外拓。
2010年，星河灣進軍鄂爾多斯，并拿下其在全國面積最大的一個項目，拿到預(yù)售證的房源達72萬平方米。星河灣為鄂爾多斯項目定下百億元的銷售目標，但到2011年9月7日開盤時，首期推出的1900套房源卻遭遇冷場。此后一年，鄂爾多斯星河灣認購套數(shù)僅有一成左右。
危局之下，星河灣開始抱團雅居樂，于2012年合作開發(fā)成都鉑雅苑和常州雅居樂星河灣項目。不過，合作并未帶來預(yù)期的效果。業(yè)內(nèi)流傳鉑雅苑內(nèi)定的銷售預(yù)期為20億元，但單價2萬元/平方米、單套總價達520萬元的精裝大戶型豪宅讓成都很多代理公司不敢接手。常州雅居樂星河灣也因定價過高，開盤只賣出了10套。當時，常州全市商品房均價為7284元/平方米，而常州雅居樂星河灣精裝修售價為1.5-2萬元/平方米。
黎文江認為，星河灣的步調(diào)更與資金、團隊相關(guān)?！靶呛訛车穆殬I(yè)經(jīng)理人如梁上燕還是發(fā)揮了很大的作用，目前沒有職業(yè)經(jīng)理人去帶動，靠老板、老板娘去操控恐怕有點吃力。”
時代財經(jīng)了解到，當前星河灣仍偏向于家族化管理，現(xiàn)星河灣集團總裁黃健慧為黃文仔的長女。有接近該公司的人士透露，星河灣日常的工作效率并不高，內(nèi)部也存在著權(quán)力的爭奪。
在雅卓地產(chǎn)經(jīng)濟研究院院長鄧浩志看來，星河灣的慢是自身戰(zhàn)略的選擇，“星河灣不追求規(guī)模、高周轉(zhuǎn)，而是追求高品質(zhì)、高利潤；雖然項目比較少，但單個項目的利潤率比較高?！?/p>
星河灣的利潤來自大盤開發(fā)模式下低廉的土地成本：2007年，星河灣通過招標擊敗華潤、金地等房企，以42.4億元拿下上海浦東星河灣地塊，占地面積約20萬平方米，樓面單價約9433元/平方米，2009年首期開盤時銷售單價則高達約4.68萬元/平方米。
2012年底開始，星河灣集團聯(lián)合基金在西安市西咸新區(qū)陸續(xù)拿到61萬平方米土地，總計土地代價約8億元，實際項目整體樓面價520元/平方米；2013年4月8日，星河灣以12.36億元的底價競得青島城陽7宗地，占地共約59.53萬平方米，平均樓面價約900元/平方米。
不過，隨著房地產(chǎn)市場調(diào)控的持續(xù)和深入，豪宅市場也面臨降溫的窘境?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2018年北、上、廣、深、杭五城豪宅成交總量僅9493套，創(chuàng)下近5年來新低，不足2016年全年豪宅成交總量的四成。
中國豪宅研究院院長朱曉紅對時代財經(jīng)指出，未來一段時間內(nèi)豪宅市場都不會有大的起色，但豪宅市場本就是小眾市場，面對的是少數(shù)的富裕人群，不是遍地開花，體量不可能太大，市場面也不會太高。
囿于現(xiàn)實，星河灣也在做調(diào)整。星河灣過去豪華的大戶型面積達600平方米，甚至800平方米、但現(xiàn)在面積收縮到200-300平方米，裝修也開始走向簡約。“主要是客戶群發(fā)生了變化，以前它的客戶多是實業(yè)、傳統(tǒng)制造業(yè)的老板，現(xiàn)在則是電商、互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的年輕一代?！?黎文江稱。
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6. 傳播封建迷信，主要表現(xiàn)為：
1)找人算命、測字、占卜、解夢、化解厄運、使用迷信方式治?。?br /> 2)求推薦算命看相大師；
3)針對具體風(fēng)水等問題進行求助或咨詢；
4)問自己或他人的八字、六爻、星盤、手相、面相、五行缺失，包括通過占卜方法問婚姻、前程、運勢，東西寵物丟了能不能找回、取名改名等；
7. 文章標題黨，主要表現(xiàn)為：
1)以各種夸張、獵奇、不合常理的表現(xiàn)手法等行為來誘導(dǎo)用戶；
2)內(nèi)容與標題之間存在嚴重不實或者原意扭曲；
3)使用夸張標題，內(nèi)容與標題嚴重不符的。
8.「飯圈」亂象行為，主要表現(xiàn)為：
1)誘導(dǎo)未成年人應(yīng)援集資、高額消費、投票打榜
2)粉絲互撕謾罵、拉踩引戰(zhàn)、造謠攻擊、人肉搜索、侵犯隱私
3)鼓動「飯圈」粉絲攀比炫富、奢靡享樂等行為
4)以號召粉絲、雇用網(wǎng)絡(luò)水軍、「養(yǎng)號」形式刷量控評等行為
5)通過「蹭熱點」、制造話題等形式干擾輿論，影響傳播秩序
9. 其他危害行為或內(nèi)容，主要表現(xiàn)為：
1)可能引發(fā)未成年人模仿不安全行為和違反社會公德行為、誘導(dǎo)未成年人不良嗜好影響未成年人身心健康的；
2)不當評述自然災(zāi)害、重大事故等災(zāi)難的；
3)美化、粉飾侵略戰(zhàn)爭行為的；
4)法律、行政法規(guī)禁止，或可能對網(wǎng)絡(luò)生態(tài)造成不良影響的其他內(nèi)容。
二、違規(guī)處罰
本網(wǎng)站通過主動發(fā)現(xiàn)和接受用戶舉報兩種方式收集違規(guī)行為信息。所有有意的降低內(nèi)容質(zhì)量、傷害平臺氛圍及欺凌未成年人或危害未成年人身心健康的行為都是不能容忍的。
當一個用戶發(fā)布違規(guī)內(nèi)容時，本網(wǎng)站將依據(jù)相關(guān)用戶違規(guī)情節(jié)嚴重程度，對帳號進行禁言 1 天、7 天、15 天直至永久禁言或封停賬號的處罰。當涉及欺凌未成年人、危害未成年人身心健康、通過作弊手段注冊、使用帳號，或者濫用多個帳號發(fā)布違規(guī)內(nèi)容時，本網(wǎng)站將加重處罰。
三、申訴
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