來(lái)源|牛刀財(cái)經(jīng)

據(jù)財(cái)聯(lián)社、中國(guó)經(jīng)濟(jì)新聞網(wǎng)等多家媒體報(bào)道稱，12月20日，龍湖集團(tuán)在當(dāng)天提前還20億港元銀團(tuán)貸款，至此，本應(yīng)于2024年1月到期總額為153億港元的債務(wù)已經(jīng)全部還清。

自2023年以來(lái)，龍湖集團(tuán)其實(shí)已經(jīng)多次提前償還了旗下美元債和境內(nèi)公司債。此外，龍湖集團(tuán)提前償還了“18龍湖04”債券，償還總金額約為17億元。二級(jí)市場(chǎng)上，或許受此次消息影響，龍湖集團(tuán)股票一路上漲，漲幅一度超過(guò)3%。

現(xiàn)如今，房地產(chǎn)行業(yè)下行，暴雷的公司比比皆是。然而，龍湖集團(tuán)不但能夠提前還債，還保持著民營(yíng)房企中的最優(yōu)評(píng)級(jí)，那么到底有何秘訣？

1、提前還債，財(cái)務(wù)健康

回顧整個(gè)2023年，雖然房地產(chǎn)企業(yè)的暴雷節(jié)奏已然放緩，但風(fēng)險(xiǎn)并沒(méi)停止蔓延。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至12月初，全年內(nèi)共有12家銷售TOP200房企出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性債務(wù)違約，更多混合所有制房企也不幸加入了暴雷的隊(duì)伍之中。

盡管唱衰聲此起彼伏，但在這場(chǎng)實(shí)力與耐力的考驗(yàn)中，隨著國(guó)家利好政策不斷推出，希望之光正在重新回到這個(gè)行業(yè)。

無(wú)論是10月底召開的中央金融工作會(huì)議，還是12月中旬召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中均強(qiáng)調(diào)，“促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)，健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管，完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求”。

事實(shí)上，作為房地產(chǎn)行業(yè)的頭部企業(yè)，龍湖集團(tuán)很早就在積極布局，持續(xù)提高財(cái)務(wù)安全度。

龍湖集團(tuán)CEO陳序平在2023年股東大會(huì)中提到：“我們將圍繞全集團(tuán)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為主這個(gè)目標(biāo)前進(jìn)，未來(lái)主要靠各個(gè)航道現(xiàn)金流回正驅(qū)動(dòng)公司的增長(zhǎng)。”

據(jù)公開媒體報(bào)道稱，龍湖集團(tuán)除了提前還清總額為153億港元銀團(tuán)貸款外，至2025年前，龍湖已無(wú)到期需償還的境外銀團(tuán)，而至2027年前，亦無(wú)到期美元債。此外，2023年7月到8月期間，龍湖集團(tuán)還按照計(jì)劃償還了84億元境內(nèi)債?，F(xiàn)如今，龍湖集團(tuán)非有息負(fù)債科目中的供應(yīng)鏈ABS、商票都已清零，中短期償債壓力較小。

值得關(guān)注的是，自2022年5月，中債增進(jìn)啟動(dòng)為房企發(fā)債提供信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋工具以來(lái)，龍湖已經(jīng)成功發(fā)行了四期中債增進(jìn)擔(dān)保的公司債。截止2023年12月底，龍湖是發(fā)行次數(shù)最多，發(fā)行規(guī)模最大的房企，累計(jì)發(fā)行中債增進(jìn)債券規(guī)模達(dá)到58億元。

毋庸置疑，龍湖集團(tuán)可以接連四次成功發(fā)現(xiàn)中債增進(jìn)債券，也得利于其自身亮眼的業(yè)績(jī)成績(jī)單。

據(jù)財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，龍湖集團(tuán)2022年核心凈利達(dá)225.4億元，穩(wěn)中有增。其中，運(yùn)營(yíng)及服務(wù)收入增長(zhǎng)25%至236億元。

（數(shù)據(jù)源自龍湖2022年財(cái)報(bào)）

據(jù)克而瑞發(fā)布的2023年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售榜單顯示，龍湖集團(tuán)2023年全年銷售額達(dá)到1735.8億元，位居行業(yè)第九，依然保持著穩(wěn)定的行業(yè)排名。 截止2023年11月末，龍湖在開放業(yè)務(wù)方面實(shí)現(xiàn)合同銷售額1621.8億元，合同銷售面積達(dá)到983.0萬(wàn)平方米。而開發(fā)業(yè)務(wù)之外，龍湖集團(tuán)經(jīng)營(yíng)性收入實(shí)現(xiàn)240.5億元（含稅），其中運(yùn)營(yíng)收入約為125.5億元（含稅）、服務(wù)收入約為115.0億元（含稅）。

龍湖集團(tuán)的穩(wěn)健發(fā)展，不僅彰顯了監(jiān)管部門對(duì)優(yōu)秀民營(yíng)企業(yè)合理融資需求的積極支持，同時(shí)也體現(xiàn)了其作為一流房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)穩(wěn)健和持續(xù)獲得監(jiān)管機(jī)構(gòu)的認(rèn)可。

2、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健，堅(jiān)守龍湖力量

“房企靠新增土地維持運(yùn)轉(zhuǎn)，外界靠拿地?cái)?shù)據(jù)看企業(yè)經(jīng)營(yíng)。”

一直以來(lái)，在房地產(chǎn)行業(yè)，拿地被認(rèn)為是房地產(chǎn)企業(yè)健康經(jīng)營(yíng)的一項(xiàng)重要指標(biāo)，尤其2023年，更是被關(guān)注的衡量標(biāo)準(zhǔn)。

然而，今年以來(lái)，由于種種原因，不少房企都已經(jīng)紛紛收縮戰(zhàn)線，不拿地或者少拿地。但龍湖集團(tuán)卻逆勢(shì)而行，成為為數(shù)不多還在積極土儲(chǔ)的優(yōu)質(zhì)房企之一。

據(jù)媒體報(bào)道稱，12月12日，杭州舉行了自取消地塊限價(jià)后的首場(chǎng)土拍。在場(chǎng)拍賣會(huì)中，各大房企都表現(xiàn)活躍。其中，龍湖以26.5億元的價(jià)格，拍得了下沙區(qū)的核心地塊，建筑面積約15.6萬(wàn)平方米，被譽(yù)為是金沙湖目前最好的一塊地。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，龍湖集團(tuán)2023年累計(jì)獲取31宗土地，總建筑面積超340萬(wàn)平方米，總地價(jià)逾360億元，權(quán)益地價(jià)接近252億元，是民營(yíng)房企中拿地金額最多的公司。同時(shí)，土地主要集中在深圳、上海、廣州、成都、杭州、蘇州等一線及強(qiáng)二線城市補(bǔ)倉(cāng)，非常具有市場(chǎng)潛力。從行業(yè)專業(yè)角度出發(fā)，土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化且成本合理。

事實(shí)上，在房地產(chǎn)行業(yè)中，民企拿地整體情況并不樂(lè)觀。

據(jù)中指數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2023年前11月，央國(guó)企在22城集中供地拿地金額占比達(dá)50%，民企拿地金額占比則為22%。而在拿地金額前100企業(yè)中，央國(guó)企占比高達(dá)70%，但民企占比僅為30%。

然而，這種情況下，龍湖集團(tuán)是活躍在土地市場(chǎng)的難得龍頭民企，光2023年前11個(gè)月，拿地金額就高達(dá)168億元，位列榜單第12名。

另外，克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2023全年，在民營(yíng)房企中，龍湖新增加的土地建筑面積仍然保持排名第一。

龍湖集團(tuán)如此積極購(gòu)買土地，用實(shí)力和財(cái)力向外展示了自身良好的經(jīng)營(yíng)狀況。

依靠著穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)，龍湖集團(tuán)連續(xù)三年都成功入圍2023年《財(cái)富》世界500強(qiáng)，排名持續(xù)穩(wěn)步提升，現(xiàn)在位居第402位。也是6家上榜的房企中，提升名氣最高的企業(yè)。

雖然行業(yè)形勢(shì)不容樂(lè)觀，經(jīng)濟(jì)處于下行戒斷，但龍湖集團(tuán)展現(xiàn)出超凡的內(nèi)功，不僅在逆境中保持穩(wěn)定，業(yè)績(jī)逆勢(shì)上揚(yáng)，足以見(jiàn)得其經(jīng)營(yíng)的基本盤多么穩(wěn)健。

3、長(zhǎng)期主義，重塑房地產(chǎn)行業(yè)

毫無(wú)疑問(wèn)，作為一個(gè)擁有著十萬(wàn)億體量的巨大市場(chǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)仍具有廣闊前景。不過(guò)，房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷巨大變革，舊模式正逐漸破裂，新的秩序也亟需形成，房企們的高質(zhì)量轉(zhuǎn)型已迫在眉睫。

2023年12月11日，北京舉辦了中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中。會(huì)議中強(qiáng)調(diào)：“穩(wěn)中求進(jìn)、以進(jìn)促穩(wěn)、先立后破，房地產(chǎn)領(lǐng)域要化解行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、推進(jìn)“三大工程”、加快構(gòu)建發(fā)展新模式。”

在中信建投看來(lái)，中國(guó)未來(lái)房企將向重資產(chǎn)降杠桿、中資產(chǎn)強(qiáng)運(yùn)營(yíng)、輕資產(chǎn)重品牌三大方向演變。除了傳統(tǒng)的物業(yè)開發(fā)銷售外，房企們需要在房屋新生命周期培育出成熟新業(yè)務(wù)，才能實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量轉(zhuǎn)型。

龍湖集團(tuán)篤信雞蛋不能放在一個(gè)筐里的道理，因此，除了地產(chǎn)開發(fā)外，積極堅(jiān)持發(fā)展“第二曲線”甚至“第三曲線”，才得以成功穿越行業(yè)周期。

龍湖集團(tuán)從來(lái)不會(huì)沉溺于榮光下，停止前進(jìn)步伐，而是會(huì)根據(jù)自身業(yè)務(wù)進(jìn)行梳理和重構(gòu)，在開發(fā)、運(yùn)營(yíng)及服務(wù)三大業(yè)務(wù)板塊齊頭并進(jìn)，形成了“1+2+2”的新格局。

此前，中金公司發(fā)布研報(bào)表示，龍湖是業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的綜合型開發(fā)運(yùn)營(yíng)商，較早跑通“開發(fā)+持有”模型，在此基礎(chǔ)上衍生出空間運(yùn)營(yíng)管理業(yè)務(wù)。

在房產(chǎn)領(lǐng)域，龍湖集團(tuán)既有商業(yè)投資的天街，也有長(zhǎng)租公寓的冠寓；在業(yè)務(wù)范疇，從物業(yè)管理的龍湖智創(chuàng)生活，到智慧營(yíng)造的龍湖龍智造，再到產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)的藍(lán)海引擎以及養(yǎng)老板塊的椿山萬(wàn)樹，龍湖集團(tuán)涉獵范圍非常寬廣，全部覆蓋地產(chǎn)開發(fā)、長(zhǎng)租公寓、商業(yè)投資、物業(yè)管理及智慧營(yíng)造等多航道業(yè)務(wù)，呈現(xiàn)“一個(gè)龍湖”的協(xié)同效應(yīng)。

龍湖憑借多元化和高品質(zhì)的產(chǎn)品與服務(wù)，橫跨各類空間，滿足廣大客戶的各種需求。它突破了時(shí)間與空間的限制，實(shí)現(xiàn)了高效協(xié)同與互動(dòng)的良性循環(huán)。這使得龍湖的業(yè)務(wù)領(lǐng)域不斷拓寬，業(yè)務(wù)生態(tài)日益豐富，從而在提升人們生活質(zhì)量的過(guò)程中發(fā)揮更大作用。

現(xiàn)如今，房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境正在不斷變化，正在向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡。

龍湖堅(jiān)持長(zhǎng)期主義，修煉內(nèi)功的優(yōu)勢(shì)正在不斷凸顯，成為房地產(chǎn)民企的領(lǐng)頭羊。相信隨著行業(yè)通過(guò)結(jié)構(gòu)調(diào)整進(jìn)入新周期后，龍湖集團(tuán)將會(huì)在行業(yè)內(nèi)占領(lǐng)更重要的位置。