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選址作為開店的第一步，可以毫不夸張地說：開店地方選錯(cuò)了，90%沒得救了。

麥當(dāng)勞CEO也說過，餐飲最重要的是三件事：選址、選址、還是選址！但選址工作復(fù)雜又艱巨，涉及的事物變化與綜合因素繁多，如同考驗(yàn)辨識功力的一場修煉。 

每年餐飲行業(yè)進(jìn)進(jìn)出出，有人做得風(fēng)生水起，也有大量新手因?yàn)檫x址不當(dāng)而灰溜溜的關(guān)門大吉。那么到底如何選址餐廳才能少走彎路，開得更長久？

很多聽友也在后臺(tái)給我們留言問到底如何選址，所以我們請來了徐劍老師，擁有15年餐飲連鎖經(jīng)營、管理經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)，曾任職于肯德基、海底撈、新辣道集團(tuán)擔(dān)任餐飲集團(tuán)CEO，曾管理超過1100家連鎖門店。年培訓(xùn)餐飲場次超過50場，為超過100家餐飲品牌做過培訓(xùn)、策劃、咨詢服務(wù)。

接下來，跟徐劍老師一起看看連鎖品牌到底如何選址，當(dāng)然，讀文前的好習(xí)慣還是要保持，比如

徐老師邀您，先思考：

選址前必須思考的四個(gè)問題？

商圈怎么分類，如何找到適合的商圈？

選址一  要先定位

明確品牌定位，是選址的第一步，這決定了你的選址方向。

首先我們要明確一件事情，就是你賣什么，賣多少錢，賣給誰。舉個(gè)例子，你賣小面，一碗面賣20塊錢，賣給白領(lǐng)。光明確這個(gè)還不行，因?yàn)樘：櫩透居洸蛔?。你需要給自己一個(gè)定位，比如，你賣的是最便宜的小面，你的小面8塊錢起步，這樣顧客就對你有印象了，小面你家的最便宜。

你要學(xué)會(huì)通過最簡單的方式，讓顧客能夠認(rèn)知到你，就是所謂心智上的定位。所以現(xiàn)在社會(huì)我們講所有的定位指的是什么？都是先搞清楚自己的基因，然后搞清楚自己怎么傳播。

明確定位后還要測試，測試它到底有沒有活下來的可能。這個(gè)非常重要，測試要分析銷售、渠道、收入、成本。根據(jù)成本和銷售的變化，分析你的渠道的變化，最后發(fā)現(xiàn)結(jié)果不成立，說明它就不是一個(gè)好的定位。如果能成立，那它的盈利模型在哪里？所以這就是定位和模型間的關(guān)系，但是做完這個(gè)事情之后，最重要的一步是從線下的角度來講，你可能才會(huì)涉及到選址的問題。

選到合適的位置就意味著要花錢了，店鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)、房租、裝修、所有配套的設(shè)施、家電家具全得上，最后你會(huì)發(fā)現(xiàn)投資一個(gè)店的錢幾乎全花在了選址上。而你的選址就確定了你的流量，流量又決定了你的收入。所以選址決定流量，流量又決定收入，從線下的角度來講的話，這件事情就決定你未來所有的產(chǎn)出，這就是為什么說它重要又決定生死的原因。

在選址前后，各有一件事情很重要。

1、選址前定位很重要

定位會(huì)決定生死，定位錯(cuò)了就麻煩了。你切不到一個(gè)空白的市場、切入到一個(gè)對你不利的市場，或者是切不到你想做的一個(gè)賽道地區(qū)，這都不行。但是所有賽道你都是可以自己開創(chuàng)。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)現(xiàn)在中國有17000個(gè)行業(yè)，以前說360行，現(xiàn)在這多出來的16000多的行業(yè)，不都是新開創(chuàng)的賽道么。

2、選址后運(yùn)營很重要

運(yùn)營就是你能不能管好。平時(shí)直接跟消費(fèi)者接觸的是什么？是運(yùn)營，我們?nèi)ゲ蛷d吃飯，后來決定不去了，可能不是因?yàn)樗恢玫膯栴}或者定位的問題。就是因?yàn)樗麘B(tài)度不好，就是因?yàn)樗a(chǎn)品不行，這些都是考驗(yàn)一個(gè)團(tuán)隊(duì)的運(yùn)營能力。

為什么肯德基和麥當(dāng)勞做了這么多年，是因?yàn)闁|西好吃嗎？我覺得很一般。但他們?yōu)槭裁茨芤恢弊龅浆F(xiàn)在，就是因?yàn)檫\(yùn)營管理一如既往的穩(wěn)定。所以前期比拼的是誰的賽道選的好，誰的定位更精準(zhǔn)，中期比拼的是誰的位置好，那后期比拼的就是誰運(yùn)營管理的好。

選址二  要選商圈

商圈顧名思義就是有商業(yè)價(jià)值的圈子，商場是商圈之一。了解商圈特點(diǎn)、評估商圈匹配度，是選址成功最重要的動(dòng)作。

商圈有兩種分類方法：

1、按商圈性質(zhì)分為八類

2、按商圈范圍分類

我們舉個(gè)例子。以武圣羊雜割五道口店為例子，門店100多㎡，因此覆蓋范圍我們可以設(shè)定在200米以內(nèi)，以此為畫圓，即紅色圓圈。也就是說，主要客流來自于這個(gè)圈子里，而這個(gè)圈子里又要區(qū)分常住人口和流動(dòng)人口，熟悉的人都知道，五道口是一個(gè)流量超級大的地區(qū)，在這里學(xué)習(xí)的、工作的、居住的、路過的都是核心的消費(fèi)群體。

而半徑100米的黃色部分內(nèi)核圈子，才是武圣80%的客流存在區(qū)域，即走路吃飯不超過這個(gè)距離，流動(dòng)人群活躍在這個(gè)圈子里。

那么通常我們把這個(gè)黃色范圍叫做核心商圈，即主要客流圈，把藍(lán)色范圍叫做次級商圈，同樣也還會(huì)畫出邊緣商圈來，即比次級商圈更大，比如圖中紅色圈子。在這張圖里，一般客流存在的比例是從核心到次級到邊緣，8:1.5:0.5 。而對于面積更大的店，比如400-500平米的店，通常核心商圈是300米，次級商圈是300-500米，邊緣商圈是500-1000米。

那么，這也同樣是很多連鎖企業(yè)在選址開店的時(shí)候，給自己做出的規(guī)劃，比如2家門店的距離不能接近到多少，比如老家肉餅就至少3公里之外才可以再允許加盟是一個(gè)道理。距離近了，客流有重疊，自然會(huì)有影響。除非商圈內(nèi)的流量非常巨大，比如世紀(jì)金源，這個(gè)商場的流量就很巨大，因此金鼎軒在這同一個(gè)商場樓上樓下共鋪了4個(gè)門店！再比如剛剛提到的北京站，麥當(dāng)勞在同一個(gè)商圈也鋪了2家店。這種例子很多，北京的簋街最為典型，簋街仔仔有9家之多，胡大飯店有4-5家，花家怡園4家。

選址三  要選點(diǎn)位

這是西單的一個(gè)商圈，紅色部分最多的是它的核心商圈，最外面是邊緣商圈，像這種主流型的這種商圈，中間的流量是非常大，流動(dòng)人群也非常大，所以品牌曝光要變得很重要。

大家凡是要真正涉及到選址和開店，首先做的第一件事情就是規(guī)劃。我的這個(gè)品牌，這個(gè)定位，這個(gè)面積，我認(rèn)為在北京能開多少家，這是第一步可以通過我們講商圈的劃分和分析來判斷。第二步你要把它們開在哪都圈出來。第三步你希望在第一年先開哪里，第二年再開，第三年再看。我們知道商圈在哪選，我們也知道下一步要怎么開，規(guī)劃出來了，圈子出來了再去選址，圈子不出來，選址會(huì)變得很盲目，因?yàn)槟悴恢廊Ξ?dāng)中都是什么樣的人，什么樣的消費(fèi)力，他們在哪里出現(xiàn)在哪里消失。

一個(gè)點(diǎn)位能不能賺錢，要做人流量和盈利測算。一個(gè)商圈十條街，一條街上十家店，哪個(gè)位置適合你。人流量是最重要的一個(gè)測算點(diǎn)。如果人流量你不去看也不去算，那開店里就沒有一個(gè)確切的把握。在租店鋪的時(shí)候，能跟房東簽長期就不要簽短期，即使自己用不了這么多面積可以出租或者轉(zhuǎn)租。

一個(gè)點(diǎn)位符不符合標(biāo)準(zhǔn)？有房產(chǎn)條件設(shè)定。

舉例子：某品牌選址（建議大家在選址時(shí)，都要畫下這個(gè)圖）

選址四  要定合同

擬定合同，談判簽約，是選址成功的最后一步，考察的是談判能力和資金控制。

這里有個(gè)小問題需要注意下：洽談免租期，免租期當(dāng)中有一個(gè)非常重要的一個(gè)點(diǎn)，就是如果免租期之內(nèi)，因?yàn)榧追降脑驅(qū)е聼o法施工，或者導(dǎo)致店鋪不能正常開業(yè)，請問要怎么辦？大部分的協(xié)議是沒有這條的，這個(gè)就要跟他談了。你的原因?qū)е挛也荒荛_業(yè)，或者是國家和非不可抗力的原因?qū)е聼o法正常施工了，免租期必須要給我延長。

關(guān)于執(zhí)照辦理很多老板說可以幫忙辦執(zhí)照，千萬不要聽他們講要讓他們寫下來，還有前期許諾的一些提供的項(xiàng)目和條件，都要一一寫下來簽字。必要的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)責(zé)任，比如說執(zhí)照的過期協(xié)助辦理類似這樣的，這些都得把它寫清楚。所以肯德基的合同有80多頁，真功夫的合同有60多頁。當(dāng)然了，這是他們大企業(yè)。對我們來講，我們只需要把握到幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)就可以，必要的條件補(bǔ)充上，然后初期進(jìn)入到現(xiàn)場，合同的關(guān)鍵就在這個(gè)地方。最后建議合同還是有必要找律師審下。

好了，希望以上分享能夠幫助到大家，謝謝。