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長租公寓跑路,12萬年輕人血虧的背后有多少坑?
2020-09-04 18:30:35


最近這波長租公寓爆雷,又坑了不少人。


我有一個朋友在成都租房,交了一年的租房+租金共2.7萬,住了四個月就被房東趕走了。


剛開始我還以為是個例,沒想到他給截圖看了維權(quán)群,都加了好幾個群。


有人統(tǒng)計僅成都一市受害人數(shù)就達(dá)到12萬人,涉及到巢客、愛屋吉屋、城城等多家長租公寓。



再看網(wǎng)上,除了成都,還有杭州、上海、長沙等多地的長租公寓都跑路了。


這事兒一定不簡單,事出反常必有妖。


于是我去研究了一下,套路真是一套一套的。




這些爆雷的長租公寓,大多采用高收低出的模式在運(yùn)營。


什么意思呢?


就是高價從房東手里收房子,然后低價租給租客。


正常都知道低買高賣才賺錢,高買低賣是幾個意思?


有房東就質(zhì)疑了,4200租來的房子,中介2800租出去,這家長租公寓公司腦袋瓦特了?


長租公寓背后的操盤手腦子可沒瓦特,而且人家心里跟明鏡似的。


他們玩的是借雞生蛋。


4200拿房子,公司是按月付錢給房東;


2800租出去,公司是按年收錢。


簡單算一下賬,公司租出去的那一刻,租客交的是12+1個月的錢,多一個月是押金。公司手上就有2800*13-4200=32200元現(xiàn)金。


公司手中有錢,但負(fù)債也在增長,每個月都要給房東兌現(xiàn)4200,等到第12個月時,公司就要虧16800元。


但那都不重要,只要有新的房源進(jìn)來,能租出去,公司都能用后入的錢去補(bǔ)前面的窟窿。




新錢補(bǔ)舊錢,大家應(yīng)該很熟悉這個套路吧。


沒錢,就是龐氏騙局。


繞來繞去,就沒有繞過查爾斯·龐茲(龐氏騙局發(fā)明人)這家伙。



他都死了70多年了,大家都還在用他的套路,這么看來龐茲真是個偉大的人。全天下做微商、傳銷、資金盤的人,建議都請一尊龐茲的塑像,放在客廳里,每日焚香膜拜。


當(dāng)然,長租公寓玩的局沒有那么簡單。70多年了,韭菜都轉(zhuǎn)基因了,割韭菜的玩法總得升級一下,不然怎么騙人。


租客付的錢進(jìn)了公司的袋子里,雖然不是公司的錢,但是錢是有時間價值的。只要錢在公司手里,就能用來做各種投資。


存銀行定期都還有那么一兩個點(diǎn)的收益,現(xiàn)在有這么多投資項(xiàng)目,只要一年的收益能賺回那16800元,這事兒就成了。


那該投什么項(xiàng)目呢?


普通人玩投資,都追求低風(fēng)險、保本,買個貨基、理財啥的,畢竟虧了心痛。


但是長租公寓卻不怕虧。用別人的錢去投資,怕個毛啊。


贏了坐地升天,虧了大不了跑路。


別以為跑路了,公司老板就會虧錢,那是不可能的。即使跑路了,他們?nèi)匀皇呛儡嚸琅髣e野。


我覺得應(yīng)該重新定義一下雙贏,叫:做成了也贏,沒做成也贏。


那他們投什么呢?


投自己呀!



長租公寓把錢拿去擴(kuò)張,繼續(xù)收房租房。花4200就能收到32200的“收益”,它不香嗎?


如果租出去1萬套房,公司手上現(xiàn)金就有3.22億;10萬套,就是32.2億;100萬套,就是322億。


風(fēng)險大不大?當(dāng)然大


但是有資本啊,中間哪個環(huán)節(jié)操盤得不好,出了差錯,找資本投資,渡過難關(guān),繼續(xù)干。


長租公寓找到資本方,告訴他們,先做規(guī)模,跑出來就可以去美國上市啦,幾百倍回報不是夢。


投資機(jī)構(gòu)一想也是這樣的算盤。


彼時的瑞幸咖啡還是經(jīng)典案例,燒錢換規(guī)模,兩三年在海外上市,創(chuàng)投資本賺個暴富。


只是沒想到瑞幸爆雷,赴美上市的路子收窄。投資人眼中頓時灰暗無光,這事兒怕是五年、十年都賺不回錢了。


這周期哪等得到,干脆割肉止損,不再投了。




要說資本不投了,長租公寓只要能不斷拉到新租客,這個資金盤就不會崩。


但問題,疫情這一影響,租房的人減少。


新進(jìn)來的錢無法補(bǔ)足前面的負(fù)債,投資也不愿意再投錢,那得到的結(jié)果只有一條路,死。


長租公寓只能找資金投資,可上市看不到希望,投資人也得止損,不能再套進(jìn)來。


于是長租公寓只剩下暴雷。


有的公司甚至在這時候?yàn)榱嘶鼗\資金,以更低的價格、更長的周期吸引租客,比如原本2800租的,現(xiàn)在2000租,但是你必須交三年。


在這種誘惑下,很多租客就上當(dāng)了。沒想到只住了一兩個月,公司跑路,房東趕人。


說到誘惑,就不得不提長租公寓的套路。


1、租金貸套路


租金貸,不過是為什么提高租客租房的意愿。


一次性收1-3年的房租,租客都不干,都怕風(fēng)險高,再說了年輕人也不一定能拿出這么多的錢。


大多數(shù)人更愿意接受月付或季付。


長租公寓又想立馬拿到錢,又要房子好租出去。


于是就把手里的租約抵押給銀行,一次性拿到一年的錢,而租客仍然是月付。只不過,這個月付是還貸款。


銀行一看,這就是低風(fēng)險的貸款,能干。


因?yàn)槟贻p人都要臉,講信用,何況還有押金在那里,正常人不會不還款。



但是這事就很魔幻。長租公寓實(shí)際上是用租客的信用作為抵押,自己獲得貸款,連利息都沒有,全是租客自己去還。


這跟我把你的房子拿去銀行抵押貸款有什么區(qū)別。


而長租公寓和租客,靠的是一紙租約來鏈接。


也就是說,這是一個牽涉三方關(guān)系的貸款。


借錢這事兒吧,兩個人尚且都扯不清,現(xiàn)在還有第三方出現(xiàn),那不是更說不清。


長租公寓方就是最大的雷,只要他一跑,整個關(guān)系就崩了。


最后誰來買單,還不是弱勢一方的租客。房子沒得住,還要替別人還貸款。


2、服務(wù)費(fèi)套路


長租公寓介入租房,多了一層中間商賺差價,房租價格自然更貴。(我說的不是那種高收低出的,而是正經(jīng)當(dāng)二道販子的)


貴了就不好租出去,怎么辦呢?


他們想到了打包服務(wù)進(jìn)去。



比如自如、蛋殼的管家服務(wù),清潔服務(wù),維修服務(wù),每年多收10%的房租作為服務(wù)費(fèi),提供一月兩次的免費(fèi)保潔,還有免費(fèi)維修。


仔細(xì)算一下,這項(xiàng)服務(wù)的收費(fèi)遠(yuǎn)高于市場水平。


拿北京市場舉個例子。


三室一廳的出租房很常見,合租平均單間算3000,三間一共就是9000。那么服務(wù)費(fèi)一年就要收10800元。10800元包含24次清潔,和維修服務(wù)。維修能不換部件就不換,換也是用最便宜的,成本很低。而且有的一年也一定能修一次。這里至少有三分之二的利潤。


大家圖個方便,也就覺得還可以。


不過這些都算是小套路,只要長租公寓不跑路,那大家都相安無事。


可這個跑路卻是經(jīng)常發(fā)生。


搞得人都不知道他們是本本分分創(chuàng)業(yè),只不過行情不好才崩的,還是本身就是奔著收割來的。


有家公司員工開會時,領(lǐng)導(dǎo)就說了,這公司是來干嘛的,這公司也是來洗錢的,早晚都得跑路。


為了讓員工放心去銷售,工資都是日結(jié),第二天就結(jié)頭天的。


要說我,這些助紂為虐的員工,都應(yīng)該抓起來。明知是去騙人,還要去做。


做長租公寓的太多了,因?yàn)檫@里的誘惑也大,一不犯法,二沒風(fēng)險。手里拿著錢,你怎么知道他有沒有把錢轉(zhuǎn)移到自己的腰包里。


以前創(chuàng)業(yè)的就有專門To VC的,現(xiàn)在是VC明白過來了,開始收割用戶。


可苦了年輕人,本來收入就不高,一畢業(yè)就被資本無情地割上一刀,感受到社會的險惡。 



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    3)鼓動「飯圈」粉絲攀比炫富、奢靡享樂等行為
    4)以號召粉絲、雇用網(wǎng)絡(luò)水軍、「養(yǎng)號」形式刷量控評等行為
    5)通過「蹭熱點(diǎn)」、制造話題等形式干擾輿論,影響傳播秩序


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