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最近這波長租公寓爆雷,又坑了不少人。
我有一個朋友在成都租房,交了一年的租房+租金共2.7萬,住了四個月就被房東趕走了。
剛開始我還以為是個例,沒想到他給截圖看了維權(quán)群,都加了好幾個群。
有人統(tǒng)計僅成都一市受害人數(shù)就達(dá)到12萬人,涉及到巢客、愛屋吉屋、城城等多家長租公寓。
再看網(wǎng)上,除了成都,還有杭州、上海、長沙等多地的長租公寓都跑路了。
這事兒一定不簡單,事出反常必有妖。
于是我去研究了一下,套路真是一套一套的。
這些爆雷的長租公寓,大多采用高收低出的模式在運(yùn)營。
什么意思呢?
就是高價從房東手里收房子,然后低價租給租客。
正常都知道低買高賣才賺錢,高買低賣是幾個意思?
有房東就質(zhì)疑了,4200租來的房子,中介2800租出去,這家長租公寓公司腦袋瓦特了?
長租公寓背后的操盤手腦子可沒瓦特,而且人家心里跟明鏡似的。
他們玩的是借雞生蛋。
4200拿房子,公司是按月付錢給房東;
2800租出去,公司是按年收錢。
簡單算一下賬,公司租出去的那一刻,租客交的是12+1個月的錢,多一個月是押金。公司手上就有2800*13-4200=32200元現(xiàn)金。
公司手中有錢,但負(fù)債也在增長,每個月都要給房東兌現(xiàn)4200,等到第12個月時,公司就要虧16800元。
但那都不重要,只要有新的房源進(jìn)來,能租出去,公司都能用后入的錢去補(bǔ)前面的窟窿。
新錢補(bǔ)舊錢,大家應(yīng)該很熟悉這個套路吧。
沒錢,就是龐氏騙局。
繞來繞去,就沒有繞過查爾斯·龐茲(龐氏騙局發(fā)明人)這家伙。
他都死了70多年了,大家都還在用他的套路,這么看來龐茲真是個偉大的人。全天下做微商、傳銷、資金盤的人,建議都請一尊龐茲的塑像,放在客廳里,每日焚香膜拜。
當(dāng)然,長租公寓玩的局沒有那么簡單。70多年了,韭菜都轉(zhuǎn)基因了,割韭菜的玩法總得升級一下,不然怎么騙人。
租客付的錢進(jìn)了公司的袋子里,雖然不是公司的錢,但是錢是有時間價值的。只要錢在公司手里,就能用來做各種投資。
存銀行定期都還有那么一兩個點(diǎn)的收益,現(xiàn)在有這么多投資項(xiàng)目,只要一年的收益能賺回那16800元,這事兒就成了。
那該投什么項(xiàng)目呢?
普通人玩投資,都追求低風(fēng)險、保本,買個貨基、理財啥的,畢竟虧了心痛。
但是長租公寓卻不怕虧。用別人的錢去投資,怕個毛啊。
贏了坐地升天,虧了大不了跑路。
別以為跑路了,公司老板就會虧錢,那是不可能的。即使跑路了,他們?nèi)匀皇呛儡嚸琅髣e野。
我覺得應(yīng)該重新定義一下雙贏,叫:做成了也贏,沒做成也贏。
那他們投什么呢?
投自己呀!
長租公寓把錢拿去擴(kuò)張,繼續(xù)收房租房。花4200就能收到32200的“收益”,它不香嗎?
如果租出去1萬套房,公司手上現(xiàn)金就有3.22億;10萬套,就是32.2億;100萬套,就是322億。
風(fēng)險大不大?當(dāng)然大。
但是有資本啊,中間哪個環(huán)節(jié)操盤得不好,出了差錯,找資本投資,渡過難關(guān),繼續(xù)干。
長租公寓找到資本方,告訴他們,先做規(guī)模,跑出來就可以去美國上市啦,幾百倍回報不是夢。
投資機(jī)構(gòu)一想也是這樣的算盤。
彼時的瑞幸咖啡還是經(jīng)典案例,燒錢換規(guī)模,兩三年在海外上市,創(chuàng)投資本賺個暴富。
只是沒想到瑞幸爆雷,赴美上市的路子收窄。投資人眼中頓時灰暗無光,這事兒怕是五年、十年都賺不回錢了。
這周期哪等得到,干脆割肉止損,不再投了。
你要說資本不投了,長租公寓只要能不斷拉到新租客,這個資金盤就不會崩。
但問題,疫情這一影響,租房的人減少。
新進(jìn)來的錢無法補(bǔ)足前面的負(fù)債,投資也不愿意再投錢,那得到的結(jié)果只有一條路,死。
長租公寓只能找資金投資,可上市看不到希望,投資人也得止損,不能再套進(jìn)來。
于是長租公寓只剩下暴雷。
有的公司甚至在這時候?yàn)榱嘶鼗\資金,以更低的價格、更長的周期吸引租客,比如原本2800租的,現(xiàn)在2000租,但是你必須交三年。
在這種誘惑下,很多租客就上當(dāng)了。沒想到只住了一兩個月,公司跑路,房東趕人。
說到誘惑,就不得不提長租公寓的套路。
1、租金貸套路
租金貸,不過是為什么提高租客租房的意愿。
一次性收1-3年的房租,租客都不干,都怕風(fēng)險高,再說了年輕人也不一定能拿出這么多的錢。
大多數(shù)人更愿意接受月付或季付。
長租公寓又想立馬拿到錢,又要房子好租出去。
于是就把手里的租約抵押給銀行,一次性拿到一年的錢,而租客仍然是月付。只不過,這個月付是還貸款。
銀行一看,這就是低風(fēng)險的貸款,能干。
因?yàn)槟贻p人都要臉,講信用,何況還有押金在那里,正常人不會不還款。
但是這事就很魔幻。長租公寓實(shí)際上是用租客的信用作為抵押,自己獲得貸款,連利息都沒有,全是租客自己去還。
這跟我把你的房子拿去銀行抵押貸款有什么區(qū)別。
而長租公寓和租客,靠的是一紙租約來鏈接。
也就是說,這是一個牽涉三方關(guān)系的貸款。
借錢這事兒吧,兩個人尚且都扯不清,現(xiàn)在還有第三方出現(xiàn),那不是更說不清。
長租公寓方就是最大的雷,只要他一跑,整個關(guān)系就崩了。
最后誰來買單,還不是弱勢一方的租客。房子沒得住,還要替別人還貸款。
2、服務(wù)費(fèi)套路
長租公寓介入租房,多了一層中間商賺差價,房租價格自然更貴。(我說的不是那種高收低出的,而是正經(jīng)當(dāng)二道販子的)
貴了就不好租出去,怎么辦呢?
他們想到了打包服務(wù)進(jìn)去。
比如自如、蛋殼的管家服務(wù),清潔服務(wù),維修服務(wù),每年多收10%的房租作為服務(wù)費(fèi),提供一月兩次的免費(fèi)保潔,還有免費(fèi)維修。
仔細(xì)算一下,這項(xiàng)服務(wù)的收費(fèi)遠(yuǎn)高于市場水平。
拿北京市場舉個例子。
三室一廳的出租房很常見,合租平均單間算3000,三間一共就是9000。那么服務(wù)費(fèi)一年就要收10800元。10800元包含24次清潔,和維修服務(wù)。維修能不換部件就不換,換也是用最便宜的,成本很低。而且有的一年也一定能修一次。這里至少有三分之二的利潤。
大家圖個方便,也就覺得還可以。
不過這些都算是小套路,只要長租公寓不跑路,那大家都相安無事。
可這個跑路卻是經(jīng)常發(fā)生。
搞得人都不知道他們是本本分分創(chuàng)業(yè),只不過行情不好才崩的,還是本身就是奔著收割來的。
有家公司員工開會時,領(lǐng)導(dǎo)就說了,這公司是來干嘛的,這公司也是來洗錢的,早晚都得跑路。
為了讓員工放心去銷售,工資都是日結(jié),第二天就結(jié)頭天的。
要說我,這些助紂為虐的員工,都應(yīng)該抓起來。明知是去騙人,還要去做。
做長租公寓的太多了,因?yàn)檫@里的誘惑也大,一不犯法,二沒風(fēng)險。手里拿著錢,你怎么知道他有沒有把錢轉(zhuǎn)移到自己的腰包里。
以前創(chuàng)業(yè)的就有專門To VC的,現(xiàn)在是VC明白過來了,開始收割用戶。
可苦了年輕人,本來收入就不高,一畢業(yè)就被資本無情地割上一刀,感受到社會的險惡。
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3)偽造身份、冒充他人,通過頭像、用戶名等個人信息暗示自己具有特定身份,或與特定機(jī)構(gòu)或個人存在關(guān)聯(lián)。
6. 傳播封建迷信,主要表現(xiàn)為:
1)找人算命、測字、占卜、解夢、化解厄運(yùn)、使用迷信方式治病;
2)求推薦算命看相大師;
3)針對具體風(fēng)水等問題進(jìn)行求助或咨詢;
4)問自己或他人的八字、六爻、星盤、手相、面相、五行缺失,包括通過占卜方法問婚姻、前程、運(yùn)勢,東西寵物丟了能不能找回、取名改名等;
7. 文章標(biāo)題黨,主要表現(xiàn)為:
1)以各種夸張、獵奇、不合常理的表現(xiàn)手法等行為來誘導(dǎo)用戶;
2)內(nèi)容與標(biāo)題之間存在嚴(yán)重不實(shí)或者原意扭曲;
3)使用夸張標(biāo)題,內(nèi)容與標(biāo)題嚴(yán)重不符的。
8.「飯圈」亂象行為,主要表現(xiàn)為:
1)誘導(dǎo)未成年人應(yīng)援集資、高額消費(fèi)、投票打榜
2)粉絲互撕謾罵、拉踩引戰(zhàn)、造謠攻擊、人肉搜索、侵犯隱私
3)鼓動「飯圈」粉絲攀比炫富、奢靡享樂等行為
4)以號召粉絲、雇用網(wǎng)絡(luò)水軍、「養(yǎng)號」形式刷量控評等行為
5)通過「蹭熱點(diǎn)」、制造話題等形式干擾輿論,影響傳播秩序
9. 其他危害行為或內(nèi)容,主要表現(xiàn)為:
1)可能引發(fā)未成年人模仿不安全行為和違反社會公德行為、誘導(dǎo)未成年人不良嗜好影響未成年人身心健康的;
2)不當(dāng)評述自然災(zāi)害、重大事故等災(zāi)難的;
3)美化、粉飾侵略戰(zhàn)爭行為的;
4)法律、行政法規(guī)禁止,或可能對網(wǎng)絡(luò)生態(tài)造成不良影響的其他內(nèi)容。
二、違規(guī)處罰
本網(wǎng)站通過主動發(fā)現(xiàn)和接受用戶舉報兩種方式收集違規(guī)行為信息。所有有意的降低內(nèi)容質(zhì)量、傷害平臺氛圍及欺凌未成年人或危害未成年人身心健康的行為都是不能容忍的。
當(dāng)一個用戶發(fā)布違規(guī)內(nèi)容時,本網(wǎng)站將依據(jù)相關(guān)用戶違規(guī)情節(jié)嚴(yán)重程度,對帳號進(jìn)行禁言 1 天、7 天、15 天直至永久禁言或封停賬號的處罰。當(dāng)涉及欺凌未成年人、危害未成年人身心健康、通過作弊手段注冊、使用帳號,或者濫用多個帳號發(fā)布違規(guī)內(nèi)容時,本網(wǎng)站將加重處罰。
三、申訴
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