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有一個(gè)最重要的財(cái)務(wù)指標(biāo)，ROE，凈資產(chǎn)收益率。大家看一下這個(gè)公式，最終有3個(gè)指標(biāo)影響，凈利潤率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)。
1、凈利潤率，主要反映的投拓開發(fā)能力，我們經(jīng)常說利潤主要在拿地前端，拿地時(shí)很大程度上就可以預(yù)測(cè)凈利潤率，還有就是成本控制。高利潤這方面的代表是ZH，它的成本控制是行業(yè)標(biāo)桿
2、財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)，反映的是融資能力，代表如恒大、YGC等
3、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，反映是運(yùn)營能力，行業(yè)代表BGY，典型的高周轉(zhuǎn)企業(yè)。
【運(yùn)營管理是什么？ 】
有時(shí)聊天，別人問我，你是做什么的呀，我說我是做運(yùn)營的，然后別人再問運(yùn)營是什么？
每家房企的運(yùn)營都不一樣，運(yùn)營不是業(yè)務(wù)管理，更多的是管理職能，而管理無定式，所以呈現(xiàn)出來的工作內(nèi)容都不盡相同。
定義：運(yùn)營是對(duì)一定資源的投入到產(chǎn)出產(chǎn)品或服務(wù)的轉(zhuǎn)換過程而進(jìn)行決策、計(jì)劃、組織、實(shí)施、控制。目得就是通過運(yùn)營讓資源效益最大化，通過管理提升人員工作效率。
邏輯：大家看這張圖，投入到產(chǎn)出，運(yùn)營體現(xiàn)中間的周轉(zhuǎn)，通過對(duì)投入資源的決策、計(jì)劃、組織、實(shí)施、控制，最終收益最大化。反映到財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)上，就是三張表，資產(chǎn)負(fù)債表、現(xiàn)金流量表、利潤表。
定位：說到大家對(duì)運(yùn)營的印象，可能首先想到的是，表哥、表姐、開會(huì)、打雜。行業(yè)認(rèn)為運(yùn)營類似于軍隊(duì)中的總參謀長，是內(nèi)外軍情系統(tǒng)的信息中心，下達(dá)軍事命令的總樞紐，領(lǐng)導(dǎo)人決策的一道防線，是領(lǐng)導(dǎo)的智囊?guī)臁?/p>
具體到組織的不同層級(jí)，運(yùn)營工作的定位不相同，集團(tuán)更側(cè)重于戰(zhàn)略管控，區(qū)域更側(cè)重業(yè)績推動(dòng)、大數(shù)據(jù)分析，事業(yè)部層面更側(cè)重一些具體工作、收據(jù)收集。運(yùn)營應(yīng)確實(shí)做規(guī)模的推動(dòng)者，組織的協(xié)調(diào)者，利潤的監(jiān)控者。
【 運(yùn)營做什么？】
前面講了運(yùn)營管理的定義、邏輯和定位，現(xiàn)在我們來看運(yùn)營到底是做什么的。我將從運(yùn)營的發(fā)展階段、組織層面、工具三個(gè)方面分享。
1、運(yùn)營管理的階段
（1）運(yùn)營這個(gè)概念大約是在2010年前后興起的，那之前并不是沒有運(yùn)營，只是那會(huì)房企規(guī)模較小且都是在本地發(fā)展，管理幅度沒有現(xiàn)在這么大，只要分工有序，協(xié)調(diào)組織的事基本老板就管了，那個(gè)階段稱為職能運(yùn)營階段。
（2）第二個(gè)階段，隨著房企的規(guī)模擴(kuò)張，特別是跨地域發(fā)展，職能不斷完善、專業(yè)分工細(xì)化，橫向溝通協(xié)調(diào)難度加大，迫切需要解決協(xié)同提效難題，于是出現(xiàn)了分級(jí)節(jié)點(diǎn)管理、會(huì)議管理、階段成果管理等等，我們把這個(gè)階段稱之為計(jì)劃運(yùn)營階段。
（3）再往后發(fā)展，我們現(xiàn)在經(jīng)常說的大運(yùn)營階段，從原來聚焦項(xiàng)目的職能運(yùn)營和計(jì)劃運(yùn)營管理轉(zhuǎn)變?yōu)閺?qiáng)調(diào)經(jīng)營全局，重點(diǎn)關(guān)注利潤風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營計(jì)劃、貨值管理、現(xiàn)金流管理等等。
2、組織層面不同運(yùn)營的工作內(nèi)容也不同。
集團(tuán)層面重點(diǎn)為戰(zhàn)略運(yùn)營，定戰(zhàn)略、發(fā)展目標(biāo)，中間的公司層面重點(diǎn)關(guān)注經(jīng)營目標(biāo)，具體到項(xiàng)目運(yùn)營，關(guān)注項(xiàng)目開發(fā)全流程環(huán)節(jié)，重點(diǎn)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)。
（1）戰(zhàn)略運(yùn)營管理，我們希望企業(yè)實(shí)現(xiàn)多、快、好、省、穩(wěn)，但規(guī)模發(fā)展和利潤最優(yōu)無法同時(shí)兼得，我們需要有一定取舍，戰(zhàn)略選擇就是選擇做現(xiàn)金流型、還是利潤型。目前主流房企普遍選擇，要現(xiàn)金流、要規(guī)模，適當(dāng)降低利潤率。
（2）公司運(yùn)營管理，就是做好資源配置，持續(xù)保障資源，通過對(duì)供銷存、融回支的管理，調(diào)整開發(fā)供貨節(jié)奏，最終確保實(shí)現(xiàn)公司利潤。
（3）具體到單個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)營管理就是，用三個(gè)詞概況，操盤、盯數(shù)、盯事，以經(jīng)營視角看問題，加強(qiáng)過程交圈，最終達(dá)成項(xiàng)目經(jīng)營目標(biāo)。
3、運(yùn)營管理工具：1個(gè)平臺(tái)、4大體系（會(huì)議體系、大運(yùn)營管理體系、風(fēng)控管理體系、激勵(lì)評(píng)價(jià)體系）、N套工具
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我們致力于提供一個(gè)高質(zhì)量內(nèi)容的交流平臺(tái)。為落實(shí)國家互聯(lián)網(wǎng)信息辦公室“依法管網(wǎng)、依法辦網(wǎng)、依法上網(wǎng)”的要求，為完善跟帖評(píng)論自律管理，為了保護(hù)用戶創(chuàng)造的內(nèi)容、維護(hù)開放、真實(shí)、專業(yè)的平臺(tái)氛圍，我們團(tuán)隊(duì)將依據(jù)本公約中的條款對(duì)注冊(cè)用戶和發(fā)布在本平臺(tái)的內(nèi)容進(jìn)行管理。平臺(tái)鼓勵(lì)用戶創(chuàng)作、發(fā)布優(yōu)質(zhì)內(nèi)容，同時(shí)也將采取必要措施管理違法、侵權(quán)或有其他不良影響的網(wǎng)絡(luò)信息。
一、根據(jù)《網(wǎng)絡(luò)信息內(nèi)容生態(tài)治理規(guī)定》《中華人民共和國未成年人保護(hù)法》等法律法規(guī)，對(duì)以下違法、不良信息或存在危害的行為進(jìn)行處理。
1. 違反法律法規(guī)的信息，主要表現(xiàn)為：
1)反對(duì)憲法所確定的基本原則；
2)危害國家安全，泄露國家秘密，顛覆國家政權(quán)，破壞國家統(tǒng)一，損害國家榮譽(yù)和利益；
3)侮辱、濫用英烈形象，歪曲、丑化、褻瀆、否定英雄烈士事跡和精神，以侮辱、誹謗或者其他方式侵害英雄烈士的姓名、肖像、名譽(yù)、榮譽(yù)；
4)宣揚(yáng)恐怖主義、極端主義或者煽動(dòng)實(shí)施恐怖活動(dòng)、極端主義活動(dòng)；
5)煽動(dòng)民族仇恨、民族歧視，破壞民族團(tuán)結(jié)；
6)破壞國家宗教政策，宣揚(yáng)邪教和封建迷信；
7)散布謠言，擾亂社會(huì)秩序，破壞社會(huì)穩(wěn)定；
8)宣揚(yáng)淫穢、色情、賭博、暴力、兇殺、恐怖或者教唆犯罪；
9)煽動(dòng)非法集會(huì)、結(jié)社、游行、示威、聚眾擾亂社會(huì)秩序；
10)侮辱或者誹謗他人，侵害他人名譽(yù)、隱私和其他合法權(quán)益；
11)通過網(wǎng)絡(luò)以文字、圖片、音視頻等形式，對(duì)未成年人實(shí)施侮辱、誹謗、威脅或者惡意損害未成年人形象進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)欺凌的；
12)危害未成年人身心健康的；
13)含有法律、行政法規(guī)禁止的其他內(nèi)容；
2. 不友善：不尊重用戶及其所貢獻(xiàn)內(nèi)容的信息或行為。主要表現(xiàn)為：
1)輕蔑：貶低、輕視他人及其勞動(dòng)成果；
2)誹謗：捏造、散布虛假事實(shí)，損害他人名譽(yù)；
3)嘲諷：以比喻、夸張、侮辱性的手法對(duì)他人或其行為進(jìn)行揭露或描述，以此來激怒他人；
4)挑釁：以不友好的方式激怒他人，意圖使對(duì)方對(duì)自己的言論作出回應(yīng)，蓄意制造事端；
5)羞辱：貶低他人的能力、行為、生理或身份特征，讓對(duì)方難堪；
6)謾罵：以不文明的語言對(duì)他人進(jìn)行負(fù)面評(píng)價(jià)；
7)歧視：煽動(dòng)人群歧視、地域歧視等，針對(duì)他人的民族、種族、宗教、性取向、性別、年齡、地域、生理特征等身份或者歸類的攻擊；
8)威脅：許諾以不良的后果來迫使他人服從自己的意志；
3. 發(fā)布垃圾廣告信息：以推廣曝光為目的，發(fā)布影響用戶體驗(yàn)、擾亂本網(wǎng)站秩序的內(nèi)容，或進(jìn)行相關(guān)行為。主要表現(xiàn)為：
1)多次發(fā)布包含售賣產(chǎn)品、提供服務(wù)、宣傳推廣內(nèi)容的垃圾廣告。包括但不限于以下幾種形式：
2)單個(gè)帳號(hào)多次發(fā)布包含垃圾廣告的內(nèi)容；
3)多個(gè)廣告帳號(hào)互相配合發(fā)布、傳播包含垃圾廣告的內(nèi)容；
4)多次發(fā)布包含欺騙性外鏈的內(nèi)容，如未注明的淘寶客鏈接、跳轉(zhuǎn)網(wǎng)站等，誘騙用戶點(diǎn)擊鏈接
5)發(fā)布大量包含推廣鏈接、產(chǎn)品、品牌等內(nèi)容獲取搜索引擎中的不正當(dāng)曝光；
6)購買或出售帳號(hào)之間虛假地互動(dòng)，發(fā)布干擾網(wǎng)站秩序的推廣內(nèi)容及相關(guān)交易。
7)發(fā)布包含欺騙性的惡意營銷內(nèi)容，如通過偽造經(jīng)歷、冒充他人等方式進(jìn)行惡意營銷；
8)使用特殊符號(hào)、圖片等方式規(guī)避垃圾廣告內(nèi)容審核的廣告內(nèi)容。
4. 色情低俗信息，主要表現(xiàn)為：
1)包含自己或他人性經(jīng)驗(yàn)的細(xì)節(jié)描述或露骨的感受描述；
2)涉及色情段子、兩性笑話的低俗內(nèi)容；
3)配圖、頭圖中包含庸俗或挑逗性圖片的內(nèi)容；
4)帶有性暗示、性挑逗等易使人產(chǎn)生性聯(lián)想；
5)展現(xiàn)血腥、驚悚、殘忍等致人身心不適；
6)炒作緋聞、丑聞、劣跡等；
7)宣揚(yáng)低俗、庸俗、媚俗內(nèi)容。
5. 不實(shí)信息，主要表現(xiàn)為：
1)可能存在事實(shí)性錯(cuò)誤或者造謠等內(nèi)容；
2)存在事實(shí)夸大、偽造虛假經(jīng)歷等誤導(dǎo)他人的內(nèi)容；
3)偽造身份、冒充他人，通過頭像、用戶名等個(gè)人信息暗示自己具有特定身份，或與特定機(jī)構(gòu)或個(gè)人存在關(guān)聯(lián)。
6. 傳播封建迷信，主要表現(xiàn)為：
1)找人算命、測(cè)字、占卜、解夢(mèng)、化解厄運(yùn)、使用迷信方式治病；
2)求推薦算命看相大師；
3)針對(duì)具體風(fēng)水等問題進(jìn)行求助或咨詢；
4)問自己或他人的八字、六爻、星盤、手相、面相、五行缺失，包括通過占卜方法問婚姻、前程、運(yùn)勢(shì)，東西寵物丟了能不能找回、取名改名等；
7. 文章標(biāo)題黨，主要表現(xiàn)為：
1)以各種夸張、獵奇、不合常理的表現(xiàn)手法等行為來誘導(dǎo)用戶；
2)內(nèi)容與標(biāo)題之間存在嚴(yán)重不實(shí)或者原意扭曲；
3)使用夸張標(biāo)題，內(nèi)容與標(biāo)題嚴(yán)重不符的。
8.「飯圈」亂象行為，主要表現(xiàn)為：
1)誘導(dǎo)未成年人應(yīng)援集資、高額消費(fèi)、投票打榜
2)粉絲互撕謾罵、拉踩引戰(zhàn)、造謠攻擊、人肉搜索、侵犯隱私
3)鼓動(dòng)「飯圈」粉絲攀比炫富、奢靡享樂等行為
4)以號(hào)召粉絲、雇用網(wǎng)絡(luò)水軍、「養(yǎng)號(hào)」形式刷量控評(píng)等行為
5)通過「蹭熱點(diǎn)」、制造話題等形式干擾輿論，影響傳播秩序
9. 其他危害行為或內(nèi)容，主要表現(xiàn)為：
1)可能引發(fā)未成年人模仿不安全行為和違反社會(huì)公德行為、誘導(dǎo)未成年人不良嗜好影響未成年人身心健康的；
2)不當(dāng)評(píng)述自然災(zāi)害、重大事故等災(zāi)難的；
3)美化、粉飾侵略戰(zhàn)爭行為的；
4)法律、行政法規(guī)禁止，或可能對(duì)網(wǎng)絡(luò)生態(tài)造成不良影響的其他內(nèi)容。
二、違規(guī)處罰
本網(wǎng)站通過主動(dòng)發(fā)現(xiàn)和接受用戶舉報(bào)兩種方式收集違規(guī)行為信息。所有有意的降低內(nèi)容質(zhì)量、傷害平臺(tái)氛圍及欺凌未成年人或危害未成年人身心健康的行為都是不能容忍的。
當(dāng)一個(gè)用戶發(fā)布違規(guī)內(nèi)容時(shí)，本網(wǎng)站將依據(jù)相關(guān)用戶違規(guī)情節(jié)嚴(yán)重程度，對(duì)帳號(hào)進(jìn)行禁言 1 天、7 天、15 天直至永久禁言或封停賬號(hào)的處罰。當(dāng)涉及欺凌未成年人、危害未成年人身心健康、通過作弊手段注冊(cè)、使用帳號(hào)，或者濫用多個(gè)帳號(hào)發(fā)布違規(guī)內(nèi)容時(shí)，本網(wǎng)站將加重處罰。
三、申訴
隨著平臺(tái)管理經(jīng)驗(yàn)的不斷豐富，本網(wǎng)站出于維護(hù)本網(wǎng)站氛圍和秩序的目的，將不斷完善本公約。
如果本網(wǎng)站用戶對(duì)本網(wǎng)站基于本公約規(guī)定做出的處理有異議，可以通過「建議反饋」功能向本網(wǎng)站進(jìn)行反饋。
(規(guī)則的最終解釋權(quán)歸屬本網(wǎng)站所有)