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隨著以美聯(lián)儲(chǔ)為首的全球央行正在掀起降息潮，核心硬資產(chǎn)或?qū)⒂瓉韮r(jià)值重估。
近期，侃見財(cái)經(jīng)走進(jìn)亞洲REITs龍頭——領(lǐng)展房產(chǎn)基金（00823.HK），并且深入地了解了這家公司。
相關(guān)資料顯示，截至今年9月30日，領(lǐng)展房產(chǎn)基金的物業(yè)組合估值達(dá)約2370億港元。在中國香港、中國內(nèi)地及海外市場(chǎng)持有物業(yè)數(shù)量分別為130個(gè)、12個(gè)、12個(gè)，估值占比分別為74.1%、14.8%、11.1%。
領(lǐng)展房產(chǎn)基金的大部分物業(yè)都處于核心地段，具備稀缺性。自2015年進(jìn)軍中國內(nèi)地市場(chǎng)以來，領(lǐng)展的內(nèi)地資產(chǎn)主要聚焦于北上廣深等一線城市及周邊地區(qū)。
值得注意的是，中國證監(jiān)會(huì)和香港證監(jiān)會(huì)今年4月聯(lián)合宣布，將房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）納入滬深港通機(jī)制。兩地投資者配置對(duì)方市場(chǎng)REITs指日可待。分析人士認(rèn)為，領(lǐng)展作為香港最大市值的REITs，截至今年三月底總市值超850億港元，是港股大盤股，也是香港恒生指數(shù)的成分股，有機(jī)會(huì)被納入滬深港通。
REITs，全稱為房地產(chǎn)投資信托基金，起源于20世紀(jì)60年代的美國，是一種融合了金融架構(gòu)與房地產(chǎn)資產(chǎn)的投資工具。REITs兼具傳統(tǒng)股票與債券的部分優(yōu)勢(shì)，擁有流動(dòng)性較高、分紅收益相對(duì)穩(wěn)定可觀、安全性較強(qiáng)、漲跌相對(duì)獨(dú)立等特點(diǎn)，是不少投資者的長(zhǎng)期投資產(chǎn)品選擇。
作為亞洲REITs龍頭，領(lǐng)展持有的底層資產(chǎn)直接決定了公司的質(zhì)地。
長(zhǎng)期以來，領(lǐng)展專注管理運(yùn)營(yíng)優(yōu)質(zhì)物業(yè)組合，包括零售、停車場(chǎng)、辦公室及物流資產(chǎn)，其資產(chǎn)遍布中國香港及內(nèi)地、澳大利亞、新加坡和英國。
目前，領(lǐng)展在中國內(nèi)地物業(yè)組合包括位于一線城市的6項(xiàng)零售資產(chǎn)、1項(xiàng)辦公大樓資產(chǎn)，以及長(zhǎng)三角和大灣區(qū)的5項(xiàng)物流資產(chǎn)。其中，中國內(nèi)地零售物業(yè)的租用率達(dá)96.4%，5項(xiàng)物流資產(chǎn)的租用率持續(xù)改善，達(dá)到98.2%。
而在香港地區(qū)資產(chǎn)組合中，以生活必需消費(fèi)品為主的民生商場(chǎng)零售物業(yè)占比高達(dá)69.5%，其次為停車場(chǎng)及相關(guān)業(yè)務(wù)，占比27.0%。該等物業(yè)是香港本地零售基礎(chǔ)設(shè)施中不可或缺的一部分，在不同的經(jīng)濟(jì)周期中均能帶來具抗逆力的收益。
在海外，領(lǐng)展在新加坡的零售資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)表現(xiàn)非常亮眼，報(bào)告期內(nèi)的物業(yè)租用率達(dá)99.8%，續(xù)租租金調(diào)整率亦持續(xù)錄得增長(zhǎng)，達(dá)18.9%。在澳大利亞，領(lǐng)展的零售組合也幾乎滿租，租用率保持在99.1%，租金水平維持穩(wěn)定。
截止今年9月30日的六個(gè)月內(nèi)，領(lǐng)展的海外辦公大樓物業(yè)組合的整體收入保持穩(wěn)定，整體租用率為90.2%。
由此可見，領(lǐng)展的底層資產(chǎn)都具備核心稀缺性，且區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，加上跨地域、跨資產(chǎn)類別的多元化布局戰(zhàn)略，使其得以分散投資組合的風(fēng)險(xiǎn)，更顯韌性。
得益于此，領(lǐng)展才能穿越周期，在充滿挑戰(zhàn)的市場(chǎng)環(huán)境中依然實(shí)現(xiàn)了收益的逆勢(shì)增長(zhǎng)。據(jù)最新披露的財(cái)報(bào)顯示，截至2024年9月30日止6個(gè)月，領(lǐng)展整個(gè)投資組合的收益及物業(yè)收入凈額分別為71.53億港元、53.59億港元，同比分別增長(zhǎng)了6.4%、5.8%，跑贏多家香港本地以收租物業(yè)為主的上市公司。
在分紅方面，領(lǐng)展的股息分派持續(xù)穩(wěn)定，并且一直堅(jiān)持將100%的可分派收入用于派發(fā)股息，長(zhǎng)期大幅高于港股監(jiān)管規(guī)定的90%的REITs收入分派的最低標(biāo)準(zhǔn)。
截至9月30日止的2024/2025 財(cái)年上半年，領(lǐng)展用于分紅的可分派收入總額續(xù)創(chuàng)新高，同比增長(zhǎng)4.3%，每單位基金分派134.89港仙，同比增長(zhǎng)3.7%。
拉長(zhǎng)周期來看，自2005年上市以來，領(lǐng)展分紅持續(xù)保持健康增長(zhǎng)，其中在2011/2012至2022/2023財(cái)年的12年間，可分派總額累計(jì)增長(zhǎng)了112%，年化增長(zhǎng)率（CAGR）達(dá)到7.1%，遠(yuǎn)高于包括香港、新加坡和澳大利亞在內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)商、房托基金及零售物業(yè)相關(guān)運(yùn)營(yíng)商等同業(yè)的表現(xiàn)。
而領(lǐng)展保持長(zhǎng)期分紅的底氣，主要來自于其穩(wěn)定的現(xiàn)金流及健康的財(cái)務(wù)狀況。
據(jù)其財(cái)報(bào)顯示，領(lǐng)展最新的負(fù)債總額進(jìn)一步減少至556億港元，凈負(fù)債比率保持在20.6%的健康水平，平均借貸成本亦維持在3.69%這一非常具有競(jìng)爭(zhēng)力的水平。
基于對(duì)領(lǐng)展財(cái)務(wù)狀況、負(fù)債水平等綜合經(jīng)營(yíng)狀況的高度認(rèn)可，領(lǐng)展獲得了穆迪、標(biāo)普、惠譽(yù)分別給予的A2、A和A級(jí)評(píng)級(jí)，評(píng)級(jí)展望皆為“穩(wěn)定”。
12月16日標(biāo)普確認(rèn)了領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信托基金的“A”長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)。與此同時(shí)，標(biāo)普還確認(rèn)了領(lǐng)展房產(chǎn)基金在中期票據(jù)（MTN）計(jì)劃下的有擔(dān)保高級(jí)無抵押票據(jù)的“A”長(zhǎng)期發(fā)行評(píng)級(jí)。
另外，領(lǐng)展還具有十分出色的流動(dòng)性，100%由公眾持股，沒有單一大股東，集中度更遠(yuǎn)低于其他REITs，長(zhǎng)期受到包括大型國際基金公司與養(yǎng)老金等諸多長(zhǎng)線機(jī)構(gòu)投資人，以及大批香港本地零售投資者的青睞。
從全球大環(huán)境來看，美聯(lián)儲(chǔ)已經(jīng)開啟了新一輪降息周期，全球流動(dòng)性愈發(fā)寬松，這對(duì)手握大量核心稀缺資產(chǎn)的領(lǐng)展而言，無疑是實(shí)質(zhì)性利好。
2024年12月19日，美聯(lián)儲(chǔ)再次降息25個(gè)基點(diǎn)，使得2024年合計(jì)降息達(dá)100個(gè)基點(diǎn)。
由于香港實(shí)行聯(lián)系匯率制度，香港亦同步開啟降息周期。得益于此，領(lǐng)展在香港市場(chǎng)的融資借貸成本會(huì)趨勢(shì)性下行，有利于改善盈利能力。
雖然美國明年的降息步伐可能會(huì)減慢，但依然存在利息下調(diào)的空間，預(yù)計(jì)領(lǐng)展將會(huì)繼續(xù)受惠。此外，在中期業(yè)績(jī)公布后，高盛和花旗均上調(diào)目標(biāo)價(jià)及維持買入評(píng)級(jí)，同時(shí)也上調(diào)了盈利和每基金單位分派預(yù)測(cè)。
隨著利率持續(xù)下降，核心、稀缺物業(yè)資產(chǎn)的估值將隨之上升，領(lǐng)展或?qū)⒂瓉硪徊ü乐抵毓馈?/p>
值得一提的是，領(lǐng)展的估值非常低，截至最新收盤，其最新市凈率（PB）僅為0.496倍，位于近十年估值分位點(diǎn)3.9%，更是顯著低于近十年中位數(shù)的0.88倍。
面對(duì)超低估值，領(lǐng)展房產(chǎn)基金開始行動(dòng)，拿出真金白銀持續(xù)回購基金單位。據(jù)最新公告，該基金自2024年12月9日起，連日斥資回購基金單位。截至截稿前，已斥資逾3億港元回購逾1,000萬個(gè)基金單位，每單位回購價(jià)格為32.1-34.4港元。
領(lǐng)展房產(chǎn)基金的另一個(gè)潛在利好是，納入滬深港通機(jī)制的預(yù)期。
今年4月，中國證監(jiān)會(huì)和香港證監(jiān)會(huì)聯(lián)合宣布，將房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）納入滬深港通機(jī)制。中國證監(jiān)會(huì)副主席李明在上個(gè)月的互聯(lián)互通十周年高峰論壇時(shí)也表示將穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金納入滬深港通各項(xiàng)工作。兩地投資者配置對(duì)方市場(chǎng)REITs指日可待。市場(chǎng)上提供穩(wěn)定收入的產(chǎn)品更多樣化，將為內(nèi)地和香港投資者提供更多投資選擇，為香港市場(chǎng)吸引更多資金。
分析人士認(rèn)為，領(lǐng)展作為香港最大市值的REITs，總市值超850億港元，是港股大盤股，也是香港恒生指數(shù)的成分股，有機(jī)會(huì)被納入滬深港通。一旦正式落地納入，中國內(nèi)地資金馳援，將會(huì)提升領(lǐng)展長(zhǎng)期流動(dòng)性，有利于價(jià)值發(fā)現(xiàn)，進(jìn)一步提升估值。
近日，領(lǐng)展集團(tuán)行政總裁王國龍?jiān)诮邮懿稍L時(shí)表示，“今年是‘互聯(lián)互通’十周年，領(lǐng)展歡迎監(jiān)管機(jī)構(gòu)將REITs納入‘滬深港通’機(jī)制。目前相關(guān)細(xì)則尚未出臺(tái)，對(duì)此我們非常期待。”
王國龍認(rèn)為，該政策的落實(shí)，將提高內(nèi)地和香港投資者的信心。隨著內(nèi)地新增資金的流入，領(lǐng)展房托基金的流動(dòng)性將進(jìn)一步提升，這對(duì)后續(xù)的融資將很有幫助，也將提升領(lǐng)展的市場(chǎng)認(rèn)知度。
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7)宣揚(yáng)低俗、庸俗、媚俗內(nèi)容。
5. 不實(shí)信息，主要表現(xiàn)為：
1)可能存在事實(shí)性錯(cuò)誤或者造謠等內(nèi)容；
2)存在事實(shí)夸大、偽造虛假經(jīng)歷等誤導(dǎo)他人的內(nèi)容；
3)偽造身份、冒充他人，通過頭像、用戶名等個(gè)人信息暗示自己具有特定身份，或與特定機(jī)構(gòu)或個(gè)人存在關(guān)聯(lián)。
6. 傳播封建迷信，主要表現(xiàn)為：
1)找人算命、測(cè)字、占卜、解夢(mèng)、化解厄運(yùn)、使用迷信方式治??；
2)求推薦算命看相大師；
3)針對(duì)具體風(fēng)水等問題進(jìn)行求助或咨詢；
4)問自己或他人的八字、六爻、星盤、手相、面相、五行缺失，包括通過占卜方法問婚姻、前程、運(yùn)勢(shì)，東西寵物丟了能不能找回、取名改名等；
7. 文章標(biāo)題黨，主要表現(xiàn)為：
1)以各種夸張、獵奇、不合常理的表現(xiàn)手法等行為來誘導(dǎo)用戶；
2)內(nèi)容與標(biāo)題之間存在嚴(yán)重不實(shí)或者原意扭曲；
3)使用夸張標(biāo)題，內(nèi)容與標(biāo)題嚴(yán)重不符的。
8.「飯圈」亂象行為，主要表現(xiàn)為：
1)誘導(dǎo)未成年人應(yīng)援集資、高額消費(fèi)、投票打榜
2)粉絲互撕謾罵、拉踩引戰(zhàn)、造謠攻擊、人肉搜索、侵犯隱私
3)鼓動(dòng)「飯圈」粉絲攀比炫富、奢靡享樂等行為
4)以號(hào)召粉絲、雇用網(wǎng)絡(luò)水軍、「養(yǎng)號(hào)」形式刷量控評(píng)等行為
5)通過「蹭熱點(diǎn)」、制造話題等形式干擾輿論，影響傳播秩序
9. 其他危害行為或內(nèi)容，主要表現(xiàn)為：
1)可能引發(fā)未成年人模仿不安全行為和違反社會(huì)公德行為、誘導(dǎo)未成年人不良嗜好影響未成年人身心健康的；
2)不當(dāng)評(píng)述自然災(zāi)害、重大事故等災(zāi)難的；
3)美化、粉飾侵略戰(zhàn)爭(zhēng)行為的；
4)法律、行政法規(guī)禁止，或可能對(duì)網(wǎng)絡(luò)生態(tài)造成不良影響的其他內(nèi)容。
二、違規(guī)處罰
本網(wǎng)站通過主動(dòng)發(fā)現(xiàn)和接受用戶舉報(bào)兩種方式收集違規(guī)行為信息。所有有意的降低內(nèi)容質(zhì)量、傷害平臺(tái)氛圍及欺凌未成年人或危害未成年人身心健康的行為都是不能容忍的。
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三、申訴
隨著平臺(tái)管理經(jīng)驗(yàn)的不斷豐富，本網(wǎng)站出于維護(hù)本網(wǎng)站氛圍和秩序的目的，將不斷完善本公約。
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