美東時(shí)間7月31日，房產(chǎn)交易及服務(wù)平臺(tái)貝殼找房更新了其向美國證券交易委員會(huì)（SEC）遞交的招股書，主要增加了2020年上半年的業(yè)績表現(xiàn)。更新后的招股書顯示，2020年上半年，貝殼的平臺(tái)交易總額（GTV）為1.33萬億，較2019年同期增長49.4%；營業(yè)收入272.6億元，較2019年同期的196.1億元增長39.6%；EBITDA（稅息折舊及攤銷前利潤）25.9億元，同比增長45.7%。多家媒體報(bào)道貝殼凈利潤16.1億元，處于盈利狀態(tài)。但根據(jù)7月24日貝殼遞交的招股書顯示，從2017年至今，貝殼一直處于虧損狀態(tài)。2017年、2018年、2019年、2020年一季度，貝殼凈虧損分別為5.38億元、4.28億元、21.8億元、12.31億元。同時(shí)貝殼在招股書的風(fēng)險(xiǎn)提示部分稱，“預(yù)計(jì)將來會(huì)繼續(xù)產(chǎn)生大量成本和指出以進(jìn)一步拓展我們的業(yè)務(wù)，這可能使我們更加難以實(shí)現(xiàn)盈利，而且我們無法預(yù)測我們是否在短期內(nèi)盈利，甚至或根本無法實(shí)現(xiàn)盈利”。招股書更新前后不同的輿論基調(diào)，讓大眾對(duì)其局勢(shì)存疑，貝殼找房的真實(shí)情況究竟如何？我們先來看下兩年多的貝殼是怎么上市的。
7月24日，貝殼遞交招股書，擬在紐交所上市，股票代碼“BEKE”。36氪報(bào)道稱，貝殼上市后將成為中國居住服務(wù)平臺(tái)第一股。招股書顯示貝殼2019年全年GTV2.12萬億，交易額在所有平臺(tái)中處在第二位，僅次于阿里巴巴5.73萬億。能取得這么高的交易額有貝殼找房自身的能力，也與房產(chǎn)行業(yè)本身客單價(jià)高有關(guān)。招股書同時(shí)披露貝殼集團(tuán)上市的企業(yè)架構(gòu)，左暉將自己創(chuàng)業(yè)以來除了自如、愿景明德之外的核心資產(chǎn)，都打包進(jìn)了貝殼。以貝殼找房為主的平臺(tái)，以鏈家為主的中介機(jī)構(gòu)，同時(shí)還有鏈鏈金融、貝殼金融等金融服務(wù)，都成為貝殼集團(tuán)上市的一部分。貝殼上市可以說是站在鏈家的肩膀上。北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司從2001年就已經(jīng)成立，是中國領(lǐng)先的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)品牌，通過促進(jìn)新房、二手房交易抽取傭金盈利。鏈家在2017年已經(jīng)拿到了C輪融資，估值已經(jīng)超過520億人民幣。公司在2018年4月將鏈家網(wǎng)升級(jí)為貝殼找房，定位為線上+線下房產(chǎn)交易及服務(wù)平臺(tái)。升級(jí)到貝殼找房后，又拿到兩輪融資。據(jù)天眼查顯示，貝殼集團(tuán)運(yùn)營主體天津小屋信息科技有限公司上一輪D+融資是2020年3月4日，融資后估值140億美元。在2020年1月，艾媒咨詢發(fā)布的《2020年中國獨(dú)角獸企業(yè)研究報(bào)告》榜單中，小屋信息已經(jīng)是估值排名第10的獨(dú)角獸。受一級(jí)資本市場青睞的貝殼并不缺錢，有媒體指出，貝殼此次選擇在紐交所IPO上市，是因?yàn)楣驹?016年與投資人簽訂的對(duì)賭協(xié)議。鏈家承諾公司在B輪融資完成后的5年內(nèi)必須實(shí)現(xiàn)上市，否則鏈家不僅要?dú)w還融資，還要承擔(dān)8%的額外利息。而更新后的招股書專門為此進(jìn)行了解釋，對(duì)賭協(xié)議確實(shí)存在，不過IPO時(shí)間從此前約定的2021年更新為2023年12月28日。同時(shí)有投資機(jī)構(gòu)表示，貝殼此次IPO與對(duì)賭協(xié)議無關(guān)，主要是因?yàn)樨悮ふ幱谏仙冢谫Y能拉大貝殼與競爭對(duì)手之間的差距。貝殼正努力向二級(jí)市場展示其優(yōu)勢(shì)，不過貝殼的核心優(yōu)勢(shì)還是他的房產(chǎn)電商交易及服務(wù)平臺(tái)。
衣、食、住、行這四個(gè)關(guān)乎民生的領(lǐng)域除了“住”，已經(jīng)有上市且體量較大的平臺(tái)，衣有阿里，住有美團(tuán)，行有攜程，而最關(guān)系老百姓幸福感的“住”，卻沒有上市的平臺(tái)。貝殼若此次IPO成功，在“住”的領(lǐng)域，也將出現(xiàn)一家上市且市值較高的平臺(tái)。貝殼找房采用聚合模式，將房產(chǎn)交易產(chǎn)業(yè)鏈上的玩家收進(jìn)平臺(tái)。左暉的設(shè)想是將貝殼找房打造成中國最大的互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)平臺(tái)，鏈家是貝殼找房中最大的自營品牌，通吃線上線下。作為一個(gè)比較成功的線下反攻線上的例子，貝殼找房的線上平臺(tái)模式究竟如何呢？做了8年平臺(tái)的美團(tuán)到店業(yè)務(wù)總裁張川在他的商業(yè)經(jīng)驗(yàn)分享中，將平臺(tái)的建立過程分為5道坎，借此可以拿來分析貝殼找房的平臺(tái)模式。1.平臺(tái)連接的兩端是否處于動(dòng)態(tài)不平衡平臺(tái)的兩端是極其不平衡的業(yè)務(wù)，通過運(yùn)營、產(chǎn)品，保持兩端的不平衡，平臺(tái)才有存在的價(jià)值。動(dòng)態(tài)不平衡，是平臺(tái)存在的基礎(chǔ)。貝殼找房連接的是房地產(chǎn)商、房產(chǎn)中介與租房者、買房者，供給端房源多樣，需求端低頻，屬于動(dòng)態(tài)不平衡市場，這是房產(chǎn)交易平臺(tái)形成的條件。2.標(biāo)準(zhǔn)化決定平臺(tái)的大小平臺(tái)提供的產(chǎn)品是否標(biāo)準(zhǔn)化，決定了平臺(tái)的大小。對(duì)于房產(chǎn)電商平臺(tái)來講，標(biāo)準(zhǔn)化分為房源信息標(biāo)準(zhǔn)化與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化。房間戶型、地理位置、交通、公共設(shè)施配置都是影響房源商品信息標(biāo)準(zhǔn)化的因素。而房產(chǎn)交易從看房、交易到過戶有近20個(gè)非常繁瑣的環(huán)節(jié)，絕大多數(shù)都必須在線下依靠人力溝通完成，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化的難度也非常高。房源商品信息標(biāo)準(zhǔn)化的前提是房源信息數(shù)據(jù)化。鏈家在2009年就開始將房源數(shù)據(jù)化，后來衍變?yōu)闃潜P字典。在2020年，樓盤字典收錄房源2.12億套，極大解決了房源信息不透明的問題。在服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化上，貝殼構(gòu)建了ACN（經(jīng)紀(jì)人合作網(wǎng)絡(luò)），將房產(chǎn)交易過程中的服務(wù)進(jìn)行細(xì)分，對(duì)每一環(huán)節(jié)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化。貝殼的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化很大部分歸功于鏈家打下的基礎(chǔ)，鏈家在自家經(jīng)紀(jì)公司內(nèi)部推行服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化，體系成熟之后再推向入駐貝殼的中介機(jī)構(gòu)。在貝殼之前，房產(chǎn)類平臺(tái)大多只做信息平臺(tái)，因?yàn)樾畔⑷菀讟?biāo)準(zhǔn)化。高頻業(yè)務(wù)靠補(bǔ)貼，低頻業(yè)務(wù)靠廣告。很明顯，房產(chǎn)交易屬于低頻業(yè)務(wù)，無論是租房還是新房、二手房交易。貝殼在線下將鏈家與德佑將門店開遍各大城市的小區(qū)，而小區(qū)中不知名的小中介公司門面，可能是貝殼旗下的品牌或者入駐機(jī)構(gòu)，線下渠道的強(qiáng)力鋪設(shè)為貝殼的服務(wù)提供保障，同時(shí)線下門面是最直接的廣告。在線上，騰訊作為貝殼集團(tuán)的第二股東，在微信“十二宮格”中為貝殼開設(shè)入口，幫助貝殼吸引流量。7月17日最新消息，貝殼將為騰訊的QQ看點(diǎn)、QQ瀏覽器等騰訊系信息流產(chǎn)品提供房產(chǎn)信息與服務(wù)支持，補(bǔ)足騰訊內(nèi)容生態(tài)，其實(shí)也是增加貝殼的流量入口。平臺(tái)的供給主要看兩個(gè)方向：供給是不是可以大批量供給，并且接近于無限供給；是不是平臺(tái)提高了供給端的效率，讓供給端能賺到錢。平臺(tái)至少要滿足其中一點(diǎn)。貝殼招股書顯示，與貝殼合作的中介2019年下半年平均經(jīng)營效率由2018年的1090萬元提升至2030萬元。提升入駐貝殼中介公司的經(jīng)營效率就是貝殼的價(jià)值所在。此外，隨著時(shí)代的發(fā)展，新房、二手房若進(jìn)入存量市場階段，供大于求，那么貝殼作為房產(chǎn)交易平臺(tái)的抽成比例將會(huì)增加，在房產(chǎn)交易中的作用會(huì)越來越大。平臺(tái)到了最后構(gòu)造商業(yè)模式的時(shí)候，需要判斷是做剃須刀（LTV，生命周期總價(jià)值）的生意，還是電冰箱（CAC，用戶獲取成本）的生意。房產(chǎn)交易平臺(tái)做的是電冰箱生意，就是一定要在本次交易中覆蓋用戶獲得成本，生意的公式就是本次收入-獲客成本。在收入方面，貝殼主要是依靠客戶對(duì)服務(wù)的信息不對(duì)稱收取的中介費(fèi)。在成本方面，貝殼主要花費(fèi)在渠道和經(jīng)紀(jì)人身上。貝殼的招股書顯示，貝殼的成本占比最多的就是傭金和內(nèi)部補(bǔ)償，第二大部分是傭金分割，在經(jīng)營支出方面行政支出部分占比最多。
根據(jù)美團(tuán)到店總裁張川總結(jié)的建設(shè)平臺(tái)的5大關(guān)來分析，貝殼已經(jīng)解決了部分問題，所以平臺(tái)得以建立并發(fā)展，在行業(yè)中已經(jīng)處于領(lǐng)先地位。但貝殼也不能說穩(wěn)坐釣魚臺(tái)，未來仍面對(duì)諸多危風(fēng)險(xiǎn)與挑戰(zhàn)。貝殼找房平臺(tái)涉及線下、線上，上游開發(fā)商、房主，中游中介公司，下游消費(fèi)者，甚至裝修這類的后市場，在各個(gè)領(lǐng)域擴(kuò)張，切分蛋糕。景輝智庫經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉曾就貝殼找房的平臺(tái)模式發(fā)聲：“貝殼既當(dāng)運(yùn)動(dòng)員又當(dāng)裁判員，在具體操作中，它把盤源優(yōu)先給自己的親兒子——鏈家和德佑來完成。因?yàn)樵趦?nèi)部ACN系統(tǒng)里，如果讓貝殼、鏈家和德佑之外的中介來成交，大頭兒就要給人家，其只能抽8個(gè)點(diǎn)的平臺(tái)費(fèi)?！?/section>既當(dāng)裁判又當(dāng)選手的質(zhì)疑從貝殼平臺(tái)成立開始就沒有斷過。傳統(tǒng)中介公司的護(hù)城河就是獨(dú)有的房源，但進(jìn)入貝殼平臺(tái)后，要把房源信息公開，以及**，還要上交服務(wù)費(fèi)。隨著平臺(tái)的發(fā)展壯大，對(duì)中介公司的福利一定是越來越少的，就像美團(tuán)對(duì)商家一樣，前期平臺(tái)抽取傭金少，后面平臺(tái)為了盈利就會(huì)增加抽傭比例。這一做法必將迎來行業(yè)內(nèi)競爭對(duì)手的激烈抵制。在線上，2018年6月，58同城就聯(lián)合我愛我家、中原地產(chǎn)等組成“反殼聯(lián)盟”，對(duì)拼貝殼的真房源；在線下，2019年9月，浙江金華百家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)代表簽署《反殼聯(lián)盟條約》，呼吁中介聯(lián)合起來抵制貝殼和德佑的壟斷和不良競爭。根據(jù)極光數(shù)據(jù)顯示，2020年4月房產(chǎn)平臺(tái)app滲透率排行榜58旗下安居客排名第一，貝殼、鏈家、自如這些貝殼系的品牌都在安居客之后。7月31日，阿里宣布入股易居，要在房產(chǎn)交易平臺(tái)發(fā)力。同時(shí)，貝殼上線的“被窩家裝”裝修平臺(tái)，在裝修領(lǐng)域與京東、土巴兔等正面相碰。四處競爭的背后，是貝殼的壟斷之心。胡景暉曾評(píng)論貝殼：壟斷的第一大特征就是享有超級(jí)定價(jià)權(quán)，不管是2C，還是2B，都可以坐享高額定價(jià)，霸凌定價(jià)。這一點(diǎn)，從許多新房市場的實(shí)際情況來看，確實(shí)存在；壟斷的第二大特征就是碾壓式消滅競爭對(duì)手，所謂走自己的路，讓別人無路可走。這一點(diǎn)不管是新房，還是二手房，貝殼系所到之處，都已顯露無疑。誠然，貝殼在線下與線上的極速擴(kuò)張已經(jīng)讓產(chǎn)業(yè)上下游不可忽視其存在。前段時(shí)間有開發(fā)商埋怨渠道費(fèi)太高，意指貝殼。同時(shí)，除了鏈家、德佑，還有未上市的自如也屬于貝殼系。在存量房、新房、租房、后市場都有布局的貝殼其實(shí)已經(jīng)取得規(guī)模優(yōu)勢(shì)，不過各個(gè)領(lǐng)域業(yè)務(wù)都屬于低頻業(yè)務(wù)，市場壁壘不深，且裝修市場尚處于教育階段，多家企業(yè)企圖整合重塑，均已失敗告終。由于貝殼做的生意是電冰箱生意（CAC獲客成本），都是低頻業(yè)務(wù)，本質(zhì)上是不做回頭客的，要在一個(gè)用戶身上賺到足夠多的利潤。而貝殼現(xiàn)在極速擴(kuò)張，在獲客成本上降低不下來。這時(shí)，關(guān)注NPS（凈推薦值）或許是不錯(cuò)的選擇，因?yàn)镹PS可以在低頻業(yè)務(wù)中降低獲客成本。由于貝殼生意的低頻，人們對(duì)貝殼的凈推薦值如何往往反映在輿論上。近日，據(jù)媒體報(bào)道，一市民在德佑經(jīng)紀(jì)人的介紹下買了小區(qū)的二手房，這套房子的建成年份卻有3個(gè)。經(jīng)紀(jì)人介紹的是1997年，貝殼找房顯示1996年，房產(chǎn)證上顯示1988年。記者尋至德佑，經(jīng)紀(jì)人稱是樓盤字典自動(dòng)生成，和他們沒關(guān)系。貝殼聲稱的真房源，卻出現(xiàn)一個(gè)房子3個(gè)年份的事情。從這件事可以看出，平臺(tái)上第三方平臺(tái)增加，房源信息真假得不到保障，貝殼的管理能力需要提升。另外，據(jù)天眼查顯示，鏈家有1970條司法風(fēng)險(xiǎn)記錄，且多是有關(guān)房屋合同糾紛。還有自如的**頻出，阿里P7員工租自如“甲醛房”得白血病身亡，黑貓投訴最近仍有租客反應(yīng)甲醛超標(biāo)。還有自如男租客趁女生洗澡闖入...雖然自如并沒有并入貝殼上市，但他們有同一創(chuàng)始人，自如不可避免的會(huì)被打上貝殼系的標(biāo)簽，自如的**也會(huì)影響大眾對(duì)貝殼的判斷。目前來看，這些事件帶來的負(fù)面會(huì)降低貝殼的（NPS）凈推薦值，獲客成本不減反增。在建設(shè)平臺(tái)的過程中有一平臺(tái)博弈論，若平臺(tái)能代表用戶與商家博弈，為用戶帶來好處，那么平臺(tái)會(huì)將多個(gè)低頻用戶轉(zhuǎn)化為高頻，進(jìn)而轉(zhuǎn)變?yōu)榈皖l的服務(wù)和口碑。這個(gè)博弈論對(duì)于房產(chǎn)平臺(tái)來說就是，平臺(tái)能為用戶帶來好處，就會(huì)有好的口碑，就會(huì)有較高的凈推薦值。但貝殼找房平臺(tái)最大的商家就是貝殼系。創(chuàng)始人左暉曾在2015年鏈家經(jīng)歷過一系列收購之后笑稱：“全國稍微靠譜一些的中介都已經(jīng)被鏈家收購了?！逼胶馄脚_(tái)利益與自身經(jīng)紀(jì)人公司利益是貝殼考慮之事。貝殼集團(tuán)估值已經(jīng)夠高，平臺(tái)模式也已經(jīng)建立起來，不過貝殼還存在一些問題。持續(xù)虧損，政府對(duì)房價(jià)調(diào)控政策影響，房源信息標(biāo)準(zhǔn)化程度還不夠......貝殼上市究竟是資本套現(xiàn)離場割韭菜，還是下一個(gè)阿里巴巴誕生，還需要時(shí)間檢驗(yàn)。
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6)炒作緋聞、丑聞、劣跡等；
7)宣揚(yáng)低俗、庸俗、媚俗內(nèi)容。
5. 不實(shí)信息，主要表現(xiàn)為：
1)可能存在事實(shí)性錯(cuò)誤或者造謠等內(nèi)容；
2)存在事實(shí)夸大、偽造虛假經(jīng)歷等誤導(dǎo)他人的內(nèi)容；
3)偽造身份、冒充他人，通過頭像、用戶名等個(gè)人信息暗示自己具有特定身份，或與特定機(jī)構(gòu)或個(gè)人存在關(guān)聯(lián)。
6. 傳播封建迷信，主要表現(xiàn)為：
1)找人算命、測字、占卜、解夢(mèng)、化解厄運(yùn)、使用迷信方式治??；
2)求推薦算命看相大師；
3)針對(duì)具體風(fēng)水等問題進(jìn)行求助或咨詢；
4)問自己或他人的八字、六爻、星盤、手相、面相、五行缺失，包括通過占卜方法問婚姻、前程、運(yùn)勢(shì)，東西寵物丟了能不能找回、取名改名等；
7. 文章標(biāo)題黨，主要表現(xiàn)為：
1)以各種夸張、獵奇、不合常理的表現(xiàn)手法等行為來誘導(dǎo)用戶；
2)內(nèi)容與標(biāo)題之間存在嚴(yán)重不實(shí)或者原意扭曲；
3)使用夸張標(biāo)題，內(nèi)容與標(biāo)題嚴(yán)重不符的。
8.「飯圈」亂象行為，主要表現(xiàn)為：
1)誘導(dǎo)未成年人應(yīng)援集資、高額消費(fèi)、投票打榜
2)粉絲互撕謾罵、拉踩引戰(zhàn)、造謠攻擊、人肉搜索、侵犯隱私
3)鼓動(dòng)「飯圈」粉絲攀比炫富、奢靡享樂等行為
4)以號(hào)召粉絲、雇用網(wǎng)絡(luò)水軍、「養(yǎng)號(hào)」形式刷量控評(píng)等行為
5)通過「蹭熱點(diǎn)」、制造話題等形式干擾輿論，影響傳播秩序
9. 其他危害行為或內(nèi)容，主要表現(xiàn)為：
1)可能引發(fā)未成年人模仿不安全行為和違反社會(huì)公德行為、誘導(dǎo)未成年人不良嗜好影響未成年人身心健康的；
2)不當(dāng)評(píng)述自然災(zāi)害、重大事故等災(zāi)難的；
3)美化、粉飾侵略戰(zhàn)爭行為的；
4)法律、行政法規(guī)禁止，或可能對(duì)網(wǎng)絡(luò)生態(tài)造成不良影響的其他內(nèi)容。
二、違規(guī)處罰
本網(wǎng)站通過主動(dòng)發(fā)現(xiàn)和接受用戶舉報(bào)兩種方式收集違規(guī)行為信息。所有有意的降低內(nèi)容質(zhì)量、傷害平臺(tái)氛圍及欺凌未成年人或危害未成年人身心健康的行為都是不能容忍的。
當(dāng)一個(gè)用戶發(fā)布違規(guī)內(nèi)容時(shí)，本網(wǎng)站將依據(jù)相關(guān)用戶違規(guī)情節(jié)嚴(yán)重程度，對(duì)帳號(hào)進(jìn)行禁言 1 天、7 天、15 天直至永久禁言或封停賬號(hào)的處罰。當(dāng)涉及欺凌未成年人、危害未成年人身心健康、通過作弊手段注冊(cè)、使用帳號(hào)，或者濫用多個(gè)帳號(hào)發(fā)布違規(guī)內(nèi)容時(shí)，本網(wǎng)站將加重處罰。
三、申訴
隨著平臺(tái)管理經(jīng)驗(yàn)的不斷豐富，本網(wǎng)站出于維護(hù)本網(wǎng)站氛圍和秩序的目的，將不斷完善本公約。
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