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對(duì)于住房租賃市場(chǎng)和長(zhǎng)租行業(yè)而言，在經(jīng)歷2020年的動(dòng)蕩與求索之后，如何在全新十年中重建發(fā)展空間，成為了行業(yè)的首要議題。
而從市場(chǎng)動(dòng)作來看，進(jìn)入2021年后，長(zhǎng)租行業(yè)在重回正軌：
自如并購貝客并拓展新城蘇州、世聯(lián)紅璞易主魔方、寓小二接手蘑菇租房……行業(yè)收并購陡然加快，大平臺(tái)的數(shù)字能力、服務(wù)能力成為了業(yè)內(nèi)公認(rèn)的“上岸秘訣”；
國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租首股青客公寓，發(fā)布上市后首年財(cái)報(bào)，雖市值縮水超80%、凈虧損增208%，但是已成功將租金貸比例降至11%，嘗試隔絕舊模式弊病；
自如研究院2月數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)合租、整租成交量同比去年都有有較大提升。另外，有媒體調(diào)查春節(jié)后自如APP的日均下載量迅速回升，到2月20日（農(nóng)歷初九）累計(jì)增長(zhǎng)204%、日均增長(zhǎng)率約20%。
不難看出，市場(chǎng)對(duì)長(zhǎng)租產(chǎn)品的需求仍然旺盛，但是正在向頭部品牌傾斜與集中，“精細(xì)化運(yùn)營(yíng)的能力”與“足夠支撐運(yùn)營(yíng)的規(guī)?！比币徊豢?。市場(chǎng)趨向頭部、運(yùn)營(yíng)趨向精細(xì)、營(yíng)收趨向服務(wù)，成為了時(shí)下長(zhǎng)租行業(yè)創(chuàng)新求變的新風(fēng)向。
自如在今年開年就推出的兩大業(yè)主托管產(chǎn)品“增益租”與“精選·業(yè)主直租”，以“無差價(jià)、靈活租約”為核心差異點(diǎn)，完成了對(duì)各類房源業(yè)主的全場(chǎng)景布局，或許會(huì)成為行業(yè)效仿的新模式。
01
長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)的3.0時(shí)代
進(jìn)入新世紀(jì)以來，租賃房源在供需特性上不匹配，一直是限制住房租賃發(fā)展的本質(zhì)難題。彼時(shí)長(zhǎng)租1.0出現(xiàn)了，以C2B2C模式提升租住品質(zhì)迅速崛起；到了2.0階段，長(zhǎng)租成為風(fēng)口后各大巨頭、資本先后入局極速擴(kuò)展，也在2020年疫情下出現(xiàn)暴雷引發(fā)的諸多亂局。而行業(yè)復(fù)蘇后，隨著自如等企業(yè)的模式變革，長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)將躍遷到3.0時(shí)代。
今年開春伊始，自如宣布推出“增益租”與“精選·業(yè)主直租”兩大業(yè)主托管新模式。其中，“增益租”主要適用于老舊與毛坯房源，依托自如家裝配置團(tuán)隊(duì)對(duì)房屋進(jìn)行改造升級(jí)后以整租或合租產(chǎn)品出租；“精選·業(yè)主直租”則適用于精裝房源，然后依據(jù)自如標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行配置優(yōu)化，進(jìn)行上線出租。而在隨后的招租、租內(nèi)服務(wù)環(huán)節(jié)，均由自如提供支持，保障業(yè)主與租客雙方的品質(zhì)體驗(yàn)。
兩項(xiàng)模式的推出，無疑都顯示出自如對(duì)租客和業(yè)主需求的考量和滿足。業(yè)主可以得到的優(yōu)勢(shì)是：出租快、租客好、受益高、省心；租客可以得到的是：好品質(zhì)、好服務(wù)、更市場(chǎng)化的定價(jià)、省心舒適。
這一點(diǎn)在出租數(shù)據(jù)上也有體現(xiàn)，一套常規(guī)房源從上架到租出大概需要45天，而自如房源的平均出租周期則不到20天，在精選直租模式下，從業(yè)主簽約到租客租房最快僅需1天，房屋品質(zhì)、服務(wù)品質(zhì)的價(jià)值與作用可見一斑。
而自如通過兩大新模式，在完成品質(zhì)賦能的同時(shí)，保留長(zhǎng)租托管的房屋保值與收益優(yōu)勢(shì)，也能實(shí)際彌合時(shí)下業(yè)主與租客群體在個(gè)體層面的需求差異，推廣潛力無疑是較為可觀的。
02
長(zhǎng)租增長(zhǎng)的新邏輯與長(zhǎng)租價(jià)值的新來源
需要提出的是，品質(zhì)化升級(jí)解決的僅是住房租賃市場(chǎng)的長(zhǎng)期缺口，在常規(guī)的“包租全托管”模式下，長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)常常難以避免地陷入因全包租、長(zhǎng)租約所導(dǎo)致的對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)變動(dòng)天然缺乏應(yīng)變力的困境之中。
而現(xiàn)在，長(zhǎng)租需要新的增長(zhǎng)邏輯和價(jià)值源地。
在這一次的托管新模式中，自如主打“租金無差價(jià)、收益有保底、合約一年起”的新機(jī)制，自如將與業(yè)主共同確定房屋出租價(jià)格，實(shí)現(xiàn)“收出無差價(jià)”，同時(shí)向業(yè)主公開實(shí)際出租收益，與業(yè)主分享品質(zhì)升級(jí)和未來市場(chǎng)向好的增益價(jià)值。同時(shí)，如果市場(chǎng)下行、出租情況不理想，自如也會(huì)向業(yè)主支付目標(biāo)收益八成左右的保底收益。
不難看出，自如正在放棄缺乏應(yīng)變力與風(fēng)險(xiǎn)抗力的“大包大攬”，轉(zhuǎn)而向房屋增值服務(wù)、租務(wù)管理服務(wù)、租賃策略咨詢的“全品類房屋資產(chǎn)管理平臺(tái)“轉(zhuǎn)型。
在一些觀點(diǎn)中，放棄“全托管”之后長(zhǎng)租托管將失去對(duì)業(yè)主的競(jìng)爭(zhēng)力。其實(shí)不然，相比于簡(jiǎn)單粗暴的委托模式，遠(yuǎn)不如共同創(chuàng)造房屋價(jià)值、而后共同分享房屋價(jià)值更讓人信賴。相信，在經(jīng)歷過2020年風(fēng)波之后的城市業(yè)主們，無疑也明白了相比于“對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的到來毫不知情”，這種“價(jià)值共創(chuàng)共享“更為值得相信。
需要指出的是，真正促成業(yè)主選擇長(zhǎng)租的原因，一直是服務(wù)價(jià)值、科技應(yīng)用與租客素質(zhì)。調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)托管受業(yè)主認(rèn)可的原因前5為：有管家等專屬服務(wù)者、有保潔/搬家等服務(wù)解決租期問題、會(huì)對(duì)房屋進(jìn)行裝配升級(jí)、App等線上工具比較方便、租客平均素質(zhì)較高。如結(jié)合租客與業(yè)主雙邊來看，長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)提升了房屋對(duì)租客的消費(fèi)價(jià)值，而消費(fèi)價(jià)值的增加同樣促成了業(yè)主收益的上升，在這其中，長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)獲得服務(wù)收益，全新的三方共贏閉環(huán)得以形成。
實(shí)際上，長(zhǎng)租行業(yè)的“有限托管”化，同樣也是整體住房租賃市場(chǎng)所引導(dǎo)與期待的轉(zhuǎn)變。
從2015年中央提出租購并舉以來，大量集體土地租賃項(xiàng)目、大型租賃社區(qū)項(xiàng)目、存量房租賃化計(jì)劃在各地不斷上馬。在這其中，或作為產(chǎn)權(quán)主體或項(xiàng)目監(jiān)管的房企、國(guó)企、村集體甚至是地方政府部門，都缺乏對(duì)城市住房租賃的運(yùn)營(yíng)能力、服務(wù)人員、成型系統(tǒng)和實(shí)際經(jīng)驗(yàn)。此時(shí)，成熟的、有規(guī)模的長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)變顯得尤為可貴。
因此，在住房租賃新業(yè)態(tài)不斷落地、在整體市場(chǎng)明顯存在經(jīng)驗(yàn)缺口、工具缺口、人力缺口的情況下，長(zhǎng)租行業(yè)將業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向能力輸出也是大勢(shì)所趨。而自如此刻推出兩大托管模式，其中包含著對(duì)運(yùn)營(yíng)邏輯的檢驗(yàn)與對(duì)價(jià)值輸出方式的探索，也是對(duì)“新長(zhǎng)租”正在誕生最好的注解：行業(yè)老大已經(jīng)開始轉(zhuǎn)型了。
# 作者簡(jiǎn)介
師天浩，專欄作者、北京五秒科技有限公司聯(lián)合創(chuàng)始人、互聯(lián)網(wǎng)分析師，已在多家媒體平臺(tái)開通專欄；曾在《南方都市報(bào)》《計(jì)算機(jī)應(yīng)用文摘》《商界評(píng)論》《通信信息報(bào)》等傳統(tǒng)報(bào)刊上刊文。
人人都是產(chǎn)品經(jīng)理2020年度人氣作者；一點(diǎn)資訊“清朗計(jì)劃”首批作者；2018年砍柴網(wǎng)年度作者;2017年極客網(wǎng)年度作者;2017年度最具爆發(fā)力自媒體;2016年度最具爆發(fā)力自媒體獎(jiǎng)等榮譽(yù)。累計(jì)發(fā)表文章千余篇。商務(wù)合作，請(qǐng)加微信：shiyuanyuan1988
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2)單個(gè)帳號(hào)多次發(fā)布包含垃圾廣告的內(nèi)容；
3)多個(gè)廣告帳號(hào)互相配合發(fā)布、傳播包含垃圾廣告的內(nèi)容；
4)多次發(fā)布包含欺騙性外鏈的內(nèi)容，如未注明的淘寶客鏈接、跳轉(zhuǎn)網(wǎng)站等，誘騙用戶點(diǎn)擊鏈接
5)發(fā)布大量包含推廣鏈接、產(chǎn)品、品牌等內(nèi)容獲取搜索引擎中的不正當(dāng)曝光；
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2)涉及色情段子、兩性笑話的低俗內(nèi)容；
3)配圖、頭圖中包含庸俗或挑逗性圖片的內(nèi)容；
4)帶有性暗示、性挑逗等易使人產(chǎn)生性聯(lián)想；
5)展現(xiàn)血腥、驚悚、殘忍等致人身心不適；
6)炒作緋聞、丑聞、劣跡等；
7)宣揚(yáng)低俗、庸俗、媚俗內(nèi)容。
5. 不實(shí)信息，主要表現(xiàn)為：
1)可能存在事實(shí)性錯(cuò)誤或者造謠等內(nèi)容；
2)存在事實(shí)夸大、偽造虛假經(jīng)歷等誤導(dǎo)他人的內(nèi)容；
3)偽造身份、冒充他人，通過頭像、用戶名等個(gè)人信息暗示自己具有特定身份，或與特定機(jī)構(gòu)或個(gè)人存在關(guān)聯(lián)。
6. 傳播封建迷信，主要表現(xiàn)為：
1)找人算命、測(cè)字、占卜、解夢(mèng)、化解厄運(yùn)、使用迷信方式治??；
2)求推薦算命看相大師；
3)針對(duì)具體風(fēng)水等問題進(jìn)行求助或咨詢；
4)問自己或他人的八字、六爻、星盤、手相、面相、五行缺失，包括通過占卜方法問婚姻、前程、運(yùn)勢(shì)，東西寵物丟了能不能找回、取名改名等；
7. 文章標(biāo)題黨，主要表現(xiàn)為：
1)以各種夸張、獵奇、不合常理的表現(xiàn)手法等行為來誘導(dǎo)用戶；
2)內(nèi)容與標(biāo)題之間存在嚴(yán)重不實(shí)或者原意扭曲；
3)使用夸張標(biāo)題，內(nèi)容與標(biāo)題嚴(yán)重不符的。
8.「飯圈」亂象行為，主要表現(xiàn)為：
1)誘導(dǎo)未成年人應(yīng)援集資、高額消費(fèi)、投票打榜
2)粉絲互撕謾罵、拉踩引戰(zhàn)、造謠攻擊、人肉搜索、侵犯隱私
3)鼓動(dòng)「飯圈」粉絲攀比炫富、奢靡享樂等行為
4)以號(hào)召粉絲、雇用網(wǎng)絡(luò)水軍、「養(yǎng)號(hào)」形式刷量控評(píng)等行為
5)通過「蹭熱點(diǎn)」、制造話題等形式干擾輿論，影響傳播秩序
9. 其他危害行為或內(nèi)容，主要表現(xiàn)為：
1)可能引發(fā)未成年人模仿不安全行為和違反社會(huì)公德行為、誘導(dǎo)未成年人不良嗜好影響未成年人身心健康的；
2)不當(dāng)評(píng)述自然災(zāi)害、重大事故等災(zāi)難的；
3)美化、粉飾侵略戰(zhàn)爭(zhēng)行為的；
4)法律、行政法規(guī)禁止，或可能對(duì)網(wǎng)絡(luò)生態(tài)造成不良影響的其他內(nèi)容。
二、違規(guī)處罰
本網(wǎng)站通過主動(dòng)發(fā)現(xiàn)和接受用戶舉報(bào)兩種方式收集違規(guī)行為信息。所有有意的降低內(nèi)容質(zhì)量、傷害平臺(tái)氛圍及欺凌未成年人或危害未成年人身心健康的行為都是不能容忍的。
當(dāng)一個(gè)用戶發(fā)布違規(guī)內(nèi)容時(shí)，本網(wǎng)站將依據(jù)相關(guān)用戶違規(guī)情節(jié)嚴(yán)重程度，對(duì)帳號(hào)進(jìn)行禁言 1 天、7 天、15 天直至永久禁言或封停賬號(hào)的處罰。當(dāng)涉及欺凌未成年人、危害未成年人身心健康、通過作弊手段注冊(cè)、使用帳號(hào)，或者濫用多個(gè)帳號(hào)發(fā)布違規(guī)內(nèi)容時(shí)，本網(wǎng)站將加重處罰。
三、申訴
隨著平臺(tái)管理經(jīng)驗(yàn)的不斷豐富，本網(wǎng)站出于維護(hù)本網(wǎng)站氛圍和秩序的目的，將不斷完善本公約。
如果本網(wǎng)站用戶對(duì)本網(wǎng)站基于本公約規(guī)定做出的處理有異議，可以通過「建議反饋」功能向本網(wǎng)站進(jìn)行反饋。
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