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運營商是購物中心利益相關者之一，即購物中心的經營管理者，一般叫商業(yè)管理公司，也有的企業(yè)為了擁有物業(yè)管理的資質，將運營公司注冊為物業(yè)管理公司。
不過，現(xiàn)在物業(yè)資質已經被取消，因此，以后就無需用物業(yè)公司去管理購物中心了，我們只要在商業(yè)管理公司營業(yè)執(zhí)照的經營范圍中，加入物業(yè)管理的內容即可。
商業(yè)管理公司負責商業(yè)項目的前期策劃、商業(yè)定位、設計評審、招商落位、開業(yè)運營等工作。它是一個購物中心商業(yè)價值實現(xiàn)的保證者。如果沒有一個優(yōu)秀的運營團隊，再好的項目，在價值實現(xiàn)時也會打折扣。
商業(yè)管理公司應該要在項目立項拿地時就參與進來的，他通過專業(yè)的判斷，幫助公司確定盈利模式及商業(yè)定位，然后根據盈利模式和商業(yè)定位協(xié)助設計部制作設計任務書。設計院按照設計任務書的要求來設計建筑方案。這就是我們說的先策劃，再設計。
而不做策劃，就開始設計，是國內商業(yè)項目開發(fā)的主要誤區(qū)。大多數(shù)開發(fā)商都是拿地以后，就找設計院出圖，然后報建開工，等開始建了，才組建商管團隊，這個時候很多硬件上的問題就已經不能改了。
因此，商管必須要前置，而且要前置到項目的拿地階段。這里一定要搞清楚，不是招商前置，而是商管前置，也就是運營前置。
運營前置是為了把項目開發(fā)做對，而不是把招商提前，除了主力店和特殊業(yè)態(tài)之外，招商提前只有壞處沒有好處。當然，把招商提前的現(xiàn)象也很普遍，這主要是片面的理解了王健林所說的訂單式地產。
一個優(yōu)秀商業(yè)項目的開發(fā)建設，一定是雙輪驅動的，其中一個輪子是房地產的開發(fā)建設條線，另一個就是商管的運營條線。只有這兩個輪子不斷地協(xié)調平衡，才能保證項目始終走在正確的軌道上。
02 商管公司的分類
按照主體不同可以將商業(yè)管理公司分為四類：
一、開發(fā)商自建的商業(yè)管理公司
二、零售商出身的商業(yè)管理公司
三、隸屬資本方的商業(yè)管理公司
四、獨立的第三方商業(yè)管理公司
就目前來看，整體發(fā)展比較健康的是資本方自建的商業(yè)管理公司和港資開發(fā)商背景的商業(yè)管理公司。
這跟商業(yè)地產的性質有關，商業(yè)地產是開發(fā)、運營、資本三位一體的，其中核心是資本，也就是說商業(yè)地產是一種金融性質運營資產。
在這樣的行業(yè)特點下，用開發(fā)的視角和經營的視角去看都是不足的，必須要用資管的視角來運作項目。這樣才能更好地兼顧投資與收益，也才能更好地平衡長期收益和短期收益。
長期收益就是資產增值以及資本退出，短期收益就是物業(yè)經營的收益，商業(yè)管理團隊和物業(yè)持有者如何在這兩個利益的平衡點上達成一致是非常重要的，如果雙方理解不一致，就會導致商管公司的經營策略和團隊出現(xiàn)不穩(wěn)定。
而這兩類發(fā)展比較好的商業(yè)管理公司都是在資管的視角下運營項目的，前者比如中信資產和光大安石旗下的商管公司，凱德是全產業(yè)鏈都做，但其整個產業(yè)鏈都是以資本的視角來運作的，因此它的商管也是隸屬于資本的。后者比如恒隆、太古、九龍倉等等。他們的區(qū)別在于前者是用別人的錢，后者主要是用自己的錢。
由于資本方是用別人的錢來投資的，所以就受到很多的限制，因此，資本方旗下的項目往往都是比較接地氣的社區(qū)型項目，投資額控制得比較嚴格、經營也比較穩(wěn)健，但資產價值及升值空間沒有港資項目高。
港資由于是花自己的錢，可以完全按照自己意愿來投資，所以一律都是高大上的地標型項目，而且都定位比較高端。這類項目投資金額高、建設周期長，基本一個項目至少都要六、七年以上的打磨，像成都太古里四年建成開業(yè)，是屬于天時地利促成的一個另類項目。但是港資的項目資產價值都很高，而且未來升值空間也很大。
我個人覺得這種不同的商業(yè)定位也與兩者的退出設計有關，在資本方的設計中，基本上十年內是要退出的，而港資項目退出設計基本都在十年以上，甚至有的就沒打算退出。
所以港資在做運作項目時，在考慮當下的經營收益的同時，會更重視長期的發(fā)展，因此，項目的開發(fā)與定位都是一步到位的。
這跟消費的發(fā)展趨勢是相吻合的，所以我們會看到凱德已經把它最初的一批項目都賣掉了，以后專注于高端的來福士產品線，而杭州來福士的開業(yè)，整體形象與品牌組合已經不同以往，是完全不同的一個凱德了。
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2)粉絲互撕謾罵、拉踩引戰(zhàn)、造謠攻擊、人肉搜索、侵犯隱私
3)鼓動「飯圈」粉絲攀比炫富、奢靡享樂等行為
4)以號召粉絲、雇用網絡水軍、「養(yǎng)號」形式刷量控評等行為
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