很可惜 T 。T 您現在還不是作者身份，不能自主發(fā)稿哦～
如有投稿需求，請把文章發(fā)送到郵箱tougao@appcpx.com，一經錄用會有專人和您聯(lián)系
咨詢如何成為春羽作者請聯(lián)系：鳥哥筆記小羽毛（ngbjxym）
當“房住不炒”逐漸從政策宣示演變?yōu)槭袌龉沧R，房地產行業(yè)的底層邏輯已從土地開發(fā)紅利，轉向存量服務價值。
有數據表明，2024年全國二手房交易占比攀升至46%，尤其是政策端的持續(xù)發(fā)力，“以舊換新”全國試點等創(chuàng)新工具落地，正在加速存量資產流通。今年一季度，二手房迎來“小陽春”，市場活躍度除去節(jié)日影響仍維持在高位。
這說明購房者偏好從“圖紙期房”，轉向“所見即所得”的理性回歸，而伴隨著這種供需關系的逆轉，開發(fā)商、中介平臺與消費者三方關系也迎來了重構。
貝殼在這之中的進化軌跡頗具樣本意義，從鏈家時期的真房源革命，到構建ACN經紀人協(xié)作網絡，其始終扮演著行業(yè)基礎設施搭建者的角色。
市場也檢驗了這種前瞻性，財報顯示，25年Q1貝殼平臺非房業(yè)務收入同比大增46.2%，占比來到35.9%，家裝與租賃收入增速分別達22.3%與93.8%。尤其是在今年Q1新房銷售額同比微降0.4%的行業(yè)背景下，貝殼新房交易GTV仍逆勢增長53%，存量房GTV增長28.1%，ACN網絡覆蓋5.5萬家活躍門店的規(guī)模效應持續(xù)釋放。
此刻，“一體三翼”戰(zhàn)略開始變得具象化：存量房與新房的傳統(tǒng)交易業(yè)務持續(xù)夯實基本盤，家裝、租賃及貝好家等業(yè)務開始構成新增長極。
但硬幣的另一面同樣值得審視，貝殼營業(yè)成本總額較2024年同期的123億元增加51.0%，達到185億元，說明業(yè)務增長與短期盈利優(yōu)化的現實壓力依然存在；而效率革命在組織熵增中帶來的陣痛同樣難以避免。
這些挑戰(zhàn)共同勾勒出行業(yè)轉型的復雜圖景：當房地產從增量開發(fā)轉向存量運營，平臺型企業(yè)既要充當“破局者”、重構服務鏈，又需尋找長期投入與產出的平衡點。
貝殼的探索，為觀察這場轉型提供了絕佳切口。
房地產行業(yè)是典型的強周期性行業(yè)，波動向來被視為“試金石”，市場低迷時，多數平臺陷入交易額縮水、利潤下滑的困境，按理說在這種環(huán)境下很難出現阿爾法企業(yè)。萬科甚至在業(yè)績會上坦言“行業(yè)已不可能回到過去”。
在傳統(tǒng)認知中，中介行業(yè)不過是房地產的“毛細血管”，行情好壞全看開發(fā)商臉色，但貝殼的逆周期表現正在逐漸顛覆這一認知。
2024年全年，貝殼凈收入同比增長20.2%至935億元，總交易額（GTV）達3.35萬億元，其中存量房與新房業(yè)務貢獻超六成。今年Q1，貝殼又實現總交易額（GTV）為8437億元，同比增長34.0%，凈收入233億元，同比增長42.4%，凈利潤8.55億元，同比大增了98%。
《新立場》認為，一個關鍵原因在于貝殼重構了行業(yè)協(xié)作規(guī)則：通過ACN網絡打破品牌與門店的壁壘，讓不同中介機構能共享房源、分工作業(yè)。
過去存量房市場一直是房地產交易的“晴雨表”，高流動性與低信任成本之間的矛盾長期存在。貝殼將房源錄入、維護、帶看等環(huán)節(jié)標準化，經紀人按貢獻分傭。截至2025年Q1，其活躍門店超5.5萬家，活躍經紀人超49萬人，構建了行業(yè)內較大的人店網絡，有助于縮短存量房的成交周期。
在行業(yè)普遍追求短期流量轉化的背景下，貝殼推行“真實房源假一賠百”“交易不成傭金全退”等政策，長期來看，提升了消費者對貝殼、乃至對行業(yè)的信任。
此外，貝殼也一直重視技術對業(yè)務的驅動作用。經紀人在客源端的助手“來客”、在房源端的“AI房源維護助手”、數字伙伴“小易”等產品能夠助力提升房源客源匹配效率、房源維護效率、保障一線標準化服務品質等。
橫向對比其他行業(yè)，貝殼與家電領域的“海爾服務”異曲同工，都是通過建立標準化服務體系，將短期交易轉化為長期用戶資產，尤其是在信任度低迷的市場中，無疑會成為吸引用戶的核心差異化能力。
從貝殼此次的財報來看，居住服務平臺的價值遠不止于撮合交易，更在于重構用戶與行業(yè)的信任關系。
借助這種勢能，貝殼的增長邏輯已超越單一交易場景，轉向“住”的全周期服務。家裝業(yè)務今年Q1錄得凈收入29億元，同比增長22.3%，貢獻利潤率創(chuàng)下新高32.6%，同比提升2個百分點；Q1工程口碑回單率已經超過4%；家裝設計師的月均人均單量從24年月均0.79提升至25年Q1月均1.05。
而租賃業(yè)務則驗證了輕資產模式的可行性。“省心租”在管房源增加，截至2025年Q1，貝殼在管房源規(guī)模超50萬套，其中 “省心租”在管房源量超49萬套；貝好家業(yè)務自2023年成立至今，2個輕資產模式落地西安、成都，另外通過智能算法分析助力開發(fā)商打造適銷對路的新房產品，其與電建地產合作的“北京長安華曦府”實現開盤即售罄……
這種協(xié)同效應在行業(yè)對比中尤為突出。以美國房產平臺Zillow為例，其嘗試從信息平臺向交易服務延伸時，因缺乏線下服務能力導致巨額虧損；而貝殼通過“平臺+品牌+服務者”的生態(tài)架構，實現了從流量到履約的全鏈條把控。
尤其是當市場從“拼規(guī)模”轉向“拼效率”，貝殼的ACN網絡、技術工具與生態(tài)協(xié)同，共同構成了難以復制的競爭壁壘。這種能力在周期波動中愈發(fā)凸顯價值——2025年Q1，貝殼GTV同比增長34%，遠超行業(yè)平均增速。
毫無疑問，存量房與新房業(yè)務不斷穩(wěn)固基本盤，家裝、租賃以及貝好家等業(yè)務正逐漸成為其新的增長引擎。這并非短期策略所能實現，只能是長期主義的自然結果。
房地產行業(yè)向來以周轉速度、去化效率和規(guī)模擴張為競爭核心，在這個追求即時回報的市場中，強調長期投入的“慢生意”該如何自證價值？
一個公認的事實是，當一個行業(yè)陷入同質化競爭的泥潭時，結果往往是選擇“慢”的企業(yè)能構建更持久的護城河。華為用三十年投入芯片研發(fā)，亞馬遜堅持“客戶至上”而非短期盈利，這些案例印證了“長坡厚雪”的價值邏輯。
這種長期主義在居住服務領域同樣顯現出獨特價值。尤其是當過去行業(yè)沉迷于流量套利與規(guī)模擴張時，貝殼仍能潛心選擇用基礎建設對抗周期波動，其底層邏輯，是通過解決行業(yè)根本性痛點構建不可替代性。
因此，貝殼的實踐也提供了另一種視角：房產交易中的信任成本，本質上是源于信息不對稱與流程低效，在高度分散、低信任度的居住服務領域，慢，或許比快更需要勇氣。
比如2008年啟動的“樓盤字典”項目耗時多年，這種“笨功夫”在當年資本追逐快錢的時代顯得格格不入。但得益于這些積累，讓貝殼在2018年推出VR看房時，能快速覆蓋2.7億套房源，將線下帶看體驗線上化。
并且，技術落地的難點往往不在研發(fā)，而在應用場景的適配。
這種迭代邏輯與亞馬遜的“逆向工作法”異曲同工，即先明確客戶需求，再倒推技術路徑。
截至2025年3月底，全國超過20萬經紀人試點使用了“來客”，累計維護客戶超過250萬，經紀人商機轉委托提升30%以上，轉成交提升10%以上；面向消費者，AI找房助手“布丁”在10個城市上線測試，AI深度推理能力結合真實房源數據可以更好理解用戶找房需求，智能推薦合適的房源……
客觀上講，目前技術賦能的效果仍存些許區(qū)域差異。比如在杭州等數字化基礎較好的城市，AI 工具使經紀人人效大大提升；而在三四線城市，由于數字化進程上的差異，消費者習慣決定，交易仍需依賴傳統(tǒng)帶看方式。
不過在真實交易、真實數據基礎上，貝殼始終在思考企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的新增長點。
貝殼多年實踐所堅持的宗旨，是“要做價值觀的生意”，即服務于社會需要，適應市場發(fā)展趨勢，從人的需求出發(fā)，讓價值觀成為企業(yè)發(fā)展的內生動力。
除此之外，合法合規(guī)經營是公司長期堅守的底線。2021年6月起，貝殼開展合規(guī)專項自查。截至2021年11月，全國超過54.75萬名工作人員和經紀人簽署合規(guī)承諾書。同時，貝殼通過檢查與暗訪，進一步查漏補缺，堅守合規(guī)底線。
這自然引出了一個新的問題，即管理規(guī)則與一線實操也需要磨合。換言之，當行業(yè)試圖通過技術手段解決信任痛點時，如何避免在優(yōu)化客戶體驗的同時，加重服務者的執(zhí)行負擔？
《新立場》認為，貝殼“隱私保護墻”機制是一個值得借鑒的樣本。當其他平臺還在販賣客戶電話時，貝殼嚴格限制經紀人對聯(lián)系方式的查看權限，代之以虛擬號碼和AI客服中轉。2024年，貝殼平臺的客戶滿意度調查顯示，92%的客戶對電話免打擾服務表示滿意，相關投訴量同比下降了76%。
正如日本7-11創(chuàng)始人鈴木敏文所言：所有速成的東西都會速朽，房地產行業(yè)的流動性，既是機遇也是詛咒。唯有用技術沉淀對抗流動性，用規(guī)則約束人性弱點，或許才能在快與慢的辯證中找到平衡點。
而在快與慢的辯證中，貝殼的探索也揭示了一個行業(yè)真相：所謂長期主義，并非拒絕效率，而是用更高級的效率替代低級的規(guī)模擴張。
麥肯錫三層面理論的“增長階梯”概念指出，跨越周期的常青樹企業(yè)通常具備清晰的階梯式業(yè)務布局：以現金流業(yè)務筑牢根基，用增長業(yè)務打開空間，借種子業(yè)務探索未來。
貝殼亦是如此，2023年7月，貝殼聯(lián)合創(chuàng)始人、董事長、首席執(zhí)行官彭永東發(fā)布名為《翻越第二座山，吹響集結號》的公開信，宣布貝殼原來的“一體兩翼”戰(zhàn)略升級為“一體三翼”，新設一翼為貝好家。
如今新房與存量房業(yè)務貢獻超64%收入，構成穩(wěn)健的基本盤；家裝、租賃等“三翼”業(yè)務增速超46%，成為第二增長曲線；貝好家事業(yè)線雖處早期，但已通過數據驅動的開發(fā)模式驗證C2M路徑的可行性。這種“三層生態(tài)”的構建，構成了對抗行業(yè)不確定性的戰(zhàn)略防御體系，也開啟了面向“居住服務”更大市場的新航行。
當然，貝殼對數據中臺、AI的持續(xù)投入，也需警惕技術折舊與大組織的風險。貝殼能否在居住服務生態(tài)的構建中保持敏捷，將是長期主義能否持續(xù)的關鍵。
這條路徑注定漫長，既要耐得住寂寞的投入，還需經得起考驗的初心。
本文為作者獨立觀點，不代表鳥哥筆記立場，未經允許不得轉載。
《鳥哥筆記版權及免責申明》 如對文章、圖片、字體等版權有疑問，請點擊 反饋舉報
我們致力于提供一個高質量內容的交流平臺。為落實國家互聯(lián)網信息辦公室“依法管網、依法辦網、依法上網”的要求，為完善跟帖評論自律管理，為了保護用戶創(chuàng)造的內容、維護開放、真實、專業(yè)的平臺氛圍，我們團隊將依據本公約中的條款對注冊用戶和發(fā)布在本平臺的內容進行管理。平臺鼓勵用戶創(chuàng)作、發(fā)布優(yōu)質內容，同時也將采取必要措施管理違法、侵權或有其他不良影響的網絡信息。
一、根據《網絡信息內容生態(tài)治理規(guī)定》《中華人民共和國未成年人保護法》等法律法規(guī)，對以下違法、不良信息或存在危害的行為進行處理。
1. 違反法律法規(guī)的信息，主要表現為：
1)反對憲法所確定的基本原則；
2)危害國家安全，泄露國家秘密，顛覆國家政權，破壞國家統(tǒng)一，損害國家榮譽和利益；
3)侮辱、濫用英烈形象，歪曲、丑化、褻瀆、否定英雄烈士事跡和精神，以侮辱、誹謗或者其他方式侵害英雄烈士的姓名、肖像、名譽、榮譽；
4)宣揚恐怖主義、極端主義或者煽動實施恐怖活動、極端主義活動；
5)煽動民族仇恨、民族歧視，破壞民族團結；
6)破壞國家宗教政策，宣揚邪教和封建迷信；
7)散布謠言，擾亂社會秩序，破壞社會穩(wěn)定；
8)宣揚淫穢、色情、賭博、暴力、兇殺、恐怖或者教唆犯罪；
9)煽動非法集會、結社、游行、示威、聚眾擾亂社會秩序；
10)侮辱或者誹謗他人，侵害他人名譽、隱私和其他合法權益；
11)通過網絡以文字、圖片、音視頻等形式，對未成年人實施侮辱、誹謗、威脅或者惡意損害未成年人形象進行網絡欺凌的；
12)危害未成年人身心健康的；
13)含有法律、行政法規(guī)禁止的其他內容；
2. 不友善：不尊重用戶及其所貢獻內容的信息或行為。主要表現為：
1)輕蔑：貶低、輕視他人及其勞動成果；
2)誹謗：捏造、散布虛假事實，損害他人名譽；
3)嘲諷：以比喻、夸張、侮辱性的手法對他人或其行為進行揭露或描述，以此來激怒他人；
4)挑釁：以不友好的方式激怒他人，意圖使對方對自己的言論作出回應，蓄意制造事端；
5)羞辱：貶低他人的能力、行為、生理或身份特征，讓對方難堪；
6)謾罵：以不文明的語言對他人進行負面評價；
7)歧視：煽動人群歧視、地域歧視等，針對他人的民族、種族、宗教、性取向、性別、年齡、地域、生理特征等身份或者歸類的攻擊；
8)威脅：許諾以不良的后果來迫使他人服從自己的意志；
3. 發(fā)布垃圾廣告信息：以推廣曝光為目的，發(fā)布影響用戶體驗、擾亂本網站秩序的內容，或進行相關行為。主要表現為：
1)多次發(fā)布包含售賣產品、提供服務、宣傳推廣內容的垃圾廣告。包括但不限于以下幾種形式：
2)單個帳號多次發(fā)布包含垃圾廣告的內容；
3)多個廣告帳號互相配合發(fā)布、傳播包含垃圾廣告的內容；
4)多次發(fā)布包含欺騙性外鏈的內容，如未注明的淘寶客鏈接、跳轉網站等，誘騙用戶點擊鏈接
5)發(fā)布大量包含推廣鏈接、產品、品牌等內容獲取搜索引擎中的不正當曝光；
6)購買或出售帳號之間虛假地互動，發(fā)布干擾網站秩序的推廣內容及相關交易。
7)發(fā)布包含欺騙性的惡意營銷內容，如通過偽造經歷、冒充他人等方式進行惡意營銷；
8)使用特殊符號、圖片等方式規(guī)避垃圾廣告內容審核的廣告內容。
4. 色情低俗信息，主要表現為：
1)包含自己或他人性經驗的細節(jié)描述或露骨的感受描述；
2)涉及色情段子、兩性笑話的低俗內容；
3)配圖、頭圖中包含庸俗或挑逗性圖片的內容；
4)帶有性暗示、性挑逗等易使人產生性聯(lián)想；
5)展現血腥、驚悚、殘忍等致人身心不適；
6)炒作緋聞、丑聞、劣跡等；
7)宣揚低俗、庸俗、媚俗內容。
5. 不實信息，主要表現為：
1)可能存在事實性錯誤或者造謠等內容；
2)存在事實夸大、偽造虛假經歷等誤導他人的內容；
3)偽造身份、冒充他人，通過頭像、用戶名等個人信息暗示自己具有特定身份，或與特定機構或個人存在關聯(lián)。
6. 傳播封建迷信，主要表現為：
1)找人算命、測字、占卜、解夢、化解厄運、使用迷信方式治病；
2)求推薦算命看相大師；
3)針對具體風水等問題進行求助或咨詢；
4)問自己或他人的八字、六爻、星盤、手相、面相、五行缺失，包括通過占卜方法問婚姻、前程、運勢，東西寵物丟了能不能找回、取名改名等；
7. 文章標題黨，主要表現為：
1)以各種夸張、獵奇、不合常理的表現手法等行為來誘導用戶；
2)內容與標題之間存在嚴重不實或者原意扭曲；
3)使用夸張標題，內容與標題嚴重不符的。
8.「飯圈」亂象行為，主要表現為：
1)誘導未成年人應援集資、高額消費、投票打榜
2)粉絲互撕謾罵、拉踩引戰(zhàn)、造謠攻擊、人肉搜索、侵犯隱私
3)鼓動「飯圈」粉絲攀比炫富、奢靡享樂等行為
4)以號召粉絲、雇用網絡水軍、「養(yǎng)號」形式刷量控評等行為
5)通過「蹭熱點」、制造話題等形式干擾輿論，影響傳播秩序
9. 其他危害行為或內容，主要表現為：
1)可能引發(fā)未成年人模仿不安全行為和違反社會公德行為、誘導未成年人不良嗜好影響未成年人身心健康的；
2)不當評述自然災害、重大事故等災難的；
3)美化、粉飾侵略戰(zhàn)爭行為的；
4)法律、行政法規(guī)禁止，或可能對網絡生態(tài)造成不良影響的其他內容。
二、違規(guī)處罰
本網站通過主動發(fā)現和接受用戶舉報兩種方式收集違規(guī)行為信息。所有有意的降低內容質量、傷害平臺氛圍及欺凌未成年人或危害未成年人身心健康的行為都是不能容忍的。
當一個用戶發(fā)布違規(guī)內容時，本網站將依據相關用戶違規(guī)情節(jié)嚴重程度，對帳號進行禁言 1 天、7 天、15 天直至永久禁言或封停賬號的處罰。當涉及欺凌未成年人、危害未成年人身心健康、通過作弊手段注冊、使用帳號，或者濫用多個帳號發(fā)布違規(guī)內容時，本網站將加重處罰。
三、申訴
隨著平臺管理經驗的不斷豐富，本網站出于維護本網站氛圍和秩序的目的，將不斷完善本公約。
如果本網站用戶對本網站基于本公約規(guī)定做出的處理有異議，可以通過「建議反饋」功能向本網站進行反饋。
(規(guī)則的最終解釋權歸屬本網站所有)