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咨詢?nèi)绾纬蔀榇河鹱髡哒埪?lián)系：鳥哥筆記小羽毛（ngbjxym）
在神秘的北京朝陽區(qū)有一座京城大廈，從名字就可以看出，這樓必然來歷不凡。時間回到上世紀(jì)80年代，北京準(zhǔn)備籌建兩座超高層建筑，中信公司爭取到了其中一座，于是便有了由中信公司負(fù)責(zé)建設(shè)的京城大廈，北京因此有了一座新地標(biāo)。
京城大廈是中國第一座以自行總承包方式建設(shè)的智能化超高層鋼結(jié)構(gòu)建筑，更是當(dāng)時北京最先進(jìn)的現(xiàn)代化辦公大樓，樓內(nèi)的各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施均代表了當(dāng)時國際最領(lǐng)先的水準(zhǔn)。之后近三十年風(fēng)云變換，京城大廈見證了時代變遷。
三十年過去，中國面貌一新，一座座全新高樓拔地而起，不斷突破物理極限向著天空生長。在一座座新建筑的襯托下，京城大廈這座曾經(jīng)的北京地標(biāo)、時代見證者變得不再耀眼，建筑內(nèi)設(shè)備設(shè)施逐步老化，能耗及安全問題日漸顯現(xiàn)。京城大廈到了該變的時候了。
是拆掉重建，還是改造升級，成為擺在京城大廈的管理運(yùn)營方——中信資產(chǎn)運(yùn)營有限公司面前的一個現(xiàn)實(shí)問題，最終定下的方案是對京城大廈進(jìn)行全面升級改造。中國的房地產(chǎn)正在進(jìn)入存量時代，城市更新成為行業(yè)潮流，如何在保留城市記憶的前提下，喚醒老建筑的價值成為一個重要課題，而不動產(chǎn)的精細(xì)化管理與運(yùn)營，成為行業(yè)價值提升的新方向。
2018年3月，中信資產(chǎn)運(yùn)營與施耐德電氣正式簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，合資組建中信施耐德智能樓宇科技（北京）有限公司，以京城大廈智能化升級改造為契機(jī)，開始拓展樓宇智能化及綜合能源服務(wù)市場，以期成為全球領(lǐng)先的智能樓宇整體解決方案服務(wù)商。
三十而已的城市記憶，迎來新生。
1
存量時代，地標(biāo)升級
老舊建筑是拆還是改，一直是房地產(chǎn)市場的熱門話題，2020年最甚。2020年4月14日的“國常會”上，高層部署了2020年老舊小區(qū)改造計(jì)劃，重點(diǎn)是2000年以前建成小區(qū)。該計(jì)劃釋放出的信號很明確，用住建部融部長的話說就是，未來改造房子的過程中要盡量避免大拆大建。
居住房屋是如此，城市地標(biāo)亦是如此。政策背后，既是惠民，也有保留城市記憶的意思。房地產(chǎn)風(fēng)云二十年，多少城市記憶化成了云煙。
2016年，全國二手房交易額增至6.5萬億，這意味著中國房地產(chǎn)市場正式進(jìn)入存量時代。除了住宅，同時進(jìn)入存量時代的，還有商業(yè)地產(chǎn)，包括寫字樓、商場、酒店，無數(shù)“京城大廈”走到十字路口。
中信施耐德為此而來。
作為一座投入使用近三十年的老建筑，京城大廈面對的問題自然也是復(fù)雜的。配電設(shè)備超期服役、能耗大、具有安全隱患、故障排除時間長、新風(fēng)系統(tǒng)缺失、智能化程度不足等，要怎么改？從哪里開始改？確實(shí)是個難題。一番調(diào)研之后，中信資產(chǎn)運(yùn)營決定先做電氣化和數(shù)字化改造。
為此，中信資產(chǎn)運(yùn)營找到了這方面的專家——百年國際品牌施耐德電氣。雙方團(tuán)隊(duì)溝通之后發(fā)現(xiàn)可改造的空間巨大，除了節(jié)能改造，還可以探索一些能夠引領(lǐng)行業(yè)的事情，于是京城大廈的“節(jié)能改造”變成了“智能化改造”，并孵化出了中信施耐德。
作為一家全新的公司，中信施耐德的成立有三重價值：第一個自然是改造京城大夏；第二個是探索不動產(chǎn)的全生命周期管理；第三個是開頭就提到過的，不動產(chǎn)的精細(xì)化管理與運(yùn)營，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值。
從某種角度來看，京城大廈的改造其實(shí)是一個試點(diǎn)，是中信資產(chǎn)運(yùn)營和施耐德電氣的一片試驗(yàn)田。在雙方的通力協(xié)作下，京城大廈由一座歷經(jīng)風(fēng)雨三十年的城市地標(biāo)搖身一變，成為一座面向未來的智能樓宇標(biāo)桿。
京城大廈的改造，一方面為存量不動產(chǎn)實(shí)踐出了一套可行的電氣化和智能化升級方案，另一方面為新不動產(chǎn)的智能化設(shè)計(jì)探索了一條科學(xué)規(guī)化的路徑。在解決過去存在問題的過程中所積累下來的經(jīng)驗(yàn)，可以更好地指導(dǎo)未來的建筑智能化。建筑是城市的基礎(chǔ)單位，智慧樓宇的推進(jìn)本質(zhì)上又推進(jìn)了智慧城市。
2
全盤統(tǒng)籌，階段改造
京城大廈的改造，不止是升級一座高樓，更是面向未來的一次探索。所以現(xiàn)在，讓我們回到原點(diǎn)，看施耐德電氣如何改造京城大廈。
前面說了，京城大廈累積下來的問題龐雜，除此之外還有租戶的體驗(yàn)問題需要解決。京城大廈是一個集辦公、公寓于一體的綜合樓宇，出租率在90%左右，如何在不影響租戶日常工作、生活的前提下完成整座大樓的升級改造，是改造前需要思考的問題。
項(xiàng)目初期，施耐德電氣組織專家團(tuán)隊(duì)為京城大廈提供了全方位的咨詢評估，通過綠色建筑能效評估審計(jì)服務(wù)、電力系統(tǒng)性能研究、智能化協(xié)同設(shè)計(jì)咨詢服務(wù)和綠色建筑認(rèn)證咨詢等進(jìn)行充分調(diào)研，提出了階段性的改造規(guī)劃，即分期施工。先進(jìn)行頂層架構(gòu)，再分步實(shí)施，逐級落地。
之后立項(xiàng)，確定綠色建筑的得分策略。在設(shè)計(jì)階段優(yōu)化現(xiàn)有系統(tǒng)，明確技術(shù)路徑，進(jìn)行能效綜合設(shè)計(jì)。改造階段先對設(shè)備進(jìn)化智能化升級，將原先技術(shù)落后、老舊的電氣設(shè)備更換為施耐德電氣的智能化設(shè)備。
硬件之外，還有軟件。
施耐德電氣將其自身最先進(jìn)的智能樓宇運(yùn)營系統(tǒng)EcoStruxure Building Operation引入到京城大廈，在機(jī)電設(shè)備的監(jiān)控和管理基礎(chǔ)上無縫集成電力監(jiān)控和能耗管理系統(tǒng)，對主要的機(jī)電系統(tǒng)如空調(diào)、通風(fēng)、公共照明等進(jìn)行人性化智能調(diào)節(jié)和控制。軟硬件協(xié)同，實(shí)現(xiàn)效率最大化。
施耐德電氣在京城大廈的改造過程中，不僅是項(xiàng)目實(shí)施方，更是智慧樓宇的總設(shè)計(jì)師。京城大廈所有的升級改造，最終的目標(biāo)都是降低運(yùn)營成本、提升運(yùn)營效率。在實(shí)現(xiàn)這些，施耐德電氣必須與中信資產(chǎn)運(yùn)營達(dá)成更深層次的合作。
3
智慧建筑，移動運(yùn)維
在施耐德電氣的一次在線直播中，施耐德電氣的工作人員帶粉絲整體參觀了改造后的京城大廈，從中控室到配電室，我們可以看到京城大廈已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了高度智能化，整棟大樓已經(jīng)實(shí)現(xiàn)高度的互聯(lián)互通。
京城大廈智能樓宇管控中心
過去，這樣一座大樓的監(jiān)測需要耗費(fèi)巨大的人力，但是現(xiàn)在京城大廈已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了少人化的管理，中控室內(nèi)只有幾位工作人員。管理人員不在中控室時，還可以通過手機(jī)對大樓各處的情況進(jìn)行實(shí)時測控。
京城大廈智能樓宇配電室
基于施耐德電氣EcoStruxure三層架構(gòu)中應(yīng)用，分析與服務(wù)的方案，通過“Asset Advisor千里眼資產(chǎn)顧問”，施耐德電氣可為改造后的京城大廈提供主動式智慧運(yùn)維的方案，比如整體系統(tǒng)風(fēng)險預(yù)測和提前風(fēng)險預(yù)警。
通過“Building Advisor云能效顧問”對能源與設(shè)備、人員操作等數(shù)據(jù)進(jìn)行采集、分析并進(jìn)行可視化管理，能有效提高能源利用效率并降低成本。改造完成后，京城大廈的工作人員可以利用移動端APP實(shí)時顯示設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)，快速快速定位問題，避免故障。同時，施耐德電氣顧問服務(wù)團(tuán)隊(duì)，通過照明、空調(diào)、換熱站等等不同的能效模型，來幫助京城大廈預(yù)測潛在節(jié)能空間、制定節(jié)能策略，實(shí)現(xiàn)有效節(jié)能。
過去我們提到大數(shù)據(jù)，大多是關(guān)于人的數(shù)據(jù)，其實(shí)建筑本身也有數(shù)據(jù)。智慧樓宇最終的目標(biāo)是要在保證數(shù)據(jù)和網(wǎng)絡(luò)安全的基礎(chǔ)上沉淀大數(shù)據(jù)、挖掘大數(shù)據(jù)、運(yùn)用大數(shù)據(jù)。
前面我們提到，智能樓宇是智慧城市的基礎(chǔ)單位，要推動智慧城市的建筑，首先要推進(jìn)智能樓宇、智慧小區(qū)等的智能化改造。但事實(shí)上，建筑本身的數(shù)據(jù)價值并沒有被開發(fā)出來，傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式未來必然要經(jīng)歷一次打破和重塑。
京城大廈的改造，既面向過去，又面向未來。保留城市的記憶的同時又在不經(jīng)意間揭開了未來的冰山一角。存量經(jīng)濟(jì)時代，老建筑的智能化升級背后，關(guān)聯(lián)甚多，經(jīng)濟(jì)、基建、大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)乃至于新型的物業(yè)模式?；蛟S正是預(yù)見到了這些，于是有了中信施耐德的這些探索與創(chuàng)新。
三十而已的京城大廈的改造僅僅只是一個開始，中信資產(chǎn)運(yùn)營和施耐德電氣圍繞這個項(xiàng)目，積累了寶貴的經(jīng)驗(yàn)，鍛煉出了一支深度互聯(lián)的團(tuán)隊(duì)。在不動產(chǎn)存量時代，中信施耐德必將會有長足的發(fā)展，智能樓宇也必然還有乘風(fēng)破浪的機(jī)會。
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2)存在事實(shí)夸大、偽造虛假經(jīng)歷等誤導(dǎo)他人的內(nèi)容；
3)偽造身份、冒充他人，通過頭像、用戶名等個人信息暗示自己具有特定身份，或與特定機(jī)構(gòu)或個人存在關(guān)聯(lián)。
6. 傳播封建迷信，主要表現(xiàn)為：
1)找人算命、測字、占卜、解夢、化解厄運(yùn)、使用迷信方式治??；
2)求推薦算命看相大師；
3)針對具體風(fēng)水等問題進(jìn)行求助或咨詢；
4)問自己或他人的八字、六爻、星盤、手相、面相、五行缺失，包括通過占卜方法問婚姻、前程、運(yùn)勢，東西寵物丟了能不能找回、取名改名等；
7. 文章標(biāo)題黨，主要表現(xiàn)為：
1)以各種夸張、獵奇、不合常理的表現(xiàn)手法等行為來誘導(dǎo)用戶；
2)內(nèi)容與標(biāo)題之間存在嚴(yán)重不實(shí)或者原意扭曲；
3)使用夸張標(biāo)題，內(nèi)容與標(biāo)題嚴(yán)重不符的。
8.「飯圈」亂象行為，主要表現(xiàn)為：
1)誘導(dǎo)未成年人應(yīng)援集資、高額消費(fèi)、投票打榜
2)粉絲互撕謾罵、拉踩引戰(zhàn)、造謠攻擊、人肉搜索、侵犯隱私
3)鼓動「飯圈」粉絲攀比炫富、奢靡享樂等行為
4)以號召粉絲、雇用網(wǎng)絡(luò)水軍、「養(yǎng)號」形式刷量控評等行為
5)通過「蹭熱點(diǎn)」、制造話題等形式干擾輿論，影響傳播秩序
9. 其他危害行為或內(nèi)容，主要表現(xiàn)為：
1)可能引發(fā)未成年人模仿不安全行為和違反社會公德行為、誘導(dǎo)未成年人不良嗜好影響未成年人身心健康的；
2)不當(dāng)評述自然災(zāi)害、重大事故等災(zāi)難的；
3)美化、粉飾侵略戰(zhàn)爭行為的；
4)法律、行政法規(guī)禁止，或可能對網(wǎng)絡(luò)生態(tài)造成不良影響的其他內(nèi)容。
二、違規(guī)處罰
本網(wǎng)站通過主動發(fā)現(xiàn)和接受用戶舉報兩種方式收集違規(guī)行為信息。所有有意的降低內(nèi)容質(zhì)量、傷害平臺氛圍及欺凌未成年人或危害未成年人身心健康的行為都是不能容忍的。
當(dāng)一個用戶發(fā)布違規(guī)內(nèi)容時，本網(wǎng)站將依據(jù)相關(guān)用戶違規(guī)情節(jié)嚴(yán)重程度，對帳號進(jìn)行禁言 1 天、7 天、15 天直至永久禁言或封停賬號的處罰。當(dāng)涉及欺凌未成年人、危害未成年人身心健康、通過作弊手段注冊、使用帳號，或者濫用多個帳號發(fā)布違規(guī)內(nèi)容時，本網(wǎng)站將加重處罰。
三、申訴
隨著平臺管理經(jīng)驗(yàn)的不斷豐富，本網(wǎng)站出于維護(hù)本網(wǎng)站氛圍和秩序的目的，將不斷完善本公約。
如果本網(wǎng)站用戶對本網(wǎng)站基于本公約規(guī)定做出的處理有異議，可以通過「建議反饋」功能向本網(wǎng)站進(jìn)行反饋。
(規(guī)則的最終解釋權(quán)歸屬本網(wǎng)站所有)