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開發(fā)商們始終相信，規(guī)模是一把萬能鑰匙，這一度成為地方政府、金融機構和購房者共同看中的指標，繼而帶來資金、拿地、品牌等競爭優(yōu)勢。這份千億房企名單中，純民營房企僅為6家，包括碧桂園、龍湖、融創(chuàng)、濱江、旭輝及新城，其余均為國央企背景開發(fā)商。
來源：視覺中國
曾經擠破頭也要把總部搬遷至上海的開發(fā)商們，如今一個個狼狽地逃回了老家。
過去兩年，包括新力、祥生、弘陽、中庚、恒泰、三巽、藍光、奧山、錦藝等10余家房企，紛紛將總部搬離上海。行業(yè)巔峰期，上海最多匯聚了近50家房企總部，單虹橋商務區(qū)就云集了近40家。其中，愛冒險、加杠桿擴張的閩系房企就達15家。
這批中小規(guī)模房企，大多是在2017年前后蜂擁而至，沖擊千億規(guī)模、謀求上市暴富，是他們的共同心聲。
中銀證券以閩系房企進滬舉例解釋稱，“上海等一線城市成交量及房價韌性更強，貼近長三角市場，人才薈萃，且能接觸到更多元的融資渠道，便于企業(yè)發(fā)債。維持快速周轉和高效開發(fā)最重要因素就是充足的資金?！?/p>
“千億銷售，才能生存”的雞血口號下，借助棚改紅利，這些中小房企競相加杠桿、高周轉、買地王，規(guī)模也急劇膨脹?？硕鸬禺a統(tǒng)計稱，自萬科2010年率先突破千億銷售后，直至2015年，千億房企的名單增長緩慢，5年僅僅只有6家，隨后開始狂飆突進，2016年至2018年那三年，每年分別跳轉到11家、16家及29家，直至2020及2021年均達到顛覆的43家。
開發(fā)商們始終相信，規(guī)模是一把萬能鑰匙，這一度成為地方政府、金融機構和購房者共同看中的指標，繼而帶來資金、拿地、品牌等競爭優(yōu)勢。趨利游戲規(guī)則下，甚至衍生出花錢買排名的造假亂象。
好景不長，伴隨著全國房地產市場規(guī)模的迅速萎縮，“規(guī)模至上”掩蓋的負債危機開始顯現，房企暴雷聲不斷，大而不倒的法則開始失效。2022年，銷售額達到1000億元的房企數量，直接從43家腰斬至20家，“千億房企”這個詞匯也被迫退出歷史舞臺。
千億房企腰斬，規(guī)?；氐绞昵?/strong>
“預計2022年商品房成交額13.3萬億元，成交面積13.6億平方米，這和2013年、2014年和2015年的規(guī)模差不多，也可以說回到了10年前?！?022年12月31日，易居CEO丁祖昱在年末演講中表示，過去這么多年高歌猛進奠定的行業(yè)規(guī)模，在一年之間就重回2015年，有點諷刺，但也很真實。
根據克而瑞、中指研究院、億翰智庫等多家市場機構統(tǒng)計，2022年，TOP 100房企銷售總額下跌超過四成。這其中，銷售額超千億房企僅剩下20家，較去年同期腰斬約20多家。
這份千億房企名單中，純民營房企僅為6家，包括碧桂園、龍湖、融創(chuàng)、濱江、旭輝及新城，其余均為國央企背景開發(fā)商。
碧桂園、保利和萬科三家位列行業(yè)第一陣營，2022年合約銷售額分別為4643億元、4573億元及4202億元。這一成績遠遜色于2020年。彼時，碧桂園、恒大、萬科三家TOP3房企，銷售額均超過7000億元，碧桂園更是突破7888億元的行業(yè)紀錄。
此前常年穩(wěn)居前三名的恒大，在暴雷后急速下墜，2022年甚至已經不在部分機構的統(tǒng)計名單中?？硕鸾y(tǒng)計稱，恒大2022年合約銷售額僅為455.3億元，相比于2019年創(chuàng)下的7232.5億元的巔峰值，堪稱天壤之別。
“增速放緩已是不爭的事實，規(guī)模為王的時代已近終結，未來的競爭焦點也必然迎來新的轉向?！眱|翰智庫的研報總結稱。
不惜犧牲利潤跑馬圈地，規(guī)模至上的理論開始遭到行業(yè)質疑。
2022年3月，萬科董事會主席郁亮為業(yè)績下滑，向股東當眾致歉。他反思道：“當追逐規(guī)模仍然流行、土地爭奪愈演愈烈的時候，部分城市的投資追高冒進，對市場判斷過于樂觀，一些項目的投資預期沒有實現，導致毛利率下滑?！?/p>
另一個不容忽視的事實是，銷售不暢，債務壓力下，開發(fā)商也刻意收縮了拿地投資力度，這或將導致未來貨值供應減少。
中指研究院統(tǒng)計，2022年，TOP100企業(yè)拿地總額12975億元，同比下降48.9%，國央企和地方城投依然是買地主力軍。頭部民企除龍湖外，在土拍市場上集體消失。
即使銷售第一的碧桂園，在2020年和2021年，其拿地金額分別為1512億元和1397億元。但2022年僅投資拿地61億元，排名第66位。
克而瑞研報判斷稱，預計未來三至五年，全國商品房銷售規(guī)模將保持在13億平方米左右，行業(yè)規(guī)模步入無增長時代。
“規(guī)模足夠大，他們才會放款”
2018年，旭輝董事長林中拋出了“三種規(guī)模論”：一是活下來的生存規(guī)模是1000億；二是競爭規(guī)模，能帶來對土地、資金、人才的配置，需要3000億；三是發(fā)展規(guī)模，有向產業(yè)鏈延伸和非房地產業(yè)延伸的發(fā)展空間，需要5000億。
這樣的駭人論調，在當時烈火烹油的行業(yè)氛圍中并非孤例。林中的福建老鄉(xiāng)，福晟老板潘偉明更是斷言，“沒有所謂的‘小而美’，太小就沒了”。
生怕活不下去的房企們，開始競相摩拳擦掌，誓要年銷售額跨過千億大關，“三年上千億、五年沖三千億”的豪言壯語比比皆是，即使單個項目虧損，也擋不住要沖規(guī)模的決心，高杠桿高周轉成為跑馬圈地的利器。那時，規(guī)模帶來的紅利顯而易見。
“地方政府和銀行都有自己的白名單，一般只有銷售額排名進入前20強，才能享受到溢價。”陽光城執(zhí)行副總裁吳建斌告訴作者，比如和銀行總部簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，享有動輒幾百億的資金，融資成本也更低，招商引資條件也更加優(yōu)惠。
一家20強房企區(qū)域融資部人士對作者表示，不僅做開發(fā)貸的銀行有白名單，作為買地階段的前融資金提供者，信托、基金等機構也有白名單，比如前30強，二線以上的項目，只有自己規(guī)模足夠大，他們才會放款。
這位人士舉例稱，2018年公司跨過千億門檻，順利進入TOP30后，和一家商業(yè)銀行關系好，成了白名單客戶，在浙江某地做項目時，開發(fā)貸利率能做到3-4個點，還可以把土地估值做高，套出來的錢再借給集團，項目公司自己賺取利息差。
“金融機構資金有限，出于自身風險考慮，也會傾向與頭部房企合作。”一位央企背景開發(fā)商資金部人士對作者稱，銷售規(guī)模小，意味著抗風險能力差，連騰挪資金的空間都轉不開，從企業(yè)自身經營來講，銷售一旦持續(xù)滾動起來，很多問題就不是問題了，比如內部管理效率、成本控制、員工貪腐等等都能覆蓋掉。
規(guī)?？壳皫淼馁Y金優(yōu)勢外，頭部房企也往往成為地方政府的座上賓。
一家山東三線城市本土開發(fā)商負責人告訴作者，全國大房企進入當地市場，大多是招商引資項目，稅收、土地出讓都有優(yōu)惠政策，比如恒大在當地剛拿到地，預售證還沒下發(fā)就直接能賣房，小房企就做不到。大房企能把整個縣城的地價房價炒起來，地方政府樂見其成，另外，“全國知名百強房企的光環(huán)，對于縣城的購房者來說還是很唬人的”。
重慶曾在2018年頒布過關于預售資金的差異化監(jiān)管政策，規(guī)定本市開發(fā)商企業(yè)信用綜合排名中，前30名房企首付款免于監(jiān)管；第31至130名，首付款監(jiān)管比例降低10個百分點；第131至300名，監(jiān)管比例降低7個百分點。
“由中國房地產業(yè)協(xié)會評選中國房地產500強前100名企業(yè)，享受我市房地產信用綜合排名前30名企業(yè)的優(yōu)惠政策?！痹撜呙魑囊?guī)定。
當TOP 5的恒大融創(chuàng)相繼暴雷
規(guī)模大小對于房企的優(yōu)劣勢顯而易見，而一旦僅靠銷售額這單一維度來衡量房企實力，銷售注水就難以避免，并由此衍生出一場花錢買排名的游戲。
以旭輝為例，在2017年躋身千億房企后，林中提出新目標——“未來五年復合增長率40%，向3000億銷售規(guī)模進軍。”合作開發(fā)模式是其規(guī)模擴張的利器。2016年至2022年，旭輝的實際歸屬自身的銷售額占比均不足六成，最低年份僅為53%。2022年11月，這家市場公認的所謂“優(yōu)質民企”示范生官宣債務違約。
旭輝的同鄉(xiāng)對手，同樣暴雷的正榮地產更是虛高。中銀證券統(tǒng)計稱，正榮在2018年跨過千億房企門檻的那三年，其復合增長率高達65%，但詭異的是，公司實際權益銷售額并未同步增長。2016年至2018年，合約銷售額分別為701億元、1080億元、1307億元，權益銷售額則分別僅為351億元、361億元及372億元。
對于這類明顯注水的“虛胖”擴張，中銀證券點評稱，盡管低權益合作能減輕資金壓力，短時間快速擴張，但最大弊端在于凈利潤偏低，并不足以支撐擴張規(guī)模，經營性現金流持續(xù)流出，更多依賴于外部融資維系，易受到合作方拖累。
“出現流動性危機的多是中大型房企。過去幾年，市場資金寬裕，超融現象很嚴重，房企發(fā)了很多公開債券，現在違約就發(fā)生在公開債市場?！眳墙ū髮ψ髡弑硎荆绻麊渭冺椖繉用孀鲩_發(fā)貸大多沒什么問題，很多地方中小房企沒有資格去做公開債，這反倒幫了他們。
他表示，自己一直反對銷售注水、花錢買排名，業(yè)內普遍超出實際銷售額有30%，大家都互相加水，自己把自己炒得很熱，讓監(jiān)管以為市場很好，這對于決策判斷也是個嚴重的誤導?！艾F在政府、銀行已經不看排名了，更多要看資產負債率、權益銷售額和權益利潤率，很多房企也老實了，不再參與類似的排名?！?/p>
朗詩集團董事長田明此前也曾公開炮轟這類亂象：“有些企業(yè)為了實現年度銷售規(guī)模，上排行榜，讓自己的總包單位、銷售代理公司、合作單位幫自己假簽約，簽約以后再拿回到公司來銷售，甚至有些人為了在排行榜當中提高名次，花錢提高自己的排位?！?/p>
據經濟觀察報不完全統(tǒng)計稱，TOP20房企中，有8家明確不再參與2022年的榜單合作，4家表示或將大幅縮減相關支出，2家頭部央企表示會維持合作，但本身額度很小。
2021年，恒大和融創(chuàng)還躋身銷售額排名TOP 5，但這并未阻擋兩家公司陷入債務違約的泥淖。2022年則分別掉隊至第42位、第11位。銷售規(guī)模大就等同于房企實力強、風險低，如今，這已經成為巨大的疑問。
眼下，對于金融機構來說，規(guī)模早已不是首選衡量標準，是否出險，擁有央國企背景、一二線城市優(yōu)質項目，這是更為重要的資金投放優(yōu)先級。
上述央企背景開發(fā)商人士告訴作者，之前所在區(qū)域的工行曾給龍湖放了一筆開發(fā)貸，但賣得很差，導致后面對民營房企放貸更加困難?，F在銀行更偏向于國央企開發(fā)商，“不僅額度足夠，融資成本也比之前要低，之前老要求集團總部做擔保增信，現在談一談也不需要了，在建工程做抵押就行”。
金融機構的風險偏好，短期內難以修復，支撐房企們跑馬圈地的資金富余環(huán)境不再。
投資機構西政資本則在近期撰文稱，房地產融資的“三支箭”落地后，真實的數據情況并不理想，銀行實際對房企投放的金額杯水車薪，風控尺度沒有松動，除少數的國央企和優(yōu)質民營房企可以通過中債增進公司或地方城投的擔保完成發(fā)債外，其他無擔保安排的債券根本發(fā)不出來（沒有投資人認購），此外，除港股幾家房企讓人倍感失望的配股外，A股至今沒有房企完成股權融資。
在執(zhí)行差異化首付款監(jiān)管比例三年后，爛尾樓頻發(fā)的壓力下，2021年9月，重慶也開始“一刀切”，要求所有開發(fā)商項目首付款均按照35%的比例來監(jiān)管。
沒錢買地，沒人買房，“千億房企”的概念，被迫隱入了歷史的塵煙中。
來源：騰訊新聞棱鏡
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