chinesefreesexvideos高潮,欧美极品少妇性运交,久久久国产一区二区三区,99久久婷婷国产综合精品,成人国产一区二区三区

毫不夸張地說，后疫情時(shí)期，中國成為全球奢侈品市場(chǎng)一枝獨(dú)秀。

從路易威登到迪奧，奢侈品牌無一例外加大對(duì)中國市場(chǎng)的營銷投入，開店腳步越來越快。剛剛在上海舉辦完大秀的路易威登稱，將在2025年前努力實(shí)現(xiàn)在中國每個(gè)省會(huì)開設(shè)門店的計(jì)劃。

在這場(chǎng)奢侈品牌開店“大躍進(jìn)”中，高端購物中心和百貨的助推起到關(guān)鍵作用。北上廣深并非布局的重點(diǎn)，東部沿海城市和內(nèi)陸省會(huì)城市才是兵家必爭(zhēng)之地，新項(xiàng)目接連上馬，競(jìng)標(biāo)拿地和改造存量項(xiàng)目兩手抓。

坂急百貨是日本關(guān)西地區(qū)奢侈品消費(fèi)樞紐，出海第一站選址寧波。新鴻基內(nèi)地第二個(gè)IFC項(xiàng)目確定最早將于2022年在南京開門迎客。

華聯(lián)旗下的SKP最為激進(jìn)，只有北京和西安兩個(gè)項(xiàng)目正在運(yùn)營，卻相繼在成都、杭州、甚至呼和浩特等城市落子。它最新的動(dòng)作是將在北京運(yùn)營近兩年的SKP-S帶進(jìn)入西安。普拉達(dá)和Jil Sander都將為這家SKP-S開業(yè)帶來限定單品。

檀金愿自認(rèn)理性消費(fèi)，既不沉迷直播，也不熱衷囤貨，工作這些年還在用一張“轉(zhuǎn)正”的大學(xué)生信用卡，但從定位輕奢的蔻馳再到標(biāo)價(jià)過萬的古馳，各種品牌的包袋和配飾她也有幾個(gè)。

她是奢侈品牌在非一線城市里的理想消費(fèi)者。她十年前從小鎮(zhèn)考入南寧的重點(diǎn)中學(xué)，獲得本科學(xué)位后回到這座潮悶的亞熱帶城市，謀得份營銷的工作。隨著經(jīng)驗(yàn)漸增，工資從最初五千出頭漲到將近萬元。這在南寧甚至整個(gè)廣西，都算得上優(yōu)渥，父母也早早幫她在南寧的房子付了首付。

麥肯錫在《2020中國消費(fèi)者調(diào)查報(bào)告》中將這類人稱為“年輕購物達(dá)人”。他們居住在生活成本更低的非一線城市，極易被社交媒體上的潮流事物吸引。由于通勤壓力和房貸壓力較小，這群新興中產(chǎn)掌握更多外出消費(fèi)時(shí)間，有著更充裕的實(shí)際可支配收入。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局2017年的報(bào)告，人均年可支配收入超過12899元即進(jìn)入中等收入階層，中等偏上的標(biāo)準(zhǔn)則是31999元。若按中等偏上及高收入人群在人口總數(shù)中占比40%的份額計(jì)算，該群體數(shù)量約為5.5億人。而在胡潤百富的《2018中國新中產(chǎn)圈層白皮書》中，除去北上廣深和沿海各省，四川、河南、湖南、山西和河北是中產(chǎn)群體數(shù)量在內(nèi)陸省份中的前五名，湖北和陜西緊隨其后。

這些省份消費(fèi)潛力巨大，省會(huì)城市虹吸周邊縣市的新中產(chǎn)和富裕群體，成都、長沙和陜西的消費(fèi)能力接近一線城市。奢侈品牌對(duì)這塊肥肉垂涎已久，但囿于許多本地開發(fā)商不具奢侈品零售經(jīng)驗(yàn)，形成規(guī)?；叨速徫镏行牡某鞘胁欢?。

資深商業(yè)地產(chǎn)招商黃博告訴界面時(shí)尚，奢侈品牌進(jìn)入非一線城市，最重要的是找到合適的業(yè)主和物業(yè)，后者提供了有格調(diào)和檔次感的硬件設(shè)施。“除了上海等少數(shù)幾個(gè)城市，沒有合適的物業(yè)，再好的街鋪，奢侈品牌通常也不會(huì)考慮。”

“奢侈品牌每年都進(jìn)行選址調(diào)研，如果一個(gè)城市在名單上，且有恰當(dāng)?shù)捻?xiàng)目，品牌可能就會(huì)直接進(jìn)來開店?！睗h博商業(yè)上海公司董事長杜斌表示，“即使城市不在名單上，當(dāng)有影響力的運(yùn)營商進(jìn)入，奢侈品牌也會(huì)對(duì)城市重新摸底?！?/p>

這解釋了為何南寧萬象城在2012年開業(yè)時(shí)吸引到古馳、普拉達(dá)和博柏利入駐。在南寧萬象城之前，深圳羅湖萬象城為華潤置地打出名號(hào)，在港資稱霸高端購物中心的時(shí)代形成品牌效應(yīng)。

和深圳相比，南寧是不折不扣的下沉市場(chǎng)，2020年人均收入3.01萬元，深圳則是6.49萬元。但消費(fèi)者對(duì)奢侈品的狂熱需求與外界想象呈現(xiàn)出偏差一面。根據(jù)華潤置地2020年業(yè)績報(bào)告，南寧萬象城評(píng)估值45.9億元，租金收入5.76億元，萬象城體系排名第五，排在它之前的四座城市分別是深圳、杭州、沈陽和成都。

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展由多個(gè)因素推動(dòng)，其中區(qū)位占大頭。南寧萬象城選址不老城中心的傳統(tǒng)朝陽廣場(chǎng)商圈，而是在新興東盟商務(wù)區(qū)，高層寫字樓林立，五星級(jí)酒店環(huán)繞商場(chǎng)兩側(cè)。就像奢侈品牌挑剔鄰居，高端購物中心也要求附近業(yè)態(tài)匹配。南寧萬象城方面告訴界面時(shí)尚，選址所在的東盟商務(wù)區(qū)在政策導(dǎo)向上有著極高潛力。

“在非一線城市，奢侈品牌更傾向于選擇周邊有高端住宅以及甲級(jí)辦公樓眾多的區(qū)域。”第一太平戴維斯華北區(qū)策略顧問部高級(jí)助理董事董肇奇說道，“如果只是單一高端商業(yè)項(xiàng)目，周邊業(yè)態(tài)帶來的推力效應(yīng)難以產(chǎn)生。”

地產(chǎn)不是完全市場(chǎng)化的行業(yè)，開發(fā)商能做什么樣的商場(chǎng)，取決于所拿地塊是否合適。但很多時(shí)候，拿地只是解決基本問題，開發(fā)商和城市規(guī)劃的變動(dòng)會(huì)加快建設(shè)，也可能將進(jìn)程不斷拉長。

新鴻基南京IFC項(xiàng)目拿地在2007年，盡管2012年開始動(dòng)工，到2017年才真正做出入市決定。這段空白正逢全球奢侈品行業(yè)寒冬，但隨著南京政府對(duì)河西地塊做出政策傾斜，IFC的開發(fā)計(jì)劃被再度提上日程。

地方政府規(guī)劃對(duì)地產(chǎn)商作出決策起重要作用。部分經(jīng)濟(jì)水平極高的城市至今仍無大型高端購物中心入駐，一個(gè)原因便在于地方政府早早將核心地塊出售。若堅(jiān)持咬定中心商圈，開發(fā)商通常只能走舊城改造的路線，耗費(fèi)的時(shí)間和金錢更多。

但地方政府對(duì)高端購物中心的渴望顯而易見。在2021年2月呼和浩特的政府工作報(bào)告會(huì)上，建設(shè)呼和浩特SKP被標(biāo)為重點(diǎn)項(xiàng)目；合肥市廬陽區(qū)政府也將引進(jìn)SKP百貨項(xiàng)目列為2021年重點(diǎn)工作。

K11北區(qū)董事張良軍對(duì)界面時(shí)尚解釋，奢侈品在特定領(lǐng)域有著號(hào)召力和影響力，如果城市能夠獲取類似的資源，對(duì)城市的定位有著標(biāo)桿效應(yīng)。大型地產(chǎn)商開發(fā)的高端購物中心進(jìn)駐，代表城市消費(fèi)和審美的提高，背靠全球資源意的奢侈品牌則能顯著提升對(duì)外接軌水平。

自2011年起，北京SKP就一直是中國最賺錢的奢侈百貨商場(chǎng)。2020年，它甚至超越倫敦哈羅德百貨成為全球同業(yè)第一。

不過，SKP從來都不只是北京的SKP。它的影響力輻射整個(gè)北方。這也決定了當(dāng)它在開業(yè)十年后將觸角伸到西安，大家對(duì)這個(gè)項(xiàng)目的期待和看好是不容置疑的。

按照“一帶一路”策略，西安享受到的是交通、商業(yè)和國際化方面政策扶持。而西安SKP也是西安市碑林區(qū)的重點(diǎn)招商項(xiàng)目，是當(dāng)?shù)卣涌旖ㄔO(shè)國家中心城市和亞歐合作交流的國際化大都市等目標(biāo)重要組成部分。

SKP革新了西安奢侈品市場(chǎng)格局，開業(yè)初期帶來1300多個(gè)入駐品牌，其中將近600個(gè)為首次進(jìn)入西安。而鯰魚效應(yīng)在西安SKP開業(yè)前已經(jīng)產(chǎn)生，各類新項(xiàng)目先后開工。商業(yè)地產(chǎn)咨詢公司睿意德統(tǒng)計(jì)，2018年西安新商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量超過20個(gè)，為市場(chǎng)帶來近200萬平方米新增供應(yīng)，不少采用新型購物中心和街區(qū)業(yè)態(tài)。

類似場(chǎng)景此前已經(jīng)在成都出現(xiàn)。成都IFS和遠(yuǎn)洋太古里協(xié)同激活了這座西南城市的時(shí)尚氣息，在重塑時(shí)尚氛圍和教育顧客上具有標(biāo)志性意義。與之匹配的是，成都市政府一系列與時(shí)尚、藝術(shù)有關(guān)的城市宣傳計(jì)劃的推出。成都現(xiàn)在已成為中國時(shí)尚第三城，其影響力甚至超過對(duì)于西南地區(qū)的覆蓋。不少奢侈品牌都在成都舉辦了針對(duì)全中國市場(chǎng)甚至是全球市場(chǎng)的重要活動(dòng)。

SKP接下來計(jì)劃入駐昆明和武漢，前者是“一帶一路”中面向南亞、東南亞的輻射中心，后者則影響整個(gè)華中市場(chǎng)，因此也成為了區(qū)域性大型地產(chǎn)商廝殺激烈的新戰(zhàn)場(chǎng)。

但恒隆比SKP更早關(guān)注武漢。恒隆集團(tuán)董事主席陳啟宗2014年在博鰲論壇上表示：“武漢還沒有一個(gè)真正夠水平的商場(chǎng)?！毖韵轮獗闶呛懵⒊蔀楦淖兾錆h商場(chǎng)格局的存在。

受疫情影響，武漢恒隆廣場(chǎng)開業(yè)時(shí)間從2020年推遲到2021年，但這并不影響路易威登和迪奧等頭部奢侈品牌看好這個(gè)雄心項(xiàng)目，商場(chǎng)開業(yè)三個(gè)月內(nèi)的出租率達(dá)到71%，租金收入4300萬元。與之對(duì)比，開業(yè)更久的大連恒隆廣場(chǎng)和沈陽市府恒隆廣場(chǎng)在2021年前六個(gè)月收入分別為6700萬元和5100萬元。

就像成都和西安，武漢恒隆廣場(chǎng)入市攪動(dòng)了沉寂已久的市場(chǎng)。SKP就在此與武漢武昌區(qū)簽約，該區(qū)內(nèi)的漢街萬達(dá)廣場(chǎng)將在改造后成為武漢SKP。而華潤置地的江岸區(qū)萬象城也即將完成建設(shè)，規(guī)劃的426個(gè)商鋪中，約40%用于引進(jìn)武漢首店。

但在奢侈品零售業(yè)，商場(chǎng)多、品牌少的狀況從來沒變過。常規(guī)情況下，奢侈品牌不會(huì)進(jìn)行同商圈內(nèi)耗式分流競(jìng)爭(zhēng)。可除了西安、成都外的大多數(shù)非一線城市不具備多個(gè)支撐高端消費(fèi)的成熟商圈。高端購物中心同地段相互擠壓成為明顯趨勢(shì)。

“對(duì)于高端購物中心來說，如果最開始不能把頭部品牌吸引過來，未來就很難和其它競(jìng)爭(zhēng)者抗衡?！秉S博說道，“大開發(fā)商的優(yōu)勢(shì)在于多地聯(lián)動(dòng)。比如說，若品牌在武漢支持我，那么在其它城市的物業(yè)中也能得到好位置或發(fā)展上的幫助?！?/p>

這或許是陳啟宗對(duì)武漢恒隆廣場(chǎng)保持樂觀的最重要原因之一。他在致股東函中稱，以路易威登為例，武漢能容納3家該品牌門店，常見情況是，非一線城市本地高端購物中心業(yè)態(tài)老舊，奢侈品牌會(huì)在恒隆或SKP這類購物中心開業(yè)后，將在老商場(chǎng)中的門店移至新商場(chǎng)重開。這樣，品牌在一座城市的門店數(shù)量照舊。

愛馬仕大中華區(qū)首席執(zhí)行官Luc Hennard此前在接受界面時(shí)尚專訪時(shí)表示，未來武漢將有一家新店遷址重開。根據(jù)愛馬仕官方網(wǎng)站的門店列表，目前武漢的唯一門店便開在武漢國際廣場(chǎng)。武漢國際廣場(chǎng)曾創(chuàng)造過許多次單體零售冠軍紀(jì)錄，所屬的武商集團(tuán)是湖北省最大的本地零售企業(yè)。

和一街之隔的武漢恒隆廣場(chǎng)相比，武漢國際廣場(chǎng)方正的輪廓像只盒子，立著奢侈品牌廣告的外墻裝飾著單調(diào)象牙白色。在恒隆到來之前，這里是武漢唯一能在定位上稱為重奢的購物中心。

奢侈品牌喜歡扎堆，完備的品牌陣容是地方高端購物中心抵御外敵的武器，杭州大廈和銷售一度逼近北京SKP的南京德基都是如此。但當(dāng)愛馬仕這樣的頭部品牌選擇離開，武漢國際廣場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)顯得不再那么有說服力。而從財(cái)報(bào)上看，武商集團(tuán)從2017年至2019年的增長幅度大幅放緩，購物中心業(yè)務(wù)對(duì)集團(tuán)整體營收的占比從疫情前的65%下跌至2020年的46.66%。

多位在地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)有過資深經(jīng)驗(yàn)的采訪對(duì)象指出，部分本地高端購物中心的團(tuán)隊(duì)都年紀(jì)較大，思維傳統(tǒng)，且姿態(tài)偏高。當(dāng)壟斷資源的時(shí)代過去，整體發(fā)展思路未必能及時(shí)調(diào)整，運(yùn)氣不佳便在大型區(qū)域性地產(chǎn)商入局后快速退敗。

被包圍的武漢國際廣場(chǎng)不愿坐以待斃，開始實(shí)施開業(yè)以來規(guī)模最大的業(yè)態(tài)改革。武商集團(tuán)則有意走上品牌化擴(kuò)展道路，在2021年9月以33億元買下南昌蘇寧廣場(chǎng)地塊的在建商業(yè)項(xiàng)目，要按照國際標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)南昌第一家重奢購物中心。

在武漢和長沙的環(huán)繞之下，南昌至今仍是許多奢侈品牌的空白之地。這意味著這座城市奢侈品市場(chǎng)增長潛力尚未被釋放，但本地高端購物中心開發(fā)商對(duì)外擴(kuò)張時(shí)，也不可避免地發(fā)現(xiàn)，影響力在外地?zé)o法得到奢侈品牌和消費(fèi)者認(rèn)可。

選擇南昌，地理位置臨近可讓武商集團(tuán)避免號(hào)召力被過分稀釋。更重要的是，在區(qū)域性地產(chǎn)商在各個(gè)新一線城市大打出手之時(shí)，那些還未成為焦點(diǎn)的城市顯然是個(gè)避免被鋒芒傷到的好去處。

“只固守在一個(gè)城市，本地高端購物中心極有可能被全國性運(yùn)營商取代，奢侈品牌和這些運(yùn)營商之間有更好的信賴關(guān)系?！睆埩架娭赋?，“一個(gè)城市市場(chǎng)份額容量有限，運(yùn)營商必須盡可能且盡快地去占領(lǐng)其它城市的空白點(diǎn)。 ”

這也說明，過去一年地產(chǎn)商頻繁拿地開發(fā)新項(xiàng)目，一定程度是出于占坑心態(tài)。這種心態(tài)一直存在，但后疫情時(shí)代中國奢侈品市場(chǎng)爆發(fā)的趨勢(shì)就像是水桶里的鯰魚，驅(qū)動(dòng)地產(chǎn)商出于博弈和競(jìng)爭(zhēng)的心態(tài)開始加碼非一線城市市場(chǎng)。

“如果購物中心在城市里是獨(dú)一個(gè)，即使是在貴陽這類城市，它輻射周邊的影響力也有可能超越東部沿海城市的同業(yè)態(tài)商場(chǎng)?！倍疟笾赋觥?/p>

在這輪高端購物中心開發(fā)潮中，除了不斷增長的中產(chǎn)，地產(chǎn)商著眼的還有那些因無法出國而培育起在國內(nèi)消費(fèi)習(xí)慣的人群，其中不少已早早地邁入富裕階層。

奢侈品消費(fèi)講究粘性，相熟的店員和累積的購買記錄讓老客能以快于普通消費(fèi)者的速度拿到心儀產(chǎn)品。疫情影響顯然不會(huì)在未來一年或兩年內(nèi)快速消退，地產(chǎn)商和奢侈品牌押注這一點(diǎn)，希望能夠在特殊時(shí)期牢牢抓住一批忠誠客戶。

但現(xiàn)實(shí)也有另一面。成都、武漢、長沙或西安這類城市縱然能負(fù)擔(dān)起兩座甚至三座高端購物中心，但和北上廣深相比，高端中產(chǎn)群體不足的問題始終存在。根據(jù)胡潤研究院發(fā)布的《2018中國新中產(chǎn)圈層白皮書》，湖北和陜西的中產(chǎn)群體占比均為1.27%，四川略高，達(dá)到2.35%，但跟北京和上海的17.54%及17.35%相比仍有極大差距。

董肇奇表示，非一線城市的奢侈品消費(fèi)群體大部分由早期獲得財(cái)富的成功人士構(gòu)成，他們壓力小且消費(fèi)頻次穩(wěn)定，但在人群中的占比也小，而中產(chǎn)消費(fèi)群體大部分呈現(xiàn)有能力但不主動(dòng)的特點(diǎn)。中產(chǎn)階級(jí)是支撐奢侈品牌全球擴(kuò)張的主力，通過購買手袋、鞋履以及入門級(jí)彩妝產(chǎn)品來推高奢侈品牌的業(yè)績。

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營是將細(xì)節(jié)不斷疊加的過程，在競(jìng)爭(zhēng)和現(xiàn)實(shí)消費(fèi)能力的雙重因素影響下，地產(chǎn)商需要穿越能夠周期性局限。一座高端購物中心及配套寫字樓和酒店的投入動(dòng)輒數(shù)十億至上百億，開業(yè)后數(shù)年才能進(jìn)入成熟，分階段開業(yè)屬于常態(tài)。

而回本時(shí)間更長。從2015年到2020年，無錫恒隆廣場(chǎng)的商場(chǎng)及寫字樓租金收入從2.37億元漲到3.63億元，但累計(jì)仍低于35億的開發(fā)成本。九龍倉投入170億建設(shè)成都IFS，作為大型城市綜合體，包含四座寫字樓及一間自持酒店，到2019年租金收入也只有為17.47億港元（約合人民幣14.25億元）。

事實(shí)上，盡管中國奢侈品消費(fèi)仍在高漲，一座高端購物中心真正回本的時(shí)間可能要10年以上。由大型開發(fā)商背書且落地新一線城市的項(xiàng)目尚且如此，若再進(jìn)一步向下沉市場(chǎng)滲透，極有可能會(huì)面臨供過于求的風(fēng)險(xiǎn)。

“零售品牌的周期和反應(yīng)速度較快，如果疫情結(jié)束后消費(fèi)者重新回到海外，品牌業(yè)績下跌后再去調(diào)整布局也來得及。”黃博指出，“對(duì)于品牌來說，趨勢(shì)來了肯定先賺錢，快速開店下沉。但如果頭部品牌撤出，便意味著這個(gè)購物中心有可能就要往下走。特別是很多城市老牌購物中心或百貨，都會(huì)面臨這個(gè)問題。”

這樣的特點(diǎn)決定了非一線城市高端購物中心必須盡可能吸引和鞏固消費(fèi)者，但認(rèn)知不足又是另一個(gè)問題。社交媒體抹平了傳播距離上的差距，但優(yōu)秀本地博主、垂直公關(guān)公司和活動(dòng)策劃公司的缺失，讓許多二線、三線的奢侈品牌以及設(shè)計(jì)師品牌難以和消費(fèi)者建立聯(lián)系。

這些品牌是非一線城市高端購物中心不可或缺的部分。在未招到頭部品牌之前，二線奢侈品牌和輕奢品牌是商場(chǎng)的門面，決定商場(chǎng)的定位和營銷活動(dòng)的走向，同時(shí)也是頭部奢侈品牌有入駐意向時(shí)的考核指標(biāo)。

“有些城市的消費(fèi)能力沒辦法支撐其縱深的市場(chǎng)，商場(chǎng)優(yōu)先滿足當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)其它需求的空白點(diǎn)是沒問題的?！睆埩架姳硎?，“但隨著市場(chǎng)的變化和消費(fèi)者消費(fèi)力的提升，當(dāng)城市具備開發(fā)第二個(gè)、第三個(gè)重奢商場(chǎng)能力，再去將商場(chǎng)定位提升的案例也有很多?！?/p>

現(xiàn)成的案例來自恒隆。陳啟宗在致股東函中闡述發(fā)展計(jì)劃時(shí)稱，除去沈陽皇城恒隆廣場(chǎng)，其余物業(yè)所在地塊占位極佳，可以依據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)在高端和次高端之間來回切換。

如今時(shí)機(jī)顯然已到。大連恒隆廣場(chǎng)落成的2016年正逢全球奢侈品市場(chǎng)寒冬余波，最終以偏次高端的定位開業(yè)，將盡五年后才逐步向重奢方向調(diào)整，新入駐奢侈品牌在2021年底集中開業(yè)；濟(jì)南恒隆廣場(chǎng)的奢侈品商戶則已經(jīng)談妥，轉(zhuǎn)型計(jì)劃在未來幾年逐步鋪開。

（應(yīng)采訪對(duì)象要求，黃博為化名。）